上海某別墅項目策劃方案(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 001年的九亭別墅價格實現了三級跳，均價從2500元／平方米跳至4519元／平方米，連銷售情況不理想的北美經 典也水漲船高。九亭別墅價格已經基本消除了區位概念影響，直*莘莊的同類物業。 amp。 去化情況 九亭別墅各盤，銷售情況普遍良好。新上海里弄人家一、二期聯體別墅，已基本售罄，目前推出的三期別墅，在房型、面積等方面有所調 整，雖然總價適當放大，但銷售依舊紅火。三盛頤景園、江南文化園、半島花園（二期）、九州大唐花園等基本上能達到平均半年銷售6 5％以上的業績。這反映了九亭別墅市場的影響日益擴大以及上海房地產市場對別墅物業的需求量逐漸上漲。但也應當看到，在九亭也有 像北美經典等去化較慢的項目，可見別墅自身的產品力仍是銷售率得到保證的主要因素之一。 松江佘山佘山鎮地處松江西北，外與青浦區相連、內與泗涇、茸北、天馬山鎮為鄰，佘山擁有上海獨一無二的山水資源，佘山鎮囊括了上海大多數 山體。東西佘山、鳳凰山、辰山和小山等稀有資源，加上穿過該區域的通波塘、辰山塘等河流構筑了松江乃至上海別墅的頂級地段，佘山 國家旅游度假區更是形成了對佘山別墅的強大支持。由于佘山距離上海市區較遠，并且出于對風景區住宅開發的謹慎原則，佘山并未象松江其他區域一樣出現大量的住宅別墅，目前真正屬風 景區內的別墅并不多見，天馬別墅、銀湖別墅僅僅借用佘山概念而已。但是隨著別墅市場的趨熱和深入以及松江新城的興建，佘山頂級地 段的開發在所難免。據可靠消息透露，在沈轉公路以北、方松公路以西、泗陳公路以南的佘山度假區內，萬科、明園、利寶等十余家房地 產企業已悄悄地購置了土地，——上海紫園，一場翻天覆地的佘山頂級別墅大戰即將拉開帷幕 。由于所處地段珍貴，所以規劃中的別墅項目多為高檔、豪華型別墅，一般具有山水環境好、容積率非常低、綠化率水花率高、花園面積大 、單棟占地面積大等特點。如，“上海紫園”分為西區、東區兩個區域，西區為西佘山南面約1300畝土地；東區包括月湖邊的250 0畝土地。首期開發西佘山別墅建筑面積為18400平方米、容積率0．17綠化率71．57％，共建2－3層別墅160棟左 右，每棟別墅平均擁有土地面積5畝以上。“月湖莊園”背依西佘山，懷擁56萬平方米的月牙湖更是以0。16的低容積率刷新了紀錄 。松江新橋（莘閔園區）新橋位于松江區的東側，與閔行區相鄰。滬杭高速穿過鎮內。新橋的別墅區集中在新橋北部、滬杭高速以東，靠近閔行區一側，也即新閔 園區。從95年開始，新閔園區成為別墅園區的熱點，到2000年為止，新閔園區共占地7,135畝土地，已開發土地3,368畝 ，共完成各類別墅建造2,673棟，總共面積近84萬方。其價格范圍有較大跨度，從250010000元/平方米不等。到目前 為止，共有16家房地產公司進駐開發。主要產品有：淺水灣花園、雅閣花園、同潤別莊、云間水莊、喬愛別墅、綠洲比華利、雅仕軒、桃花源等。泗涇、洞泗泗涇、洞涇位于松江區的中上部，因距離上海市區較九亭和新橋更遠，又與佘山風景無緣，所以并不是傳統意義上的別墅區。滬松公路從 上至下穿過泗涇和洞泗，麗茵別墅和頤景園孤零零地站在泗涇靠近滬松公路一側。2001年，泗涇靠近佘山處，出現了云頂別墅，由于 位置靠邊，所以云頂別墅并未改變泗涇乃至洞泗的別墅格局。洞泗方面，由于靠近松江新城和松江大學城，又有花橋現代化農莊建成，在將來，該板塊可能發展成一個別墅熱點。但很大程度取決于該 區域的路政完整情況。二、水景別墅上海地處平原，缺少山體，除了佘山等少數地塊之外，大多區域的別墅無“山”戲可唱。而“山水”歷來又是別墅的重頭戲。無奈。上海 別墅開發商只有將“水”戲唱足，隨著滬上樓市的親水熱潮，水景別墅風靡滬上，水莊、灣、源比比皆是。 