某房地產項目投資可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 ”，成都著名古詩。據記載，唐代名僧玄奘曾在這里受戒。當年玄奘在此講經，聽眾數百人，甚至武昌、漢口、南京等地都有佛教信徒前往。該寺創建于唐代，唐玄宗賜匾“敕建大圣慈寺”。唐代鼎盛時期，寺內有96院，樓、閣、殿、堂等8524間，壁畫1591幅。相傳唐代大師吳道子、前蜀畫家李升、后蜀畫家黃荃父子都曾在此創作大量的壁畫，所有畫像“皆一時絕藝”。是一座極其珍貴的藝術寶庫。大慈寺歷經興廢，多次毀于兵火。現存建筑有天王殿、觀音殿、大雄殿、說法堂、藏經樓等，系清代中葉重建，殿宇宏麗。現為成都市博物館，館藏有新中國成立后成都地區出土和征集得來的歷史文物、資料，品種齊全，數量眾多，是研究古代蜀文化的重要佐證。（五）文殊院片區文殊院為作為成都的著名文化遺產，其歷史淵緣、地緣文化底蘊深厚；在本地區內享有相當的知名度。文殊院片區之所以一直未能形成成都旅游熱點景區，片區內硬件配套的缺乏是重要原因之一。文殊院周邊商業業態的類型以生活配套為主，未能與景區結合形成相關的旅游商業圈，不能滿足現代旅游景區發展的需求。（六）小結成都——四川的省會城市，也是四川的政治、經濟、文化中心。隨著被稱為“無煙工業”的旅游業近年來的迅猛發展，旅游經濟在國民經濟中占有越來越重要的地位。對于中國大多數相對偏遠的西部城市，旅游業的興起甚至具備盤活一個城市、一個地區的巨大能量。作為中國西部門戶的成都，80年代即被列入中國歷史文化保護名城的行列，而多年以來，成都這一城市在旅游經濟的洪流中卻更多只是的作為交通樞紐的存在。目前，成都城區內還沒有一個真正能夠代表成都，能夠留住旅游者，促使其進行消費的景區。借舊城改造的契機，將文殊院片區打造成突現文殊院特征、川西民俗特征的旅游商圈，從而吸引外地旅游者，分享旅游經濟的成果，已不僅是文殊院片區改造的目標，也是西部旅游市場的迫切需求。第三章 “文殊院”項目分析一、項目概況“文殊院”項目位于人民中路旁的成都市文殊院歷史保護片區作為成都現代旅游休閑中心RBD的重要組成部分，與傳統城市商務中心CBD相融合。依托省級重點文物保護單位——，形成東至北大街、草市街，南至白家塘街、通順橋街，西至人民中路，北至大安西路規模的協調區，成為宗教和民俗文化的保護區，將打造成為城市旅游休閑的頂級消費商圈。“文殊院”。，（，其余為C代號地塊上的商業建筑），（其中含1萬平方米的公共配套設施建筑面積）；。其余CC（），用于拍賣。詳細規劃指標見下表：項目用地平衡表序號地塊編號用地性質用地面積（公頃）容積率地上建筑面積（平方米）建筑密度建筑限高（米）綠地率車位配比1B2商業2700053%2030%本區域共設停車位850個2B3750064%1028%3B41200061%1028%4B53000056%1529%5B62700065%1525%6B74000056%2026%7B92700059%2025%8C1商住、綜合7000070%　18%本區域共設停車位536個9C21260023%2450%11C41890025%2450%14A2停車場　　　　　該范圍共設地面車位460個15C6　　　　　16合計——　272000　　　1846個停車位的設置原則：，C地塊范圍內按《成都市規劃技術管理規定》要求設置；項目整體范圍內共設置停車位1846個。二、項目所處區域因素分析（一）青羊區區域位置、經濟特征、經濟發展趨勢分析青羊區為成都市中心區，全區面積67平方公里，轄14個街道辦事處、鄉人民政府，常住人口約46萬人。區內高等院校、科研院所云集，職業教育、基礎教育水平較高，會計師事務所、律師事務所、人才交流中心等中介機構齊全。