溫泉小鎮度假區二期建設項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 客人近 10 萬人次，現有的接待中心已滿足不了經營需要，因此急需擴建。擴建后總建筑面積增加為 8000㎡，除對現有漂流接待大廳、更衣室擴容外，增建包含 100 間客房的經濟型酒店、水上樂園服務用房等，并新增 20 條漂流船；在新建漂流三號碼頭設置大壩，攔截熱水河形成大面積的景觀湖，起到蓄水防洪及調節當地小氣候的作用；并在水流落差大的地方建立熱水電站，設置發電機組，為漂流接待中心送電。該子項目由和平熱水漂流公司開發建設。3. 社會主義新農村（客家風情一條街）在二期四個子項目的征地范圍內，有 100 戶居民需要搬遷，在南湖村設置安置房，集中管理，一方面改善村民的居住環境，響應黨中央扶助三農，建設社會主義新農村的號召，并通過開發山區扶貧旅游，以田園對接都市，創建新的農業經濟模型，以旅游來帶興農村經濟發展，提高農民收入。另一方面協調度假區與村民間的關系，穩定度假區外圍環境，更好的促進度假區的發展。拆遷安置房總占地面積 12470㎡，建筑面積約為 萬㎡，規劃安置 100戶居民，建筑以客家建筑風格為主，在安置房一層擬建 30 間商鋪，建筑面積為㎡，突出和展示客家人的風俗人情和生活習慣，形成客家風情一條街，給游客展現一套完整的客家民族生活習俗，餐飲、服飾、民居建筑、各種客家傳統家具、農業用具以及客家歌舞表演等；商鋪通過置換交給村民使用，解決農村剩余勞動力，增加農民收入。該子項目由和平金穗油茶開發有限公司開發建設，其經營業務如油茶、香菇、茶葉、油桐的種植、銷售等，部分由村民經營。4. 廣東省應急培訓中心自 地震后，天災帶給人的恐怖的印象仍未遠去，如何應對自然災害及如何應急自救培訓已經成為當前關注熱點。在此大環境下建設應急自救培訓基6 / 102地，加強人們對突發災難的應對能力，及時有效預防和處置突發事件，促進經濟社會發展和維護人民生命財產安全。和平生態旅游有限公司與廣東省青少年軍校（ 經中共廣東省委、省政府批準的為普及全省青少年國防教育、提高民眾尤其是青少年應對突發事件能力的專門機構）合作，共同建設廣東省唯一的應急救援培訓、示范中心，主要針對青少年、企業高管、部門領導、極限運動及戶外運動愛好者等，提供包含野外救生培訓、室外拓展，應急救援演示及室內體驗等項目，進行系統性、全方位的培訓，以提高培訓者應急反應能力，創建全國青少年自我保護教育基地和廣東省國防教育基地；并與世界各國應急救援培訓中心進行交流合作，打造世界應急求生救援基地。培訓中心（室內項目）主體占地面積為 5775㎡，總建筑面積為 3600㎡，提供危險自救培訓課程，培訓中心設置地震體驗房、雷電室、電力實驗室、火災逃生房、水中逃生房等設施，進行封閉式培訓，并定期對其他子項目員工展開培訓，提高對于天災的防范意識，維護客人安全，有效減少的人員和經濟財產損失，安全快速的逃生。該子項目由和平生態旅游有限公司開發建設。項目各項主要經濟技術指標見下表。7 / 102表 21：各項主要經濟技術指標項目 占地面積（㎡） 可建筑面積（㎡） 總建筑面積（㎡） 總基地占地面積（㎡） 容積率 建筑密度 棟/房數 層數九連山溫泉度假山莊 59249 25402 10044 % 　 　管理中心、員工宿舍 　 　 2400 　 　 　 1 棟 4其中 度假式客房　 　 23002 　 　 　 99 棟4社會主義新農村（客家風情一條街） 12470 12470 11215 3808 % 　 　拆遷安置房 　 　 　 　 　 100 戶 3商鋪 　 　 　 　 　 30 間 1其中村公所 　 　 　 　 　 1 棟 4漂流接待中心 49020 6800 8000 1500 % 1 棟 6接待大堂 　 　 600 　 　 　 　 　餐廳 　 　 800 　 　 　 　 　更衣室 　 　 600 　 　 　 　 　經濟旅館 　 　 5000 　 　 　 　 　水上樂園用品倉庫 　 　 1000 　 　 　 　 　其中電站 ——廣東省應急培訓中心 5775 5000 3600 1200 % 1 棟 地震體驗房 　 　 450 　 　 　 　 　雷電室 　 　 350 　 　 　 　 　電力試驗室 　 　 400 　 　 　 　 　火災逃生房 　 　 600 　 　 　 　 　水中逃生房 　 　 600 　 　 　 　 　食堂 　 　 200 　 　 　 　 　其中接待中心 　 　 1000 　 　 　 　 　合計 83519 48217 16552 —— —— —— —三 項目投資估算及資金籌措方式1. 