漣源華鑫項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 方便項目優勢分析該項目所處環境安靜、幽雅，適合居家，有大面積的藝術園林和休閑運動場所，雙陽臺設計比較手歡迎，周邊配套比較好（鄰近中學、小學和事業單位）綜合評價該項目在推廣中很好的借助了“漣水”的天然景觀，以“人文起居”文化為炒作切入點，售樓部設立在賓館大堂，更是進一步接觸了目標消費群，所以總體而言，該項目有一定的優勢。項目名稱漣水名城位置漣源市自來水公司旁項目概況開發商：婁底佳苑房地產 占地面積： 建筑面積：26萬平方米 綠化率：50% 車庫數（車位數）：未定 容積率： 門面數： 未定分幾期開發：兩期開盤時間：2006年1月 交房時間：未定 價格住宅均價：1040元/平方米 住宅最高價：1280元/平方米 門面價格：未定 車庫價格：未定 車位租價：未定物管費： 未定 主力戶型面積：145平方米左右付款方式及折扣：七成十年、五成十五年、銷售率一期銷售3成左右目前主推單位三室兩廳兩衛 商業用房價格分析及走勢預測近年來，隨著漣源市城市和商業發展，漣源市商業用房的需求量迅猛增加。而一直以來，漣源市的商業物業均為各國營市場、單位的物業，極少向市場出售。2005年五江購物中心的興建，使漣源市民中所蘊藏的對商業用房的購買需求迅速迸發出來，五江購物中心的產權式商鋪一個月內銷售率過半，且內鋪銷售價格達到了7500元/平米以上，而得房率僅為52%左右，實際套內銷售價格達到了15000元/平米左右。2005年11月26日開盤的金地帶●時尚廣場臨街商鋪銷售均價為18000元/平米，一層內鋪銷售均價為4800元/平米，公攤率在33%左右。該項目開盤以來，以其良好的市場定位和營銷策略規劃實現了平穩銷售，銷售情況良好。目前，漣源市商業用房僅金地帶●時尚廣場項目在售，剩余單位主要以3樓為主。當前漣源市舊城改造使一部分臨街單位用房進行改造、拍賣，2006年市內將可能有后續商業項目參與市場競爭。另一方面，隨著漣源市城市建設和發展，中心商圈的輻射和帶動作用將使部分次級商業區域價值穩步攀升。漣源市商業用房價格走勢將繼續出現“熱點地段價格居高不下，次級區域陸續跟進”的局面。六 商業用房的市場供給 所在區域內商業用房現有供給量及結構情況調查目前漣源市在售的商業用房項目僅為金地帶●時尚廣場：總建筑面積： 商業建筑面積：銷售價格： 臨人民路商鋪：均價18000元/平米 臨工農路商鋪：均價9000元/平米 一層內鋪：4800元/平米 二層內鋪：2500元/平米 三層內鋪：1400元/平米 住宅銷售均價：1140元/平米 所在區域內商業用房未來供給量及結構情況調查處于本項目對面的芙蓉建材市場，還有一部分的商鋪出租，但是由于該建材市場由于曾經嚴重打擊了漣源市建材經營戶的信心，其市場供應量不會給本項目帶來威脅，但是其給經營商家和消費者留下的陰影，卻加大了我們后期推廣的引導工作難度。本項目在半年內潛在的競爭對手，其一來自文藝路正在施工的項目（原漣源市兒童公園），其二是文藝南路一塊10畝空地，將來可能也會被用于開發專業市場建材市場。七 商業用房的市場需求 所在區域內商業用房的租用情況調查上圖顯示，96%的客戶為租賃商鋪經營。因漣源市目前的商業鋪面均以臨街鋪面為主，而臨街鋪面及部分專業市場內的商鋪都是個人自建、政府或單位開發建設的房屋臨街層，因此漣源市目前家居建材市場所使用的物業仍以租賃臨街商鋪為主。 所在區域內在售商業用房銷售情況調查目前在售的僅為金地帶●時尚廣場，其銷售情況較為良性。