據統計，滬上23%的別墅以水景為主賣點，%之高，松江水景別墅占滬上水景別墅 %，幾近半數。運氣好的依湖傍河，運氣差的也要引河、挖湖、造灣。 上海部分水景別墅：楓丹白露別墅 70%別墅依水而建,親水空間零距離佘山銀湖別墅帝濤灣 自然山水東方夏威夷 ,3000米人工河道云間水莊 南臨磚心河,西面西沙港,小區內人工河與自然河相通,區內順水造坡馨莊明珠 淀浦河麗水華庭理想墅 麗水,水景主要集中在北部和西部陽光愛琴海 ,與外圍活水相通威尼斯花園 淀山湖九洲大唐花園 水面面積5萬平方米.戶戶臨水,家家枕河一環穿九島,九九繞九州三盛頤景園 人工湖怡景湖20多畝虹山半島 西郊莊園 5片自然湖串聯18個形態各異的島嶼綠洲比華利 天然水系和魚塘,一期2萬方人工湖\第四章 產品基地研究一、地理位置及交通狀況地理位置本案地處遠期規劃60平方公里、50萬人口的松江新城北部，屬洞涇鎮，距徐家匯不到半小時的車程。總基地面積1600畝，第一批 開發304畝。項目基地西臨通波塘、嘉松公路，北依花辰公路（松江新城的北環，尚未建成），東靠滬松公路，西南眺望占地310公 頃的松江大學城(5分鐘車程)和占地114公頃的十字中央綠地，南向松江新城。 本地塊距離松江傳統別墅區九亭、新橋較遠，距離市中心的距離也較相對較遠，但由于松江新城和松江大學城的興建將為本案帶來極其重 大的地利影響，隨著松江新城內路政建設的推進，本地塊將具備極大的升值潛力。 交通狀況交通方面，本案的先天優勢在于與該區域的兩條主干道滬松公路和嘉松公路都十分接近，但由于基地橫向沒有道路與縱向的兩條馬路相通 ，目前交通不很便利，花辰公路建成后，交通狀況將極度改善。規劃中的輕軌R4線經過西側，并在附近有一個停靠站，將對本案的交通 構成一個有利的支撐。二、基地資源及周邊配套基地資源基地內無坡，呈平地地貌。最大的資源是“水”：基地內部橫向三條自然河流、縱向兩條自然河流橫縱交錯，與基地西臨的通波塘夠成的基地豐富的水資源網絡。為 本案發展水景特色提供了先決條件。基地西北角，一座長橋橫跨通波塘，也成為本基地特有的景觀資源。周邊配套amp。 上海青青旅游世界（偉盟生態林）青青旅游世界與基地隔街（花辰公路）相望，是本基地周邊最大的配套，也是基地外部最大的資源。青青旅游世界位于松江城北6公里處，園區面積3600畝。中西式景點數十處。各類苗木280余種100萬余株，另有建筑面積近2 萬平方米的現代化農業技術展示中心。中心附屬客房、餐飲、娛樂等服務項目，可供來賓參觀、討論及會務需要，還有供游客觀光休閑居 住的小牧屋群等。 首先開放的景點有：苗木展示區、盆景長廊、日出花園、船模活動區、果園區、親水公園、沙灘、情人島 、許愿池、紫長廊、草地、瀑布、休閑運動區、民俗表演區，百米大道及展示中心等。 本案可與青青旅游世界洽談合作事宜，以次增加本案的附加值。青青旅游世界為本案提供了發展生態屬性的可能。amp。 社區內部配套：本案的規模較大，可以通過內部泛會所的建設解決大部分的生活配套，成為休閑、娛樂、餐飲的重要去處。第五章 競爭分析一、 競爭的基準分析原則在開發前期，可以根據產品的已確立因素判定基準競爭對象，并加以研究，為產品的定位和營銷模式提供客觀可行的依據。由本案確立因素決定的基準競爭對象基準參考別墅分析綠洲比華利位置 明華路366號發展商 翰陽(上海)城市建設發展有限公司建筑、景觀設計 美國JY建筑規劃設計事務所基地面積m2 一期750畝\二期500 別墅面積m2 一期33193 綠化率amp。n bsp。建筑風格與面積 意大利H式 NF西班牙式 NH北歐式 NC英國式 。