中國房地產行業研究報告[001](編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 銀行資金的依賴是很大的。2001年，全國房地產公司中，上市公司的負債率平均高達85％，這一比例在行業中比較也是較高的。隨著商業銀行業務格局的調整和降低不良貸款比率的需要，按揭貸款在購房款中的比例逐步增大。到2002年9月，個人住房貸款和房地產開發貸款的余額分別為7423億元、4974億元，即按揭貸款遠大于開發貸款。今年上半年，，即88%的購房資金是來源于銀行的按揭貸款。又如在鄭州，今年上半年，鄭州共銷售各類商品房10，438套、其中按揭購房面積為118萬平方米，約占87%。從長期來看，銀行的房地產貸款（包括按揭貸款）所面臨的風險是不應忽視的。如北京朝陽區法院，從2002年1月到10月，已受理涉及房屋貸款糾紛的案件將近400件，數量與往年相比有了較大幅度的提高五、房價收入比例較高，有效需求增長有限國際上的房價與戶均年可支配收入合理比率為610倍。2001年全國35個大中城市大部分房價(按每套房屋100平方米計算)與戶均年可支配收入()比率都超過6，其中北京、沈陽、貴陽、南京、廣州、大連和西安的比率都超過了10。目前，普通消費者的現實購買力仍然不足。有效需求不足的原因：第一、房改政策不能完全到位。一些地區推進房分配貨幣化工作的力度不夠，住房補貼資金遲遲不能到位，使中低收家庭買房的能力受到影響。第二、商品房售后服務問題不少，影響購房者的消費信心。商品房售后服務的質量問題已成為每年消費者投訴的熱點之一，諸如房屋面積縮水、建設質量問題、銷售承諾不兌現等問題使購房者花錢買煩惱，影響到潛在購房者的消費意向。建設主管部門已經認識到問題的嚴重性，正聯合有關部委對房地產市場進行清理整頓。第三、居民整體收入增長勢頭不容樂觀，兩極分化嚴重，富裕階層邊際消費下降。六、房地產投資速度明顯高于GDP增長速度我國房地產投資速度遠遠高于GDP增長水平，近幾年的的對比發展趨勢更趨明顯。今年1至6月，全國房地產投資的增長速度超過了GDP增長速度的4倍，％，說明整體上存在一定的開發過熱跡象。表29中國房地產投資與國內生產總值增長比較年份國內生產總值（億元）GDP增長速度（%）房地產投資額（億元）房地產投資增長速度（%）199416301995214419963825199731061998358019994010200049012001959336245資料來源：2001年《中國統計年鑒》總體上判斷：我國商品房市場供銷兩旺，但空置面積增大以及市場中隱含的投機性成分應引起足夠重視。目前我國房地產市場并未出現明顯泡沫，但一些城市或地區房地產市場過熱和結構失衡的問題是存在的，中短期內存在一定的市場風險。第三章我國主要城市房地產市場的分析由于中國房地產行業和房地產企業的發展歷史均比較短，因此房地產業是一個地域特征很強的行業。目前國內房地產業市場發展較快的基本都是東部城市，特別是北京、上海、廣州、深圳、杭州等發達地區的城市，下面分別對幾個重點城市今年房地產市場的相關特征進行分析。第一節、北京房地產業現狀一、二手房交易持續低迷2003 年第一季度二手房買賣的供求矛盾仍沒有緩和，市場行情屬于淡季，無論客戶的購房需求量還是房主賣房的意向都大為減少，成交量也很低迷。市場持續低迷的原因是2003 年春節是2月1日，有些消費者因忙于過節而將買賣房屋的時間推后，使得客源、房源都有所減少。