我國50大中城市土地市場研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 ，2006年一季度的土地供應的區域分布有所不同，江岸地區供應量最大，其次為漢陽地區，洪山區最小。2006年一季度，江岸地區供應的土地面積達 ，占同期供應土地量的 %，而成交金額達58445萬元，占交易總額的23% ；漢陽地區供應土地面積 161659平方米，占供應量的 24% ，成交金額 85647 萬元，占交易總額的 33% ；洪山區 2006年一季度僅交易3宗地，供應土地面積 18202平方米，成交金額 10962 萬元。這種區域供應結構的形成與武漢市目前舊城改造實施狀況相一致，隨著武漢新區規劃的逐步實施，這種區域供應結構將會面臨新的調整，從而實現武漢三鎮的均衡發展 2006年一季度武漢市交易的房地產開發土地用途呈現多樣化。在供應的 15 宗開發用地中，居住用地8宗，成交土地面積 264735平方米；居住、商業用地 3宗，成交土地面積 99900平方米；商業用地 4 宗，成交土地面積133200 平方米，改變了 2003 年上半年以住宅用地供應為主，無商業用地供應的格，其余為商服、交通等用地。 （二）土地交易價格繼續上漲 土地交易價格與 2005年相比繼續保持上漲趨勢。從分季看，%、%、%%，價格穩步上升；從分類看，%，商業、%，%，工業用地價格持平。 土地價格保持漲勢的主要原因：一是政府限制土地開發政策的影響，二是消費市場對住房需求的增長。 2006年一季度，武漢市土地市場刷新了單宗土地總價和單位地價記錄。2月25日，“中山大道 242 號地塊”以818萬元／畝的價格刷新漢正街地塊交易價格記錄（去年出讓的龍王廟地塊 630萬元／畝）順利成交；于3月18日以招標方式成交的“九如地塊”以715萬元／畝的價格也高于龍王廟地塊；3月28日，有武漢“地王”之稱的“二七路地塊”。九如地塊與二七路地塊均為武漢市的舊城改造項目，其順利成交反映了武漢市舊城改造力度加大后良好的市場預期。鸚鵡洲地塊是第十三次土地公開出讓的重頭戲，位于漢陽區鸚鵡洲片，凈用地面積 572093 平方米，占地 858 畝。用途為居住、商業金融， 容積率 A 、D ，擬建建筑面積將達到160萬平方米。該地塊掛牌保證金即達3億元，出讓起始總價更高達210000萬元，已大大高于2006年一季度上半年出讓的二七地塊。 最終由上海世茂建設有限公司以315000萬的價格獲勝，這個價格高出起始價近50％， ， 樓面地價達到 1967元/平方米。（三）分區土地供應情況分析供應面積（1）區域供應土地面積 2006年一季度，出讓土地 15 宗，其中武昌區最多，為4宗，其次是硚口區，交易 3 宗，江岸區成交3宗，漢陽區僅成交2 宗，其余的洪山區、青山區、江漢區各成交宗數都 1宗左右。 土地供應總量以江岸區土地供應量最大，其中僅地塊就有約 468 畝，其次為漢陽區，青山區土地供應量最小。 （2）區域供應土地規劃建筑面積 江岸區供應的土地面積大，用地強度較大，規劃建筑面積最大；其次為武昌區。從各區域規劃建筑面積大小的排序來看，與各區供應土地面積大小的情況基本一致，僅洪山區供應土地因用地強度低于漢陽區，所以雖然土地供應面積大于漢陽區，但規劃建筑面積略低于漢陽區。