西永u4-4-104號宗地地塊可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 鐵1號線路線：大學城—陳家橋—賴家橋—雙碑—磁器口—烈士墓—楊公橋—沙坪壩—小龍坎—馬家巖—高廟村—石橋鋪—歇臺子—石油路—大坪—鵝嶺—兩路口—七星崗—較場口—小什字輕軌2號線路線：新山村—大渡口—平安—馬王場—大堰村—動物園—楊家坪—謝家塆—袁家崗—大坪—佛圖關—李子壩—牛角沱—曾家巖—大溪溝—黃花園—臨江門—較場口輕軌3號線路線：江北機場—碧津—雙龍—回興—長福路—翠云—園博園—鴛鴦—金童路—金渝—童家院子—重慶北站—獅子坪—唐家院子—鄭家院子—嘉州路—紅旗河溝—觀音橋—華新街—牛角沱—兩路口—銅元局—工貿—南坪—四公里—五公里—六公里—二塘—八公里—炒油場—大山村—學堂灣—魚胡路—魚洞地鐵6號線路線：五公里—紅土地—黃泥磅—紅旗河溝—花卉園—大龍山—冉家壩—光電園—大竹林—康莊—禮嘉—園博中心—悅來—金山寺—蔡家—龍鳳溪—狀元碑—北碚25 重慶輕軌環線、5號線于2013年開工，10號線建設于2014年啟動建設。兩年內，新線的建設里程將達到140公里。②機場建設江北國際機場位于江北區，為大型復合型樞紐機場。規劃至2020年，形成客運4500萬人次/年。③高速公路“三環十一射多聯線”高速公路網基本骨架，即滬渝、包茂、蘭海、滬蓉、渝昆五條國家高速公路主線以及重慶—瀘州—成都—遂寧—重慶的成渝地區環線。④鐵路交通北京—重慶—昆明、烏魯木齊—重慶—廣州、上海—重慶—成都、重慶—長沙—福州、包頭—重慶—南寧五條國家鐵路大通道。⑤水運水路貨運平均運距全國內河第一，貨運船舶平均噸位全國內河第一，船舶平均單236位能耗全國內河最低，水路貨運周轉量占全國內河四分之一。重慶已成為長江上游唯一擁有5000噸級深水航道及碼頭、水運一類口岸和保稅港區的地區，重慶港已經成為長江上游地區最大的集裝箱集并港、大宗散貨中轉港、滾裝汽車運輸港、長江三峽旅游集散地及郵輪母港，長江上游航運中心雛形已初步形成。①重慶“北擴西進”步伐加快，批準了包括大坪商圈、龍洲灣商圈、嘉州商圈為重慶主城區新的核心商圈，規劃未來形成50個商圈集群。②重慶交通配套不斷完善，為城市土地價值升值提供基礎。 沙坪壩區位于重慶主城區西部，東與江北區、渝北區相鄰，東南與渝中區接壤，東北與北碚區相連，南與九龍坡區相靠，西接璧山縣，緊鄰重慶市高新技術產業開發區和北部新區，區內下轄17個街道、7個鎮，面積396平方公里，是百萬人口大區。沙坪壩區位于重慶市都市功能核心區內，也是著名的科教文化區，依托西永微電園、物流園和臺資信息產業園三大產業平臺，基本形成了以電子信息產業為龍頭、醫藥制造業和電子通信設備制造業等為重點的高技術產業發展格局，迅速成為沙坪壩區工業經濟的支柱。西永組團位于沙坪壩區西部，其作為重慶二環組團，近期人口29萬人，至2015年人口規模突破60萬，遠期規劃人口約70萬人；，遠期規模80 平方公里左右。西永組團有三大重點板塊： ①重慶大學城位于虎溪鎮，規劃占地20平方公里，定位為全國重要的科教節點、西南地區高級人才培訓中心、科研與交流中心、創新中心和產業化基地。②西永微電園 位于西永鎮，規劃占地14平方公里，是國家高新技術產業基地和國家軟件服務外包基地，現入駐企業64家，其中世界500強企業5家，規劃2012年產值達1000億元。③鐵路物流園 位于土主鎮，規劃占地14平方公里，建設包括運輸、倉儲、配送、加工、包123裝等各種增值服務功能在內的，具有國際先進水平的，以“國際集裝箱多式聯運”為主體的綜合物流園區。 ，加之傳統商貿比重偏大、商業環境綜合能力較弱等影響，三峽廣場商圈將擴容升級，謀劃“一帶一心兩翼”的空間格局，即，“一帶”指沿沙坪壩火車站一線延伸至平頂山的城市景觀帶，這一帶將豐富商務商貿區的娛樂休閑功能；“一心”即以三峽廣場核心商圈向重慶師范大學和石碾盤方向擴展，這一板塊以購物商貿為支撐，重點提升現代商務、教育培訓、電子信息三大產業，形成商貿核心區；“兩翼”則為三峽廣場向東的漢渝路至沙濱路片區，向西的沙坪公園片區，這兩大片區將作為現代商業輔助功能和文化藝術及娛樂休閑區。 