懷府金融廣場建設項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 交通、廣發等14家市外銀行來沁開辦業務，合作分支機構30余家。三是招行引資取得重要成果。焦作商行xxxx支行將于12月份開業，江蘇射陽農商行發起設立“江南村鎮銀行”有關事宜已經正式簽約，各項籌建工作正在順利進行，預計一季度末也可以開業。四是資本市場融資實現重大突破。今年以來，安瑞高材、德海源誠先后在天交所、鄭交所順利掛牌，永威、思可達在中小板、創業板上市準備工作基本完成，即將進入申報沖刺階段，30余家企業入選焦作、河南省后備上市掛牌企業名單，全市通過資本市場直接融資總額達7億元以上。與此同時，全市社會經濟各項事業也形成了與金融共同發展、互利雙贏的大好局面，縣域經濟實力得到了快速提升。2009年，，比上年增長5%，其中，比上年增長5%。 項目建設的必要性和意義是推進“資本活市”戰略，發展現代金融服務業的需要近年來，xxxx市縣域經濟發展迅速，特別是去年xxxx市委、市政府提出強力實施“資本活市”戰略以來，全市金融活力得以迅速激發，由于看好xxxx資本市場發展潛力，市外金融機構開始在xxxx搶灘設點，積極開展貸款投放業務，與此同時，各類投資、擔保、中介機構紛紛進駐xxxx。由于這些金融投行機構都需要一個城市地段優越、商務氛圍濃厚、功能設計完善、能夠充分彰顯行業特征的大型商務寫字樓作為辦公營業場所，因此，盡快在城市合適位置建設能夠集合眾多金融投資機構入駐的懷府金融廣場已成為xxxx市“資本活市”戰略向更深更廣推進實施的必須。是加快xxxx城市建設發展的需要根據《xxxx市國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要（2011—2015》（征求意見稿），xxxx市城市建設將通過推進產業集聚區建設和城市功能完善，提高綜合承載能力，發揮集聚輻射作用，吸引本地農村人口首先向市城區轉移。作為綜合性中等城市和焦作市次中心，將其逐步建設成為輻射焦作西部的區域性新興工業基地、區域性商品流通中心和區域性旅游服務中心。到2015年建成區面積達到20平方公里，城區人口超過20萬人。根據《xxxx市城市建設總體規劃（20022020）》，xxxx市城市用地發展方向將重點向西、南兩個方向發展，規劃于太行路中段兩側地區形成綜合功能的新城中心區。懷府金融廣場項目的啟動將能大大加快xxxx新城區的建設步伐，并與其它區塊建設工程遙相呼應，相互銜接，成為xxxx新城區的一大亮點。 是加快xxxx新城中央商務區建設步伐的需要結合xxxx市城市總體規劃格局，xxxx市未來城市商業布局將形成以太行大道、懷府路為中軸線，分梯次建設太行大道沿線以工業路為中心的城南新區行政商務物流區、以覃懷路為中心的新城區中心商務金融會展區、以懷府音樂廣場為中心的商住休閑區以及懷府路沿線以時代廣場為中心的老城區商貿區、以焦百商廈為中心的城市核心商業區、以亞星盛世花園為中心商貿服務區。懷府金融廣場項目位于xxxx新城區的核心位置，其周邊商務網絡逐步形成優勢明顯，項目建成后，將與文化藝術中心、懷府音樂廣場、唐莊大型商務住宅區相呼應，全面提升xxxx城市的形象。另外，通過本項目的運作，可以接收消化和吸收國內外先進理念，規范市場競爭秩序，對引進國內外較多的金融投行巨頭企業，給xxxx帶來更大的經濟效益，是具有深刻意義的。