新街口項目前期市場調查及初步可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 的租戶多是國外公司，由于受到全球經濟不景氣的影響，一些國際大公司紛紛裁員，這樣對辦公用地的需求相對減少，從而對該區整體寫字樓的租金的走勢形成下壓趨勢。另外，2002年第三使館區新增寫字樓將近8萬平方米左右，而整個第三使館區的寫字樓面積為50萬平方米，市場對新項目的吸納過程也造成整體租金價格的下降。不過，由于以往第三使館區寫字樓租金一直徘徊在高價位，此次租金下降依然屬于正常范圍內的調整。報告同時顯示。根據中房指數辦公室的監測，2002年下半年新入伙的寫字樓包括，朝陽區的國航大廈、金泰大廈、名人廣場，海淀區的創新大廈、海淀藝術中心以及西城區的國際金融中心等，這些寫字樓已經給市場帶來了可觀的供應量。加上現有的寫字樓存量、一些公司由于調整而投放市場的面積以及小業主房不斷空出的面積，2002年下半年寫字樓市場仍舊是供過于求的局面，寫字樓的空置率將不斷攀升，而租金和售價也將隨之保持下降趨勢。不過，中關村寫字樓市場倒顯得樂觀一些。報告認為，中關村地區在未來數年將繼續重點發展。至2005年該園區正式落成，總投資額將會達到50億元人民幣。其中較矚目的為中關村國際商城發展面積逾100公頃。中資機構是主力，外資需求增長緩慢。由于，高新技術產業鏈、現代制造業和現代服務業都具有很大的發展潛力，所以，2003年某寫字樓市場中中資機構仍然是需求的主力，外資需求增長緩慢。某市寫字樓區域分布和消費者定位1 CBD寫字樓的主要業主為成熟穩定型的企業。以國貿為代表CBD區域首先是外資企業的代表，很多外資企業的發展已經相當規范和成熟。因此，為滿足這部分客戶的需要，就需要建設高品質的寫字樓，寫字樓建設和國際接軌，整個的基礎設施、配套，商務服務都需要齊全。另一種生活在CBD的企業就是國內穩定型的大企業，這種企業的業務渠道、收入來源和利潤水平都是穩定的，甚至企業的組織結構也是穩定的。從而具有經濟實力成為真正意義上的寫字樓的業主。在CBD，尤其在核心區的位置，土地出讓金會明顯比其他地區要高，所以項目在定位上就是那些效益好、規模大的企業。這樣的企業，因為它承受了昂貴的租金，對樓的品質的要求會比較高，因此在寫字樓的建設中就要不斷把好的東西加進來。（2）中關村屬于創業型企業。中關村企業多數處于創業階段，但是也不乏成熟的大企業的存在。因此，在這些地區的寫字樓項目也就呈現出豐富的面貌。當企業還處在創業型的發展過程中的時候，它不可能有高檔物業的需求。創業型企業在資金上沒有成熟企業來得雄厚，所以在辦公地點的選擇上也沒有那些企業講究。一些中檔寫字樓項目或者商住兩用的準寫字樓就成為他們所需要的。而那些外企或者中國的高級企業又需要一些高檔寫字樓來辦公。中關村的寫字樓既要提供滿足大多數需要的中檔項目，又要提供與國際接軌的高端產品，呈現出多元發展的趨向。（3）金融街國有大企業的集散地。相對于CBD與中關村寫字樓的火爆，金融街應該屬于勢頭比較弱的一方。這里國營企業的氣氛濃一點，人民銀行、保監會、證監會這些監管部門，還有三大國有商業銀行及交通銀行、招商銀行、民生銀行以及國內主要大的保險公司等總部都設在這里，另外中國電信、中國移動、中國網通、中國聯通等大型電信企業也集中于此。由于金融街國營大公司多一點，在規模上就不會像國外的寫字樓規模一樣。中國人的生活方式和工作方式與外國人不同。不可能完全跟國外走的路線一樣。（4）奧運村。奧運村前景看好，啟動尚需時日。目前該地塊已凍結項目審批，需等到奧運村規劃方案整體通過后方會解凍，因此，算上開發需要的時間，正式進入市場最快也要到2003年下半年。目前該地區僅有一個近50萬平方米的大型寫字樓項目進入審批階段，其拆遷和市政建設已經基本完成。（5）傳媒大道。傳媒大道投資百億，值得關注。“國際傳媒大道”與新加坡宏興國際發展有限公司等6家海內外投資集團成功簽約，項目總投資近百億元。傳媒未來城、國際傳媒城等大型綜合項目在今后幾年會相繼落成，如此濃重的“傳媒風”將帶動此地的寫字樓市場。