煙臺簡愛莊園項目定位方案-83(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 推廣途徑有限，從而制約項目銷售。隨著陽光100、北京天鴻集團等外來品牌或實力雄厚的集團強勢進駐，他們帶來先進的開發理念、營銷手段、產品開發等都直接刺激本地開發商水平提高。（二）芝罘區房地產市場情況2006年芝罘區商品房均價5500元/ m2，目前已突破6000元/m2。作為煙臺市最繁華的傳統商業中心，該區的房地產市場開發比較火熱，商業地產開發依舊火熱。由于多年綜合開發，目前已無地可批，以舊城改造和周邊區域興起為主。以市中心為基點，形成市中心與周邊區域兩大板塊。（1）板塊范圍青年路以東、北馬路以南、勝利路以西、紅旗路以北區域。（2）板塊現狀該板塊歷來是煙臺市繁華地段，商業氣氛濃厚、配套成熟、交通便利，但2004年以前由于拆遷難度大、運作費用高、規劃要求高等原因，房地產開發比較沉寂，開工數量減少。2005年，在政府高起點規劃與房地產開發商共同打造下，房地產開發如火如荼，逐步形成天鴻凱旋城、陽光100及勝利小區“三足鼎立”的局面，規模小的房地產項目只能以配角的角色出現在中心區地產舞臺上。市中心商業地產開發持續火熱，已有的項目有陽光100城市廣場、第一大道、陽光國際以及凱旋城商業廣場等，商業網點售價持續高升，售價在煙臺市處于前列，最高單價達到5萬元/㎡。由于配套成熟、地價昂貴，加上城市規劃及較優秀的產品，所以市中心樓盤價格在這該板塊也是最高的，如陽光100、凱旋城均價都在8000元/m2以上。由于地段、配套、交通等差異，該板塊也存在一些價位較低的樓盤。如位于建設路與南大街交界的陽光麗景、雪玉花園、陽光御景等以多層、小高層為主；環山路的今日花園、華僑新城等高層住宅，樓盤均價約為3800—5000元/㎡。（3）客戶構成由于配套的成熟，該板塊是煙臺市很多中層以上收入市民的購房首選。隨著經濟快速發展、城市向心力及影響力不斷增強，越來越吸引各地的客戶前往，故該板塊客戶構成比較復雜。（4）代表樓盤陽光100、凱旋城、陽光麗景、雪玉花園、陽光御景、今日花園、華僑新城。（5）發展趨勢市中心經過多年的綜合開發，已基本無地可批，日后該板塊主要以舊城、舊村改造及拆遷安置小區為主。同時受開發成本高、拆遷難度大等因素影響，因而市中心區房地產開發主要指標總體呈逐年下降的趨勢。由于該板塊人口密度大，交通日益擁擠，居住環境不如萊山區好，很多中等收入的市民考慮去萊山區購房。同時，商業地產開發向著單一化、專業化的方向發展，開發范圍突破傳統區域，向芝罘周邊區域擴散。由于可供開發的土地日趨稀缺，市中心供應量明顯不足，該區域樓價仍有一定上升空間。（三）開發區房地產市場情況煙臺經濟技術開發區是中國政府批準設立的首批國家級開發區之一，引進包括ＬＧ、富士康、大宇等企業入駐， 2005年開創經濟社會發展新局面。經濟持續高速增長及外來人口的增加帶動房地產快速發展。，%，商品房均價達到2421元/m2，可見其開發火熱程度。2005年開發區地價則較往年有較大的增幅，樓面地價增長幅度達到50%以上，隨著開發區企業的增加，此區域的發展也加速，是成長最快的區域之一，目前開發區內在售的樓盤均價約3500元/m2。而海景房的稀缺性將使該區域房產價格進一步提升，如怡海翠庭、碧海云天等一線海景樓盤，均價已超過5000元/m2。目前開發區在售項目約20多個，整個市場銷售形勢良好，物業升值速度快，市場供需兩旺，其中投資比例較大。由于區域的特殊性，目前居住在開發區的人群主要有開發區本地居民、工人、政府公務員，企業的中層管理人員、外企高級管理人員，私營企業主等，其中外來人口購房比例接近40%。