NG法國式 NB意大利式 北歐式A型 NE法國式 總套數 一期356幢\二期220幢 物管費 主力價格 65009500 總價130260萬銷售情況 一期剩二十幾套主要賣點及概念 規模大\密度較低\私家花園大\歐美別墅風格\大型生態社區\天然水系和魚塘云頂別墅位置 泗涇鎮泗陳公路方泗公路交界口發展商 上海富淘房地產有限公司建筑設計 同濟大學規劃建筑設計研究總院景觀設計 美國DND設計與開發有限公司營造承建 上海開天集團基地面積 綠地面積 18萬平方米 建筑風格amp。nbs p。簡潔現代建筑面積 A型(三層) B型(二層) C(二層) D(三層)amp。nbs p。E(二層) F(三層) 地上 330. 79m2 m2 地下 m2 m2 m2 m2 m2 m2總套數 一期66幢 會所 6000平方米主力總價 160—320萬元銷售情況 一期開盤半年不到，50多幢預售主要賣點及概念 高檔別墅山水\普羅旺斯的生活方式九洲大唐花園位置 九亭滬松公路1789弄發展商 上海森澤房地產有限公司設計師 上海同濟大學城市規劃設計研究院/四川省建筑設計研究院建造商 上海森洋美房地產投資發展有限公司基地面積 15萬平方米 水域面積 5萬平方米 綠化面積 6 萬平方米建筑面積 C型(三層) F型(三層) D(二層) 總套數 首期35幢 會所 2000平方米主力總價 38505880，120230萬/套物業管理 銷售情況 2001年5月開盤,半年去化65%主要賣點及概念 水面面積5萬平方米.戶戶臨水,家家枕河一環穿九島,九九繞九州/都市水上自然村 高水化率別墅區楓丹白露位置 上海南匯華東大道188號（離上海野生動物園半公里）投資商 上海愛建股份有限公司、上海三凌投資有限公司、上海南匯工業園區投資發展有限公司發展商 上海愛凌置業有限公司行銷企劃 上海燁隆房地產咨詢有限公司技術經濟指標 基地面積m2 建筑總面積m2 別墅m2 公建m2 建筑覆 蓋率 容積率 綠化率 44620 40020 4600 %amp。nbs p。 %建筑風格面積 現代海派式 現代西班牙式 荷蘭鄉村式 法國貴族式 現代江南式amp。n bsp。萊特式 396m2 396m2 429m2 439m2 452m2 。457m2 現代上海式 波特曼式 德國現代式 密斯式 美國維多利亞式 457m2 472m2 424m2 508m2 513m2總套數 共51套，其中一期28套，二期23套。主力總價 250—350萬元銷售情況 一期開盤一年左右，估計仍有3—5套未售出主要賣點及概念 海派休閑文化，藝術氛圍備注 概念炒作時強調水環境和超低容積率，重點宣傳休閑文化和藝術品位。在推廣過程中曾邀約一批上海藝術界知名人士就 文化和藝術話題展開討論。玫瑰灣位置 孫橋路202號（華夏路口） 發展商 上海振川物業有限公司環境 地處孫橋現代農業生態圈\有硅谷、藥谷之稱的張江園邊，小區環境優美產品形態 由獨狀、聯體和少量小高層構成，小區內多水近河道。建筑風格和面積 建筑外觀以紅色為基調 獨立別墅 295平方米 聯排 1 價格 3200—3800元/平方米 會所面積 1600平方米開盤時間 2001年11月銷售情況 獨棟別墅已售完,目前銷售聯排別墅,總價在5080萬/套主要賣點及概念 生態、自然：潔凈的空氣、新鮮的即食蔬菜瓜果、藍天碧水，沒有污染捷運概念：外懷線、龍東大道、羅山路、浦東機場、南浦、楊浦大橋、地鐵2號線、磁懸浮列車備注 外立面已完、2002年年底交房東方夏威夷位置 上海滬南路5388弄 開發商 廈門大洋集團股份有限公司 上海夏大房地產開發有限公司技術經濟指標 基地面積m2 建筑總面積m2 容積率 綠化率 52萬(分三期開發) 13萬 65%建筑面積 A B C D E G amp。nbs p。 J K 總套數 共500幢獨立別墅,一期106戶主力總價 130—300萬元銷售情況 一期預售率已達70%主要賣點及概念 美國鄉村別墅/夏威夷生活(,3000米人工河道)備注 一期2001年5月開盤,2002年6月交房虹山半島位置 上海虹梅南路2121號發展商