建德市橋東區塊改造開發建設項目可行性研究報告正文(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 安置房建設工程基礎設施配套建設第五章 改造項目供地計劃與依據一、改造項目可供出讓土地的依據根據市政府批準的由浙江大學規劃設計的《建德市橋東區塊城市設計方案》，在區塊通過改造和土地整理后供經營性出讓的土地面積約527畝，行政劃撥地87畝。二、改造項目用地概況（詳見表4）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 表4項目規劃建設用地（畝）用地類別（畝）經營性用地道路廣場用地綠化用地行政劃撥用地其它11615272562387268三、未來幾年供地計劃（詳見表5）　　　　　　 　　 表5年限面積2007年2008年2009年2010年備注52790120200117畝四、經營性用地出讓地價分析建德城區近五年經營性用地年度平均地價狀況（詳見表6）2006年（截止7月20日止）市區經營性用地地價狀況（詳見表7）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　 表6年度平均地價2002年2003年2004年2005年2006年平均地價萬元/畝　　　　　　　　　　　　 表7序號宗地面積（畝）用途容積率起始價（萬元）成交價（萬元）備注1新安路W1商住430064002新安江下溪頭W1商住、公用設施95012003新安東路（原八達公司）商住30704新安路（原賓樂園）商辦155022805新安江大塘塢商住160026006合計156207平均地價（萬元/畝）改造項目經營用地供地地價分析從以上二表的數可看出，建德市區經營性用地地價平均地價在158萬元/畝，而2006年雖在國家宏觀調控政策的影響下，但地價仍上揚不止平均地價達到256萬元/畝，尤其是用周邊的二宗地：一宗為與區塊相鄰的白沙路西側，用途為商住，成交地價為476萬元/畝，另一宗為嚴東關路北側，商住用地，成交地價為530萬元/畝。這主要是由建德的八山一水一分田的土地環境和建德作為國家優秀旅游城市、休閑度假勝地和良好的社會發展趨勢和交通狀況所決定的。目前，我們改造開發的橋東區塊位于城市的中心區塊具有如下的優勢：區塊北靠綠色牛頭山體，南依清轍的新安江是優良的居住佳地；是建德市區僅存最佳地塊，是不可再生的開發之地。城市二條主干道東西穿過，交通便捷，嚴州大道及規劃的商業廣場給區塊營造了濃郁的商業氛圍，臨江而建的江濱路給區塊營造極佳的休閑之地。極低的建筑密度，大面積的綠化，均給該區塊創造了極佳的開發前景。綜上分析該宗地的開發雖受國家政策的一定影響，但建德所特有的開發“小氣候條件”是難以改變的，因此，該區塊可供經營性用地，每畝200萬元/畝的地價是不受質凝的。第六章 投資估算和資金籌措一、改造項目投資估算（一）改造項目投資估算的依據國家計委、國家建設部預算的《建設項目經濟評價方法與參數》（第2版）；《浙江省建筑工程預算定額》、《浙江省安裝工程預算定額》、《浙江省市政工程預算定額》、《浙江省建設工程取費定額》（2003）；浙江省建筑工程計價暫行辦法；建德市建筑工程造價信息；建德市人民政府建政（2004）6號《關于加快城區工業企業搬遷的若干意見》；建德市人民政府建政函（2005）57號《關于公布2005年度建德市城市房屋拆遷貨幣補償基準價的通知》；建德市人民政府建政（2003）29號《建德市征用集體所有土地實施辦法》；本項目價差預備費用依據計設資（1999）1340號文及浙計經基（1999）1465號文，暫按零計。（二）集體所有土地征地費用估算根據建德市人民政府建政（2003）29號《建德市征用集體所有土地實施辦法的規定》，改造項目需征用新安江村集體所有土地708畝，報批、其中，。（三）房屋拆遷安置費用估算改造項目總拆遷戶1311戶，其中：第一期拆遷戶269戶，第二期1042戶。其中：，第二期需建拆遷安置房14萬m2。拆遷安置總費用30629萬元，其中：拆遷補償費12704萬元，拆遷安置房建設費用12488萬元，基礎設施配套建設費3420萬元，建設前期費用734萬元，相關補助費為322萬元，相關獎勵費用836萬元，違章建筑自行拆除獎勵補助費125萬元。集體土地房屋拆遷安置費用估算。集體土地房屋拆遷安置總費用7544萬元，其中：拆遷補償費用2126萬元，安置房建設費5418萬元。