開發區經濟持續高速發展、入駐外來企業不斷增加，房地產發展潛力大，隨著土地價格增加，物業價格將會有較大程度上漲，投資前景看好。（四）萊山區房地產市場情況根據區域樓盤集中區域位置、檔次、價格等，將萊山區分為觀海路以東、觀海路以西兩個板塊較為合理。（1）板塊范圍紅旗路以南，觀海路以東至濱海路以西范圍，樓盤集中分布在濱海中路地段。（2）板塊現狀該板塊濱海中路沿線是煙臺提升城市景觀建設的重要工程之一。作為依山傍海發展起來的大型聚居區，目前已經形成一個具有功能聚集性（住宅、商業和服務）、文化包容性和國際化生活交匯共生的社區空間。該板塊主要以海景房為主，盡管項目較多，但都定位于高檔海景住宅，高層、多層、別墅等多種物業形態并存，該板塊在項目開發、設計、營銷、物業管理等各個方面在煙臺市來說做的比較到位。在眾開發商的共同努力，該板塊房價在短短10年內上漲了500%以上，目前該板塊大多數樓盤均價在6000—8000元/平方米，區域也成為煙臺市公認的“富人區”，但目前該板塊樓盤普遍存在周邊生活配套不足，購物不便、空置率高等問題。（3）客戶構成該板塊客戶是煙臺市高收入人群代表，他們當中有的是私企老總，有的是開發區企業高層管理人員，也有外國人和華僑在這里居住，如石溝屯一帶是煙臺市韓國人居住比較集中的地方。這些客戶大都擁有私家車，而所居住的小區離市區僅有約20分鐘車程。所以，他們一般喜歡開車去市中心購物。（4）代表樓盤海天名人廣場、東上海賦、黃海城市花園、銀和怡海山莊、金海岸花園、南山世紀城等。（5）發展趨勢由于一線海景屬稀缺產品，經過多年的開發，目前一線海景可供開發的土地所剩無幾，該板塊發展受到限制，預計今明兩年高端市場的供應量在20萬平方米左右。而分期開發的南山世紀城，后續房源將陸續面市。（1）板塊范圍紅旗路以南，觀海路以西至塔山路以東范圍。（2）板塊現狀該板塊從2001年開始開發，2004年進入快速發展階段，樓盤數量不多，有中高檔、中低檔產品，市場均價在3300—5000元/平方米不等。該板塊北面由于山景等原因，居住環境相對較好，小區規劃、建筑、園林景觀設計水平較高，整體銷售情況比較理想；板塊南面區域2002年房地產開發處于起步階段，由于區域配套、環境等原因而使項目銷售遇到阻力，隨著區域與小區配套等不斷成熟，該區域樓盤銷售情況逐漸轉好，目前整體銷售都接近尾聲，已交樓的小區入住率 比較高。目前該板塊生活配套尚不完善，在一定程度上影響項目銷售。（3）客戶構成該板塊客戶構成比較復雜，有煙臺市本地居民，也有來自下屬縣市、市外居民、外省、外國人，其中以韓國人和東北人為多。（4）代表樓盤該板塊北面以臺灣村、響水灣山莊、佳隆花園為代表；南面以綠色家園、鑫龍旺源小區為代表。（5）發展趨勢由于市政府的南遷、廣電中心、科技大廈、體育公園等在建企事業單位緊隨市政府，且市政功能配套、居住環境不斷改善，該板塊具有明顯的區位優勢和發展前景，其中以市政府周邊區域為開發熱土，價格呈現較快的增長趨勢。目前沿迎春大街土地已基本批完，2006年已批土地預計總建筑面積達到100萬平方米，該板塊即將進入激烈的市場競爭階段，也可以說是一個新的居住板塊即將全面建設。（五）機場路沿線房地產市場情況煙臺市機場路是進入煙臺市區的重要交通干道，兩側地勢平坦，自然環境優美；所處的黃務分區是規劃的以外向型工業、商貿、物流為主的生態型城市新區。運用城市設計的原則和方法對該區域的設計，將有助于該區域形成有特色的可控制的城市形態，突出黃務分區作為煙臺市南大門的城市建筑形象。機場路在煙臺市大交通系統中有舉足輕重的地位，是煙臺市重要的南出口。