中國第一個華僑經濟技術開發區成都華僑經濟技術開發區落戶我區。2000年。青羊區還是成都市重要的商品集散地，專業一條街眾多，尤以電訊一條街最為著名。以金融機構集中、大商廈、大賓館云集為特征的騾馬市金融、商貿圈為投資者提供巨大的商業機會。全區2000年社會商品零售總額達到77億元。區內有四川省人民醫院、成都中醫院大學附屬醫院、成都市第三人民醫院及杜甫草堂、青羊宮、文殊院等名勝古跡。青羊區地處成都中心城區，是規劃中的成都中央商務區的核心區，人流、物流量大、交通發達、信息通暢。2001年—2003年青羊區各年度經濟指標分析單位：萬元2001年2002年2003年國內生產總值114860613012851501552第一產業497945759698第二產業310143361845437952第三產業8334849348651053902（資料來源：成都統計年鑒20022004）從以上經濟指標可看出：各經濟指標都有不同程度的增長，特別是第二、第三產業增長速度較快，這表明青羊區今后的投資、生產和服務活動將日益活躍，對住宅、商業用房和文化娛樂設施的需求會隨之增長。（二）青羊區區域交通狀況青羊區區東西向的新華大道、羊市街西沿線、蜀都大道、西大街、江漢路和南北向的人民北路、人民中路、順城街、解放路、太升路、同仁路、長順街、東城根街、青羊大道及一環路、二環路、三環路將區域內連接成方便的城市道路網絡。區間道路與干線道路縱橫交錯、四通八達、公共汽車線路網絡覆蓋，站點交匯地段將聚集消費人流，是開發商業物業的理想地段。（三）城市基礎建設改善成都市舊城改造已經進入實施階段。城東近年來通過對東大街、順江路、龍舟路、成龍路、老成渝路等道路的改造與建設，區域內的基礎實施明顯改善，成都市以一、二環路間的房地產開發逐漸接近尾聲，二環路以內的地塊已經成為成都市房地產開發的絕版地塊。這些區域內的土地以及開發后形成的物業將具有極高商業和保值、增值價值。（四）項目所在區域政策環境舊城古跡和歷史建筑最能體現出一個城市的地域文化，成都市政府以“政府主導，市場化經營”方針，擬定相關政策及系列優惠措施，積極鼓勵和支持投資商參與成都市舊城改造和房地產開發建設。針對文殊院片區舊城改造項目政府將給予更加優惠政策，為保障項目順利實施，特成立項目專家組指導和監督歷史文化保護片區的商業運作。重視文化保護與可持續發展，“保護”有雙重意義，對于建筑的保護，并不簡單是對建筑的保護，而應該是對保護片區內建筑文化和精神的濃縮和保護，只有這樣才有可能實現政府打造都市名片的戰略目標。對于人文的保護，其主要目的是實現對民風、民俗的全面挖掘和再現。中房集團在成功開發了蜀風花園之后秉承政府的意圖和戰略目標，以二十年的開發經驗和超前的開發理念，擔當起完成大型的片區從拆遷、市政配套設施建設、城市文化價值的發掘與保護等一系列任務。目前，該項目所處區域無論從現實的宏觀政策、發展狀況、經濟特征、發展趨勢、交通狀況還是從城市規劃、城市建設、人文環境等方面都處于一個生活、消費和服務活動將日益成熟的時期。居住、商業物業面臨一個大好的發展機會。該區域是開發高檔居住物業較為理想的地段，投資商業物業前景較好。（五）項目所在區域的文化環境宗教文化佛教傳入中國后，經過初傳、開拓、傳播等階段，逐漸與我國的傳統文化相溶合，逐步形成了中國佛教文化。成都佛教文化經歷了東晉南北朝、隋唐時期、宋元明清時期、中華民國及以后四個時演變和發展，現在成都地區開放的寺廟有58座。禪宗是中國佛教史上的大宗派，也是中國佛教獨有的宗派。成都唯禪宗獨霸,成都的文殊院在宗教界有較高的地位，古有“上有文殊、寶光，下有金山、高明”禪宗四大叢林之說，文殊院通過“五化”改造后，將發展成為“文化型、園林式、多元化功能的國際寺院”。 