新城物業管理方案(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 ，對“天利新城”實施專業化、規范化管理。規范業主、物業使用人、社區行為、企業管理行為，以智能化管理為契機，共建輕松、安全、怡人的居住環境，形成全新的現代化生活模式。一、公共制度1）業主公約；2）住戶手冊及裝修規范；3）社區精神文明建設公約；4）消防管理規定；5）出租房屋管理制度。二、管理運作制度1）消防工作管理制度；2）配電房及特種作業人員安全制度；3）設施設備保養規定；4）給排水管理制度； 5）財務公開制度；6）回訪制度；7）員工工作服管理規定；8）員工工作指引及行為規范；9）辦公區管理規定；10）管理人員獎懲制度。三、崗位職責。 ：1）文秘職責；2）物管員職責；3）會計職責；4）出納職責。：1）固定崗職責；2）監控室崗位職責；3）巡邏崗位職責；4）車輛管理崗位職責；5）機動崗崗位職責。：（1）給排水維修技工崗位職責；（2）強弱電維修技工崗位職責；（3）土建維修技工崗位職責。第二節 保潔、綠化養護一、管理策劃全員保潔在小區管理處，上至主任，下至操作人員，全員樹立保潔意識，人人都是保潔員，人人都是綠化員，護衛員不僅僅負責環境治安和車輛管理，還將承擔起小區清潔維護、監督等工作。專業養護、責任分明，以“四有”促進管理（1）有專業管理，以物業部組成衛生綠化項目小組，全面管理；（2）有專業隊伍，保潔班和綠化班，層層落實；（3）有明確的獎懲措施；（4）有嚴格遵守的保潔、綠化制度和標準化的作業方式。二、保潔服務內容及標準牢固樹立“業主至上，服務第一”的宗旨，努力為業主創造優美的環境。衛生清潔實行全天保潔制度；清潔工具實行承包制。保潔時間：室內人員：早上7:30前收集垃圾；清拖樓道，保潔樓內公共衛生，擦抹公共設施；下午2:00收集垃圾，保潔樓道內相關衛生。室外人員：早上7:30前進行路面主干道清掃，收集垃圾；上午8:00清掃庭院樓道，清運垃圾，擦拭果皮箱；下午2:00收集垃圾，路面庭院巡視清掃；工作時間實行考勤登記。樓梯間責任到人，必須完成如下工作：保持樓梯間地面清潔干凈。如有明顯污跡，要進行清洗，拖凈。樓梯扶手擦拭干凈，欄桿上無蜘蛛網，玻璃窗及窗臺要保持窗明臺凈；天花板，墻壁要保持清潔無蜘蛛網。對于園區清潔做到：保持道路衛生，草皮，花池內無雜草及垃圾。如發現上述地方有垃圾、雜物要隨時清除。垃圾桶堆滿溢出，隨時清理 ，并定期對垃圾桶進行擦洗，保持其外部清潔。衛生保潔服務標準（1）樓道每天清掃及拖洗一次，扶手每三天擦拭一次，玻璃每季擦拭一次。樓道內無衛生死角；（2）公共場所和道路每天清掃一次，全天保潔，目視范圍內無散落垃圾；（3）垃圾每天清運一次，按棟或單元設置垃圾桶，每天上門收集2次，垃圾箱（筒）外表每周清潔二次，無強烈異味，無垃圾外溢；（4）及時清掃積水和積雪。及時組織清理亂堆放的物品及房屋外墻的亂貼亂畫；（5）定期進行消毒，積極做好滅鼠除害工作；（6）共用設施設備每周清潔一次，無蛛網浮塵，玻璃、路燈、樓道燈每季度清潔1次；（7）衛生和清掃達到“四凈”：路面凈、樓道凈、綠地庭院凈、衛生設施凈；（8）樓前、樓后、庭院、樓道、角落、路面、綠地、窨井內外做到“八無”：無污水、無積水、無雜物、無雜草、無樹葉、無垃圾、無漏掃漏收、無焚燒垃圾樹葉；（9）沉沙井、化糞池每月檢查一次，一年清掏兩次，發現異常時及時清掏。每次使用完保潔工具后應清洗干凈，統一存放于指定地點，以防丟失。易損工具以舊換新。對隨意破壞衛生或損壞公物的行為應禮貌勸阻；對小區內來訪人員，如有可疑情況，及時與護衛員聯系。三、綠化養護內容及工作標準草坪（1）定期修剪，根據不同季節，長勢，合理安排修剪期，以草長不超10厘米為準，一般5—9月約20—30天修剪一次，3—5月和9—11月35—40天修剪一次，當年12月至翌年2月原則上不修剪，修剪后草坪面平整高度約3—4厘米。（2）每次修剪后對草皮施一次肥，施后澆透水，保證草皮全年常綠。（3）每周巡查草皮，發現雜草及時清除，拾除石頭、紙屑等雜物。做到無雜物、無黃土露出、無雜草滋生。草坪純度控制在75%以上。綠籬、定型植物（1）綠籬生長前期未成型之前，以密枝修剪為主，成型后以造型修剪為主，修剪的籬面要求平整圓滑順直，綠籬造型植物造型優美、豐富，修剪下的枝葉立刻清除。造型后，對生長超過籬面的枝條及時剪除，超出籬面的枝條長度應控制在10厘米內。（2）綠籬保苗率95%。殘缺或死亡部分要在一個月內補種好。（3）綠籬、造型植物在每年的3—8月期間，約50天施一次氮肥，9—11月期間每40天施一次復合肥，每畝地每次施肥量為15市斤。喬、灌木（1）每周巡查，及時修剪枯枝、病蟲枝、霸王枝、下垂枝等。修剪下的枝葉，要立刻清除。