但由于原有的一些客戶房源的積累，使得業務不至于過于萎縮。另外，第一季度雖然有兩個利好政策出臺，但新的政策在剛實施的過程中對人們的影響不是很大，只能慢慢地為人所接受，這也就是人們常說的政策效力的滯后性。正是由于二手房的供求矛盾仍未獲得緩解，致使出售者盲目要價，掛牌價遠遠高于購房者的心理價位，從而使購房者難以找到在房型和價位上符合其實際需求的房源，從而影響二手房的成交量。二、寫字樓市場需求乏力2003 年第一季度北京甲級寫字樓沒有新增供應量。在市場表現上，我國加入世貿組織及北京成功申辦奧運的效應尚未完全顯現，同時受世界經濟疲軟及國際形勢的影響，跨國公司對寫字樓的需求表現乏力。據統計，%。銷售方面，%。與此同時，%， 個百分點。三、公寓市場競爭加劇自2002 年9 月份實施內、外銷并軌以來，原內銷房以其低廉的租金搶占了部分公寓市場份額。另外，隨著越來越多的外資企業加速本地化進程及一些外資企業由于受其本國經濟形勢的影響而降低員工住房津貼，致使公寓租賃市場競爭日趨激烈。據統計，2003 年第一季度，%。其中， 美元/月/平方米，%； 美元/月/平方米，%；低檔公寓的平均租金為13 美元/月/平方米，%。此外，今年第一季度北京公寓租賃市場總體空置率與一季度相比， 個百分點。四、別墅市場空置率上升2003 美元/月/平方米，%。其中， 美元/月/平方米，%； 美元/月/平方米，%。而在空置率方面，%%， 個百分點。其中， 個百分點； 個百分點。五、郊區住宅快速發展輕軌13 號線、八通線、五環路等軌道交通的興建使得更多的人選擇在郊區購房，郊區的中低價住宅需求量大量上升，形成住宅需求的熱點區域。從近幾年推出的郊區住宅來看，主要是由兩大類項目同時并存。一類是高價位、高品質的別墅類項目，這類項目多數位于傳統的別墅聚集區，具有較高的均價和總價以及較多的外籍人士客源。另一類是低價位的普通住宅項目，這些項目由于地處城市邊緣地帶，具有較低的均價和總價，同時也擁有著北京最廣泛的客戶群體—中低收入家庭。目前北京郊區在售項目共有300 余個，這些郊區項目主要集中在通州、大興、昌平等區，尤其是通州區由于更接近CBD，成為郊區商品房銷售的主要區域之一。在價格上，郊區項目要比相同品質的城區項目低很多，幾個主要郊區縣的住宅價格都呈現一個穩步增長的態勢，說明郊區住宅正處于一個上揚的發展階段，伴隨著品質的不斷提高價格也逐漸走高。從新盤推出情況來看，2002 年全年新推出的郊區住宅項目近60 余個，多數為單價25004000 元/平方米，不帶裝修的多層板樓；而新推出的郊區別墅類項目檔次較高，以獨棟為主，但也出現了一些創新產品，例如寬HOUSE。2003 年前兩月已有6 個郊區新項目正式推出，占年初新項目總數的近20%。2003 年將是郊區住宅大發展的一年，預計郊區項目的供應量還將持續加大。六、市場展望2003 年北京將繼續加強經濟適用房的建設，計劃每年新建經濟適用房面積達300 萬平方米。在未來連續的四年中，將完成1200 萬平方米的建設。目前，已經確定的2003年經濟適用房項目主要有：長安新城二期、翠城二期、回龍觀文化居住社區和天通苑后期、青年路小區二期、海瑞新城、次渠經濟適用房項目、樂城（西南二環附近）等等。隨著北京市公房的產權化進程的加快，預計2003 年北京市二手房交易量有大幅度增長，有望突破20000 套。