1400年古寺文殊院文殊院坐北朝南，建筑面積11600平方米。天王殿、三大士殿、大雄殿、說法堂、藏經樓莊嚴肅穆，古樸宏敞，為典型的清代建筑。寺院始建于隋唐（公元605年），以康熙年間最為興盛，康熙帝御筆“空林”二字，欽賜“敕賜空林”御印一方，康熙帝墨跡至今仍存院內。院內300余尊佛像，觀 音大士像為青銅鑄造，可稱雕塑精品。護法神韋馱像，為清道光九年（1829年）第七代方丈本圓用青銅翻砂而成，工藝精細，童顏神態，體現了“童子相貌，將軍威儀”的風度。還有一尊列為“空林八觀之一”的緬甸玉佛，是院僧性鱗和尚于民國11年（1922年）歷盡艱辛，步行募化到緬甸請回的。珍貴文物、佛經、文獻上萬冊，如：院僧先宗等3人于每日清晨刺舌取血書寫的“舌血經書”；明神宗的田妃繡的千佛袈裟；清楊遇春長女以自己頭發繡制的水月觀音。院內所藏唐僧玄奘頂骨尤為珍貴，因成都是唐僧的受戒地。中國第一都市禪林文殊院片區所在的城北地區是成都古寺遺址最集中的區域，這里是成都宗教文化的精神中心，不但有文殊院傳統的“中國四大叢林”之一、全國十大佛教禪院之一。文殊院的佛教文化在全國乃至國際上都有重要的影響。曾經出了四位世界著名高僧。有“中國第一比丘尼”隆蓮法師修行處愛道堂，隆蓬法師蜚聲中外，曾有泰國、斯里蘭卡、日本、美國以及不丹國王等佛教人士紛紛來訪。另外，文殊片區內還有金沙庵、娘娘廟、欏伽庵、會庵堂、五岳宮等近十個寺院，形成名副其實的宗教文化大觀園，是全國唯一的都市禪林。城市文化成都以歷史悠久、文化濃郁、風光秀美、景點眾多而聞名于世，“窗含西嶺千秋雪，門泊東吳萬里船”，是蓉城當年商賈如云、車水馬龍的生動寫照；“九天開出一成都，千戶萬戶入畫圖”，描繪出了名冠中外的“錦繡天府”。 多彩之都濃縮了花會、燈會、燒頭香、賞花燈等川西民風民俗的成都是一座“多彩之都”。擁有獨具魅力的巴蜀文化，“蜀戲冠天下”，有川劇、揚琴、清音、評書、金錢板等10余種地方戲；精湛的傳統工藝蜚聲海外，蜀錦、蜀繡風靡天下，金銀絲制品、瓷胎竹編名傳遐邇。美食之都成都“美食之都”的獨特魅力吸引了多方游客，名揚世界的川菜首當其沖，5000多種川菜菜品、23種品型、30多種烹飪方法，菜品豐富、用料拷就、文化豐富，現在“品味佳肴美食游”成為黃金假日的一大亮點，在風和日麗中體驗蓉城——美食之都吃的浪漫情懷。休閑之都在成都座茶館、品美食，體味農家小院的恬淡閑適，穿梭于川西民俗文化之中，游覽山水風光、進行高山滑雪、激流沖浪、享受森林氧吧、溫泉療養，感受現代都市的潮流和時尚。旅游文化 省會成都是中國歷史文化名城，位于長江上游美麗的富饒的川西平原，作為中國重要的旅游城市，名勝古跡中外馳名，人文景觀172處，以文殊院、武侯祠、杜甫草堂、王建墓、都江堰、二王廟、青城山最具特色；有全國重點文物保護單位和省級保護單位19處，有世界唯一的大熊貓繁育研究基地和全國旅游勝地九寨溝、峨嵋山、長江三峽，也是內地前往西藏的主要通道，由此形成“蜀文化”、“熊貓故鄉”、“天府風光”三大特色。全省旅游外匯收入突破2億美元，國內旅游接待人數跨越7千萬大關，入境旅游增加良好，%的國游外客并以每年13%增長。而文殊院每年接待的全國各地游客突破了300萬人次。三、項目自身因素分析（一）、項目所處地理位置、商業區位本項目位于成都市青羊區府河內側，緊臨草市街、文武路、人民中路、大安西路等成都市的交通要道。，，屬于成都市2002年8月7日公布的成都市基準地價住宅三級、商業二級地段。據調查顯示，文殊院周邊商業業種共有42種之多，近270家,總經營面積達11000多平方米。（二）、項目所處區域交通便捷度：公共交通狀況：項目所在區域內有1967305373等多路公交車通過，、對內對外交通十分方便。道路通達度：