西永CBD核心商務區位于西部新城地理中心位置，規劃為未來重慶主城六大副中心區之一，是重慶西部新城的商務辦公、商業娛樂、科技服務和文化藝術中心，是西部新城唯一的商業商務中心。西永CBD中心區內商業建筑面積達219萬平方米。建成后，西永商圈的商業面積將是三峽廣場的10倍。其中的中央廣場（一期）于2013年6月開工。 沙坪壩區有國道、省道等高等級公路五條，成渝、渝長、渝遂、上界、繞城高速公路縱橫域內。西永組團由東西向、南北向的遂渝高速公路和重慶市二環高速公路和兩縱兩橫的城市骨干道路組成該區域的對外交通框架。地鐵1號線和7號線經過西永組團，地鐵1號線途經大學城站點和陳家橋站點，可到達江北國際機場。 重慶啟動五大新商圈建設，作為城市副中心的西永商圈赫然在列。地處沙坪壩區西部新城這一距主城最近、面積最大、基礎條件最好的都市拓展區域，西永商圈的區位優勢、后發優勢不言而喻。 2013年沙坪壩區經濟增長穩中趨好，累計實現地區生產總值（GDP），位居主城第5位，按可比價格計算，％，全年增長呈現“U”型增長, 增速回落幅度收窄，經濟開始企穩回升，增長趨勢向好。人均GDP突破一萬美元，綜合實力達到新水平。 沙坪壩區GDP及增速 數據來源：沙坪壩區統計局 沙坪壩區人均GDP 數據來源：沙坪壩區統計局 沙坪壩區投資低位回升，經濟增長后勁增強，％。建設與改造投資項目數（500萬元以上）234個，％；，％；，%。 沙坪壩區社會固定資產投資 數據來源：沙坪壩區統計局 2013年，沙坪壩區財政金融平穩運行，民生不斷改善，城鄉居民穩步增收，收入差距逐漸收窄。，％。 沙坪壩區GDP及增速 數據來源：沙坪壩區統計局 ，％，％；，％；全年城鎮居民人均可支配收入27079元，%，:1。 沙坪壩區城鎮居民人均可支配收入 數據來源：沙坪壩區統計局 沙坪壩區居民儲蓄存款余額 數據來源：沙坪壩區統計局 2013年，沙坪壩區社會消費穩中有進，服務經濟穩步提升，%。，％；，％；，％；，％。 沙坪壩區社會消費品零售總額 數據來源：沙坪壩區統計局①沙坪壩區經濟增長穩中趨好，經濟增長后勁增強，財政金融平穩運行，民生不斷改善，社會消費穩中有進。②沙坪壩區社會消費品零售總額總量與增速均排在主城九區偏下位置，與傳統的商貿大區地位存在極大反差，缺乏新的商業發展載體和增長點。三峽廣場商圈擴容提質緩慢，高端業態缺失；西永商圈尚未成型，未形成新的核心購物區域，人氣和聚集力都有待提升。 沙坪壩區2013年房地產開發投資保持強勁增長勢頭，%，增速高居主城九區第2位。，%，其中，%.；，%，未來商品房供應量大幅增加。 沙坪壩區房地產開發投資額 數據來源：沙坪壩區統計局 沙坪壩區商品房施工面積 數據來源：沙坪壩區統計局 沙坪壩區商品房竣工面積 數據來源：沙坪壩區統計局 2013年，%；，%；商品房建面均價6565元/㎡。商品房銷售面積增速自2011年持續上升，銷售額較2012年增速放緩，銷售均價上升，剛性需求表現突出。 沙坪壩區商品房銷售面積 數據來源：沙坪壩區統計局 沙坪壩區商品房銷售額 數據來源：沙坪壩區統計局 沙坪壩區商品房建面均價 數據來源：沙坪壩區統計局①沙坪壩區房地產開發投資保持強勁增長勢頭，2013年開發投資增速高居主城九區第2位，未來商品房供應量大幅增加。②隨著沙坪壩區西部新城建設進一步加快，地鐵一號線的開通，大學城基礎設施建設和生活配套設施日趨完善，沙坪壩區西部新城已成為房地產開發的熱土。①周邊項目供應量估算通過周邊項目匯總得出，西永組團可開發建筑面積按照市場存量596萬㎡的商品住房計算，預計平均45年完成開發，平均年供應量119149萬㎡/年。 