項目投資估算項目總投資 萬元，其中，無形及遞延資產 313 萬元，工程直接投資 萬元，流動資金投資 萬元。項目總投資=項目固定資產投資+無形及遞延資產+流動資金8 / 102表 22：項目固定資產投資估算表 （單位：萬元）序號 項目 建筑工程費 設備及安裝費 其他費用 合計1 社會主義新農村（客家風情一條街） 2 九連山溫泉度假山莊 3 漂流接待中心 4 廣東省應急培訓中心 　 合計 表 23： 項目投資估算表 （單位：萬元）序號 項目 固定資產 無形及遞延費用 流動資金 合計1 社會主義新農村（客家風情一條街） 2 九連山溫泉度假山莊 3 漂流接待中心 4 廣東省應急培訓中心 　 合計 2. 資金籌措方式項目總投資為 萬元，其中自籌資金 萬元，申請銀行貸款10000 萬元。其中：1）社會主義新農村（客家風情一條街）共投資 萬元，其中貸款1700 萬元，自籌資金 萬，占資金總額的 %； 2）九連山溫泉度假山莊共投資 萬元，其中貸款 3500 萬元，自籌資金 萬元，占資金總額的 %； 3） 漂流接待中心共投資 萬元，其中貸款 3000 萬元，自籌資金 萬，占資金總額的 %；4） 廣東省應急培訓中心共投資 萬元，其中貸款 1800 萬元，自籌資金 萬，占資金總額的 %。自籌資金 銀行貸款序號 項目數額 占比 數額 占比合計1 社會主義新農村（客家風情一條街） % 1700 % 2 九連山溫泉度假山莊 % 3500 % 3 漂流接待中心 % 3000 % 4 廣東省應急培訓中心 % 1800 % 小計 % 10000 % 9 / 102上述項目總計貸款金額 1 億元，由國家開發銀行提供，計劃在 2022 年 12月前分兩個階段全部投入使用。四 綜合效益1. 經濟效益本項目分四個子項目計算綜合效益，項目貸款有和平之都溫泉公司統貸統還。（1）項目經濟效益預計 2022 年下半年正式動工，項目建設期為一年，項目計算期（11 年），經營期為 10 年，實現總產值收入共為 萬元，利潤為 萬元。1）社會主義新農村屬于旅游扶貧項目，屬公益性項目，項目貸款由和平溫泉之都有限公司統籌安排還款；2）九連山溫泉度假山莊營業收入包含溫泉、度假客房收入、餐飲收入，計算期內總收入為 萬元，利潤為 萬元；3）漂流接待中心營業收入包含漂流、經濟酒店收入、水上樂園收入，計算期內總產值為 萬元，利潤為 萬元；4）廣東省應急培訓中心營業收入主要為應急救援培訓費用，計算期內總收入為 萬元，利潤為 萬元。上述項目在計算期內總產值收入 億元。（2）社會經濟效益本項目共為國家創造稅收 萬元，共可提供 420 個崗位。1）社會主義新農村屬于扶貧項目，是無收益項目；2）九連山度假山莊為國家創造稅收 萬元，可提供 285 個就業崗位；3）漂流接待中心為國家創造稅收 萬元，可提供 80 個就業崗位；4）廣東省應急培訓中心為國家創造稅收 萬元，可提供就業 55 個崗位。2. 社會效益旅游業是第三產業的重要組成部分，是促進服務業加快發展的重點領域。作為需求潛力大的新興產業，旅游業具有傳統服務業和現代服務業的雙重特征，是創造幸福的產業，是新世紀的朝陽產業。本項目的開發建設，對于促進和平縣生態旅游業的發展，構建社會主義和諧社會具有重要意義：10 / 102（1） 有利于建設社會主義新農村社會主義新農村建設的目標是讓農民安居樂業、生活富裕文明，促進農村社會的綜合發展和構建農村和諧社會。除了政策上的支持，新農村建設急需的是資金方面的支持，僅有幫貧扶困基金是遠遠不夠的。新農村建設必須要有支柱產業的支撐與帶動，才能實現城鄉互動、諧調發展。鄉村旅游、生態旅游的崛起，為建設社會主義新農村提供了一種新途徑。從廣東省鄉村旅游、生態旅游的發展現狀看，旅游產業的發展的確有利于實現“生產發展、生活寬裕、鄉風文明、村容整潔、民主管理”的社會主義新農村建設目標。為更好地發揮旅游在建設社會主義新農村的作用。因此，本項目的開發也將有利于推動和平縣和熱水鎮的社會主義新農村建設工作。