dcyx大理海東新城國際山海養(yǎng)生策劃方案(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 基地。 ：利用古鎮(zhèn)的傳統(tǒng)院落，改造成為特色酒店，客棧。 ：在古鎮(zhèn)四方街及周邊傳統(tǒng)街區(qū)，改造建設為特色酒吧。 :開發(fā)成觀光及高山特色旅游項目。 近期推出的開發(fā) ?雙廊古鎮(zhèn)招商項目 ?喜洲董苑迎賓館擴建 ?鰲山半島旅游開發(fā) ?喜洲古鎮(zhèn)保護與開發(fā) ?大理影視文化開發(fā)傳播中心（公司） ?喜洲半島旅游休閑度假綜合開發(fā) ?蒼山旅游綜合開發(fā) ?大理民族民間藝術傳習研究中心 未來旅游度假地產(chǎn)競爭對手多 根據(jù)大理城市規(guī)劃，未來土地指標傾向海東、鳳儀。但是近期推出的喜州古鎮(zhèn)等旅游熱點片區(qū)的開發(fā)，將對海東形成威脅。 35 受洱海天域影響，大理成為全國焦點，地產(chǎn)開發(fā)來自環(huán)境保護、文化保護的壓力較大 ?起因為記者窮追不舍，最終導致事件爆發(fā)。 ?涉及面廣，副州長、副市長、州長助理、建設銀行分行行長等均受被判刑。 ?在天域事件后，大理備受媒體“關照”，其后又爆出各種事件，“龍首關遺址”被毀事件、血鉛中毒等在全國都引起很大反響。 ?洱海生態(tài)城在來自各方的壓力下，再退洱海 15米。 ?在中央土地整理事件中，大理再爆出大理論壇違法圈地，在各方壓力下，昆明城建補交土地款并要求馬上開工。 由于媒體和網(wǎng)絡不斷爆料，大理一再成為焦點，給政府和開發(fā)商帶來很大壓力，行動日趨謹慎。 36 市場分析二：旅游地產(chǎn)市場情況 ?旅游度假物業(yè)價格透支情況嚴重 ?非直達交通形成購買障礙 ?旅游市場面臨下滑影響旅游地產(chǎn)開發(fā) ?外銷是度假產(chǎn)品的主流，但效果不佳 ?產(chǎn)品向小面積低總價趨勢 ?沒有真正意義上的度假物業(yè) ?外銷客戶特征分散，沒有形成具有一定特征的規(guī)?；目蛻羧? 37 洱海傳奇 銀海山水間 2期 洱海莊園 項目規(guī)模 占地 306畝，建筑面積 13萬㎡。二期推出 192套 二期占地約 230畝， 51286平方米，容積率 、聯(lián)排別墅和獨棟別墅。 占地 300000㎡，一期別墅和花園洋房已售盡，部分已入住，二期高層已推出一批， 10月中旬推出第二批 核心賣點 蒼山、洱海景觀 園林、景觀，本地知名發(fā)展商 主力戶型 二期主要為 130250㎡的別墅，有獨棟、聯(lián)排和雙拼，以 190㎡左右的戶型為主。 洋房：面積從 30— 104平米，別墅：包括 168至 270平米。 二期高層面積區(qū)間是 37200㎡ 價格 一期均價 5900，二期一批次60008000，二批次 800010000 洋房均價格 5500。聯(lián)排別墅均價 7500。獨棟別墅 1萬至 二期一批是 4700元 /㎡，第二批還未定 銷售率 一期 39套售罄，二期一批次 40多套售至尾聲，二批次 9月 26日開盤。 二期分四個組團進行推售，一組團洋房已售完。 一期已售盡，二期一批尾聲，二期即將開盤 開售時間 202211 2022年 7月 24日開始內(nèi)部認籌 202207 客戶 主要客戶是大理本地富有階層 本地 2/3，外省約 10% 本地客戶為主 優(yōu)劣勢 周圍以荒地為主，外部環(huán)境惡劣，一期和二期一批以低價格策略，對本地客戶吸引力非常強。 