小區開發項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 18 個　 地下停車位 個 25 　 開發建設與運營期限 　 　 　　 建設工期 月 13 　　 商品房銷售期 月 24 　　 酒店經營計算期 年 10 　三 經濟指標 　 　 　1 總投資 萬元 7000 　　 其中：開發產品成本 萬元 4874 商品房部分　 形成固定資產 萬元 2051 酒店部分 經營資金 萬元 75 酒店流動資金2 資金籌措 萬元 7000 100%　 其中：資本金 萬元 2875 %　 銀行借款 萬元 0 %　 預售收入 　 4124 %3 營業收入 萬元 18716 　　 其中：銷售收入 萬元 9292 　銷售期各年合計　 自營收入 萬元 9424 　經營期各年合計4 經營成本 萬元 9293 　商品房銷售與自營合計 11 　 其中：銷售經營成本 萬元 4874 　銷售期各年合計　 自營經營成本 萬元 4419 　經營期各年合計5 營業稅金及附加 萬元 525 　商品房銷售與自營合計6 土地增值稅 萬元 139 　商品房銷售與自營合計7 營業利潤 萬元 8236 　商品房銷售與自營合計8 所得稅 萬元 2059 　商品房銷售與自營合計9 稅后利潤 萬元 6177 　商品房銷售與自營合計四 單位面積指標 　 　 　1 單位面積開發建設投資 元 /m2 1949 按總建筑面積平均分攤2 單位面積土地成本 元 /m2 256 按總建筑面積平均分攤3 單位面積利潤總額 元 /m2 2294 按總建筑面積平均分攤4 單位面積稅金 元 /m2 720 按總建筑面積平均分攤5 單位面積稅后利潤 元 /m2 1720 按總建筑面積平均分攤五 財務評價指標 　 　 　1 總投資收益率 　 % 　2 資本金凈利潤率 　 % 　3 項目投資內部收益率 　 % 所得稅前4 項目投資內部收益率 　 % 所得稅后5 項目投資財務凈現值 萬元 3442 所得稅前6 項目投資財務凈現值 萬元 412 所得稅后7 全部投資投資回收期 年 所得稅前 12 8 全部投資投資回收期 年 所得稅后 13 二、政策環境與市場分析 政策環境分析 我國房地產業政策環境我 國 自 1998 年 開 始 對 城 鎮 住 宅 全 面 實 施 市 場 化 改 革 以 來 ，房 地 產 業 一 直 以 較 快 的 速 度 發 展 。同 時 隨 著 房 價 的 快 速 增 長 ，投資 型 、投 機 性 炒 房 現 象 日 益 加 重 ，對 城 鎮 居 民 的 正 常 購 置 房 屋 造成 了 較 大 影 響 。因 此 ，為 了 抑 制 房 價 過 快 增 長 、優 化 房 地 產 結 構 、穩 定 房 地 產 市 場 和 保 持 國 民 經 濟 的 良 好 運 行 ，國 家 陸 續 出 臺 了多 項 措 施 ，意 在 遏 制 投 機 性 炒 房 ，控 制 投 資 性 購 房 ，鼓 勵 普 通 商品 住 房 和 經 濟 適 用 住 房 建 設 ，合 理 引 導 住 房 消 費 ，促 進 住 房 價 格的 基 本 穩 定 和 房 地 產 業 的 健 康 發 展 。2022 年：《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》(18 號文 )出臺， 經濟 適用房由“ 住房供應主體 ”改為“具有保障性質的政策性商品住房”， “住房供 應主體”被大部分的商品房所替代。影響：房地產業成為國民經濟支柱產業。2022 年：國土資源部、監察部聯合下發了《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》（71 號令），通知規定國有土地使用權要以公開的招標、拍賣、掛牌出讓方式進行。影響：協議出讓土地方式被招拍掛方式取代，隨后全國房價漲聲 14 一片。2022 年：3 月份國務院辦公廳發出《關于切實穩定住房價格的通知》（俗稱“ 國八條”）。4 月份溫家寶主持國 務院常務會議，認為房地產投資規模過大，商品房價格上漲過快，提出八條調控和引導措施，被稱為“新八條 ”。影響：兩個“八條” 政策使樓市 處于短暫觀 望狀態，不久后樓價恢復快速增長。