2006年一季度年度七大主城區綜合、住宅平均容積率 江岸 江漢 橋口 漢陽 武昌 洪山 青山 合計 綜合 含居住 土地供應單價情況分析 受土地所在區域經濟和房地產市場發展狀況、用地性質、地塊條件及未來市場預期等因素的影響，各區域土地交易單價呈現較大的差異性。 在平均單價方面，各區交易地塊的平均單價在188萬元/畝——400萬元/畝之間。洪山區以401萬元/畝的價格居于首位，因洪山區2004年供應土地以居住用地和商業用地為主，；其次為漢陽區 ，而江岸區、武昌區、江漢區價格較接近，青山區平均單價最低為 101 萬元/畝。 從全市交易地塊的單價分布區間來看，2004 年成交地塊中主流價格在200300 萬元/畝之間，均為居住用地或居住、商業用地；高于400 萬元/畝的土地大多為商業用地。 就各區的單價區間而言，武昌區交易地塊單價較為均衡，在76300 萬元/ 畝之間，差距較大，其一是因為交易地塊的用地性質差異大，二是因為成交的 16 宗地塊處于不同的區域，雖每個地塊各具資源優勢，但具體區位條件相差甚遠；硚口區的情況與武昌區相似，成交地塊價格區間跨度最大，從81萬元/畝—818 萬元/畝，主要是由于用地性質及地塊的區位條件的差異，81萬元/畝的地塊位于硚口區古田四路，其用地性質為居住用地；而818萬元/畝的地塊位于中山大道242號，鄰近漢正街，處于武漢市繁華的商業地帶，其用地性質為商業用地。浙江省杭州市2006年一季度土地市場分析報告2006年一季度，杭州土地市場呈曲線式發展趨勢：從年初的逐步回暖到三四月份的熱火朝天。雖然新政之后，杭州本土企業在土地市場表現為出手謹慎，但同一時間，港資進入杭城，加之外地政府土地推介部門也相繼把“嫁”地目標鎖定到浙江開發商身上，總體而言，2006年第一季度的內外音符共同奏響了杭州土地市場。（一）節奏放緩，成交率高　　在宏觀調控的形勢下，政府部門根據市場需求和開發企業的實力適當調整供地節奏和供地量十分必要。2006年一季度初，杭州計劃全年將推地4500畝，其中包括普通商品房住宅用地3000畝和公建用地1500畝。隨著宏觀調控的逐步深入，供地計劃也適時作了調整。　　成交比率高于往年2006年一季度，杭州土地成功出讓的比率明顯高于往年。根據中國地產投資網最新統計：自2006年一季度2月3日，杭政儲出[2005]1號地塊正式出讓起，截至2006年一季度12月10日，前58宗公開出讓地塊加三宗未公告地塊，杭州市國土資源局共推出國有土地61宗(含推出后因故取消地塊)，出讓面積為2757畝，其中成功出讓地塊59宗，%，另有近200余畝國有土地目前尚處于公示階段。住宅地供應仍是重點進入9月，公告出讓的宅地供應量有所減少，但綜合分析全年情形，住宅地仍為2006年一季度土地出讓的主角。　　在成功出讓的59宗土地中，住宅用地（含商業金融住宅用地等）為31宗，占總成交面積的65%；商業辦公用地為21宗，占總成交面積的27%；商業（含商業金融用地）為4宗，%；其他綜合用地如科研、公共服務用地等為3宗，%。如果再加上目前已公示尚在交易中的120余畝住宅用地，2006年一季度杭州的土地供應量中，宅地的成交比例接近70%，所占比例與去年基本持平，總量略高于去年同期出讓的1442畝（含商住用地）。　　今年土地供應的高峰期出現在3月和4月，全年成交價相對較高的幾個地塊多數也于這兩個月期間成交。尤其是3月份，土地供應量多達558畝；而進入下半年后，供應步伐明顯放慢，9月初拱墅區兩宗地塊成交之后，接下來近3個月的時間宅地供應近乎空白。　　規模縮小容積提高　　與往年相比，今年雖不乏占地百畝以上的大規模土地，但總體卻以“中等規模”為主。