第三章 市場預測與營銷策略 市場預測 xxxx市房地產行業進入快速發展階段近年來，xxxx市委、市政府以“四創”工作為載體，不斷優化發展環境，積極引進外來資本和社會資金投入城市開發建設，強力抓好“六路一中心”規劃建設，推進房地產開發和廉租住房建設，改善人居環境，編制完善老城區開發建設詳細規劃，制定推進城中村改造的意見，有計劃地實施城中村分片拆遷改造。僅2009年，全市房地產開發項目新增建筑面積就達40萬平方米，房地產市場價格也隨著城市基礎設施的日趨完善，建筑品位、配套設施的提升得到大幅提高，住宅均價達到2000元/平方米以上，并且出現量價齊升之市場格局。 快速發展的金融服務業也將為項目提供穩定的客源作為省內綜合經濟實力較強的區域，隨著 “資本活市”戰略的強力實施，xxxx市招行引資工作實現了跨越式發展。目前，除工農中建、農信、農發、郵儲等市內駐地銀行業金融機構外，先后引進了中信、浦發、交通、廣發、光大、民生、招商、國開行、洛陽銀行、鄭州銀行、焦作商行等14家市外銀行、30余家分支機構在沁開展貸款投放業務，市外金融機構在沁貸款余額達35億元以上，占該市全部貸款的一半以上。同時，隨著該市下一步與銀行合作逐步由注重對外引進向扶持駐地銀行的轉變，這些市外銀行已經紛紛表達了希望在沁設立分支機構的強烈愿望，今年以來，焦作商業銀行、江蘇射陽農商行已經先后在沁設立了支行和村鎮銀行，預計明后年還將新籌建設立23家銀行業分支機構，到2015年，xxxx市將再引進3—5家域外銀行業金融機構在沁設立分支機構，同時新增設立證券業中介機構3家、投資基金2家、基金管理公司1家、財務公司2家，這些新設立機構的進駐及市內原有十余家租賃房屋的金融、投資、擔保、中介機構均可能成為項目的潛在客戶。綜上所述，在xxxx建設大型金融廣場項目是有充分的市場保障和良好的價格預期的。 項目建設規模與目標㎡（），總建筑面積17600㎡，規劃容納金融投行機構20家，辦公人數800—1000人。懷府金融廣場建設項目目標定位為xxxx市新城區中心大型商業金融地標性建筑，該項目將以國際先進的設計理念、科學完善的配套設施、高度人性化的管理服務，為入駐金融投行機構提供良好的營業辦公條件，并成為xxxx市一道亮麗的風景線。 項目競爭力分析 不可替代的區位優勢該項目位于覃懷西路北側、人壽保險公司西側。項目南臨覃懷路，與xxxx市大型會展活動中心——文化藝術中心和高檔住宅小區——錦繡江南隔路相望；東臨xxxx市迎賓大道—太行路，與唐莊大型商務住宅區遙相呼應；北靠xxxx市商業黃金路段——懷府路，與懷府音樂廣場、清華園、陽光假日小區相依相偎；西面是香港街，與農信社、村鎮銀行、太行新城、焦作工貿學院、新一中、人民醫院等大型社區互為依托。該地塊地處xxxx市新城區中心，地理位置優越、交通條件便利、基礎配套設施完善齊全、商業氛圍濃厚，是xxxx市新城區中心規劃的主要商業金融用地。城市窗口的輻射資源項目處于xxxx新城區中心位置，是城市的窗口，其商業輻射面可涵蓋xxxx全市以至更遠的相關區域。隨著xxxx金融服務業的大力發展，項目區位能夠吸取更多的城市資源，向外輻射，本項目將具有較大的升值潛力。組團設計的首席商務中心本項目為12層、㎡的大型商務寫字樓，且與農信社、交通大廈組團布局，兼顧景觀和朝向，屬于xxxx首席商務中心，卓然挺立，傲視全城。