①集體土地房屋拆遷補償費估算根據市政府建政（2003）14號《建德市交通重點工程建設拆遷土地征征用房屋拆遷等有關政策》文件和《新安江東入城口土地征用和房屋拆遷補償安置實施細則》規定。其中：a、：鋼混結構：301 m2550元/ m2=165550元，磚混結構3262 m2450元/ m2=1467900元，磚木結構522 m2350元/ m2=175700元，泥木結構954 m2150元/m2=143100元。b、：鋼混結構　　　　　 3432 m2550元/ m2=1887600元磚混結構　　 31572m2450元/ m2=14207400元磚木結構　　 5121m2350元/ m2=1792350元泥木結構　　 9475m2150元/ m2=1421250元②集體土地房屋拆遷安置房建設費用估算。根據建德市建筑工程造價水平，并結合周邊下溪頭開發及城防工程安置房建設工程的造價，拆遷安置房建設造價為700元/ m2（含水電安裝費），則：77400 m2700元/ m2=。其中：，建設費用518萬元；第二期安置房7萬m2，建設費用4900萬元。國有土地居戶拆遷安置費用估算國有土地居戶拆遷安置費用17648萬元，其中：拆遷補償費為10578萬元、安置房建設費7070萬元。①拆遷安置補償費估算為10578萬元。根據建政函（2005）57號《關于公布2005年度建德市城市房屋拆遷貨幣補償基準價的通知》規定，補償費估算如下：a、國有出讓土地住戶房屋拆遷補償費估算約3370萬元，其中：第一期：3865 m21900元/m2=7343500元第二期：13871m21900元/ m2=26354900元。b、國有劃撥土地房改房住戶拆遷補償費估算約5462萬元，第一期：8603 m21835元/m2=13205605元第二期：22569m21835元m2=41414115元。c、其它劃撥土地住戶房屋拆遷補償費估算約1086萬元8727m21244元/m2=10856388元。d、商業用房拆遷補償費估算為660萬元；其中：一期316萬元。出讓用地商業用房拆遷補償費：，其中：第一期：400m25800元/m2=2320000元第二期：284m25800元/m2=1647200元。劃撥用地商業用房拆遷補償費：，其中：第一期：200m24200元/m2=840000萬元第二期：425m24200元/m2=1789200元。②國有土地拆遷安置房建設費用估算為7070萬元。，其中：，其建安造價為700元/ m2（含水電）：則：第一期：24500m2700元/m2=17150000元。第二期：76500m2700元/m2=53550000元。拆遷安置區基礎設施配套建設費用三通一平、室外輔助工程及景觀建設等費用，按建筑面積200元//m2計取，則：171000m2拆遷安置房建設前期費用估算約為734萬元：①建筑設計咨詢費：按建筑面積24元/ m2計取，則：171000m2②景觀設計費：按建筑面積2元/ m2計取，則：171000m2③勘察費：按建筑面積5元/ m2計取，則：171000m2④工程質量監督費:%計取,則:16736萬元%=59萬元⑤白蟻防治費：按建筑面積2元/ m2計取，則：171000m2⑥工程監理費：按建筑面積5元/ m2計取，則：171000m2⑦工程招標代理費：%計取，則16763萬元0. 15%=25萬元⑧建設單位管理費：在改造項目中統一計取,在此不再計取.拆遷安置房建設用地估算。因拆遷安置房建設用地已統一列入改造項目土地征用與開發整理費用中，在此不再列支。拆遷戶搬家補助費估算改造項目拆遷戶總戶數1131戶，其中居民1067戶，農戶215戶，商業29戶，根據建政函（2005）57號文件規定，房屋拆遷搬家補助費每戶600元/戶，由于集體土地房屋拆遷需臨時過渡，需二次搬家，因而按二次計費。①國有土地拆遷戶搬家補助費：1067戶600元/戶=640200元。②集體土地拆遷戶搬家補助費：215戶600元/戶2次=258000元。補助費合計為90萬元。拆遷戶臨時過渡安置補助費估算國有土地拆遷戶按拆遷安置方案不進行臨時過渡安置，而集體土地拆遷戶需進行臨時過渡安置，所以需給予集體土地拆遷戶補助，按市政府集體土地房屋拆遷有關規定每戶每月450元，按二年計算，則需：215戶450元/月24=2322000元。有關對拆遷戶的獎勵費用估算①按期簽拆遷安置合同的獎勵130310m250元/m280%=5212400元。②按時騰空移交被