基于管理合同的飯店委托管理模式研究(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 和營銷條款。具體地說，一般條款主要描述合同雙方的締約關系，即飯店管理公司和飯店業(yè)主的委托代理關系，合同期限，酒店名稱的使用，必要的批準程序，業(yè)主對績效要求，違約及合同終止，以及對東道國法律仲裁的維護。財務條款體現(xiàn)合同雙方在財務方面達成的一致，包括基本管理費用、獎勵管理費及支付方法，業(yè)主的財務目標，管理公司提高績效的責任，固定資產折舊費和投資性質的費用攤銷及更新基金，經營方案及財務預算，營運資本平衡，股本及負債，保險和風險防范，不可抗力，稅務，開業(yè)前預算等。管理條款規(guī)定各種管理事項，包括檔案和報告書，使用的記賬系統(tǒng)及財務報告的遞交頻率，飯店人事安排，法律及資格認證，技術服務等。經營條款規(guī)定飯店在經營過程中的各種事項，包括經營計劃，價格制定，提供的服務，采購，服務條款，質量標準及檢查，開業(yè)前管理服務等。營銷條款規(guī)定業(yè)主在營銷方面對管理公司的要求，包括營銷，廣告及促銷計劃，預訂系統(tǒng)和服務等。2．飯店管理合同的發(fā)展趨勢本文主要從管理合同的初始期限、延期條款、基本管理費用、獎勵管理費用、績效條款、合同終止條款這幾個方面來說明飯店管理合同的發(fā)展趨勢，以下數(shù)據(jù)來自Jones Lang LaSalle Hotels 發(fā)布的《Global Hotel Management Agreement Trends》中關于亞太地區(qū)飯店管理合同的部分（說明：樣本來自8個國家的28個飯店管理合同，覆蓋的客房9176間）。（1）初始期限較長的初始期限給合同雙方提供了穩(wěn)定性，但卻降低了業(yè)主單方面更換管理公司的靈活性。較短的合同期限提高了雙方的選擇靈活性，但卻對管理公司不利，因為管理公司想要在更長的期限內管理飯店，以收回前期投入，包括時間和精力上的。一般地，飯店集團下的管理公司由于具有一定的品牌認知度，業(yè)主與其簽訂的初始期限往往較長，至少810年。而對于單體飯店管理公司而言，如果管理新開業(yè)酒店，至少需要5年時間來收回前期投入，如果管理已開業(yè)酒店，則至少需要23年來收回前期投入。在美國，飯店集團下的管理公司與業(yè)主簽訂的平均初始合同期限已經由原來的20年縮短為如今的15年，而單體飯店管理公司與業(yè)主協(xié)商的最大的初始合同期限為10年。從Jones Lang LaSalle Hotels 發(fā)布的《Global Hotel Management Agreement Trends》（下文稱“該報告”）中，筆者得知，2005年亞太地區(qū)飯店管理合同的平均初始期限為12年，大多數(shù)的管理合同的初始期限為10年，%。此外，與三、四星級酒店相比，飯店管理公司與五星級酒店簽訂的期限更長。從2009年12月26日CCTV2《中國財經報道》中，筆者得知，在中國，外資酒店與飯店業(yè)主簽訂的管理合同的平均期限為15年。（2）延期選擇權延期選擇權的歸屬問題也是業(yè)主和管理公司爭論的焦點，目前，從全球范圍看，延期選擇權仍普遍地歸屬于飯店管理公司，但是伴隨著業(yè)主市場話語權的提升，延期選擇權正逐漸向業(yè)主傾斜，業(yè)主往往根據(jù)管理公司的經營業(yè)績來決定是否延期。該報告顯示，%降為2005年的5%，%上升到2005年的15%，%降低到2005年的5%，%%。從2001年的主要由管理公司決定是否延期，到2005年的雙方共同協(xié)商是否延期成為主流，以及業(yè)主決定是否延期的比例的提升，這一過程預示著延期選擇權的歸屬將逐漸過渡到業(yè)主。