——，兼顧大小規模。地塊規模在10——100畝的地塊占到出讓總數近8成的比重，地塊規模在10畝以下的土地占到出讓總數的近五分之一，而超過100畝的土地只有5宗。與往年出讓地塊相比，2006年一季度杭州出讓的地塊平均容積率有所提高。，比往年略有所上漲，，錢江新城、濱江、連以休閑為定位的轉塘板塊。由此看來，杭州將進入真正意義上的高層時代，而這也充分體現了政府集約用地的政策導向，同時也保證了在開發用地規模縮小的情況下，單宗地塊的房產開發量依然保持著原有水平。（二）九堡轉塘成新貴　　從2006年一季度開始，杭州土地市場的供應區域有了較大改變，前幾年一直唱主角的下沙、城北開始退隱江湖，江干的九堡和西湖區的轉塘，成為市場的新生力量。從土地成交宗數來看，西湖區、江干區、濱江區是今年的“供地”大戶，供地宗數位居前三甲，領先于其他各區域。而從供地規模來看，江干區穩居第一，西湖區的成交總量依然緊隨其后。　　申花路集中優勢房產　　西湖區全年共推出了11宗地塊共617畝，總量在各區域中領先。所推地塊主要集中在三墩、申花路區域和“新貴”轉塘區塊。前兩年一直唱主角的文教區概念地塊幾乎已經斷“糧”了，最后一宗略具規模的地塊———原浙江理工大學地塊，于4月29日以112418萬元的價格由金都房產輕松收于囊中。　　隨著豐潭路、申花路的改造完成以及浙江大學人氣的輻射，申花路區域的房產開始漸入主題。隨著廣宇西城年華、天陽美林灣、耀江文鼎苑等樓盤在本年度的相繼推出，并憑借較高的性價比和濃郁的人文氣息獲得購房者青睞，區域內推出的土地一度成了眾多開發商繼文教區之后的又一必爭之地。華立、富越控股、旅游、濱江等新老開發企業相繼入駐，成為知名品牌企業的又一聚集地，為未來板塊的發展注入了新鮮的力量。　　轉塘開打休閑房產　　轉塘是今年地產市場的新生力量。去年底，該區域第一塊宅地出讓時，折合每平方米的樓面地價不到2000元，當時還讓很多房產公司驚訝不已。然而，不到半年，轉塘板塊的樓面地價已達到4617元/平方米。　　據統計，至目前為止，轉塘已成功出讓土地5宗，共計400多畝，浙江金緯、紅石、西湖三家房企先后進駐。首個房產開發項目西房云溪香山已于日前動工，轉塘房產開始發力。　　目前轉塘向山路、美院南路等道路也已相繼建成，板塊內“二橫、三縱、半環”的交通基本框架已初露端倪。加之中國美術學院視覺藝術學院的遷入，為轉塘鎮提升城鎮品位，打造休閑城鎮提供了一個較好的平臺。　　錢江新城公建居多　　江干區今年有19宗地塊出讓，成為出讓地塊最多的區域，但主要集中在錢江新城和九堡區域，區域內的下沙板塊前幾年在杭州出讓市場占據半壁江山，但是今年一直未有大的動作，僅出讓了2宗小地塊。　　錢江新城今年到12月10日共有10宗土地推出，以商業辦公內用地居多，雖然出讓面積都不是很大，但是成交樓面價基本上穩中略升，住宅用地樓面地價集中在5000元/平方米左右，與去年同期基本持平。不難看出，作為杭州未來的商業金融中心，錢江新城正邁入大規模開發時期，相信未來一兩年之內，隨著大量住宅、商業項目的建成，錢江新城將再造杭城新城市中心。　　九堡房產蓄勢以待　　九堡的規劃定位中，最為突出的是兩個項目，一是將建中國四季青服裝交易中心；二是杭州未來的高速公路長途客運中心站就在這里，這直接成就了九堡未來作為交通樞紐和商貿集中地的定位。在居住方面，九堡的新江花園即將建成，藍橋名苑也于前不久開工，即將上市供應。