金融高端目標客戶群本項目的目標客戶群設定為銀行、投資公司、擔保公司、證券機構、保險機構和金融中介服務機構，均屬于高端大型客戶群體，資金實力雄厚，愿意以高的價格購買或租賃，地段好、品質高，能夠充分顯示金融投行行業特質的高檔商業樓盤。 項目營銷設想 房地產業制造和生產的產品，不僅具備普通商品的屬性，還具有價值巨大、使用期長、建設周期長等特點，因此較一般行業來說，房地產業營銷的重要性就更為突出。房地產的全方位營銷，是一項專業性、科學性很強的綜合活動。本項目在開發的全過程中，必須始終貫穿營銷觀念，以適應市場的需要。本項目在獲準立項后，將對市場營銷做深入全面的策劃，現僅對營銷做以下設想。開發初期的營銷策劃應注重供需分析和前期準備工作研究。供需分析就是要對特定房地產市場狀態進行研究，以及對該類市場目前和未來供需進行分析。前期準備工作分析首先應了解政府審批程序，正確處理好各方面的關系，加快審批程序，其次要做好地段分析和熟悉資本市場變動。海外投資者稱房地產為“地段，地段，地段”，可見地段分析在房地產營銷策劃中的作用非同一般。房產定位定位也就是找準自己的位置。從十佳樓盤來看，都有自己明晰而準確的定位。 定位分項目定位、市場定位、功能定位、身份定位等多種定位。 在項目定位之前都要進行詳細充分的市場調查，通過調查發現然后確定項目所面向的市場范圍，并圍繞這個市場將項目的功能、形象作特別的有針對性的規定。比如世紀之門的“人，詩意的居住”、蓮浦花苑的“生活在新鮮的地方”等等都是綜合性、概括性地將樓盤定位表達出來。 市場定位就是要選準買家。要知道建這么多的樓，是誰來買，并對這些將買房的顧客進行全面化研究和分析，在銷售推廣時才容易把握市場。 功能定位就是要站在顧客的立場上。對房屋小區的功能進行系統的策劃，也就是怎樣進一步地滿足需要。功能定位采用的標準，是必須要滿足購房者的需求。 身份定位就是顧客群體的區域化，也就是本樓盤所吸引的人。在美國，白種人與黑種人居住的不是一個地方，有錢的大老板居住的地方不一樣，明星居住的地方也不一樣。 通過定位，進一步對樓盤的概念及理念有一個明確的確定，由此出發，才能建造一流的樓盤。管理及經營體系對整個樓盤的管理及經營要在組織結構上、職責及營運程序上有一個詳細的規劃。在上海，看到許多房地產公司都是緊張有序地工作，各方面配合比較良好，都是為了賣房子而努力。 建筑設計及樓盤規劃這方面的關鍵是由誰給設計者提出具體的要求，實際上，應該由咨詢公司與開發商共同撰寫《建筑規劃設計任務書》。這些內容就不再詳細講解。投資方式對于房地產項目的投資應該采取哪種方式，在xxxx已看到了強強聯合，投資商等等都在進行組合。作為投資分為長線、短線、長短結合的投資，不同的樓盤項目需要進行不同的合理投資。 銷售策略即項目建到什么程度可以開始銷售，滾動方式是什么，需要立即回收的資金是多大比例；對采取何種付款方式，對各種可能出現的悲觀因素予以充分考慮，對不同的項目采取不同的合理投資策略。如銷售組織的建立健全，銷售隊伍的建立培養，推廣方式的選擇組合，銷售渠道的選擇等等。另外，合理地選擇專業代理商，亦有助于加快售房進度，加速資金回籠。 銷售進度控制樓賣得快是好現象，但在上海，對比較大的樓盤都有一個詳細、嚴格的銷售控制，也就是銷售進度的控制。比如沙田新苑在一期火爆后，立即控制二期，愛建新家園也是這樣。為什么要這樣做?許仰東認為：如果不進行控制，就抓不住；如果賣得快，房型相對較差或樓層問題的房子賣給誰。實際上，有效地控制是為激發購房者的激情，同時可以順勢漲價。有些好的房子一般是到最后再賣，開始低價賣的都是較差的房子，以此形成一種對比和反差，并有吸引人的作用。 