優(yōu)美的地理環(huán)境，利用銀海自身優(yōu)勢，帶入大批銀海老客戶。但項目交通較差。 項目前期別墅和花園洋房為項目地打造出實景，但 11和 18層的高層住宅吸引外客沒有優(yōu)勢 大理當前主要外銷樓盤統(tǒng)計 38 洱海國際生態(tài)城 感通小鎮(zhèn) 大理公館 項目規(guī)模 占地 386畝，建筑面積 ㎡。 期是約 ， 二期將有一個約 國際度假酒店 占地 243544㎡，建筑面積 65757㎡，規(guī)劃建造 368棟（套）別墅 ： 1期有 50多套 2期 118多套 3期未定。 占地面積 198畝 核心賣點 蒼山、洱海景觀、節(jié)能 精裝、可交付于物管中心做酒店出租 洱海 主力戶型 中小戶型 二期主推 3690㎡的小面積精裝別墅 主推物業(yè)有聯(lián)排、獨棟別墅，戶型面積在 200600平米之間不等。獨棟別墅 145棟 價格 小高層， 6層以下的價格是 4000元 /平米左右， 6層以上的是 6500元 /平米。花園洋房 5500元 6000元 /平米。精裝修的酒店式公寓 8500元 /平米 一期價格區(qū)間為 65007000，二期價格區(qū)間是 800010000 預計房價會在 10000元 /㎡ 以上 銷售率 聲稱售罄，但電話咨詢?nèi)杂袖N售 一期已入住，二期銷售還有 10幾套 待售 開售時間 2022130 2022 項目預計今年年底或明年年初推出。 客戶 主要客戶是大理本地及昆明客戶 主要以外地富裕階層為主，當?shù)馗辉ｋA級為輔助。 優(yōu)劣勢 大理洱海唯一半島，低總價策略行銷。 是大理較早的別墅開發(fā)商，積累了 10余年的客戶和人氣，但 小區(qū)內(nèi)部設計不齊全，大多數(shù)生活配套需要依托周邊。 大理主要外銷樓盤統(tǒng)計 39 梨花溪 蘭花苑 洱海龍灣 項目規(guī)模 占地 145畝，建筑面積約 10萬。普通住宅 ,別墅 ,小高層 ,獨棟別墅 ,聯(lián)排別墅 ,雙拼別墅 ,花園洋房。 5期一起推 占地 ，建筑面積 118400㎡ 純別墅 占地 194120㎡，將會建設的物業(yè)有海景酒店、海景公寓、花園洋房、空中別墅、別墅 核心賣點 坡地，交通、西班牙 景觀、度假 蒼山、洱海 主力戶型 戶型面積主要集中在 90220平米 160388㎡ 項目一期占地 4萬多平米，年底推出。將推出 800多套高層公寓和 30多套雙拼別墅。公寓平均面積 50平米左右， 12層為商業(yè)，第三層為架空層，高層公寓從第四層起。昆明售樓地址（翠湖丁字坡 1號 價格 別墅均價 4500元 /平米，獨棟別墅約 100萬元 /棟；住宅均價約3000元 /平米。 均價 4800元 /㎡ 未定 銷售率 仍有部分， 13期均有 已售 40% 開售時間 20221 一期年底開盤 客戶 本地為主，外地少量 目標客戶以本地富人、公務員為主 優(yōu)劣勢 交通便利，低價。