2022 年：5 月《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》（37 號文）出臺，被業界稱為“國六條” 。意 見規定對購買住房不足 5 年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅，重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房。套型建筑面積 90 平方米以下住房比重必須達到開發建設總面積的 70%以上。影響：“國六條 ”具有更 強的強制性和操作性，出臺后全國不少城市出現較長一段時間的觀望，但之后樓價又出現報復性上漲。2022 年：8 月 7 日《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（24 號文）出臺，核心內容在于“ 加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系”。10 月 1 日《中華人民共和國物權法》正式頒布實行，明確規定對公有財產和私有財產給予平等保護。11 月 30 日，建設部等七部門聯合發布《經濟適用房管理辦法》，明確規定經濟適用住房購房人擁有有限產權。 15 影響：政府開始轉向“以廉租房為重點” ，開始更加重 視住房保障制度方面的完善，首次明確提出把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務職能。這意味著房地產業的調控方向將發生重大變化。2022 年：1 月 7 日國務院下發《國務院關于促進節約集約用地的通知》，對閑置土地特別是閑置房地產用地要征繳增值地價。2 月央行和銀監會聯合發布了《經濟適用住房開發貸款管理辦法》，3 月住房和城鄉建設部下發《關于加強廉租住房質量管理的通知》。下半年起，地產業連續 5 年的宏觀調控結束：9 月 16 日、10 月 9 日、10 月30 日、 11 月 26 日、12 月 23 日五次降息。10 月 22 日財政部、國稅總局宣布降低住房交易稅費，地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策，央行宣布首套住房貸款利率下限可打七折，最低首付比例降為 20%。12 月 21 日《 關于促進房地產市場健康發展的若干意見》出臺，減免營業稅，放松二套房貸。影響：在全球金融危機的背景下，中國樓市出現 10 年大拐點，量價齊跌。下半年宏調轉向，管理層啟動大規模刺激樓市消費政策，11月起成交量開始回升。2022 年：2022 年下半年尤其是四季度以后，金融政策轉向“積極” ，多次下 調存款準備金率，五次降息，商 業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款利率的 倍；最低首付款比例調整為 20%。中央經濟工作會議將 2022 年定調為“保增長擴內需 調結構，推動經濟又好又快發展” ；“131”號文提出了若干促進房地產市場健康發展的措施， 16 強調落實地方政府穩定房地產市場的職責，之后一些地方政府陸續出臺財政補貼、購房入戶、放寬限外政策、緩解開發企業資金壓力等措施。影響：這些促進住房消費的優惠措施，對金融危機以來走向低谷的房地產也在 2022 年得到快速回暖，成為抵御國際金融危機、抑制經濟惡化的重要支撐產業，實現了房地產市場經歷了從低谷到高峰的華麗轉身。同時也造成了房價和銷量飛速上漲態勢，原本低迷的樓市迅速反彈，商品房銷售面積、銷售額、銷售均價達均超過 2022 年的最高點，使房地產政策由年初的刺激政策開始轉向抑制房價上漲轉變，形成房地產政策和樓市價格的過山車般的變化。2022 年：由于 2022 年下半年開始的新一輪房地產價格的快速上漲，造成了投機炒房等熱錢迅速流入樓市，房價過快上漲、泡沫隱現、投 資趨熱等問題也隨之暴露，使國家房地產業調控政策向“重民生、抑投機，抑制房價、擴大保障”轉變。