年南寧五象新區(qū)“外灘6街”項(xiàng)目定位策劃方案(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 靠站，確保每 300 米的范圍內(nèi)有 2 個(gè)公交站點(diǎn)，方便市民的日常出行活動(dòng)。此外，軌道交通也將途經(jīng)這里，在軌道交通站設(shè)置站前廣場，方便交通站內(nèi)人流的快速集散。17 / 220功能定位：體現(xiàn)商務(wù)辦公金融服務(wù)等　　如果說五象新區(qū)核心區(qū)是五象新區(qū)的心臟，那么總部基地就是心臟的中心。五象新區(qū)總部基地是南寧市總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)的標(biāo)志性建筑群，根據(jù)政府已下發(fā)的《南寧市五象新區(qū)總部基地建設(shè)工作方案》 ，將體現(xiàn)商務(wù)辦公功能、金融服務(wù)功能、產(chǎn)品展示功能、信息交流功能和研發(fā)創(chuàng)新功能這六大功能。 影 響 ： 金 融 輻 射 帶 來 多 種 經(jīng) 濟(jì) 效 應(yīng)總部基地的建設(shè)要堅(jiān)持“高起點(diǎn)規(guī)劃、高強(qiáng)度投入、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理” 。根據(jù)《修建性詳細(xì)規(guī)劃》的規(guī)劃條件和相關(guān)建設(shè)要求，建成智能化、生態(tài)型的樓群組合，形成集辦公、金融、展示、科研、信息交流于一體的企業(yè)總部集聚地。（四）、城市公共設(shè)施中小學(xué)：大沙田小學(xué)、五象小學(xué)、英華學(xué)校、玉洞小學(xué)、玉龍學(xué)校、英華學(xué)校、金象小學(xué)、西南外語小學(xué)、良慶區(qū)華登學(xué)校、西南中學(xué)等； 綜合商場：五象綜合市場、利客隆超市、家具商場、便利店、金象三區(qū)綜合市場、玉洞商貿(mào)綜合市場、南城百貨、利客隆、金盛商業(yè)廣場；銀行：工商銀行、建設(shè)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國信用合作社；醫(yī)院：江嶺醫(yī)院、廣西工人醫(yī)院大沙田門診部、廣西水電醫(yī)院、博大醫(yī)院、玉洞醫(yī)院、市二醫(yī)院大沙田分院；交通：21 路、23 路、65 路、607 路、707 路、501 路等公車；輕軌 1 號即18 / 220將施工，必將給輕軌沿線物業(yè)開發(fā)帶來新的發(fā)展機(jī)遇；其他:中國電信、中國移動(dòng)、金象嶺森林公園、五象嶺森林公園、江濱公園等；鄰近地標(biāo)：保稅物流園、廣西銅鼓博物館、廣西美術(shù)館、廣西城市規(guī)劃建設(shè)展示館、自治區(qū)行政中心等。19 / 220第二章 南寧市房地產(chǎn)發(fā)展概況一、近年來南寧市房地產(chǎn)發(fā)展概況（一）2022 年南寧市房地產(chǎn)總體供應(yīng)情況2022 年房地產(chǎn)開工、竣工緩慢，2022 年商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售量下降2022年宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)速度放緩，供給雙方進(jìn)入觀望狀態(tài)。受其影響，2022年全市供給大幅下降，進(jìn)入下半年，在剛性需求的帶動(dòng)，需求井噴，市場重新進(jìn)入“量價(jià)齊升”的局面。20 / 220根據(jù)上圖表顯示，南寧市商品住宅市場批準(zhǔn)預(yù)售量大幅下降，批準(zhǔn)套數(shù)為 27075 套，降幅為 %，批準(zhǔn)面積 2785834 ㎡，降幅為 %，因?yàn)?2022 年進(jìn)入調(diào)整期，各大開 發(fā)企業(yè)放慢了拿地、開發(fā)的速度；房地產(chǎn)投資、新增開工、施工、竣工面積都將繼續(xù)下 降，下降幅度可能會(huì)在下半年有所收窄，受此影響，2022 年商品住宅市 場批準(zhǔn)預(yù)銷量有所下降。 