項目靠原火葬場有影響 地段不錯，但營銷較差 大理其他外銷別墅樓盤 : 40 大理旅游地產(chǎn)售價趕超昆明類似物業(yè) （價格都在 1萬左右） 洱海 傳奇 山水間 洱海 龍灣 洱海國際 生態(tài)城 梨花溪 蘭花苑 洱海 天域 感通 小鎮(zhèn) 開發(fā)量 130000㎡ 140000㎡ 193625㎡ 257400㎡ 100000㎡ 118400㎡ 78800㎡ 65757㎡ 在售價格 7800元 /㎡ 9600元 /㎡ —— 6500元 /㎡ 4500元 /㎡ 5600元 /㎡ 16000元 /㎡ 9000元 /㎡ 世博生態(tài)城 春城高爾夫 春城海岸 滇池衛(wèi)城 溫泉山谷 恒大金碧天下 目前售價 12022元 /㎡ 18000元 /㎡ 12022元 /㎡ 24000元 /㎡ 7000元 /㎡ 3800元 /㎡ 特點 生態(tài)資源 湖景、高爾夫 湖景、高爾夫 滇池 市區(qū) 高爾夫 高爾夫 溫泉 景觀 湖景 ① 與昆明頂級物業(yè)相比 ：價格逼近昆明頂級物業(yè)，滇池衛(wèi)城與洱海天域價格均站立在 2萬 /㎡； ② 與昆明郊區(qū)度假物業(yè)相比 ：大理旅游項目價格已超越昆明郊區(qū)物業(yè)； ③ 與國內(nèi)其他度假物業(yè)相比 ：已追趕上深圳、北京等一線城市郊區(qū)別墅價格； 大理旅游地產(chǎn)開發(fā)量與在售價格 昆明類似代表物業(yè)價格表 旅游地產(chǎn)分析之一： 07年上市大量旅游地產(chǎn)項目，價格暴漲，未來增值空間被擠壓 41 ① 大理政府層面在過去的旅游管理上存在很多失誤，直接造成目前大理傳統(tǒng)觀光旅游下滑嚴重。 ② 大理一直在嘗試做大理的旅游營銷，獲得許多稱號，諸如中國魅力城市此類。投入大回報小，聲音不統(tǒng)一，缺乏整體有效的規(guī)劃。 ③ 大理旅游目前提出了二次創(chuàng)業(yè)思路，從單一的觀光旅游性質(zhì)向休閑旅游為主過渡。 —— 大理州旅游局馬局 目前大理市每年旅游人口接近 520萬人次，平均停留時間在 ，大理擁有酒店床位 ，其中星級酒店 71個，客棧床位 2萬個。但是，大理的酒店配套不足，服務水平不高，不受游客，特別是高端游客的喜愛。 —— 大理市旅游局高局 旅游地產(chǎn)分析之二：大理旅游市場的下滑，從來源方面壓縮了旅游地產(chǎn)的空間 42 大理 20222022房價變化及與 GDP關系 ① GDP與商品房價格增長率關系 ： 07年以前， GDP增速跑過房價增速， 07年后，隨著旅游地產(chǎn)產(chǎn)品上市，房價增速遠遠超過 GDP增速。 ② 旅游概念引入帶來的變化 ：旅游地產(chǎn)以本身超當?shù)匾槐兜膬r格入市。、 ③ 實際支撐 ：無論是到大理的旅游人數(shù) /支出，還是大理人均支配收入 /GDP都沒大幅增長，那么本地市場購買力局限性很大 旅游地產(chǎn)分析之三：旅游地產(chǎn)概念推高房價，房價已脫離城市自身消化能力。 大理 20222022旅游人數(shù)、收入情況 43 名稱 通達性 第三產(chǎn)業(yè)情況 旅游業(yè)情況 大理 航線 4條 整體服務水平較低，缺乏高端服務配套資源。 屬于過境旅游城市，難讓游客留下來。 麗江 航線 21條 整體服務較好，配備一定高端服務資源。 旅游較為成熟，以政府牽頭做城市營銷推廣。旅游收入逐年上升。 騰沖 航線 6條 整體服務水平較低，主要依賴球場配套。 旅游業(yè)較為發(fā)達。旅游收入呈逐年上升趨勢，漲幅達 % 西雙版納 航線 8條 整體服務水平低，高端服務配套資源較匱乏。 較為成熟，平穩(wěn)發(fā)展。 