天津房地產市場研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 華升房地產開發有限責任公司投得，位于河北區八馬路與律緯路交口西側，占地33596平米，建筑面積141105平米，溢價比率為2%；其他12宗地塊0溢價，%。本年度土地成交總體溢價比率較低，高溢價成交地塊較少。、重點地塊分析－地塊指標宗地編號津南天（掛）2012117號地塊位置南開區天塔道北側競得單位北京順義新城建設開發有限公司用途城鎮住宅、商業出讓年限城鎮住宅70年、商服40年土地面積（㎡）104324建筑面積（㎡）312972起始總價（萬元）369600成交總價（萬元）462000樓面單價（元/㎡）14762容積率3該地塊地理位置優越，向東與天塔對望；向西即見水上公園與周鄧紀念館；南面即為上谷商業街；北面臨近八里臺商業街。此外交通便利，有地鐵三號線經過。該地塊規劃為商業金融業、居住用地，且不得建設酒店型公寓。地塊規劃加上該地塊周邊配套齊全，預計又將成為天津一高端商圈。地塊該地塊規劃用地性質為商業金融業、居住用地，土地出讓面積104324平方米，(包括商業、酒店、寫字樓，不得建設酒店型公寓)；建筑限高200米。－地塊指標宗地編號津和大（掛）2012041號地塊位置和平區大沽北路東側競得單位金融街融展（天津）投資有限公司用途城鎮住宅、商服出讓年限城鎮住宅70年、商服40年土地面積（㎡）27541建筑面積（㎡）210500起始總價（萬元）175000成交總價（萬元）175000樓面單價（元/㎡）8314容積率該地塊位于大沽北路與長春道交口位置，地塊四至：東至吉林路，南至哈爾濱道，西至大沽北路，北至長春道。，出讓建筑面積約21萬平米，；地塊該地塊規劃性質為綜合用地，出售掛牌起始價共計175000萬元（起始價不含市政基礎設施配套費），折合樓面地價約8314元/平米。－地塊指標宗地編號津東新（掛）2012098號地塊位置河東區新開路與衛國道交口競得單位天津市富都房地產開發有限公司用途城鎮住宅、商業出讓年限住宅70年 商服40年土地面積（㎡）31726建筑面積（㎡）145000起始總價（萬元）92000成交總價（萬元）98500樓面單價（元/㎡）6793容積率，%地塊該地塊位于天津站后廣場，是溝通市中心區域重要地帶，周邊配套齊全，且河東區目前購房者可選新樓盤不多，本次6793元/平方米的樓面價較周邊新盤當時拿地價格相對低，后期可發展性良好。－地塊指標宗地編號津西衛(掛)2012066號地塊位置河西區衛津南路與吳家窯大街交口競得單位中海地產集團有限公司用途城鎮住宅、商業出讓年限城鎮住宅70年、商服40年土地面積（㎡）79955建筑面積（㎡）228000起始總價（萬元）223440成交總價（萬元）297000樓面單價（元/㎡）13026容積率該地塊位于河西區衛津南路與吳家窯大街交口，東至空軍大院，南至平山道，西至衛津南路，北至吳家窯大街。地塊該地塊規劃用地性質為居住、商業金融業，，居住建筑面積和商業金融業建筑面積比例為5∶5，建筑高度不大于100米。，建筑高度不大于160米。公告規定，該地塊規劃住宅套型建筑面積90平方米以下住宅所占比例應大于住宅總建筑面積的70%；，回購建筑面積約為6839平方米的住宅。、2012年房企拿地排名與拿地風格2012年房企拿地排名TOP20排名房企拿地總數拿地面積拿地金額（塊）（萬平米）（億元）1恒大642028 134 2保利481146 353 3萬科461056 378 4中海11468 175 5綠地集團31382 128 6中鐵8249 21 7萬達20215 148 8富力地產14212 45 9金科12207 46 10榮盛發展21204 60 11首創置業8179 23 12招商10166 114 13雅居樂地產4157 12 14越秀地產9153 55 15華潤置地10109 58 16首開3101 30 17碧桂園688 14 18龍湖1580 180 19綠城中國658 92 20金地650 30 激進風格代表：招商地產在以穩健著稱的招商系里，能在房地產調控之年加速擴張，說明集團上面給的壓力很大，同時也說明招商地產新的管理團隊也開始注意增長速度的重要性。