某市甲級寫字樓2002年市場狀況 盡管“入世”效應不斷深化，并且市場上也沒有很多新增供應，但某甲級寫字樓市場在2002年上半年還是延續了2001年的下跌趨勢，表現在租金持續下跌，入住率也沒有出現明顯的改善。1 供應。2002年上半年只有兩棟甲級寫字樓入伙，即位于海淀區中科院南路的融科咨詢中心和位于朝陽區馬甸橋東北角的中國國際科技會展中心，分別為市場提供寫字樓面積49000平方米和50000平方米，使市場總存量達到283萬平方米。盡管2002年上半年新增供應與往年相比很少，但寫字樓市場壓力仍舊很大，這主要是由以下幾點原因造成的。第一，2001年入伙但尚未消化的寫字樓存量仍有很多；第二，許多小業主的房子因逐漸空出來而紛紛壓價以爭取客戶；第三，許多公司由于業務方面的調整而使一些面積空了出來，這些面積也加入到了寫字樓存量中；第四，一些國外公司由于被兼并，其在某的寫字樓物業也相應地空了出來。2 需求。1 租賃市場2002年上半年可以分為兩個階段，即傳統行業占主導地位的第一季度和高科技行業開始復蘇的第二季度。第一季度，傳統行業的表現超過高科技行業；第二季度，雖然傳統行業在寫字樓市場的表現繼續超過高科技行業，但過去幾個季度表現不佳的高科技行業也開始在二季度復蘇。太陽公司的研發部門在學知大廈租了3000平方米；諾基亞在盈科中心擴租了3000平方米；而國內通訊公司深圳華為也在泰康大廈租了2600平方米。2002年上半年主要租賃成交公司名稱物業名稱位置建筑面積M2中青旅艾維克大廈朝陽區東環南路4700美國友邦保險京匯大廈朝陽區東環南路2500泰利特科技發展有限公司東方廣場東城區東長安街1918美卓紙業京匯大廈朝陽區東環南路1891新聞集團東方廣場東城區東長安街1700殼牌國貿中心二期朝陽區建外大街1550(使用)韓國軟件振興院京匯大廈朝陽區東環南路1500中洲會計師事務所遠洋大廈西城區復興門860萊博智科技公司新東安廣場東城區王府井710普天系統集成中國人壽大廈朝陽區朝外大街600(使用)LoneStar嘉里中心朝陽區光華路510大眾汽車嘉里中心朝陽區光華路3000陽光四通漢威大廈朝陽區光華路3000太陽公司學知大廈海淀區五道口3000諾基亞盈科中心朝陽區工體北路3000(擴租)深圳華為泰康大廈西城區復興門2600施樂豐聯廣場朝陽區朝陽門外2000(擴租)聯想時代華納融科資訊中心海淀區中科院南路1890利盟華潤大廈東城區建國門北大街1800首創投資騰達大廈海淀區白石橋1500香港運盛投資集團艾維克大廈朝陽區東環南路1400CH2M環境保護信息科技盛世大廈朝陽區霄云路10002 投資市場國內公司仍是主要的買家，但與以往不同的是，目前國內公司更傾向于購買某東部的高檔寫字樓，這與“入世”效應帶來的CBD熱有密切的關系。但是，由于目前靠近東三環的中央商務區內可售寫字樓非常少，買家不得不轉向朝陽區東北三環、甚至北三環和東城區的寫字樓。從行業分布上看，現在的買家不再象以前那樣集中在金融和通訊行業，這是因為這些行業的需求在前幾年已經得到了釋放，另外，最近這兩個行業都不是很景氣也影響了他們的需求。2002年上半年主要買賣成交公司/機構名稱物業名稱位置面積(建筑平米)兩國內公司華麟大廈朝陽區霄云路59600中國進出口銀行牡丹公寓東城區東皇城根30000三峽國際招標公司鵬潤大廈朝陽區霄云路1800中國“一汽”南銀大廈朝陽區東北三環4500某建工集團浙江大廈朝陽區安貞橋3800 3 租賃市場。2002年上半年某甲級寫字樓市場的租金一直呈下降趨勢，根據統計，，并且已經連續五個季度出現下跌。租金下降可歸咎于下列原因。第一，由于經濟不景氣租戶普遍緊縮租房開支；第二，由于跨國公司的并購而使寫字樓的需求縮減；第三，盡管上半年新增供應不是很多，但消化現有存量這一任務仍給發展商，尤其是其物業空置很長時期的發展商帶來很大壓力。4 銷售市場。與租賃市場相似，2002年上半年某甲級寫字樓市場的售價也是一直呈下跌趨勢，但由于銷售市場對經濟環境的敏感程度不如租金市場那么強烈，因此售價的變化幅度也比較小。根據統計，到2002年6月份某甲級寫字樓市場的平均售價報價為2180美元每平方米。由于對某東部新入伙的可售寫字樓需求旺盛，而此類寫字樓供應卻有限，買家不得不轉向分業權出售的舊寫字樓，該地區二級市場因此開始活躍起來。