“百威花園”項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 1．總體態勢 （1）“九五”期間XX市房地產開發投資情況 “九五”期間受直轄效應和房改深化的影響，XX市主城區房地產開發投資穩步增長，市場成交量逐年上升（見下表）。 XX市主城區各年房地產開發投資增長情況投資額（億元）施工面積（萬平米）竣工面積（萬平米）銷售面積（萬平米）空置面積（萬平米）19961997199819992000 XX市主城區各年商品住宅開發投資增長情況投資額（億元）施工面積（萬平米）竣工面積（萬平米）銷售面積（萬平米）空置面積（萬平米）19961997199819992000 從以上各年房地產及商品住宅的開發投資增長情況不難看出，近年來XX市房地產市場處于一個蓬勃發展時期，其中，1998年和2000年是房地產迅猛增長年，尤其是進入2000年以來，XX主城區房地產業無論是投資額與施工面積，還是竣工面積及銷售面積，均出現超過30%的同比增幅；主城區商品住宅的投資額、施工面積、竣工面積以及銷售面積也呈現高于30%的同比增幅。因此，從市場發展周期角度看，目前XX市房地產市場正處在一個迅速上漲時期或者說是第二輪熱潮期。 （2）2001上半年房地產市場形勢 受社會經濟持續發展的影響，2001年上半年XX市主城區房地產開發增長強勁，市場形勢整體良好： ①開發投資規模繼續擴大，成為全市固定資產投資快速增長的主動力 2001年上半年，%，%。房地產開發已成為全市固定資產投資快速增長的重要支撐。 ②住宅投資持續上升，住宅建設成為市場主體 ，%，占全市房地產開發投資的60%。%。 ③房地產開發由渝中區向周邊地區擴散，南岸區、九龍坡區、沙區近年來成為開發熱土 渝中區、江北區多年來一直是XX市房地產開發的重心，但近年來開發格局發生了較為明顯的變化。2000年，開發投資量位居前6位的依次為渝中區（）、九龍坡區（）、南岸區（）、沙區（）、渝北區（）、江北區（）。除渝中區外，各區差異不大，開發重心逐漸由渝中區向周邊地區擴展。 ④商品房銷售量增價升，期房銷售占了絕大部分，住宅空置開始下降 ，同比增長10%，同比增長15%。，占商品房銷售近7成；。自年初以來，全市商品房空置總量一直呈現下降趨勢，截止2001年6月底，比上年末下降6%，，%，但寫字樓、營業用房、其他房屋則有不同程度上升，%、%、%。 ⑤新盤上市速度放緩，區域分布不平衡2001年上半年，受預售條件從嚴的影響，新盤上市數量比去年同期減少，且區域分布極不平衡（見下表）區域渝中區江北區沙坪壩區渝北區南岸區九龍坡區合計新盤個數（個）77543228 在新推樓盤中，%（16個），%（12個），且絕大多數為高層項目，框架結構。 2．主城各區及目標區域房地產市場分析本項目引力片區橫跨高新區與九龍坡區，兩區市場態勢對項目經營的成敗有著極其重要的影響。 （1）高新區房地產市場形勢分析 ①土地供應數量 2001上半年，高新區房地產開發項目土地供應情況如下表：受讓單位地塊位置年限用地性質總面積（平方米）XX新產物業發展有限公司石橋鋪長石居住小區12號50綜合XX東田置業發展有限公司石橋鋪白馬凼50綜合5125XX移動通信公司石橋鋪高科開發園36號50工業5703XX高科集團公司石橋鋪高科開發園36號50工業XX南方集團有限公司石橋鋪長石村50綜合71047XX中江物業有限公司二郎路口科技新城大型市場區12號50市場11700XX寶鋼鋼材配送公司二郎路口科技新城工業小區A36150工業28000合計197414 從以上土地供給情況看，與本案地塊相距較近的土地出讓共有4宗，將在一定程度上對本項目的經營產生競爭影響。 ②商品房預售數量 2001上半年，高新區在售樓盤11個，即將開盤項目兩個，預售面積約為8萬平米，較其他區而言，其市場競爭壓力相對較小。 ③房屋成交數量 2001年2季度，高新區商品房成交586套。其中預售成交352套，，現房成交234 套。與推盤總面積比較而言，銷售面積所占比重偏低，市場存在一定的消化壓力。 ④房價水平及其變化 2001年2季度高新區住宅平均銷售價格為1788元/平方米，比1季度上升34元/平方米，從其房價走勢看，該區價格有回暖的跡象。但與整個XX主城區房價相比，高新區房價還有一定上升空間。可以認為，隨著區域環境的改善和區域經濟的發展，該區房價具有一定的增長潛力。目前，該區房價水平為： 最高價均值：1934元/平方米 均價均值：1788元/平方米 比上季度上升34元/平方米 最低價均值：1575元/平方米 最高價個盤：南方花園C區龍景苑 2380元/平方米 最低價個盤：南方花園D區龍景苑 1180元/平方米 ⑤樓盤品質情況 該區較成熟和有品牌優勢的住宅小區不多，除了南方花園、華宇花園以及金果園以外，尚無其他有實力的樓盤，不象北部新城，競爭樓盤眾多，已是房地產開發熱潮區。就現有樓盤（包括各知名樓盤）而言，無論是平面規劃與景觀營造，還是戶型設計，或是智能化裝備，都存在明顯不足，樓盤整體品質不高，大盤缺乏。因此在該區投資開發較高品質的大型住區，其競爭不會特別激烈，市場風險相對較低。 （2）九龍坡區房地產市場形勢分析 ①土地供應數量 2001上半年，九龍坡區房地產開發項目土地供應情況如下表：受讓單位地塊位置年限用地性質總面積（平方米）XX隆鑫集團有限公司九龍園區50工業213280XX三利百貨有限公司桃花溪街50商業2305XX五星房地產開發公司黃角坪正街29號50綜合4290XX金辰機械廠九龍十一社50工業5815XX巨江工程機械公司石坪橋青龍村7號50工業7069合計232759 從以上土地供給情況看，與本案地塊相距較近的土地出讓只有1宗，面積7069平米，不對本項目形成競爭性影響。 ②商品房預售數量 2001上半年，九龍坡區在售樓盤18個，較其他區而言，其市場競爭壓力相對較大。 ③房屋成交數量 2001年2季度，九龍坡區商品房成交2400套。其中預售成交1539套，；現房成交861套。與推盤總面積比較，售出面積所占比重偏低，市場存在較大的消化壓力。 ④房價水平及其變化 2001年2季度九龍坡區不同片區，其住宅平均售價略有差異： 楊家坪地區：最高價均值：2087元/平方米 均價均值：1878元/平方米 比上季度上升58元/平方米 最低價均值：1683元/平方米 最高價個盤：珠江花園3300元/平方米 最低價個盤：天鵝山莊1500元/平方米 西郊路沿線：最高價均值：2206元/平方米 均價均值：1902元/平方米 比上季度下降50元/平方米 最低價均值：1646元/平方米 最高價個盤：廣廈經典3800元/平方米 最低價個盤：金匯園1430元/平方米 謝家灣地區：最高價均值：1730元/平方米 均價均值：1620元/平方米 比上季度上升53元/平方米 最低價均值：1524元/平方米 最高價個盤：建設廣場2380元/平方米 最低價個盤：賢園小區1350元/平方米 ⑤樓盤品質情況 該區除了少數樓盤品質較高之外（如珠江花園、廣廈經典等），其他樓盤多以單體高層或一般小區為主，大部分樓盤在平面規劃、景觀營造、戶型設計、智能化裝備方面，都存在一些不足，普遍小氣，多借輕軌進行炒作（如晉渝城市彩園）。因此在該區投資開發較高品質的大型居住區，仍具有一定的市場競爭力。 3．各類物業市場交易比較 （1）2001年第2季度主城各區各類物業成交面積及金額比較住宅非住宅面積（萬平米）交易額（億元）面積（萬平米）交易額（億元）渝中區江北區南岸區沙坪壩區九龍坡區大渡口區高新區渝北區 （2）2001年第2季度主城各區各類物業成交價格比較住宅（元/平米）非住宅（元/平米）渝中區江北區南岸區沙坪壩區九龍坡區大渡口區高新區渝北區 （二）項目目標市場研究 1．