商品房買(mǎi)賣(mài)合同法律問(wèn)題識(shí)小培訓(xùn)紀(jì)要(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，但可適當(dāng)?shù)刈鲆恍┱{(diào)整。其他問(wèn)題。我前面講到的，你不能過(guò)戶(hù)。有的人會(huì)不會(huì)采取以房抵債、贈(zèng)與等方式來(lái)規(guī)避房產(chǎn)新證。就是聲稱(chēng)，我欠了他的債，沒(méi)錢(qián)還，現(xiàn)在我將房子抵給他，或者說(shuō)是要贈(zèng)與他或者以其他方式。如此種種，然后要求確權(quán)。這些房產(chǎn)過(guò)戶(hù)的糾紛，怎么處理？在這個(gè)背景下，當(dāng)事人為規(guī)避新政來(lái)采取這樣的方式我們覺(jué)得沒(méi)有證據(jù)來(lái)證明的話(huà)還是要支持他的，因?yàn)檫@是一個(gè)正常的民事行為。不能因?yàn)橛行抡笪叶疾荒苜?zèng)與了，以房抵債一律不允許了。另外，從整體上看，我們還是比較嚴(yán)格地對(duì)“剛需”和“炒房”進(jìn)行區(qū)分。2009年5月13日起施行的《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ罚ㄒ韵潞?jiǎn)稱(chēng)《合同法司法解釋二》）第26條首次確立情勢(shì)變更原則，盡量維持合同的效力并確保它履行，即“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。”合同是什么？合同是信用。所有合同法律制度，包括違約責(zé)任、債的保全等等，目的都在于要確保債這一信用能否實(shí)現(xiàn)。實(shí)現(xiàn)信用才是合同正義、契約的正義。所以，我們的房產(chǎn)新政針對(duì)的對(duì)象是投資行為，并沒(méi)有增加交易成本，只是增加了它的履行難度。房地產(chǎn)市場(chǎng)除了供給人們基本住房，還是投資工具、投資對(duì)象，投資的風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)同在。所以我們認(rèn)為，如果有證據(jù)證明當(dāng)事人是一個(gè)炒房者，那可能會(huì)很難獲得支持。房產(chǎn)新政我就講這么多。三、常見(jiàn)的八類(lèi)商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛下面我要重點(diǎn)講其他常見(jiàn)的商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛。商品房買(mǎi)賣(mài)，我這里講的是一個(gè)狹義上的商品房買(mǎi)賣(mài)，也就是房地產(chǎn)的一級(jí)市場(chǎng)，即一方當(dāng)事人是開(kāi)發(fā)商。至于二手房，法律規(guī)則和一般的房屋買(mǎi)賣(mài)基本上是一樣的。調(diào)整商品房買(mǎi)賣(mài)合同的法律有《民法通則》、《合同法》、《物權(quán)法》、《房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《規(guī)劃法》等等。最重要的是兩個(gè)司法解釋?zhuān)粋€(gè)是《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》），還有一個(gè)是《買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》。司法解釋是為了解決實(shí)踐中的出現(xiàn)的突出問(wèn)題而設(shè)計(jì)的，它更多體現(xiàn)的是解決問(wèn)題，而不是強(qiáng)調(diào)邏輯問(wèn)題，所以它有點(diǎn)類(lèi)似于特別民法規(guī)則。所以我說(shuō)民法典是一個(gè)純正的民法、純粹民法，而它是一個(gè)特別民法，它的政策面向比較強(qiáng)。比如說(shuō)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第7條：“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣(mài)給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理?！痹摋l是對(duì)動(dòng)拆遷安置戶(hù)的優(yōu)先保護(hù)。另外，還有懲罰性賠償、對(duì)惡意串通的擴(kuò)大解釋?！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第10條：“買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應(yīng)予支持?！痹摋l其實(shí)是擴(kuò)大了《合同法》第52條第（二）項(xiàng)“惡意串通損害第三人利益”的范圍，把“惡意串通”做了擴(kuò)大解釋?zhuān)窗殉鲑u(mài)人與第三人的交易基本上推定為“惡意串通”。這個(gè)推定是不可以適用到二手房買(mǎi)賣(mài)的。在二手房市場(chǎng)，即使我知道你的房子要賣(mài)給張三，我就不能來(lái)買(mǎi)了嗎？我當(dāng)然可以來(lái)買(mǎi)，對(duì)不對(duì)?但在開(kāi)發(fā)商這個(gè)一級(jí)市場(chǎng)里面，是不可以的，直接推定為“惡意串通”。相比合同法來(lái)說(shuō)，這個(gè)司法解釋大大加重了出賣(mài)人的責(zé)任，所以法官造法在中國(guó)這個(gè)語(yǔ)境下是有必要的。但是，如控制不好就是一個(gè)怪物、怪獸，他會(huì)吃掉立法。比如說(shuō)《合同法司法解釋二》第24條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)合同法第九十六條、第九十九條規(guī)定的合同解除或者債務(wù)抵消雖有異議，但在約定的異議期限屆滿(mǎn)后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持；當(dāng)事人沒(méi)有約定異議期間，在解除合同或者債務(wù)抵銷(xiāo)通知達(dá)到之日起三個(gè)月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持?！