八 商業用房的市場價格 所在區域內商業用房銷售價格情況漣源市商業用房主要由住宅的底商和企事業單位物業一、二、三層的商業用房構成，進行銷售的商業用房量比較少。目前漣源市場上進行銷售的商業物業主要為金地帶 ● 時尚廣場。 所在區域內商業用房租賃價格情況物業名稱物業類型經營品牌月租金價格（元/平米）立華水果臨街商鋪零售50好運來電話超市臨街商鋪21漣廣超市臨街商鋪零售80建材市場內商鋪建材零售24目前漣源市商業物業的租賃價格呈現出“受地段價值影響明顯，部分臨街商鋪租金居高不下”的局面，人民路“五馬廣場”“五江購物中心”臨街商鋪的租金均在65元/平米/月以上，金地帶●時尚廣場的臨街商鋪租金預計還將高達120元/平米/月。根據置嘉地產顧問機構在市場調研顯示，本區域500米半徑內的臨街商業用房租賃價格自2060元/月/平米不等，對面建材市場內月租金甚至低于10元/平米/月。與五馬廣場、光明山等區域的租金差距較大。主要是因目前本項目所在區域內人流量，街區面貌較差，商業經營未成規模等原因所引起的。 九 居住用房的市場分析 市場供應情況漣源市目前的商品房主要集中在“漣水名城”和“水榭花都”兩個在建的項目中，預計總建筑面積為30多萬平方米，在建的商品房面積超過14萬平方米。 市場需求情況通過市場調查結果的分析和研究，置嘉地產顧問機構48%的被訪者并不打算購房。僅5%的被訪者考慮在1年內購房，35%的被訪者考慮在未來3年內購房。說明目前漣源市民對商品房購買意愿并不強烈，而主要的可能購買時間集中在未來23年內，近期市場不會出現太大的市場需求。目前漣源市民對商品房的需求主要集中在100120平米的中戶型和140160平米的大戶型兩個檔次。比較符合四線城市居民對購房的面積需求特征。 物業出租情況目前漣源市還沒有形成專業房屋租賃市場，主要是以出租零散的居民房為主，承租人一般是在漣源從事小買賣的流動居民。租金普遍比較低，單間租金為50元/月，簡單裝修套間租金為200元/月，中檔裝修帶家電的套間租金為350元/月。 在售樓盤銷售情況漣源市民長期以來形成的房屋概念使市民對房屋的追求僅限于自建民宅，對商品房的購買意識不強。導致了“漣水名城”和“水榭花都”兩個大型住宅項目自動工以來，銷售都很不理想。 市場在售戶型及特點分析漣水名城的主力戶型為145平方米左右的三室兩廳兩衛，據調查得知，該戶型比較實用，受市民歡迎。水榭花都的主力戶型為165平方米左右的四室兩廳兩衛雙陽臺，據調查得知，這種戶型比較寬敞，大氣，一部分經濟實力較為雄厚的人群較喜歡該戶型。金地帶 ● 時尚廣場的主力戶型為150平方米左右的三室兩廳兩衛，該項目地段優越，住房很受歡迎。在價格方面，漣水名城和水榭花都的實際成交價格都沒有超過1000元/平米。僅金地帶●時尚廣場4樓以上的臨街住宅超過了1000元/平米，因該項目地理位置和上市時間的優越性，因此對于整個漣源商品房市場來說，僅具備參考價值而不具備近階段的價格指導意義。大部分市民對商品房價格仍集中在800元左右的心理預期，短期內突破千元大關較為困難。十 市場預測 未來該區域內商業用房需求預測（1） 在對經營戶投資意向的調查過程中，大部分被訪者都持“看情況而定”的態度，說明目前漣源市的商業地產銷售受引導成分較大，在五江購物中心未能經營起來之后，市民對商鋪投資都保持著謹慎的態度。同時，也有16%的被訪者正在考慮購買商鋪， 24%的客戶表示視地段及價格而定，說明在經營戶中間，經濟實力比一般普通市民要強，其投資意愿相比而言也更為強烈。 （2） 市民對商鋪的投資意向相比經營戶而言要小，40%的客戶表示不會進行商鋪投資。市民對商鋪投資概念的理解程度仍然有限，且在五江購物中心的影響下，使一部分市民對商鋪投資已經失去了信心或者產生了不信任心理。市民中有%的人正在考慮投資商鋪。 未來該區域內居住用房需求預測 漣源市民長期以來形成的房屋概念使市民對房屋的追求僅限于自建民宅，而商品房的購買意識不強。對商品房消費的園林、景觀、戶型、物業管理等概念理解較淡。況且漣源市房屋租賃市場還未成熟，流動人口少，在未來一兩年內，漣源市民對居住房的需求不是很大。 綜述總體而言，漣源市民對商鋪及住房還是有一定的需求量，由于漣源市的房地產行業剛剛起步時，“五江購物中心”影響到了消費者投資信心，如果其他商業項目再次打擊消費者投資信心的話，那么漣源市房地產的發展將受到嚴峻的考驗。針對市場現狀，我們的工作重點應放在消費意識引導和區域概念炒作上，才能有利于規避市場風險，并結合主題商業的特殊性進行項目推廣和銷售、招商工作。漣源華鑫項目可行性研究報告第三章 項目發展研究十一 項目地塊特征分析 項目區位分析地塊形狀：不規則方形用地地塊位置：人民路與芙蓉路交匯處，屬六畝塘鎮，位于漣源市主城區西部，靠近城鄉結合處。就目前來看，地塊的區位優勢并不明顯。地塊優勢：人民路與芙蓉路均屬漣源市城市干道，為本項目提供了良好的交通組織便利性；同時，本項目地處漣源去往新化、冷江等地的必經之地，外部交通優勢明顯。 項目人流分析因本項目目前所處的芙蓉廣場周邊無大型的消費場所和市政配套設施，周邊居住者大部分為普通市民，街區形象又比較差。因此，目前該地段人流量較小，但受光明山商圈發展影響，已經呈現出人流量開始上升的趨勢。 項目地塊發展SWOT分析△ 地塊發展機會 Opportunity（1） 光明山商圈的發展已經呈現出向本地塊蔓延的趨勢，對本地塊價值的提升帶來了積極影響。（2） 漣源市目前開發在售的商業項目不多，為項目地塊的發展提供了一定的市場機會。（3） 項目周邊街區物業形象較差，本項目建成后，將有效帶動周邊物業的價值提升。（4） 項目交通優勢較為明顯。（5） 項目屬招商引資項目，地塊發展有一定的政策支持。△ 地塊發展威脅 Weakness（1） 市民對本項目地塊的區位價值仍存在懷疑心態。（2） 其他舊城改造項目將對項目發展形成競爭壓力。（3） 項目地塊周邊街區形象較差，影響到項目價值的體現△ 地塊發展優勢 Strength（1） 位于人民路與芙蓉路交匯處，雙面臨路，地塊價值高（2） 臨街面較長，且還能在建筑規劃上進行適當臨街面的適當延長，有利于提高整體商業價值（3） 地塊規模適中，體量不大，適宜于快速消化（4） 受光明山商圈影響明顯，未來升值前景可觀（5） 項目交由專業地產顧問公司進行全程策劃，有利于保證項目發展思路及執行的科學化△ 地塊發展劣勢 Threat（1） 項目地形狀況復雜，將增加施工難度（2） 項目所在地所處的芙蓉路道路狀況較差，有待改善（3） 項目偏離市中心，推廣難度加大雖然本項目目前所處的地理位置并不明顯，但受城市發展的影響，此地段的發展和升值前景已經有部分市民所承認，但項目在開發過程中，始終仍注意對區域概念的炒作和提升，以良好的項目定位和投資概念規避項目地塊在市民心目中的不良影響。十二 項目商業用房定位方案研究 項目定位方案置嘉地產顧問機構初步對本項目的商業主題選擇為： 整合與商品房裝修相關的建材、陶瓷、木材、家私、家紡、五金、油漆、型材等行業，彌補市場空白，根據各個行業對樓層的需求條件規劃業態形成“家居建材廣場” 或“