長流起步區城市綜合體項目營銷全案(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 居所”、“第三居所”而言，人們看重的是其擁有的旅游度假資源的好壞，如海水、沙灘的質量以及私密性程度等，所以就出現了海口房價、地價與市中心距離遠近無關，而與旅游度假資源（大海）的優劣息息相關的現象。8）.房地產呈現強烈的旅游地產特征l 旅游地產特征:海口房地產業和旅游的關系密切，房地產表現出強烈的旅游地產特點，即靠近大海，充分利用海景資源；受旅游市場的影響強烈，旅游淡季，房產銷售就陷入低谷。l 單純利用海景資源:海口地產開發大多依托于海景資源，如天一方/萬科浪琴灣等，對海景資源的單一/原始利用方式使海口地產呈現出雷同化的趨勢。海口111月份房地產市場統計數據分析：1）、海口111月份各月份的房地產市場統計數據今年1至6月，海口商品房共銷售20309套，其中1月份銷售3510套，%，第一季度銷售8388套，㎡。“國十條”新政出臺后，從4月底起全市商品房銷量出現大幅下滑，㎡，只成交271套。6月略有好轉，也不過成交350套，比5月多出了79套，㎡。從每日成交量來看，5月份的日均成交量不足10套。7 月海口市商品房供應量 萬平方米，%，環比上漲 %。7 月海口市商品房成交量 萬平方米，同比下降 %，環比上升 %，成交價格 7837 元/平方米，%,%。7 月海口市商品住宅供應量 萬平方米，同比下降 %，環比上升 %；商品住宅成交量 萬平方米，同比下降 %，%。萬平方米，%，%；商品住宅成交量有所回升，成交量4萬平方米，%，%。9月海口商品房成交646套，%，%，%；㎡，%。據搜房網數據監控中心統計，10月海口商品房成交945套，%；㎡，%，㎡，%。成交均價方面，10月9日雖然只有20套商品房成交，㎡，此外，㎡。據數據顯示，10月里就有7天的成交均價破10000元/㎡。11月份海口商品房成交777套，%，㎡，%，㎡，與上月持平。國家二次調控、海口限購等政策滿月，海口房價并沒有受到太大的影響，依然保持著平穩上揚的態勢。雖成交量在調控政策的影響下有較大的降幅，但成交均價、成交面積、成交金額都有所增長。，全年預計270280萬平方米，加上350多萬平方米的商品房存量市場和12月份新推出的樓盤，估計年市場供應量在1000萬平方米，市場銷售壓力仍然很大，開發商為了盡快回籠資金，年終償還貸款，需打折降價銷售，開發商與購買者觀望的市場相持狀況，不久會打破，房價也會隨之有一定的降幅。 海口整體住宅供求市場情況月份供應面積成交面積㎡成交環比10/11263,23175,209%10/1031,67091,316%10/09293,99351,553%10/08198,83840,045%10/0751,29934,892%10/0643,68029,958%2）、海口商品房市場的發展趨勢分析：l 海口市1年以來的商品房供求趨勢：l 海口市1年以來商品房銷售量價發展趨勢3）、海口商品住宅市場發展趨勢：4）、海口商品住宅市場存量分析截止10月份，目前海口商品住宅共有23501套的存量房。但本月市場消耗量825套，相對巨大的市場庫存壓力，月消化825套的去化力顯得微不足道。市場銷售壓力非常大，競爭激烈。海口新樓盤供求數據： 海口9月份最新開盤項目報價和面積區域項目報價面積瓊山中景花園6,98045,888秀英東林小區6,47722,693秀英福隆廣場三期12,78837,932秀英美視南草坪30,00020,467瓊山美湖美舍8,50019,448瓊山南國威尼斯城4,818776,703美蘭藍水灣二期10,90083,559海口各區域房型供求分析 5）、海口商品住宅成交市場分析： 從去年10月份開始布局，銷售量逐步上漲，到今年1月份國際旅游島政策落地后上漲到最大量，后到4月份穩步增長，5月份調控政策后開始大幅下降，10月份才開始止跌回升，年底到明年初進入海南旅游及房地產銷售旺季，銷售量可望回升一定高潮。 6）、海口各分區板塊房地產市場情況：秀英區，尤其是西海岸板塊，一直是海口市房地產市場的重點區域和熱銷板塊，供應量和銷售量一直處于第一位，比其他區域要高310多倍。熱點板塊分析：西海岸板塊一一直以來都是海口熱點區域，而未來也是供應量集中區域。