2002 年年底，一些媒體曝出“北京商品房年末大幅降價”的消息，引用的是北京市統計局新發布的數據：2002年前11 個月，全市商品住宅平均價格為每平方米4084 元，與前10 個月的每平方米4469 元下降了385 元，降幅將近10%。2003 年年初，更全面的統計數據來了：2002 年北京市商品住宅價格出現穩中有降的趨勢，全年每平方米平均售價為4467 元，比2001 年下降249 元，降至1997 年以來的最低點。統計數字表明，去年北京房價下降的一大原因是中低價位商品住宅銷售比重上升，在商品住宅銷售的全部中，售價在每平方米5000 %，%。銷售價格相對偏低的四環路以外商品住宅銷售增加較快，經濟適用住房銷售面積，都有力地推動了房價下調。與此相適應的是，公寓別墅銷售比重及價格同時下降，%，%。市場選擇的結果，必然是中低價位的商品住宅要成為投資的熱點。而眼下這已成為了現實。由此，北京房價的走勢穩中有降，截至第二季度結束，%。第二節、上海房地產業現狀一、第一季度房產市場供需兩旺上海市一季度住宅建設開局良好， 億元，%； 萬平方米，%； 萬平方米，%； 萬平方米，%，各項指標均創歷史同期最好水平。各區域中，這幾年始終居于“老大”地位的浦東新區依然表現出眾。 萬平方米，%, 萬平方米， 萬平方米。 萬平方米，%。沿世紀公園周邊的華麗家族、浦東世紀花園、聯洋花園，以及仁恒濱江園、菊園等沿江地區的住宅小區竣工面積占總量的二分之一。當前住宅的投資和消費是雙向互動，市場供需兩旺；增量房和存量房交易比例日趨合理，上海的住宅與房地產仍處于持續、健康的發展態勢。二、個人住房商業貸款增勢溫和回落2003 年1至３月，上海各商業銀行個人住房商業性貸款的增長走勢呈階段性溫和回落。除2月份因春節因素貸款增長正常走低外，３月份貸款同比增加44 億元，與1 億元相比也明顯降低。這是2002年以來上海個人住房貸款增幅出現不斷陡升之后的首次回落，顯示上海商品房銷售市場的某種理性意識，但這并不表明上海個人房貸增長態勢會就此轉折，因為目前上海購房貸款總體走勢仍然向上。據統計，至３月末，上海各商業銀行的個人住房商業性按揭貸款余額已達1216億元，比2002年同期增長69%，其中當季新增按揭貸款125 億元， 億元。當前上海個人商品房消費信貸市場有兩個問題需要投資者和貸款銀行關注。一是盡管地稅部門加強了非居住用房的稅收征管，提高了個人投資出租商用房置業的成本預期，但個人商業用房貸款增長仍十分迅猛，%。二是房屋市場的供求結構矛盾，影響貸款資金的流向。據市統計局公布的數據，%，遠低于個人住房按揭貸款的增幅；中低價房尤其是低價房難求，使存量房銷售和二手房交易異常活躍。上述現象并存，說明上海個人住房按揭貸款中的相當部分流向了二手房和存量房買賣，加之當前持續上升的房價也對貸款增長產生明顯助推作用，從而使相等數量的貸款支持的購房面積下降。三、低價房趨于火爆，高檔二手房遭冷遇上海二手房市場是國內最為成熟的市場，而且其交易量始終呈增長趨勢。上海房地部門的資料顯示，2002 年上海二手房的交易量近1800 萬平方米，接近增量房的銷售量，而且還有進一步增長的趨勢。在市中心區的土地越來越稀缺，沒有地塊能夠建新房，而對市中心區的房屋需求卻在增加，因此二手房的交易量肯定會繼續增加，這是上海二手房持續增長的主要因素。但是從在2003 年4 月18 日開幕的第二屆上海二手房房展會上的情況來看，二手房市場上的中高檔二手房的需求有明顯的回落。總價在60 萬元以上的二手房交易量正在減緩。交易量下降的主要原因是賣房者受到成功申博的影響，普遍調高了心理預期，不少房主提高了房價，影響了購房者的購房欲望。