項目目標市場定位 考慮到項目所在地的區域經濟水平、地塊開發經營條件、區域市場差異等因子的影響，我們認為本項目的市場定位應為： 項目檔次：大型中檔住宅小區，“中偏高品質，中偏低價位” 總價控制：主力總價每套10—20萬元 客群對象：主要集中在家庭月收入2500元以上的客戶群體 2．項目目標客群分析 ( 1 )目標客戶的構成及其分布 根據對項目引力片區城鎮居民的抽樣調查，家庭月收入達到2500元以上的目標客戶包括以下四類： ①項目周圍（陳家坪至石坪橋沿線）的企事業部分中高層管理人員 項目引力片區內分布著XX市近1/4的國有大型工業企業，在計劃經濟時代，這些企業曾為XX經濟的發展作出過重大貢獻，其從業員工在企業景氣時大都有不同程度的積蓄。但近幾年受大環境影響，這些企業普遍不景氣，對員工的住房問題普遍解決得較差。作為國企改革中的利益既得者企業內部中高層管理人員，在有一定經濟實力支撐下，迫切需要就近改善自己的居住環境，顯然，在停止福利房的建設與分配后，這部分人群希望通過比較隱蔽的方式在附近購買環境舒適、戶型合理、價格適中的住宅產品。 ②高新技術產業區（石橋鋪地區）的部分IT白領階層 這部分客群主要集中在高新區，大多從事IT行業及通訊行業工作。月薪較高，消費超前，喜歡追求高品質的生活方式，屬于享受型群體。這類群體平均年齡較低，積蓄不多，家庭人口較少，對大戶型缺乏消費能力，但對環境好、戶型合理、面積較小、交通方便、總價不高的小戶型有著濃厚興趣。 ③各大市場或商場中（石橋鋪至楊家坪沿線）的部分外來經營戶 項目引力片區內分布著較多的各類商品經營市場，如南亞家具市場、躍華機電市場、賽博數碼市場、渝洲交易城、巴山汽配摩配市場、九龍批發商城等，其經營戶大部分屬于外來經商的個體戶或私營業主。經過多年經營，已積累起較為雄厚的經濟基礎，需要就近購置安全、舒適的住房，以便長期穩定地在此發展。這部分客群大多是從小本生意起家的，為了繼續擴大經營規模，一般不會將全部資金都花在購房置業上，因而，高檔豪宅目前對他們而言尚缺乏引力，但對于環境好、戶型合理、面積適中、交通方便、總價合理的中型戶型有著濃厚興趣。 ④石坪橋、謝家灣一帶部分居民 石坪橋、謝家灣一帶，目前尚較高品質的大型居住小區。本項目以大型中檔普通住宅小區的定位水準，將對這一地帶追求較高品質生活的、有一定經濟基礎的部分客群產生吸引力。 ⑤引力片區以外的部分客群 這部分客群散布在引力片區之外的其他周邊區域，可遠至大坪、兩路口、沙坪壩、大渡口、楊家坪等地。項目對這部分客源的吸引力主要取決于交通便捷程度、樓盤品質豐度、樓價高低限制、以及品牌推廣程度等因子。 以上客源根據距項目所在地的交通遠近，圍繞目標地塊形成了不同程度的引力圈層片區（見前面“項目引力片區圖”）。根據對本項目引力片區內各類潛在目標客戶的抽樣調查分析，本項目潛在客戶在各地區的分布比例可能為：目標客源陳家坪附近石坪橋附近石橋鋪地區楊家坪地區引力片區以外百分比30%40%20%30%15%25%5%%10%10%15% （2）目標客群調研及需求特征分析 ①客群調研 調研途徑：以科研課題名義實施調研 調研方法：問卷訪問法和實地訪問法相結合 調研范圍：項目附近的各類潛在客戶 調研內容：客戶經濟收入、從業構成、家庭規模、文化水平、住房現狀、置業傾向、購房要求 樣本容量：包括20個企事業單位的內部家庭以及150戶社會家庭，共計500戶。 ②客群情況及需求特征分析 A．對現住房滿意程度對現住房滿意程度不滿意一般滿意較滿意非常滿意所占比例%%%% 受前幾年該片區開發的住宅產品品質較低，在環境、戶型、面積、功能、配置、質量