第一，通過煙青一級公路與青島、濟南以及南方省份城市相連；第二，是乘飛機旅客進入煙臺市區的必經之路；第三，通過杜家疃立交橋與煙臺市軫八環城高速相交，是煙臺周邊城市進入煙臺市航空港的要道；第四，通過黃務立交橋與煙臺市五區連接路相交，是連接煙臺市大市區的重要環節。區域內山體、水體、平地等自然要素完美結合。山丘綿延起伏，具有豐富的景觀層次；綠化條件良好，青山碧水互相掩映。區域內外夾河與機場路相交于珠巖橋，經過初步改造的外夾河河水清澈；勤河幾乎與機場路平行貫穿研究區域內。區域具有創造豐富建筑空間的得天獨厚的基礎條件。以商貿、物流和外向型工業為主的綜合性城市發展新區的功能定位，與黃務優越的自然環境條件和明顯的交通區位優勢結合，使研究區域成為具有巨大發展潛力的城市地段，區位優勢將轉化為經濟發展優勢。o 煙臺市政府提出“拓展東西兩翼，貫通南北山海”的規劃戰略，推動煙臺南部新城發展 。o 機場路（北接大海陽路）、青年南路、通世南路是市區三條并行向南的城市干道。o 大海陽路大修工程于6月初開工,先期整修路段為南大街到北馬路,8月1日南大街以南路段已全線封閉,開始施工。o 青年南路總投資逾10億元、全長11公里，現已通車。 青年南路北起紅旗中路，向南穿過世回堯工業園，直至大沽夾河。規劃道路紅線寬40米，車行道寬31米，雙向六車道，設計車速為60km/h，屬于芝罘區新城區主要街道。o 通世南路北起惠安小區，向南穿越山體進入臥龍園區，經過初家、夏家和黃務居民區，穿越連城路，南至珠巖河。，規劃道路紅線寬40米，屬于城市I級主干道。 三、 機場路沿線發展格局和趨勢（一）沿線市調及簡要分析 馨逸園馨逸園位于機場路西,青年南路東(下曲家)。該項目總建筑面積為40萬平米，建筑形式為多層和小高層。其中一期10萬平米,從06年12月份開始銷售, 開盤起價2960元/平米,現均價3550元/平米,半年時間漲幅600元/平米,漲幅率達20%，現項目一期以基本售罄。 泰晤士新城泰晤士新城位于黃務立交橋東北角, 采用歐式泰晤士風情的建筑外觀。該項目屬于商業立項,產權40年。目前工程即將封頂,一期共450套。主打口號是“開門是店鋪，關門是別墅”。項目首層是商鋪、2層或3層為辦公、4層為居住（,可做閣樓）。所以采取1—3層或1—4層整體銷售的方式，不分層散賣。因為銷售證件的原因泰晤士新城至今沒有銷售，也不接受預定，具體銷售時間未定。 現代山水田園現代山水田園位于黃務辦事處駐地向南，夾河公園北，9路東珠巖站,，于07年5月開盤。一期5棟四層低密度住宅已經售完，二期7棟低密度山水住宅即將開盤。目前均價2580元/平米,定金2000元。 山水龍城山水龍城于07年6月30日開盤至今，一期放量500套已售完450余套。但山水龍城的戶外圍檔和燈箱廣告在05年下半年就已經推出。市內售樓處在06年底投入使用，前期客戶積累時間較長，07年4月份開始售卡，6月30日正式開盤。前期購買置業卡的客戶一次性付款享受98折，按揭99折的優惠。開盤后要求客戶在7月20日之前全部換簽完畢，目前銷售達90%以上，成交均價3500元左右。剩余的多為頂層＋閣樓的戶型，（西向較多）。一期剩余房屋目前對外報價在3800元左右。別墅現處于規劃階段,預計明年銷售。(價格未定)二期開盤時間未定。 蓁山花園蓁山花園位于蓁山屯路132號，總建筑面積40萬平方米。建筑形式為多層或小高層住宅。該項目由蓁山屯村委會和中正集團合作分幾期開發的，現開發的是二期（總建面73870平米）。一期“蓁山花園”以售罄入住，二期“蓁山花園?帝景園”于07年4月開盤，面積范圍在67平米