日前招商地產董事長林少斌公開表示，以目前公司擁有的土地存量和開發計劃預計，2013年將力爭實現百億銷售增量，并以“千億銷售百億利潤”為中長期目標。林少斌具體談到，預計2013年招商地產的貨量在600億元至700億元，按照70%的去化率目標，公司2013年的銷售目標將超過400億元。招商地產目前欲做大的心態有些急迫，其轉型之路只是剛剛起步，然而轉型本身是一個中長期的過程，也許要5年甚至10年，而且過程很痛苦，失敗的可能性遠比成功的可能性要大，因此，招商地產今后面臨的風險會更大，其千億之路并不平坦。穩健風格代表：萬科地產以銷定量，根據銷售規模決定拿地規模，萬科12年下半年加速拿地除了銷售以外，萬科將心思放在積極拿地上，全國多個城市的土地市場都出現了萬科競地的身影；萬科總裁郁亮指出地方政府處理土地供應、調控政策和配套規劃上等問題上的不足之處。“最需要房子的城市土地供應最緊張，這時候很需要政府做好配套，要規劃清楚建設目標、配套所需要的資金、配套的土地、需要多少市場力量來做，”他表示，要解決用地量和規劃問題，“難就難在各個部門要配合起來。”保守風格代表：綠城集團綠城股權賣了，項目賣了，資產負債率降下來了，股價升上去了綠城已經徹底度過“生死劫”，安全著陸了；綠城中國董事長宋衛平和融創中國董事長孫宏斌都不是甘于屈居地產第二梯隊的領導者。此外，在宋衛平連吃地王付出高昂代價之后，土地市場的窗口期更使其不容錯過，因而反周期拿地并不令人意外。有統計顯示，從2012 年6 月底至11 月中，綠城購地涉及的總金額為167 億元，地區遍布上海、杭州、合肥、天津、大連等核心城市；綠城自己的拿地支出并沒有這么多，多數是與其他公司合作拿地，綠城將資金注入與融創成立的合營公司后，其購地資金已不需要綠城支付現金。土地市場預測隨著天津中心城區土地一塊塊減少，市區變得寸土寸金，能有一塊巴掌大的地也倍顯珍貴，市區的土地已經處處是焦點，處處是黃金；2012年底，天津土地成交迎來高潮，市區所剩無幾的價值高地開始放出，房企儲備行動密集進行，預計2013年仍有不少地王誕生。第四部分：商品住宅市場分析本期導讀：216。 12年天津市商品房總供應量為1696萬平米，環比11年供應量下降18%；12年天津市商品房總成交量為1163萬平米，環比11年成交量上漲8%；12年天津市商品房成交均價為10624元/平米，環比11年成交價格上漲2%；216。 12年全年天津市商品住宅供應量為1166萬平米，環比11年全年供應量下降20%，其東麗、河東、津南、塘沽、武清為天津市商品住宅供應主力區；216。 12年全年天津市商品住宅成交量為974萬平米，環比11年全年成交量增加13%，從2月份開始，成交量呈波浪形上漲，8月達到一年銷售頂峰，雖傳統旺季“金九銀十”成色不足，但年末出現了少有的“翹尾”；12年成交均價為10244元/㎡，環比11年上漲9%；216。 12年天津市商品住宅新增供應1166萬平米，全年成交量974萬平米，：1，整體表現為供大于求。12年除112四個旺銷月外，均呈供大于求態勢。216。 12年全市商品住宅銷售面積前三名分別為：遠洋城、富力津門湖和北寧灣；2012年全市銷售金額前三名分別為：富力津門湖、天津大都會和仁恒海河廣場。、商品房供求狀況分析12年天津市商品房總供應量為1696萬平米，環比11年供應量下降18%；12年天津市商品房總成交量為1163萬平米，環比11年成交量上漲8%；12年天津市商品房成交均價為10624元/平米，環比11年成交價格上漲2%；12年各大房企均取得了不錯的銷售業績，但迫于政府調控的決心與力度，各項目以走量為主，房價波動較小；在政策微調、購房者心理預期等多重因素的影響下，整年商品房市場運行較為平穩。、商品住宅新增供應狀況分析、商品住宅新增供應走勢從2011年與2012年的商品住宅走勢來看，商品住宅供應走勢基本延續著一年中，年初供應量穩步增長，中期達到頂峰，然后開始下降的趨勢。同時，2012年供應頂峰相比2011年提前一個季度，在二季度進入當年的供應峰值，隨后持續下降，這也對“金九銀十”的提前釋放起到了推動作用。2012年，新增供應面積環比2011年下降20%。 12年全年天津市商品住宅供應量為1166萬平米，環比11年全年供應量下降20%；12年上半年供應量呈穩步上升態勢，5月份達到峰值，隨后7月份連續下跌，為迎接傳統的熱銷旺季“金九銀十”的到來，供應商想抓住這一年中最后的集中出貨期，8月份供應量開始攀升，9月份達到下半年供應量峰值，隨后逐漸走低。