目前板塊內產品主要以別墅、海景公寓為主，產品價格也遠高于其它區域，別墅價格在 20000 /元平方米以上，公寓價格10000 /元平方米以上，客戶群體也鎖定為島外購房人群，其周邊配套相對匱乏，但景觀資源相對豐富，環境宜人。隨著市政府西移，該區域未來510年都將成為市重點發展片區，潛力巨大。到10月濱江板塊躍居海口商品住宅板塊成交榜首，西海岸板塊排名次之。 近兩年，濱江板塊房地產開發速度飛快上漲，隨著政府市政措施的的不斷完善，濱江板塊開始吸引更多置業者的關注。目前板板塊內產品主主要以小高層、高層普通公寓為主，產品價格相對合理，也遠低于其它區域，客戶群體主要為在海南長期工作的新海南人及部分島內剛需客戶， 周邊配套尚不成熟，但南渡江景觀資源相對豐富，環境宜人。濱江板塊依托南渡江美景及價格上的優勢開始受到島外客戶的的熱捧。7）、海口商品住宅主要樓盤成交量分析：海口市10月份商品住宅成交量前十名排行榜海口市11月份商品住宅成交量排行榜排名項目名稱成交面積成交套數現代花園三期11,86193海闊天空國瑞城一期5,57145寶源花園一期3,89142龍洋公寓3,82740泰達天海國際2,96518綠色佳園江畔人家2,51125美蘭銷售排行榜 排名 項目名稱 成交套數(套) 成交面積(㎡) 成交金額(萬元) 龍洋公寓 龍洋公寓 40 3230 1940 海闊天空 24 2010 2520 藍水灣 22 1920 1610 海岸郁金香花園 18 1600 1730 田德海泉灣 16 2550 3010 秀英銷售排行榜 排名 項目名稱 成交套數(套) 成交面積(㎡) 成交金額(萬元) 寶源花園 42 3340 2330 富力盈溪谷20 2000 2200 泰達天海國際18 2590 4650 東山湖畔 15 860 700 紫園13 1140 1860 龍華銷售排行榜 排名項目名稱 成交套數(套) 成交面積(㎡) 成交金額(萬元) 1現代花園 94 9710 8930 2碧湖灣 16 1700 1870 3世貿蘭庭 14 440 570 4金山廣場 13 870 700 5宜家廣場 宜家廣場 10 900 720 瓊山銷售排行榜 排名項目名稱 成交套數(套) 成交面積(㎡) 成交金額(萬元) 1濱河華庭 31 1610 1530 2江畔人家25 2040 1630 3中景花園 21 1160 870 4康馨花園12 1260 1200 5金島天下 12 800 720 四、 海口西海岸區域功能地位分析2007年11月，海口確定了“中強、西拓、東優、南控”的城市發展戰略，并針對“西拓”的決策打出了“西海岸新區”的概念，西海岸新區位于海口城市西部，東起長濱路(長流一號公路)，西至與澄邁縣交界處，北依瓊州海峽，南抵南海大道，22公里黃金海岸，椰風海韻的假日海灘,，其土地資源儲備十分豐富，擁“天、海、河、湖、園、岸、林” 等天賦優越的熱帶自然生態環境，是目前海口生態旅游資源保存最完好的區域之一。根據海口市城市總體目標和“西拓”的總體要求，西海岸新區將重點規劃建設行政服務中心、總部經濟基地、金沙灣熱帶濱海國際旅游度假區、現代物流倉儲產業園區、生命健康養生基地、教育高科技產業基地、會展酒店集聚區、創意產業園區和高品質宜居社區等功能區。作為兼有黃金旅游帶、休閑旅游度假中心、海上休閑運動中心、高尚娛樂中心的“一帶三中心”功能定位，西海岸已經具備一流的生態景觀、一流的建筑景觀和一流的功能配套。加上國家帆船訓練基地、《印象?海南島》落戶于海口西海岸，這一切使西海岸迅速成為一顆中國海岸最璀璨的明珠。《海口市西海岸新區南片區控制性詳細規劃》獲原則性通過，西海岸新區南片規劃范圍位于西海岸新區東南部，北起長流三號路，南至南海大道以南，東起長濱路，西至東環鐵路。功能定位為以辦公、物流、教育、科研、文化娛樂為主的綜合型片區，將成為海口城市的公共中心、文教與創意產業聚集區以及綠色宜居社區的綜合發展地區。人口容量為24萬。該片區規劃布局采用“縱橫兩軸，一主兩副，九片九點”的結構形式，兩軸是指縱向中央生態主軸和橫向長秀大道發展軸，一主是指橫軸和縱軸交叉區域的主中心，兩副指火車站副中心和南部文體公共中心，九片指由城市一級主干道和中央生態主軸劃分出來的九個功能相對獨立的開發建設片區，九點指九個功能片區中心。