通過以上系統的策劃，整個樓盤在沒有開工前就已成竹在胸，取勝的把握比較大。良好的宣傳推廣體系 首先，項目的宣傳、推廣要有系統周密的策劃，巧妙利用媒體組合、公關組合，連續不斷、有計劃、有節奏、一氣呵成地推出項目的形象、氣勢以達到最好的效果。廣州碧桂園學校推出時，以“給你一個五星級的家”為理念，把項目形成的賣點，通過巧妙的新聞攻勢，媒體組合，廣告活動，用最短的時間一氣推出，產生了明顯的效果，在營銷方面形成了一個典型的案例。其次，合理的銷售方式也是加快項目推廣的有效手段，不同的價格組合、付款方式組合、貸款組合，可以更好地吸引買家，增加銷售的機會。同時，在項目推廣過程中，要注意對推廣成本進行合理的預算與分配，以期達到最優的成效。第四章 項目選址與建設條件分析 項目選址與規劃 項目地理位置本項目建設地址位于覃懷西路北側、人壽保險公司西側，南臨覃懷路，東臨xxxx市迎賓大道—太行路，北靠xxxx市商業黃金路段——懷府路，西面是香港街，整個地塊呈矩形，用地平坦。項目地處xxxx市新城區中心，地理位置優越、交通條件便利、基礎配套設施完善齊全、商業氛圍濃厚，是xxxx市新城區中心規劃的主要商業金融用地，是金融投行機構營業辦公的最佳場所。 土地面積、權屬類別及規劃 宗地編號：3（2）102號；土地面積：㎡；土地權屬：國有； 使用權類型：出讓； 使用期限：40年；規劃用地性質:商業金融業用地；規劃容積率：；規劃建筑系數：25%；規劃綠地率：40%。 建設條件分析 xxxx市社會經濟條件 xxxx市位于河南省西北部，北依太行，南眺黃河，毗鄰能源大省山西。，轄3鄉6鎮4個辦事處329個行政村。 xxxx是一座蓬勃發展的新型工業城。境內有鋁、鐵、鋁釩土等20多種礦產資源，屬河南省礦藏密集地帶之一；有沁河、蟒河、丹河等5條河流和兩座中型水庫，是華北地區難得的富水區；有30余平方公里山前荒坡地，適宜擺放大型工業項目，沁北工業集聚區被確定為首批省級產業集聚區。xxxx是晉煤外運咽喉要道和重要煤炭集散地，緊臨國家沁北電廠和小浪底工程，富足的資源和能源為工業發展奠定了雄厚基礎，已形成以鋁及鋁深加工、化工、造紙機械及造紙、玻璃鋼、電動車、新能源等六大產業為重點的新型工業體系，是全國造紙機械之鄉、中國玻璃鋼科技創新示范市、中國耐蝕產品研制示范第一市和豫西北重要的鋁工業基地。 xxxx是一座獨具魅力的文化旅游城。xxxx歷史悠久，人文薈萃，古跡眾多。夏為覃懷首邑，漢設野王縣，隋改河內縣，明清為懷慶府所在地，是全國首批“千年古縣”、全國文化先進市和全省歷史文化名城，是唐代詩人李商隱、元代科學家許衡、明代科學藝術巨星朱載堉、狼牙山五壯士宋學義的故鄉。xxxx有天寧寺三圣塔、清真北大寺、朱載堉墓等國保單位3處，有嗩吶、懷梆、高抬火轎等國家首批非物質文化遺產3個。境內神農山景區集龍脊長城、神農古跡、白松雅韻、獼猴憨態等為一體，是“北方山水”的經典代表，被評為國家5A級旅游區、國家重點風景名勝區、世界地質公園、國家級獼猴自然保護區。xxxx先后榮獲“中國縣級城市旅游競爭力20強”、“中國文化旅游大縣”、“中國最佳旅游目的地”、“中國最佳生態旅游城市”等稱號。 xxxx是一座與時俱進的開放城市。xxxx地處亞歐大陸橋“鄭洛焦”的金三角帶，二廣高速、長濟高速及常付、紫黃、衛柿、鄭常等省道四通八達，焦柳、侯日、焦太三條鐵路穿境而過，距鄭州、洛陽、新鄉、晉城均在1小時車