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世聯(lián)研究-綜合體發(fā)展模式專題研究(編輯修改稿)

2026-06-03 18:26 本頁面

　

【文章內(nèi)容簡介】力店，按多棟設(shè)計，避免單一主力店、目標(biāo)客戶不對應(yīng)的問題單體商業(yè)樓：總建面5萬平米左右，一層設(shè)計成名品專賣店用于劃鋪銷售，二三層專供沃爾瑪超市使用，四層是萬達(dá)影院以沃爾瑪為中心，但沃爾瑪?shù)南M(fèi)人群對一樓商鋪人氣提升有限，導(dǎo)致一樓商鋪的后期經(jīng)營困難增加持有物業(yè)比例，造成資金擠壓，很難實(shí)現(xiàn)資金平衡，為滿足投資平衡要求，高價出售小商鋪，導(dǎo)致小商鋪后期經(jīng)營困難擴(kuò)大主力店經(jīng)營面積，豐富主力店業(yè)態(tài)，增加住宅和寫字樓設(shè)計，從而提升項目住宅物業(yè)的價值，實(shí)現(xiàn)項目盈利萬達(dá)廣場模式的成功關(guān)鍵環(huán)節(jié)主要有資金運(yùn)作、土地獲取能力、產(chǎn)品規(guī)劃和資源整合資金運(yùn)作土地獲取能力產(chǎn)品規(guī)劃資源整合較為平穩(wěn)的現(xiàn)金流和前期的大筆資金支持良好的政府公關(guān)能力和廉價的城市中心區(qū)地塊符合商家需要的產(chǎn)品設(shè)計和科學(xué)合理的開發(fā)節(jié)奏非住宅物業(yè)的前期招商能力和后期持續(xù)運(yùn)營能力萬達(dá)廣場基于土地競爭、人口聚集、升值潛力和政策優(yōu)惠等方面的考慮，萬達(dá)廣場主要選址城市副中心，保證持有物業(yè)的市場價值土地競爭規(guī)劃配套升值潛力政策優(yōu)惠中國城市的重要特征是中高收入群體向副中心或新區(qū)轉(zhuǎn)移，從而為商業(yè)項目實(shí)現(xiàn)較好的消費(fèi)基礎(chǔ)。城市核心商圈土地稀缺，競爭激烈及土地成本高，而城市副中心及新區(qū)土地成本較低，升值潛力大。城市副中心及新區(qū)規(guī)劃起點(diǎn)高，城市配套好，適合營造高品質(zhì)的項目。在城市副中心及新區(qū)開發(fā)大型綜合體，可以獲得政府較好的政策優(yōu)惠。萬達(dá)廣場取地策略萬達(dá)廣場土地選擇采用“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”的資金運(yùn)作模式，充分利用外部融資和少量自有資金實(shí)現(xiàn)滾動開發(fā)，形成資產(chǎn)再將升值后的資產(chǎn)上市或套現(xiàn)以支持公司的規(guī)模擴(kuò)張自有資金銀行貸款第三代產(chǎn)品只租不售購物中心銷售部分：住宅、寫字樓、社區(qū)商業(yè) 租金收益資產(chǎn)溢價 ?私募、整售 ?IPO 資產(chǎn)抵押貸款租約抵押貸款大型綜合體地標(biāo)建筑土地核心位臵、低地價、分期付款訂單地產(chǎn) 歸還貸款滾動開發(fā) 低地價成本，可以提供低租金萬達(dá)資金運(yùn)作模式總結(jié) ——“ 現(xiàn)金流滾資產(chǎn)模式”： ?以自有資金和銀行貸款進(jìn)行開發(fā)建設(shè)； ?低地價支撐低租金，大型綜合體建筑提升房價； ?住宅、寫字樓、社區(qū)商業(yè)的銷售回款用以歸還銀行貸款； ?購物中心的租金收益用以歸還利息，多余的錢形成自有資金； ?持有型物業(yè)的資產(chǎn)溢價可以支持資本市場融資（私募、整售、IPO上市）； ?以租金收益與資產(chǎn)溢價進(jìn)行抵押獲得資產(chǎn)抵押貸款或租約抵押貸款，這部分貸款用以支持項目的滾動開發(fā)。租金歸還利息提升房價現(xiàn)金流滾資產(chǎn)模式萬達(dá)廣場資金運(yùn)作 3 9 . 0 7 ,9 2 . 4 %3 . 1 4 ,7 . 4 %0 . 0 7 ,0 . 2 %房地產(chǎn)銷售收入（億）物業(yè)出租收入（億）酒店餐飲住宿收入（億）0 . 0 6 ,0 . 4 %2 . 4 9 ,1 5 . 7 %1 3 . 2 8 ,8 3 . 9 %房地產(chǎn)銷售毛利（億）物業(yè)出租毛利（億）酒店餐飲住宿毛利（億）銷售回款是現(xiàn)金流滾資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)通路的首要條件，為此，萬達(dá)一直強(qiáng)調(diào)提高開發(fā)速度，幵在第三代產(chǎn)品中提高了可售物業(yè)比例 ?萬達(dá)來自房地產(chǎn)銷售的收入占其總收入的 93%，房地產(chǎn)銷售的毛利占總毛利的 84%，可見房地產(chǎn)銷售收入是其最主要的盈利來源 ?對銷售回款的重視，不僅僅關(guān)乎現(xiàn)金流問題，同時也關(guān)系萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的投資回報率，是目前萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式的核心構(gòu)成之一萬達(dá)毛利構(gòu)成圖（ 2022年）萬達(dá)收入構(gòu)成圖（ 2022年） “ 完成銷售指標(biāo)是萬達(dá)集團(tuán)的生命線，關(guān)系著萬達(dá)集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略的持續(xù)性和長遠(yuǎn)性” 王健林語萬達(dá)廣場資金運(yùn)作萬達(dá)取地能力的核心 ——通過建立不政府共贏的獨(dú)特品牌價值，獲得土地議價的能力，降低經(jīng)營成本，從而保證持有物業(yè)的利潤空間與政府的土地議價能力區(qū)域價值提升拉升城市形象帶動就業(yè) 增加稅收來源提升政府政績萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的品牌影響力萬達(dá)廣場土地獲取能力較低的運(yùn)營

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