周邊住宅項目開發情況表項目名稱產品形式主推戶型銷售價格配套情況開發時間占地面積建筑面積容積率開發程度開發商龍湖U城天街別墅、洋房、商業、高層高層：3782㎡建面單價5000元/㎡起24萬方商業2010年588萬方183萬方50%重慶龍湖房地產公司旭陽臺北城高層45—75㎡建面均價5600元/㎡2011年109萬方40%重慶開陽房地產公司新港左岸陳橋高層45—80㎡建面均價5500元/㎡陳家橋生活基礎設施2011年70%重慶新港房地產公司富力城高層、洋房、別墅、寫字樓寫字樓：3457㎡,565㎡整層高層：4999㎡高層建面均價5000元/㎡商業：18000元/㎡住宅410萬方，商業215萬方2008年625萬方50%重慶富力房地產公司隆鑫花漾匯小高層3068㎡建面均價5000元/㎡2012年40%重慶隆鑫地產首創光和城公寓、高層公寓：3355㎡高層：4374㎡建面4990元/㎡起2013年25%首創置業重慶公司金科天宸商業、高層、洋房、別墅待定待定待定2014年52萬方200萬方0%重慶金科房地產公司康田漫香林小高層套內4884㎡套內均價5680元/平3000㎡臨街商業2013年35%重慶康田置業公司 寶嘉花與山別墅、高層、公寓高層：套內5487㎡別墅：280320㎡高層：建面約4500元/㎡起3萬方購物街2012年17萬方43萬方70%重慶寶嘉房地產公司 鷗鵬泊雅灣別墅、高層高層：40100㎡高層套內均價8344元/㎡4萬方商業街2012年20萬方56萬方35%重慶遠鷗地產公司 卓越熙街高層、商業高層：2453㎡高層：5550元/㎡成熟商業10萬方2008年40萬方80%重慶凱西來實業有限公司②周邊項目戶型套數比 周邊項目各類戶型中，4060㎡戶型開發量最大，6080㎡次之，而這兩種戶型銷售量最好，明顯體現了剛需特征。 周邊住宅項目戶型套數比 通過周邊項目匯總得出，㎡。目前西永組團以西永微電園、物流園和臺資信息產業園為產業支撐，配套條件不斷完善。現在西永優勢在于價格比較低，但是準備做短期投資要謹慎，得經過一定的培養期。隨著區域入住人口的增加，尤其是大開發企業對區域吸引力的提升，產業的完善，未來西永的前景可期。項目名稱主推戶型銷售價格開發時間占地面積建筑面積容積率開發程度開發商等級清華SOHO創富中心5090㎡建面 均價7000元/㎡2010年100%清華科技園創業投資有限公司甲級康田國際企業港33—90㎡建面均價4700元/㎡2009年100% 重慶康田置業有限公司 甲級富力城智匯國際137167㎡建面均價9000元/㎡2012年100%重慶富力房地產公司甲級 周邊寫字樓項目開發情況表 采用市場比較法，評估本項目2014年5月的價格，可比實例均采用西永的項目，估得本項目在2014年5月的建面單價為4980元/㎡。%%，估計本項目價格向上浮動5%—18%，粗估本項目建面均價的價格區間為5230元/㎡—5880元/㎡，套內均價6330元/㎡—7080元/㎡。①確定比較因素比較案例本項目卓越熙街富力城河畔里首創光和城地理位置大學城南路大學城熙街1路大學城南路西永國際商務區交易價格(元/㎡)待估555050005400交易情況正常正常正常正常交易時間區域因素一般較好一般較好個別因素一般一般一般一般②確定比較因素系數見下表比較案例本項目卓越熙街富力城河畔里首創光和城交易價格(元/㎡)待估555050005400交易情況100100100100交易日期100105105100區域因素100105100105個別因素100100100100③比準價格確定比較案例本項目卓越熙街富力城河畔里首創光和城交易價格(元/㎡)待估555050005400交易情況修正100100/100100/100100/100交易日期修正100100/105100/105100/100區域因素修正100100/105100/100100/100個別因素修正100100/100100/100100/105比準價格503447625143④根據上述計算的結果，求比準價格的算術平均值，則：（5034＋4762＋5143）247。3=49