這兩項配套和居住區氛圍上的利好，讓九堡去年底在土地市場初一露面，就受到了開發商的追捧。　　2004年12月29日，九堡首批兩宗住宅地塊成功拍賣，樓面地價2900元/平方米左右，可建面積達28萬余平方米。由浙江旅游取得的“紅蘋果”項目，已于今年10月前在2006年一季度省房交會上高調亮相，估計將會在不久拉開九堡房產銷售的一輪新高潮。　　進入2006年一季度后，九堡地區已成功推出4宗地塊，且全部為住宅用地，，估計建成面積將達35萬平方米，加上去年的28萬平方米的開發量，明后兩年該區域的供應量將達到63萬平方米。對此，業內人士指出，九堡位于杭州兩大副城下沙和臨平的橋頭堡位置，區域優勢明顯，其房地產市場未來幾年內必定是杭城最活躍區域之一。（三）土地競價日漸理性每畝單價繼續走高2006年一季度成交的28宗地塊中，每畝單價平均為675萬元，，與2005年469萬元/畝的平均價相比有了較大幅度的增長，比例高達40%。如容積率最高的錢江新城，位居各區域之首；而西湖區由于市場發展潛力良好，成交均價也排在前列。究其原因，一是九堡、三墩、轉塘、錢江新城等新興居住區域日漸成熟，并日益被消費者所接受，市場前景看好，地價呈上揚趨勢。二是今年所供應土地的容積率相比去年有明顯增長，因此使得每畝單價上漲幅度較高，其實樓面地價上漲幅度相對要低很多。同時，隨著市中心地塊的日漸稀缺，市中心區域地塊的價格也有所攀升。2006年一季度，吳山四宜路地塊創下了住宅樓面地價的最高紀錄，成為杭州名副其實的“新地王”；原浙大湖濱校區地塊則創下了杭州實行公開出讓以來單幅地塊總價的最高紀錄，，折合樓面價達14349元/平方米。幾宗高價土地也一度成為杭州土地市場關注的焦點。區域成交漸呈理性從一季度出讓的28宗地塊可以看出開發企業對杭州市場的信心。不過，受宏觀調控的影響，杭州下半年土地市場的上升勢頭有所收斂。土地市場日漸理性。3月份，杭州的土地出讓市場依然延續了去年底的火爆，連續10宗土地出讓現場吸引了杭州大量的房產開發企業出動。如3月2日7宗地現場出讓當天，參與的開發企業達到了99家，平時很少露面的綠城、南都等開發企業也都加入到競爭者的行列。當日，天目山路杭州磁帶廠地塊拍到7500多元/平方米，九堡地塊以3866元/平方米的價格成交。與去年同期相比，基本上有近1000元/平方米以上的漲幅。3月29日是土地市場的“分水嶺”。從3月開始，各區域的地價開始回歸理性，部分區域的價格回歸到去年該區域的平均價格。從現場看，各房產公司想拿地的心態仍然迫切，但出手卻顯見謹慎。（四）外地財團巨資砸向杭城就在本地房地產商舉棋不定之時，香港的房產大鱷們卻出手了，他們看中的是杭州本地開發商最不擅長操作的公建綜合用地。眾所周知，省外不少房產大鱷對杭州關注已久，但由于杭州本土企業的雄厚實力以及市場的火爆，多數房產大鱷們心儀已久卻不得門而入。而今年以來，香港地產界的華潤、嘉里建設、太古集團三大財團開始逐鹿杭城。華潤集團捷足先登3月29日，準備未來在此地開發一個大型的購物中心。因為地塊總價過高，加上對競投者設置了頗高的條件，華潤集團在沒有競爭對手的前提下輕松奪得，成為第一家輕松打入杭州市場的“港版”房產大鱷。嘉里太古同臺競技回頭來看，華潤只是序曲。后來，原浙江大學湖濱校區地塊開始出讓，這讓香港嘉里集團和太古集團在杭州上演了一場最具港版“星味”的競拍會：外方高層領導親自坐鎮，競拍區和觀望區涇渭分明，競價達102輪。這次角逐中，香港嘉里建設集團笑到了最后。這是杭州歷年掛牌