20222022大理旅游人口及收入變化情況 ① 3條航線， 2條省內(nèi)， 1條廣東，基本無快捷交通方式。 ② 星級酒店缺乏，低端住宿繁榮。 ③ 旅游人口及收入增長緩慢，旅游業(yè)陷入瓶頸。 ④ 城市定位模糊，高端客群拒絕將時間花在交通上 旅游地產(chǎn)分析之四： 非直達交通嚴重阻礙旅游發(fā)展，相關高端資源匱乏，未能為旅游地產(chǎn)開發(fā)支撐 44 大理旅游地產(chǎn)銷售情況表 銀海山水間某負責人 ：大的戶型問題大，小的快賣完了。 某項目總監(jiān)常先生 ：本來想做旅游地產(chǎn)，但多是本地人購買，而他們和外地人一樣，買小戶型為主。 大理某項目經(jīng)理胡 ：要買小的沒了，我們有個固執(zhí)的老板不降價，一期賣的都是老板的朋友。 大理某開發(fā)公司老總林 ：現(xiàn)在聯(lián)排基本售罄， 400㎡的很困難。 ?外銷推廣力度與外銷比例關系： 進行全國性外銷的樓盤總能帶來更多的外地客戶；梨花溪、蘭花苑基本無外銷，銷售情況較差 ?外銷與收益： 感通小鎮(zhèn)低總價在外銷中能帶來快速優(yōu)勢，而洱海天域高總價卻無法售出；在外銷力度上，感通小鎮(zhèn)不如洱海天域的多樣性，丟失溢價空間。 洱海傳奇 洱海傳奇 2 山水間 洱海龍灣 洱海國際生態(tài)城 梨花溪 蘭花苑 洱海天域 感通小鎮(zhèn) 開盤時間 未開盤 2022 出售套數(shù) 29 185 —— 687 170 126 184 118 銷售比例 % % —— % 30% % % % 已成交 外銷比例 9% 33% —— 40% 11% 10% 70% 60% 旅游地產(chǎn)分析之五： 度假成為樓盤推廣共性，但銷路不暢，消化緩慢 45 外銷 ?包下大理古城的五華樓并將其作為售樓部；銀海全省會員推廣，舉辦商學院聚會、國際攝影大賽、樣板戲等文化與小眾營銷，文化的噱頭竟然成了自導自演的一場戲； ?針對外地市場，該項目采取多參房交會及與昆明 2地現(xiàn)場銷售等方式，但其每次售罄的房源都會在下次開盤時出現(xiàn)； ?為了擴大外銷，聘請 2家代理公司銷售，分別負責省內(nèi)外銷售，同時瘋狂參加全國各地房交會；請凌峰做項目代言；推出大理感通別墅文化之韻系列報道之感通茶文化、禪文化、蘭文化等；舉辦業(yè)主火把節(jié)；贊助電影“逃亡香格里”并將其感通別墅作為外景地拍攝；網(wǎng)上營銷在各種網(wǎng)站上發(fā)布該項目的介紹、并與旅行社掛鉤等等花樣繁多。 08年聯(lián)合深圳商報天域與感通聯(lián)合深圳推廣，推出大理別墅國慶黃金周考察團。其緩慢的開發(fā)周期與其銷售回籠緊密相關； ?成立游艇俱樂部，讓其體驗娛樂元素。一期銷售從開發(fā)商自身圈子進行營銷，深圳設立接待處，其賣掉了礙于開發(fā)商面子而購買的客戶后，銷售速度迅速放緩； ?緩慢的銷售速度，讓梨花溪、蘭花苑成了無頭蒼蠅；拮據(jù)的現(xiàn)金流只能讓其參加昆明房交會來對外推廣；其悄悄的來昆明房交會注定其悄悄的走 銀海山水間 國際生態(tài)城 感通小鎮(zhèn) 洱海天域 蘭花苑 梨花溪 旅游地產(chǎn)分析之六： 營銷無勢、渠道不暢、手段多樣、效果不佳。 46 20222022(上）大理戶型面積變化 20222022(上）大理別墅面積變化 感通小鎮(zhèn)二期3090㎡為主力入市 洱海國際生態(tài)城40130㎡為主力入