（3）基本管理費用基本管理費用是按總收入的一定百分比來計算，這個百分比隨著管理期限的延長而增長。該報告顯示，與2001年相比，平均的基本管理費用有所下降，并且零基本管理費用（%）的趨勢日益明顯。此外，三星級酒店的基本管理費用高于四五星級酒店。（4）獎勵管理費用獎勵管理費用是按GOP的一定比例計算。一些管理合同規(guī)定，以固定的比例計算獎勵管理費用，一般為7%、8%和10%。大多數(shù)管理合同以浮動比例來計算獎勵管理費用，浮動比例一般在510%這一范圍之內。此外，四五星級酒店的獎勵管理費用高于三星級酒店，這與四五星級酒店的基本管理費用低于三星級飯店的狀況一致。（5）績效條款 績效條款要求飯店管理公司以飯店的星級標準、品牌標準經營飯店，同時達到合同規(guī)定的績效水平。越來越多的業(yè)主要求飯店管理公司必須達到合同規(guī)定的績效的最小值。有些合同通過GOP來規(guī)定績效最小值，還有一些合同以固定的RevPAR來規(guī)定績效的最小值。該報告顯示，大多數(shù)業(yè)主要求管理公司必須達到預期GOP的80%。如果飯店管理公司連續(xù)兩年達不到這一目標，飯店業(yè)主將終止合同。一般地，飯店管理公司將通過分析預期與實際情況的差距來說明未達到預期的原因，但這種情況只允許發(fā)生一次。（6）合同終止條款 合同終止包括以下兩種情況：第一，無理由終止。所有允許業(yè)主無理由終止條款的合同都要求業(yè)主給管理公司賠償一定的費用，當然，前提是管理公司履行了條約。通常情況下，賠償金的數(shù)額是以最近十二個月的管理費用的2倍或者某一特定階段的預期管理費用金額為標準。隨著剩余合同期限的減少，賠償金減少。該報告顯示，酒店星級越高，無理由終止發(fā)生的可能性越小。第二，資產變賣終止。當飯店業(yè)主想要出售飯店資產時，飯店管理公司通過以下途徑來維護自身利益。要求新業(yè)主繼續(xù)履行合同。飯店管理公司認為其在開發(fā)酒店價值中做出了貢獻，因此理應繼續(xù)進行經營。一般地，與單體酒店管理公司相比，新業(yè)主更愿意繼續(xù)履行與飯店集團下的管理公司的合同。如果新業(yè)主不繼續(xù)履行合同，管理公司將獲得一定的終止賠償費，終止賠償費的計算以最近12個月的管理費用的2倍為基礎，或者直接按照固定的金額支付。要求優(yōu)先購買權或者優(yōu)先叫價權。優(yōu)先購買權給予管理公司優(yōu)先購買的權利，具體地說，在第三方購買者提出購買條件后，只要管理公司在3060天內提出相同的條件，管理公司就可以優(yōu)先購買酒店資產，優(yōu)先購買權對管理公司有利，因此，管理公司通常想要擁有優(yōu)先購買權。而業(yè)主更愿意管理公司擁有優(yōu)先叫價權，因為優(yōu)先購買權抑制了業(yè)主更好地出售酒店，優(yōu)先叫價權給予管理公司優(yōu)先提供價格的權力，在給定的時間內，如果第三方購買者提供的價格超過管理公司提供的價格，業(yè)主就可以將酒店賣于第三方。從目前情況來看，盡管優(yōu)先購買權的使用范圍較為廣泛，但優(yōu)先叫價權條款正在越來越多地被使用。綜上，在飯店管理公司與飯店業(yè)主的博弈中，延期選擇權越來越取決于飯店業(yè)主，管理費用結構中基本管理費用比例的下降和獎勵管理費用比重的上升，業(yè)主對管理公司達到經營績效的要求越來越苛刻以及合同終止時越來越多地使用有利于業(yè)主的優(yōu)先叫價權。這些趨勢都表明，飯店管理公司正在逐漸喪失市場話語權。那么，飯店管理公司如何更好地生存呢？下文通過研究萬豪委托管理模式的案例，總結其經驗，并在此基礎上，尋找我國飯店管理公司的發(fā)展方向。四、案例萬豪國際集團是全球首屈一指的酒店管理公司和入選財富全球500強名錄