上半年陸續出臺了抑制房價過快上漲、促進房地產平穩發展及增加保障性住房等有關政策，如：2022 年 12 月國土部等部委聯合發文收緊土地受讓政策，開發商須首付一半且一年內繳全款；2022 年 1 月國務院發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（國 11 條），嚴格二套房貸款管理，首付不得低于 40%，加大房地產貸款窗口指導，央行提高存款準備金率；3 月份國土資源部再次出臺了 19 條土地調控新政，加強土地競拍、打擊囤地；4 月份開始提高房貸首付比例，尤其對二套及以上房貸大幅提高首府比例和貸款利率，甚至停止三套以上房貸，出臺購房標準按戶 17 認定等新的政策措施，以期有效抑制樓市投機、哄抬炒作房價等。同時，也相繼出臺了增加保障性住房等政策，如國土部要求城市申報住宅用地時，經濟適用房、廉租房、中小普通住房用地占比不得低于 70%等。影響：北京、上海、廣州、深圳等高房價城市房地產宏調控政策效果明顯，成交量大幅下滑，價格也開始出行松動。而中小城市，尤其中西部地區中小城市由于本身房地產業起步較晚、發展較慢、房價較低、整體收入較低、樓市投機炒作現行少等因素，宏觀調控政策影響較小，不過由于國務院及有關部委和當地政府對增加保障性住房供應要求，目前各地區開始大規模實施舊城區改造、加大供應經濟適用房、廉租房、改善型普通住房，從而對房地產業平穩發展奠定了基礎，也 對今后房地產業發展明確了方向。 某某房地產投資環境某某新城市建設、城鎮化政策，會大力促進房地產業的發展。“中部地區、中等城市、中產階層、中等教育 ”四個中等為城市發展理念的某市，是繼“ 珠三角” 、“長三角”、“京津塘”三大經濟圈熱后，全國經濟輻射性發展的必然趨勢，給某某發展帶來前所未有的機遇，也給某某房地產業發展帶來勃勃生機。產品深加工、提高附加值是某某提高資源利用效益、增加經濟效益的富有遠見卓識的政策，也是當地社會經濟保持長久發展的重要措施。因此，隨著經濟社會的持久穩定發展，也將持續帶動相關產業鏈和勞動就業，從而也將為房地產開發帶來更多機會。 18 某*“金三角”，作為某的一項重要發展戰略，將某某建設成為某規模的中等城市，實現三足鼎立的格局，無疑會使某的經濟實力得到空前壯大。在此背景下某某發展成中等城市的目標是明確的，房地產業的前景是光明的。宏觀調控政策，國家對房地產業的宏觀調控政策，使不具開發實力和能力的企業面臨危機，但對有實力和能力的企業是有利的，只有房地產業市場健康發展，才會有房地產業的長遠發展。招商引資優惠政策。某市各級政府均制定了當地招商引資優惠政策，吸引外部資金、外部企業的進駐，將有力地促進就業與人口的增長，拉動消費需求，從住房、醫療衛生、教育培訓、文化藝術、商業服務、旅游、交通、商 務等均會得到大力發展，這就會給房地產的發展帶來空前的機遇。城鎮化進程和生態移民工程的不斷深入，使某市各級城鎮全面實施舊城區改造、基礎設施建設、移民安置工程，也給信譽好、有實力的房地產開發企業帶來巨大市場空間。綜上所述，隨著國家對房地產業采取以扼制投機性炒房、擴大保障性住房、持續穩定發展為主的各項宏觀政策背景下，借助某市持續快速發展的社會經濟建設和良好的投資環境，以該市全面加快實施城鎮化進程對房地產業提供巨大市場發展空間為契機，開展與當地社會經濟條件相適應的房地產開發項目具有良好的政策和投資環境。 19 房地產市場分析 某市房地產市場運行情況在國家宏觀調控和促進房地產市場健康發展政策的驅動下，2022 年某市房地產市場總體呈現出房地產開發完成投資額持續增長，商品房新開工及銷售面積增加，二手房交易活躍等特征。房地產開發完成投資持續增長。如某市中心城市房地產完成投資額逐月增長，全年完成房地產開發投資 億元，同比增長 30%，占城鎮以上固定資產投資的 36%。 商品房供求面積皆呈上升趨勢。全年各類商品房施工面積為 萬平方米，較去年同期增長 76%，其中新開工面積 萬平方米，同比增長 80%。由于新開工面 積 的增加，商品房預售面積也隨之上升，2022 年累計商品房預售面積達 萬平方米。商品房售價一路走高，新開盤價格普遍上調。據統計 2022 年12 月底某區商品房的平均銷售價格為 元/平方米，同比上升%，其中住宅商品房 元/ 平方米，同比上升 %。隨著新開樓盤價位的提高，部分在售樓盤的售價跟著上調，上調幅度每平方米在 500 元左右，這促使全市商品房價位的整體上升。二手房交易面積逐季上升，交易