商 品 住 宅 各 大 城 區(qū) 批 準(zhǔn) 預(yù) 售 情 況 從以上表中來看，2022 年年度青秀區(qū)的商品住宅獲得批準(zhǔn)預(yù)售繼續(xù)占據(jù)全市主力，但市場份額卻同比減少 %，批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)與去年同期相比下降 21 / 220%；西鄉(xiāng)塘區(qū)獲得批準(zhǔn)預(yù)售量位居第二，市場份額保持增長，占比為 %，市場份額增加 %， 與去年同期相比增長 %；江南區(qū)屬于南寧市工業(yè)比較多的區(qū)域，批準(zhǔn)預(yù)售量有小幅度下降，批準(zhǔn)套數(shù)為 4664 套，與去年同期相比下降 %，占比為 %，市場份額小幅度增加 %；2022 年年度興寧區(qū)獲得批準(zhǔn)預(yù)售量增幅最大區(qū)域，批準(zhǔn)數(shù)套 1542 套，面積為 ㎡，與去年同期相比增長 %，占比為 %，其它城區(qū)批準(zhǔn)量均不足 5%。 批 準(zhǔn) 預(yù) 售 產(chǎn) 品 結(jié) 構(gòu) 從商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售各戶型來看，二室和三室的戶型產(chǎn)品批準(zhǔn)預(yù)售量呈現(xiàn)市場主力，分別批準(zhǔn) 10145 套和 9679 套，兩類戶型產(chǎn)品占據(jù)全市商品住宅批準(zhǔn)套數(shù)的 %，主要批準(zhǔn)項(xiàng)目為臺灣街宜蘭灣、盛天華府、榮和大地、盛天國際、隆源國際公館、匯東酈城、瀚林雅筑、風(fēng)格雨林、保利山水怡城、奧翔碧園等；一室的戶型產(chǎn)品批準(zhǔn)預(yù)售量位居第三，批準(zhǔn) 3689 套，占比為 %，主力獲得批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目錦繡花園、嘉華綠洲、榮寶華星光大廈、盛天國際等；其它各類戶型產(chǎn)品批準(zhǔn)預(yù)售不足 5%。 22 / 220 商 品 住 宅 批 準(zhǔn) 預(yù) 售 面 積 區(qū) 從以上面積區(qū)間統(tǒng)計(jì)表中來看，面積區(qū)間分布批準(zhǔn)預(yù)售量相對較比合理，120144 ㎡和 7590 ㎡的面積區(qū)間批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)分別為5791 套、5597 套，占比為 %、%，這兩個(gè)面積區(qū)間的產(chǎn)品也是暢銷商品住宅面積區(qū)間；90105 ㎡的面積區(qū)間批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)為 4657 套，占比為 %，主要是寬松二室和小三室；105120 ㎡的面積區(qū)間批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù) 3758 套，占比 %；以投資型產(chǎn)品為4575 ㎡和 45 ㎡以下批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)分別 3286 套和 1897 套，占比為 %和 %；144 ㎡以上的超大戶型產(chǎn)品商品住宅由于成本和稅收的加重，購房者有限的購買力下也逐步轉(zhuǎn)向買購中小面積戶型產(chǎn)品的商品住宅，所有該面積區(qū)間僅占據(jù)市場份額的 %。 23 / 220（二）、20222022 年南寧市商品住宅市場總體簽約數(shù)據(jù)分析 整體商品住宅牛市再現(xiàn) 交易量成倍增長 市 場 房 源 求 遠(yuǎn) 超 供 房 價(jià) 急 速 上 升 縱觀全局，2022 年南寧市商品住宅月均價(jià)上升速度有所加快，在消化量24 / 220逐步增加的同時(shí)，南寧市場房源顯得頗為緊張，該現(xiàn)象在鳳嶺一帶最為明顯。 南 寧 市 商 品 住 宅 簽 約 量 按 城 區(qū) 劃 分 多年來，青秀區(qū)一直保持著南寧樓市的領(lǐng)銜位置，商品住宅供應(yīng)和消化該區(qū)域都能占到市場份額的 50%以上，獨(dú)占市場熬頭。 相比之下，西鄉(xiāng)塘區(qū)為南寧人口最多片區(qū)，由于拆遷較為困難，舊城改造工作較為復(fù)雜和緩慢，因此大多項(xiàng)目都集中在土地儲備較多的地帶，如大學(xué)路、魯班路、高新區(qū)和相思湖一帶，而該地帶卻為南寧眾多高校集中地，因此被人們稱為學(xué)府寶地。