（2） 有利于促進農村經濟結構調整通過鄉村旅游的示范作用，帶動周邊農村社區加入到旅游開發中，并形成以旅游為紐帶的特色農業區，帶動“一村一特色”的農產品生產，促進農業生產的轉型，形成特色農業，進一步加快農業產業化的發展，從根本上增加農村居民的收入。（3）有利于轉移農村剩余勞動力加快農村剩余勞動力的轉移，盡快降低農業就業人員的比重，是解決農村就業問題，建設社會主義新農村最為重要的舉措。旅游業是勞動密集型行業，在農村發展旅游業，一方面可以就地吸納農村剩余勞動力從事旅游接待工作；另一方面，由于鄉村旅游業就業崗位層多面廣，所需技術相對難度不大，只需短期培訓就可以上崗工作，有利于農村勞動力的轉化。一旦鄉村旅游形成一定的規模，成為熱水農村地區的重要產業后，就可以實現當地勞動力的長期甚至永久轉化，進而加快熱水城鎮化建設的步伐。（4）有利于提高農村人口素質鄉村旅游是一個以服務為主的行業，村民們通過學習旅游服務規范，掌握服務技巧，提高接待水平來吸引和留住游客，以增加經濟收入。通過經濟收入的提高激發村民們學習文化知識的熱情，促進熱水鎮農村人口的素質的提高。（5）有利于農村精神文明建設農村除了在“春耕”和“雙搶”2 個時節較忙外，其余時間則比較空閑。在熱水鎮發展鄉村旅游，可使農民充分利用農閑時間參與旅游接待，使他們在農閑時段也有所收益。更有意義的是，通過參與旅游接待活動，農民將逐漸從“8 個月打牌”的不良習俗中解脫出來，有利于新農村精神文明建設。11 / 102（6）有利于促進農村社會的發展和進步新農村的全面發展是以經濟、環境和社會諧調發展為標志的。經濟和環境的發展是手段，社會的發展和進步才是新農村全面建設的目的所在，也是難點所在。熱水發展鄉村旅游，只要堅持“多予、少取、放活”三原則，不僅不會觸及既得群體的利益，反而會增加各方利益，使當地政府、旅游企業、社區居民和游客能走到一起，從而推動熱水鎮和和平縣新農村社會的全面發展。（7）有利于農村發展多種經營旅游者增多帶動旅游產品市場興旺，農村本地農產品、手工業等當地特產最受游客喜歡。除了到景區參加接待服務工作的青壯年外，留守在家的人可以參加手工制作工業品特產、農產品生產等，加大旅游商品的生產能力，增加旅游收入。（8）社會影響效果分析結論本項目建成運作，有著積極的社會意義，為當地經濟注入心的活力，可以改善和平縣熱水鎮的綜合環境，啟動社會閑置資金；增加就業率，改善周邊社區居民的生活水平；拉動本地消費，快速增加政府稅源，促進旅游消費起到了積極的作用；同時，本項目的成功開發可以改善當地的投資環境，帶動相關產業的發展，使周邊經濟快速增長，增加政府的財政收入。這也是本項目的社會效益所在。12 / 102第三章 建設用地、征地拆遷及移民安置方案一 項目用地項目選址廣東省河源市和平縣熱水鎮南湖村。該地塊位于粵贛邊境九連山腹地的熱水漂流源頭，距離和平縣城 20 公里，距離粵贛高速公路出口 15 公里，北距離江西省贛州市 25O 公里，距離廣州市、深圳市僅三個半小時車程，區位優勢明顯，交通便利。s339 線自東向西和熱合公路自北向南貫穿全鎮，鄉村公路四通八達，而且村村基本實現了通水泥公路目標。此外，熱水鎮電力充足，通訊發達。境內建有 3．5 萬伏變電站，7 個行政村全面開通了程控電話、聯通、移通電話和寬帶。具有較強的輻射能力和發展旅游業所必須的交通條件。二 項目建設方案原則1. 總體開發框架（1）熱水之軸沿著熱水到達社會主義新農村（客家風情一條街）九連山溫泉度假山莊、熱龍溫泉度假村旅游區的旅游軸線。這條軸線構成的旅游產品鏈的作用主導著和平溫泉小鎮產業發展的核心竟爭力。是旅游開發的關鍵產品資源。（2） 九連之輔由九連山海拔 500 多米的山峰與直徑 100 多米的圍龍屋連成一線，與熱水之軸、熱水橋有機相交，前面環抱熱水河。使九連溫泉坐落在一塊風水寶地之上，是旅游開發與景觀結合的生要輔軸線。（3） 漂流之峽全長約 公里的漂流，努力打造“熱水漂流聞天下，天下溫泉數熱水”的旅游品牌。2. 建筑設計原則：本項目的建筑設計在滿足該建筑的功能的前提下，應充分體現時代氣息及鮮明特色，力求使本項目成為與周圍環境、相鄰生態環境氛圍相協調的標志性建筑；同時，建筑設計要考慮未來的實用性，外部設計既要考慮建筑檔次，更要考慮有效的節省建設資金。因此，本項目的建筑設計應遵循以下指導思想：13 / 102（1） 生態和諧原則強調整個度假區生態環境的氣象貫通，文脈融合。（2） “以人為本”原則強調人對自然景觀的品味，人與水、植被、綠和山石的親近，使人獲得寧靜