據此，西海岸新區南片區將規劃建設建筑新穎悅目、設施高效節能、環境生態優美、生活舒適健康的居住區，并配套建設大型文化商貿綜合區、南洋商業風情街區、商業休閑區、文化娛樂區、中央廣場、中央公園等公共商貿設施，力求打造成為整個海口乃至海南島內生態綠色宜居的示范區。而這一規劃中以多種業態的思路，必將為西海岸的配套服務再上一個臺階，達到自然資源與現代配套的完美融合，以此來豐富和提升這一區域的居住價值，創造一個獨一無二的海邊新型居住商務綜合區。隨著海口市政府的遷入，國際會展中心的即將啟動，一個歷經數十年深耕細作的西海岸，正從一個純度假型的高檔住宅區域，向著全新的城市區域定位華美轉型。長流版塊作為海口西海岸一塊未被開發的土地，因其開發難度相對較小而成為了海口城市西拓的一個重點發展區域。在將來的規劃中，長流版塊除了要建成海口未來的行政中心以外，還將會在這個區域發展出會展、金融、商貿、酒店等重點功能區，使其成為國際旅游島的一個明星區域。所以，西海岸房地產開發應該以城市的戰略布局為基礎，以城市的高端國際化為追求，以城市的可持續發展為責任，通過政府政策開道、市場先行的開發思路，開發商強強聯手，整合區域資源，共同打造西海岸未來繁榮的房地產前景。西海岸產品在強調海景、園林的同時，小區更應提倡一種文化底蘊，構筑新的居住理念，從而避免同質化產品過多。通過理性的資源配置，集多人之力，開發商優勢互補互通，造就獲得多贏的局面。但是我們也必須清醒地看到，西海岸區域內各項目之間過于分散，加之社區內多為度假型業主，一年之中居住時間較短，季節性較強，這導致區域內生活配套幾乎為零，生活成本高、公共交通配套匱乏、社區商業壟斷化經營、城市公共文化空間建設缺位。一個板塊的發展總是以交通的便捷為前提，西海岸不僅已建設濱海大道，而且集中了粵海鐵路、秀英港輪渡碼頭等北部物流樞紐工程，緊鄰輕軌始發站，距離機場僅20分鐘車程，這里將聚集包括鐵路、公路、輕軌、航空為一體的立體交通網絡。西海岸片區剛好位于核心主城傳統經濟中心和馬村港經濟帶的中間。這里將成為拉動海口向西拓展的強力引擎。同時，西海岸低容積率、高綠化率的片區規劃，也決定了這里適合打造較高品質的物業。環顧西海岸板塊，數十個高檔樓盤遍布四周，該板塊該板塊集中了海口市的眾多高端項目，比如城市海岸、西雅圖麗灣、萬科浪琴灣、金色陽光、泰達天海國際、金手指溫泉高爾夫公寓、龍墅灣、柏斯觀海臺一號、紫園、長信海岸水城，秀山觀海苑、蔚藍海岸。從西海岸發展現狀看，隨著海南國際旅游島的建設，輕軌的開通，跨海大橋的論證興建、配套設施的逐步完善，西海岸沿線的房產將受熱捧，房價必定水漲船高，西海岸板塊將會迎來發展的真正“黃金期”。西海岸即將成為匯集政治中心、經濟中心、文化中心和交通樞紐等四大基本職能的新城市中心。西海岸也成了全球財富智士趨之若鶩的熱土。西海岸，海口的城市人居新名片每個城市，都有自己高尚生活樣板區域，匯聚著這個城市秀美的自然風光，沉淀了歷史人文精粹，引領著這個城市的發展。如美國紐約的長島、洛杉機的比弗利山、巴黎十六區、日本東京灣、悉尼玫瑰灣、香港淺水灣、北京的溫榆河區、上海的佘山旅游風景區、廣州的二沙島等。這些區域，交通便利快捷，自然風光得天獨厚，高尚文化場所云集，自然造就了一個城市的徽標，區域的榜樣。而如今身為國際旅游島省會城市的海口，試問哪個區域能承擔得起領袖城市發展，云集高尚人士的功能呢？隨著經濟的發展，海南健康島、生態島、最佳第二人居的概念深入人心，加之海南國際旅游島的建設，海口吸引了許多外地高品位人士的眼球，新的高尚生活區也隨著這些人士的移居慢慢形成。縱覽海口各區域，最有資格稱為海口的高尚生活區恐怕也只有西海岸了。西海岸，作為海南省會城市海口最美及最具投資價值的海岸線，其遠景規劃向來是海口市政府工作的重中之重，在海口“中強、西拓、東優、南控”的發展思路中，西部無疑將成為海口今后城市發展的最大舞臺。按照市政規劃，西海岸將建設成為“一帶三中心”，即黃金旅游帶、休閑旅游度假中心、海上休閑運動中心、高尚娛樂中心，具有一流的生態景觀、一流的建筑景觀和一流的功能配套。該區域位于西海岸入口處——秀英港與西海岸五源河之間，以秀英港西側現狀和規劃中的棧橋為起點，是海口市中心區到