而在某西部，買賣成交主要集中在一級市場上。（三）商住公寓部分政策與法規限制2003年年初，某市工商行政管理局規定，從事餐飲、歌舞娛樂、提供互聯網上網服務場所和洗浴等4類經營活動的公司，不能以居民住宅樓、商住兩用樓（含居民住宅樓和商住兩用樓的底商樓層）房屋作為企業（或個體工商戶）住所（經營場所）。申請以居民住宅樓房屋作為企業（或個體工商戶）住所（經營場所）從事上述4類經營活動以外其他經營活動的，須提交申請住所所在地居（家）委會、業主委員會或能夠代表該地區居民行使權利的其他居民自治組織出具的同意函，否則不予受理。某市商住公寓市場綜述什么是商住公寓？商住公寓是一種既能辦商務又可以居住的一種產品。商住公寓為中、小公司及居家辦公的自由職業者提供了一個可商可住的場所，它一般除了提供一些生活配套設施外，還設置了寬帶局域網、商務中心、會議室、票務中心及充足的車位等商務設施。目前，商住公寓已由以前的做商住兩用的普通住宅發展到有較強商務功能的SOHO，再發展到戶型可以多種分割的STUDIO。商住公寓2001年在某取得了不俗的銷售業績，如位于亞運村的天創世緣、西北三環的新起點嘉園、知春路的世紀豪景等，這些以商住公寓為主的項目銷售狀況都很好。2002年以來，商住公寓更是蜂擁而至，如亞運村除了重新包裝后推向市場的加利大廈外，還有歐陸經典STUDIO和財富時代。諸多發展商爭著宣傳其“商住”概念，可見大家都看好商住公寓的需求市場。3 商住公寓暢銷的原因（1）有效需求急增。在信息產業發展的背景下，小型公司的數目急劇增多，尤其是科技含量較高、知識密集型、工作獨立性較強的小公司不斷涌現，象廣告、設計、策劃、資訊等行業，十人以下的工作室、公司屢見不鮮。這些小型公司對公司形象要求不高，且工作時間不好掌握，所以比較希望選擇可商可住的公寓，既可免去路上的辛勞，又節約了往返時間。（2）價格低，風險小。由于商住公寓的土地出讓金低于寫字樓，且建安費和公攤面積都比寫字樓低很多，因此商住公寓的成本遠遠低于寫字樓，在同等利潤條件下，商住公寓的價格低于寫字樓的價格，從而降低了風險，商住公寓在價格上比寫字樓有較強的競爭力。商住公寓投資回報有幾何？以亞運村的商住公寓為例，據綜合計算，位于中關村的華亭嘉園、天創世緣、%、%、%，%，而該地區寫字樓的租金回報率是10%，可見該地區商住公寓的租金回報率稍低于該地區寫字樓的租金回報率，但因前期投入遠低于寫字樓，所以商住公寓的投資回報率還是很理想的。商住類物業投資前景如何？近來，受新經濟影響，一些獨立性較強的小公司不斷涌現，于是從開發商到小業主，這種開發、投資商住的熱潮愈演愈烈。大規模的投資趨向是否有足夠的需求保證收益呢？據中原物業的統計資料表明，商住的熱租區主要集中在中關村往東延至亞運村區域，CBD地區有部分需求，但相比而言，公司以寫字樓租賃居多，公寓出租大多是居住。售價在每平方米50007000元的項目商住出租率高，租金大多在每平方米每天24元，150200平方米的房屋最受中小公司青睞，中關村地區80100平方米的房子出租快，投資回報率高。業內人士認為，寫字樓市場產品結構的不盡合理，非甲級寫字樓的供應不足，導致了商住類住宅出租活躍，但面對寫字樓供應量的大幅增加，這種需求并不能長期保持。事實上，類似的供求失衡在近幾年早有明顯的顯現。從東方策略等房地產經紀公司的成交數據顯示，與往年相比，商住類住宅的出租價普遍下跌。租價降幅最典型的是一些老樓盤，匯園國際公寓的月租金為每平方米1520 美金，匯園公寓為10美金，而1996年該項目的月租價最高為每平方米30美金；由于芳群公寓、龍珠、清芷園等項目相繼推出，南城最早的公寓項目金都公寓原有的格局、設計、配套相對落后，失去了競爭力，月租金由7000元降至4000元左右，跌幅約40%；兩年前入住的紫金莊園，150平方米、月租價1萬元的房屋現在已降到7000多；第一個中外合資項目城市廣場，當初開發商預期的月租金為每平方米10美元，而現在只有6美元。據業內人士分析，出現上述狀況，除了樓市的推陳出新外，商住類房屋在出租獲益上存在許多缺憾。比如，商住樓的客戶主要是成長型公司，租期一般在12年之間，