由于3月1日的內外銷商用房的并軌，投資者面對更多的投資選擇，二手商鋪和寫字樓的交易分流了部分高檔二手房的投資者。與高檔二手住宅交易相對較冷相比，總價30 萬元左右的低檔二手房需求更趨火熱。四、辦公樓市場步入上升通道2003 年3月份中房上海綜合指數為945 點，較上月上升20 點，%，%。其中，上海辦公樓指數為1049 點，較上月上升33 點，%，%。令人關注的是，3月辦公樓指數上漲幅度創單月漲幅之最。據中房上海指數辦公室提供的數據表明，上海辦公樓售價從1995 年2 月份指數創始開始一路下跌，至2000 年4月達到最低點905 點，歷時五年零二個月，共下跌558 點，%。自2000 年止跌以來經過一年多的盤整，從2001 年底開始進入上升通道，之前單月上漲最高的月份為2002 年8 月，上漲了11 點，3月猛漲33 點，表現出辦公樓升勢強勁。究其原因，一是不少跌幅甚深的老盤開始恢復性上漲；二是時下流行的低總價高單價的小戶型商辦樓對投資客具有很強的吸引力。這些表明了上海的辦公樓市場步入了上升通道的強勢階段。五、上海樓市步入大盤時代 上海市房地產交易中心日前公布了2002年上海住宅預售面積50強樓盤名單，排名前三甲的綠地世紀城、中遠兩灣城、康橋半島新城，都是上海樓市中的“老面孔”。有關人士介紹說，其中不少樓盤已是連續四年榜上有名。而那些建筑面積在10萬平方米以下的樓盤，此番徹底淡出50強之列。小小一份名單透露出這樣一個信息：上海樓市步入了大盤時代。2002年，名列上海樓市銷售面積前列的50個樓盤中，有32個建筑面積在10－30萬平方米之間，10個在50萬平方米以上。不管它們以高層為主還是多層為主，以公寓為主還是以別墅為主，有一個特點是共有的，那便是有著較為完整的綠化配置與配套設施。綠地世紀城為小區規劃了3000 平方米的菜場，3000 平方米的公共綠地，近6萬平方米的商業配套；中遠兩灣城的九年一貫制學校已正式開學。有關人士認為，過去，上海人買房只求滿足居住功能，對相關配套的要求不是很高。因此那些小區建筑面積在5萬平方米以下，甚至單幢的商品房，沒有配套與綠化也賣得不錯。可如今購房者對居住環境與相關出行、商業、教育設施的要求不斷提高，小規模樓盤的開發商顯然不可能斥巨資為一兩幢樓建上寬敞的菜場、網球場甚至學校。今后，不成規模的商品住宅競爭力顯然將日趨下降。大盤熱銷的第二個原因是因為開發商的實力被看好。大規模樓盤的開發少則一兩年，多則五六年，不規范的小企業顯然不敢問津。人們不難發現，與知名大盤相伴的，也正是綠地、中遠、萬科、大華這樣知名的品牌企業，有的企業每年都有一個甚至幾個大盤。豪都國際花園目前已開發公寓、別墅28萬平方米，一個50萬平方米的小區又將開工，從而使小區的住宅面積達到近80萬平方米。業內人士認為，上海舊區改造日趨注重成片開發，這無疑將推動上海房地產開發企業進一步走向規模化、規范化。走進大盤，其背后應當有一套完整的開發戰略與營銷策略。盡管一個大盤通常要分好幾期開發，但它的整體定位應當是一致的，是面向工薪階層還是針對高收入者，在開發之初就應當有整體規劃。一般說來，大盤的銷售價格通常保持“穩中有升”的態勢，以最大限度聚集人氣。開發商也會通過不斷采用新技術，不斷提高景觀質量等手段，保證后來者買到質價相符的住宅。統計結果還顯示，2002年上海住宅面積50強的樓盤中，體量超過100 萬平方米的樓盤，環內僅中遠兩灣城一個，而內環以外占4個；體量50 －10