太原市房地產市場分析研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 。據省建設廳相關專家分析，今年3月份以來，針對房地產行業等行業存在的局部過熱的情況，國家出臺了一系列措施進行降溫，并對房地產開發項目（經濟適用房除外）資本金提高了15個百分點，使房地產開發企業貸款受到了限制，由此淘汰了行業內一批資質較低、開發實力弱的企業，同時，也使全省的房地產開發投資等指標出現了合理的回落，這一現象表明，宏觀經濟調控在房地產業的作用已經顯現。 　　為了完成投資開發項目，在銀根緊縮的情況下，開發商紛紛自找門路，尋找資金來源。據了解，目前開發商的項目資金中，自籌資金占到了近四成，貸款比例下降到了14％，％的平均水平低了近8個百分點。 　　由于整體的供應量趨少，而市場需求旺盛，全省商品房一級市場銷售良好，銷售面積為平方米，同比增長了8成左右；與此相呼應，商品房一級市場銷售價格呈現明顯的上漲趨勢。到6月底，全省商品房銷售價格為1797元/平方米，同比增長了27％，比同期全國高16個百分點，增幅位居全國第3位。價格上漲主要原因是由于辦公樓和商業用房銷售價格較高帶動所至，住宅價格漲幅在合理區間，與社會消費品價格漲幅趨勢基本相同。 　　 經濟適用住房建設規模明顯下降。 全年房地產開發計劃總投資減少11．3個百分點。2004年一季度新開工房屋建筑面積減少18．6個百分點，其中新開工經濟適用住房面積為6．05萬平方米，同比減少69．9個百分點；房地產投資中經濟適用住房0．61億元，同比減少38．1個百分點，經濟適用住房空置面積為4．87萬平方米，同比減少40．7個百分點。2003年全省購置土地面積為373．97萬平方米，完成開發土地面積156．82萬平方米，完成開發面積僅占41．9％。購置土地面積比2002年凈增56．4萬平方米，同比增長17．8％，而完成開發土地面積比2002年減少37．73萬平方米，同比減少19．4％。 　　 完成開發土地面積出現負增長。 2004年一季度全省購置土地面積為45．51 平方米，同比增長16．7％，完成開發土地面積15．82 平方米，同比減少35．4％。 融資成為山西地產業當務之急 去年6月，央行下發了121號文件，并出臺了新的土地政策，以加強對商業銀行房貸的監管力度。文件規定，貸款應重點支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目，對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應適當限制。并對貸款企業的開發資質、管理水平有了更高的要求，規定自有資金必須達到30％和封頂才能按揭的要求。今年4月，減少了金融機構可貸資金，同時房地產開發固定資產投資項目資金比例從20％提高到35％以上，以防房地產企業大量貸款有可能引發金融風險。這些政策讓許多企業感到資金緊張。對一些開發資金少、過分依賴銀行貸款的企業來說更是雪上加霜。今年“五一”前，央行又下發通知，在“五一”之后，進一步嚴格控制房貸項目。 據估算80％左右的土地購置和房地產開發資金都直接或間接來自商業銀行信貸，房地產市場的各個環節都有與銀行有直接關系。限制房貸政策的出臺，使房地產開發企業普遍感到資金壓力加大，希望能通過多種渠道獲取房地產投資資金。 1～7月份，太原市房地產開發資金到位共433227萬元，％。當前，企業找地皮、尋資金成了工作的重心，這決定著其有無資格參加后續競爭，同時使資金實力和籌資能力弱小的小企業遭遇“滅頂之災”。 我省房地產商大多屬于二三線的中小企業，實力較弱，資金騰挪余地較小，因此對央行的政策反應比較強烈。普遍認為，這將限制房地產企業的資金來源，有礙全省地產業的發展。由于我省房地產金融市場發展滯后，除銀行信貸外，沒有更多的金融工具，而房地產開發項目的全部流程都有離不開信貸資金的支持。這樣一來，可能造成資金鏈斷裂，致使已開工項目不能按時竣工，新項目不能接手，使開發商陷入困境。 省房產咨詢中心的專業人士指出，我國房地產業融資渠道比較狹窄，主要是依靠銀行貸款。另外，企業上市、資產證券化抵押、發行債券、基金、信托等也是獲取資金的重要方式。但是，由于國情的不同、各地房地產市場發展階段的不同，以及企業自身條件的限制，這些方式并不能真正應用到房產融資中。就我省的現狀而言，房產商不能惟一指望銀行信貸，應當根據自身的特點，積極尋求多元化的金融工具，最終把“121號文件”演化成市場創新的動力。 資金來源一：本地資金 一位資深房地產業媒體人士透露，在京津滬等地區的中高檔地產小區，有很多靠開小煤窯發財的山西人開著高檔轎車前來購房，這些煤炭富商出手闊綽，動輒百萬元甚至幾百萬元的房子，對當地有錢人來說也是難以企及的。據山西煤炭信息網公布的資料顯示，全省所有合法與不合法的小煤窯總共應在12000座以上。一研究人士分析，按每個礦主年平均凈賺200萬元計算，如果每年有500個礦主攜款離開山西，每年就會直接帶走100億元的現金，這相當于山西省國民經濟2000多個億的二十分之一。 一些礦主說出了他們外遷的原因，我省的投資環境比較差，政府職能部門權力意識濃厚、服務意識淡薄，轉變職能僅僅停留于表面，缺乏實質性進展，無論從軟硬環境上都無法與沿海城市及其它大城市相比。 這么大的資金外流量，對于外省市是很好的資金來源，而對于我們的山西經濟卻是不利的。客觀上形成的“外面進不來，自己留不住”的被動局面目前，對于這些社會上有大量資金聚集，已經引起了山西省政府有關部門的注意，政府可能采取會一定的政策，同時房地產開發企業也應該采取一定的策略獲取這些本地的投資資金。 資金來源二：外地資金 建立融資平臺進行招商引資，同外地發展較好的房地產行業建立合作關系，了解外資銀行新的金融產品。但是他們與外地企業和金融機構都有遇到一個難題：缺少適合溝通的平臺。大多數業內人士認為，為了提高山西房地產企業的融資能力，加強與省內及國內外先進企業的交流與合作，建立這樣一個平臺是可行的。最近省內有關部門舉辦了房地產融資方面的論壇，將邀請國內一些業內知名的人士、國外金融機構、房地產企業的融資專家來山西，闡述他們的融資理念、融資渠道，并與我們的房地產企業接觸，洽談更多的合作項目。今后每年都將不定期地舉辦這種論壇，為我省的房地產企業提供一個為省內外、海內外溝通、交流、引進資金及各種先進技術的平臺。 房地產管理上的“三個不順” 　　近年來，山西省房地產業發展迅猛，但房地產業的發展與市場需求不相吻合。房地產“梗阻”的主要原因是房地產管理的“三個不順”。 　　管理體制不順：據介紹，目前山西省涉及到房地產管理的部門有計劃、房地產、建設、規劃、土地等部門。這些部門各自為政，各管一攤，缺乏強有力的協調和統一。 　　管理程序不順：由于管理體制的不順導致房地產開發管理程序不順，沒有形成計劃、規劃、土地供應、開發的有序管理過程。 　　政策落實不順：據袁綸華介紹，無論是歐美發達國家，還是國內發達城市，住宅開發都是房地產業最重要的組成部分，衡量一個城市房地產發展狀況、人均住房面積及其發展速度是很重要的一個標志，各國政府在解決普通居民住宅方面都有各種