、商品住宅新增供應分布情況市內六區，12年市內六區供應量為233萬平米，環比11年供應量增加38%，但仍是全市新增供應最少區域，市內六區土地稀缺性越來越明顯導致商品住宅產品供應面積逐年下降；其中，河東區由于路勁太陽城、振業城中央、紅星國際、金地紫云庭等大盤項目供應量的增加取代和平區成為市內六區供應主力；環城四區，12年環城四區供應量292萬平米，環比11年降低39%；環城四區商品住宅供應量第一的地位被郊縣各區所取代；其中，津南區超越西青區為環城四區商品住宅主力供應區，12年供應量達136萬平米，環比11年增加19%；而東麗區由于11年的大量供應造成存量增加，12年供應量環比下降達36%，為79萬平方米；作為環城四區中熱點區域的西青區由于11年的井噴式供應，12年出現了大幅下滑，供應量環比降低68%； 市場增長緩慢的北辰區在12年供應量出現下滑，下降幅度達45%，其供應量不足津南區1/7。濱海新區，12年濱海新區供應量為233萬平米，環比11年下降25%；塘沽區為濱海新區供應主力，12年供應量為118萬平米，環比下降21%，其次為大港區，為36萬平米；空港加工區和生態城為新興區域，、34萬平米； 漢沽區供應量有所增長，增長達48%，供應量為29萬平方米；熱點區域開發區，較11年有小幅下滑，下降幅度9%，為14萬平方米。郊縣，12年郊縣供應量達357萬平米，環比下降19%；武清區為郊縣供應主力，12年供應量為181萬平米，盛世天下、盛世年華龍灣城等項目致使武清區供應量占郊縣總量的51%；薊縣供應量較去年大幅下跌，跌幅達50%；區域發展相對較慢的寧河縣，12年供應量環比11年猛增144%。、商品住宅成交狀況分析、商品住宅成交走勢2011年新一輪的調控政策落地執行后，市場成交迅速陷入了低迷狀態，當年三季度，全市商品住宅銷量有所回升，但“金九銀十“后樓市成交又迅速回落至低點，多方調控作用下的市場經歷了極度深寒的“冬天“。2012年3月后市場呈現回暖格局，隨后三個季度持續走高，全面超越去年同期水平,2012年二三四季度環比去年同期分別增長36%、17%、78%。 12年天津市商品住宅成交量為974萬平米，環比11年全年成交量增加13%；2012年1月份延續了2011年下半年銷售下滑態勢，創歷史新低。但隨著購房力的持續釋放，二三月份成交出現一定程度上揚。尤其在5月份，標桿龍頭房企率先以價換量獲得持續熱銷，一時間各樓盤的優惠促銷達到了前所未有的“繁榮”，這也直接導致了隨后的“紅五月、火六月、熱七月以及八月的淡季不淡”。在成交形勢一片大好的情況下，“金九銀十”并未如期而至。年末并未如往常一樣銷量出現下滑，卻出人意料地迎來了一次翹尾行情， 10月份后市場購房力再次大幅釋放，112月成交量均保持高量。12年商品住宅成交均價，呈波浪形態勢持續增長，12月達到本年度最高，成交均價為10977元/㎡；12年成交均價為10244元/㎡，環比11年上漲9%。12年全年天津市商品住宅市場成交整體走勢表現為量價齊漲。、商品住宅成交區域分布情況從各季度商品住宅成交量占比情況來看，今年市區第一季度在房地產調控政策繼續嚴控的背景下，延續2011年年底以來的低迷態勢，成交占比走低，進入二季度以來，中高端項目的“以價換量“以及政策層面的有利引導，使得市區積淀已久的需求再度發力，成交量占比飆升至22%；相比市區，本年環城四區成交量穩站商品住宅市場的三成，并且從本年二季度開始，成交占比持續擴大；濱海新區樓盤投資屬性較強，受調控影響較大，投資客群的紛紛退出導致了濱海樓市相對低迷的態勢；而遠郊區縣市場一直以來受到政策影響較小，本年各季度成交占比相對平穩。市內六區，12年市內六區成交量為200萬平米，環比增長101%；12年市內六區成交均價為17857元/㎡，環比增長3%。河東區成為市內六區成交主力，12年成交量為59萬平米，其次為南開區成交量為41萬平米，市內六區中紅橋區成交量最少，為19萬平米；成交均價方面，河西區、南開區價格增長較為明顯，河北區環比去年基本持平，和平區、河東區、紅橋區有所下降。環城四區，12年環城四區成交量為312萬平米，環比增長14%；12年環城四區均價9280元/㎡，環比11下降6%。其中，津南區、西青區為環城四區主力成交區，12年成