在學(xué)府寶地的美譽(yù)下，西鄉(xiāng)塘區(qū)成為南寧的另一個(gè)樓市新星區(qū)域，同樣也是居住和投資較為優(yōu)越區(qū)域。25 / 2202022 年興寧區(qū)、良慶區(qū)、邕寧區(qū)均靠老盤的后推和剩余貨量供應(yīng)市場，因此全年簽約量較少，均在 4000 套以下。 南 寧 市 商 品 住 宅 戶 型 配 比 2022 年南寧市商品住宅最為暢銷的戶型依然為舒適型的三室。 26 / 220 南 寧 市 商 品 住 宅 按 面 積 區(qū) 間 劃 分 與 2022 年相比，2022 年我市所消化的商品住宅各面積區(qū)間分配比率基本接近，仍以單套面積為 7590 ㎡和 120144 ㎡的區(qū)間為主。一直以來，小戶型 75 ㎡以下的單間和一室戶型銷售價(jià)格都較高，而隨著70/90政策逐步滲入市場，大戶型供應(yīng)明顯減少，因此其銷售單價(jià)也明顯提高。27 / 220 南 寧 市 商 品 住 宅 按 價(jià) 格 區(qū) 間 劃 分 2022 年，南寧市商品住宅銷售價(jià)格增長較快，尤其在青秀區(qū)鳳嶺一帶，臨近年底，各樓盤所推貨量銷售均價(jià)基本保持在 8000 左右，甚至少部分已經(jīng)達(dá)到上萬元，因此，今年全市銷售單價(jià)已不再是 2022 年的 37504000 元為主28 / 220了，而是跳躍了六個(gè)等級，基本都在6000 元以上，該價(jià)格區(qū)間共簽約商品住宅 12154 套，占全市總量 ，是 08 年的 5 倍還有余。其次，價(jià)格區(qū)間 50005500 元銷量也比較樂觀，共簽約商品住宅 6948 套，占全市總量 ，該價(jià)位多集中于江南區(qū)和西鄉(xiāng)塘區(qū)一帶。 南 寧 市 商 品 住 宅 按 總 價(jià) 區(qū) 間 劃 分2022 年，南寧市商品住宅銷售單價(jià)都大幅度增長，因此從總價(jià)區(qū)間看，單套住房總價(jià)在 66 萬以上已經(jīng)成為市場主體。 29 / 220 南 寧 市 商 品 住 宅 購 買 人 群 來 源 地 2022 年，南寧市商品住宅購買人群外地客戶逐漸增多，其中本省其他地區(qū)購買商品住宅 26591 套，占全市總量的 %，成為我市住房消費(fèi)主力客群。其次，受東盟發(fā)展影響，外省客戶也有多增加，共消化 13393 套商品住宅，占全市總量的 %。 30 / 220 南 寧 市 商 品 住 宅 簽 約 套 數(shù) 排 行31 / 220(三 )、 2022—2022 年 良 慶 區(qū) 商 品 住 宅 市 場 簽 約 數(shù) 據(jù) 分 析 良 慶 區(qū) 商 品 住 宅 市 場 總 體 情 況 2022 年度良慶區(qū)商品住宅累計(jì) 24 個(gè)項(xiàng)目有成交備案，成交備案套數(shù)累計(jì)1887 套，與上年相比增長 %；成交備案面積累計(jì) ㎡，與上年相比增長 %。成交備案套數(shù)與成交備案面積兩項(xiàng)均為年度全市環(huán)比增幅最大的片區(qū)。從月度成交量走勢來看，除 1 月和 12 月成交量同比有所下降外，其他月份同比均有所增長，特別是 11 月，漲幅高達(dá) %。其中，3 月和 10 月成交量較高，累計(jì)分別成交備案 208 套和 251 套。1 月、6 月和 12 月成交量較低，累計(jì)分別成交備案 102 套、109 套和 109 套。 由于片區(qū)內(nèi)的原住民多，土地權(quán)屬問題較為復(fù)雜，給征地帶來了一定的困難，致使良慶區(qū)在 2022 年可選房源不多。據(jù)良慶區(qū)發(fā)展和改革局的數(shù)據(jù)， 32 / 2202022 年良慶區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資金額達(dá) 億元，而 2022 年 1 月至 10 月，良慶區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資金額僅為 億元，僅這一項(xiàng)，就同比下降了 %。目前，良慶區(qū)在售的大部分樓盤均為尾盤，加上五象新區(qū)還在進(jìn)一步的規(guī)劃當(dāng)中，暫時(shí)沒有 太多的新盤開發(fā)。片區(qū)目前正在開發(fā)的有位于銀海大道的銀海華廷和天筑米蘭兩個(gè)新項(xiàng)目，但具體放量均未定。藍(lán)波灣和金象綠城新一期產(chǎn)品則分別要等到 2022 年的 3 月份和 6 月份才推出，總量 1000 多套。 