（2）根據灌木長勢，該造型的及時造型，造型后及時修剪超過形狀外的枝葉，一般以控制形狀外的枝葉長不超過20厘米為宜。（3）行道樹保存率達到98%，樹干粗壯，修剪及時，—3米。分枝合理，樹身直，枝葉茂盛。（4）一般每2個月施一次復合肥，保證長勢旺盛，對生長茂盛的大喬木，可以不施肥。澆水 （1）室外綠化根據不同季節、天氣，不同植物品種、生長習性、栽培目的、土壤等，每天、隔天或幾天澆水一次。因天氣炎熱、干旱而出現水份不足時，必須相應增加澆水次數，保證所有植物不因缺水而萎蔫。（2）天晴時，室外盆栽每天澆水一次，雨天則不澆。室內盆栽每周澆水2—3次。植物保護（1）以預防為主，綜合防治，做到勤觀察，早發現，早防治。（2）使用農藥必須以不傷害健康為前提，盡量使用高效、低毒、無臭、無異味農藥。（3）噴撒農藥時，必須戴口罩及安全防護手套，穿長袖衣服，禁止抽煙及吃東西，人應站在來風的上方，防止藥液吹回人體，造成中毒。（4）噴撒農藥后要用肥皂水反復多次于流動水中洗手。設置愛護綠地、花木的宣告牌，在小區樹立愛護綠地的風尚。四、監管措施衛生、綠化離不開監管，在物管處的組織下，對樓梯、路面、植被等進行全面質量管理，制定各項考核制度和標準，定時抽查與隨機相結合，每季度進行評比檢查，對未達標的衛生死角予以清理。第三節 護衛服務為使“天利新城”住戶安居樂業，愛家物業公司將根據“天利新城”的地理位置、特點，制訂出相應的治安防范措施。一、加強治安防范為了營造祥和寧靜的小區氣氛，在安全方面將采用人防新措施:白天安排巡邏，夜晚布置嚴密的崗哨及增大巡邏密度。二、護衛服務內容及工作標準（一）護衛操作規程護衛工作要求（1）護衛部實行兩班制，每班工作時間為8小時。（2）小區配置6名護衛員（護衛），每日每班次在崗人員2人。（2）實行封閉管理，除輪休人員外，其他人員嚴禁外出，隨時保證4人的護衛力量。（3）未當班人員屬應急分隊，負責處理小區內的治安、消防等突發事件。（4）安全管理員受物業管理處直接領導，白天由管理處主任負責，晚上由管理處值班人員負責，特殊情況報總經理批準執行。（5）護衛人員由管理處主任負責處理、安排安全管理員的生活、輪休、工作交接等事務。（6）小區主要出入口24小時站崗值勤。對進出小區的外來人員實行盤查、登記制度。（7）組織1個巡邏崗，對重點區域、重點部位每3小時至少巡查1次。不規定巡邏路線，但不留“死角”、“偏角”。（8）對進出小區的車輛實行登記管理，引導車輛有序通行、停放。（9）對進出小區的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。（10）對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告公司領導和有關部門，并協助采取相應措施。崗位執勤情況檢查日常巡視檢查執勤情況由當班護衛隊長負責。（1）嚴格執行交接班制度，交接班時，交接雙方要檢查各崗位，交接是否認真，手續是否辦妥，儀容儀表是否符合有關規定，交接物品是否完好無損，是否有待辦事項等，發現問題，及時糾正，并做好登記。（2）主任檢查巡視每班崗不少于兩次，確保各崗位無事故發生。（3）巡視時，發現有不認真或違紀等情況，要及時糾正，并責其改正，做好紀錄并上報。（4）本班值勤中遇到疑難問題時，主任應立即到場，按有關規定處理，不能解決的不擅自做主，及時上報。（二）巡邏崗工作標準1）著裝整齊、統一，帽不歪戴、衣扣扣好、衣物平整，目測衣物無污濁、無破損。2）儀容、儀表潔凈、端莊，不留胡須，發不過耳、不過領，目視無不舒適感。3）器械佩帶、物品配備齊全、整齊。4）白天巡邏小區不少于4次，各樓內不少于3次；夜間巡邏小區不間斷、樓內不少于3次。5）認真作好巡邏記錄，對各種不安全隱患、工程設施、設備及清潔衛生情況應及時處置并詳細記錄后上報。6）巡邏過程中，遇到住戶應打招呼，主動問好，若接到住戶投訴或建議，應認真記錄及時上報。7）對重點區域和部位（如監測死角、設備房）做重點監測跟蹤和記錄工作。8）巡邏過程中，遇到可疑人員，可進行跟蹤、盤查。9）與護衛辦公室及門崗保持密切聯系，及時匯報相關情況。10）接業主電話報案后，5分鐘內到達現場；遇見業主本人報案，3分鐘內到達現場。11）熟知各種器械使用方法，熟練掌握使用技巧。12）熟練使用各種消防器械，掌握使用要領。13）巡邏注意行走姿勢、姿態，且保持統一、一致，目視形象感要好。14）遇緊急情況發生時，按《緊急事件處理程序》辦。15）下班換崗后，在公共區域均需保持衣帽工整及步伐形態整齊。（三）門崗工作標準1）著裝整齊、統一，帽不歪戴、衣扣扣好、衣物平整，目測衣物無污、無油、無破損。2）儀容、儀表潔凈、端莊，不留胡須，發不過耳、不過領，目視無不舒適感。3）每班次交接應完成全套交