良 慶 區(qū) 商 品 住 宅 簽 約 價(jià) 格 走 勢 2022 年度良慶區(qū)商品住宅類成交備案均價(jià) 3264 元/㎡，與上年相比上漲%。從月度成交均價(jià)看，11 月份以 3761 元/㎡的成交備案均價(jià)位居各月度首位。與上年相比，除了 6 %、%、%的小幅下滑外，其他月份均價(jià)均呈上漲趨勢，其中，11 月份漲幅高達(dá) %。 33 / 220 良 慶 區(qū) 商 品 住 宅 簽 約 套 數(shù) 戶 型 配 比 2022 年度良慶區(qū)成交套數(shù)最多的依然是三室戶型，共成交套數(shù) 624 套，一室與二室戶型成交量緊隨其后，分別為 470 套和 448 套。同上年相比，四室與復(fù)式戶型成交量大幅上漲，漲幅分別為 %和 %，位居各戶型漲幅前兩位。而五室戶型成為本年度所有戶型中唯一成交量下滑的戶型，環(huán)比下降了25%。34 / 220 良 慶 區(qū) 商 品 住 宅 按 面 積 區(qū) 間 劃 分 2022 年度良慶區(qū)商品住宅以單套面積為 45~75 ㎡、105~120 ㎡以及 75~90 ㎡的區(qū)間為主，分別簽約 566 套、288 套和 271 套，占成交備案量的%、%和 %，位列前三。同上年相比，面積區(qū)間為 105~120㎡和120~144㎡的商品住宅漲幅最大，分別上漲了 %和 %。而面積區(qū)間為 45㎡以下的商品住宅環(huán)比出現(xiàn)下降，降幅為 %。 35 / 220 良 慶 區(qū) 商 品 住 宅 按 價(jià) 格 區(qū) 間 劃 分 2022 年，良慶區(qū)商品住宅銷售價(jià)格略有增長，價(jià)格區(qū)間在 4500~4750 元的商品住宅漲幅最大，達(dá)到了 170%。2022 年良慶區(qū)商品住宅銷售單價(jià)主要集中在2500~3500 元，該價(jià)格區(qū)間共簽約商品住宅 1001 套，占總量%；3500~4000 元的商品住宅銷量也不少，該價(jià)格區(qū)間共簽約商品住宅 504套，占總量 %。 36 / 220 良 慶 區(qū) 商 品 住 宅 按 總 價(jià) 區(qū) 間 劃 分 2022 年良慶區(qū)商品住宅成交總價(jià)依然以 22~33 萬這一價(jià)格區(qū)間為主，但與上年相比，此價(jià)格區(qū)間的占比下降了 個(gè)百分點(diǎn)。 而 33~44 萬和 44~55 萬這兩個(gè)價(jià)格區(qū)間的成交量增長迅速，環(huán)比分別增長了 %和 %。從上表中可以很清晰地看出，隨著 2022 年南寧樓市整體上揚(yáng)的趨勢，良慶區(qū)的住宅銷售單價(jià)也有所上漲，這必然導(dǎo)致住宅總價(jià)逐步增高。 良 慶 區(qū) 商 品 住 宅 購 買 人 群 來 源 地 2022 年，良慶區(qū)商品住宅銷售套數(shù)共計(jì) 1887 套，較 2022 年增加了 1035 套，漲幅 %。各類購買人群均有所增長，其中本市非城區(qū)客戶增長迅速，環(huán)比增長 %，本省其他地區(qū)客戶也較 2022 年增長了 %。這兩部分客戶共購買商品住宅 1131 套，占良慶區(qū)商品住宅銷售總量的 %。37 / 220此外，外省市客戶成交量增加了 %，幾乎翻番。而 2022 年良慶區(qū)商品住宅消費(fèi)的主力客群——本市城區(qū)客戶今年占比下降 %。 良 慶 區(qū) 商 品 住 宅 簽 約 套 數(shù) 排 行38 / 220（ 四 ） 、 商 鋪 市 場 簽 約 數(shù) 據(jù) 分 析 2022 年 南 寧 商 鋪 簽 約 量 大 幅 增 長 ， 12 月 達(dá) 最 高 鋒 值 2022 年，南寧市房地產(chǎn)市場不僅火了商品住宅，同時(shí)也火了商鋪物業(yè)，簽約量大幅度增長。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年商鋪物業(yè)累計(jì)簽約 5214 套，總面積約為 萬㎡，與上年相比分別增長 %、%；簽約均價(jià)為 10435 元/㎡，與上年相比上漲 %。主力簽約項(xiàng)目《廣西國際貿(mào)易中心》 、 《云星城市春天》 、《西南商都》 、 《大和平商貿(mào)批發(fā)城》等。 從簽約量走勢圖看，2022 年商鋪物業(yè)各月度漲跌幅度十分明顯。數(shù)據(jù)顯示，簽約量最低的在 2 月份，累計(jì)成交 207 套，面