痹摋l規(guī)定解除合同的異議期是三個(gè)月，這是一個(gè)非常可怕的規(guī)則，這個(gè)規(guī)則肯定會(huì)被清除。什么概念？就是我給你發(fā)一份解除通知，三個(gè)月必須要響應(yīng)而且必須向法院起訴，不起訴都沒(méi)用。這是非?？膳碌囊粋€(gè)制度。你行使了解除權(quán)以后，你有沒(méi)有解除權(quán)、是否具備解除條件還不知道，隨意發(fā)個(gè)解除通知，對(duì)方必須要以訴訟的方式來(lái)回應(yīng)，這違背了民法的基本規(guī)則。解除權(quán)的行使一定要符合合同解除的法定或約定條件，發(fā)出解除通知是行使解除權(quán)的形式，但你發(fā)出解除通知并不能推定你享有解除權(quán)。而這三個(gè)月的異議期限，實(shí)際上要求我接到你的解除通知后一定要回應(yīng)，而且是以訴的方式回應(yīng)，這是非?？膳碌摹１热缯f(shuō)銀行，我向銀行貸款，銀行這么多債務(wù)人、債權(quán)人，隨便給對(duì)方發(fā)個(gè)解除通知，銀行都要以起訴方式作為回應(yīng)的話(huà)，銀行豈不要承擔(dān)很重的訟累，對(duì)不對(duì)？司法解釋的這個(gè)規(guī)則不能說(shuō)完全沒(méi)有依據(jù)，依據(jù)就是誠(chéng)信原則。我們雙方的合同無(wú)法繼續(xù)履行，雙方都不想履行了。我給你發(fā)了解除通知，你沒(méi)有任何回應(yīng)。一年過(guò)去了，你突然跑過(guò)來(lái)要繼續(xù)履行合同?？梢詥?？不可以。因?yàn)檫@是一種不誠(chéng)信的行為，確實(shí)要進(jìn)行制約。我原來(lái)在民一庭的時(shí)候，我們判過(guò)好幾個(gè)這樣的案件。你過(guò)那么長(zhǎng)時(shí)間來(lái)講有異議，沒(méi)有用。但一個(gè)司法解釋就把他所有解除合同的異議期限確定個(gè)月，這才是非?？膳碌牡氖虑?。應(yīng)當(dāng)交給法官個(gè)案衡量。還有《買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第9條、第10條涉及到的“一物數(shù)賣(mài)”問(wèn)題（我后面會(huì)講到），這個(gè)規(guī)則也是一個(gè)不可思議的一個(gè)規(guī)則。在我們高院論壇內(nèi)我是其中一個(gè)版塊的版主，我當(dāng)時(shí)專(zhuān)門(mén)發(fā)了一個(gè)帖子，名叫“匪夷所思的司法解釋”，專(zhuān)門(mén)討論《買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第9條、第10條。下面具體來(lái)看八類(lèi)常見(jiàn)爭(zhēng)議。（一）預(yù)售許可證爭(zhēng)議預(yù)售許可證爭(zhēng)議比較簡(jiǎn)單，不需過(guò)于展開(kāi)。主要有四個(gè)問(wèn)題：第一個(gè)問(wèn)題：預(yù)售許可合同的效力問(wèn)題。這個(gè)大家也知道，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》規(guī)定預(yù)售許可證是影響合同效力的，你沒(méi)有預(yù)售許可證，合同可能是無(wú)效的?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《房地產(chǎn)管理法》）第44條規(guī)定：“商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)?！痹摋l確立了商品房預(yù)售需要具備四個(gè)條件：一是必須繳納全部的出讓金，取得房產(chǎn)證；二是取得土地使用權(quán)證；三是必須有工程規(guī)劃許可證，開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金必須投入總投資的25%以上，并確定竣工時(shí)間和交房時(shí)間；四是要進(jìn)行備案、取得預(yù)售許可證的授權(quán)。在以前的審判實(shí)務(wù)中，如果上述四個(gè)條件沒(méi)有具備，全部都無(wú)效，導(dǎo)致了大量的合同無(wú)效。后來(lái)，大家覺(jué)得這樣的做法可能不對(duì)。最早發(fā)現(xiàn)是在最高檢的一個(gè)抗訴案件里，黑龍江海外旅游總公司訴哈爾濱深圳深業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案，法院認(rèn)為，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》其實(shí)很明確的提出意見(jiàn)：《房地產(chǎn)管理法》第44條是個(gè)管理性規(guī)定，實(shí)行預(yù)售許可證制度是政府落實(shí)的管制手段，對(duì)法院來(lái)說(shuō)就是看你有沒(méi)有預(yù)售許可證，我只審查這個(gè)。其他是行政機(jī)關(guān)的事情，與合同效力無(wú)關(guān)。但《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第2條沒(méi)有寫(xiě)出來(lái)其實(shí)是隱含了這個(gè)意思。其規(guī)定：“出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”這里面涉及到行政監(jiān)管和合同效力的關(guān)系問(wèn)題。從行政監(jiān)管來(lái)說(shuō)，這四個(gè)條件都要具備的。如果不具備，行政機(jī)關(guān)可以制裁、可以處罰，但不會(huì)影響合同效力。我們以前過(guò)于強(qiáng)調(diào)合同效力一定要配合國(guó)家的監(jiān)管措施，這是很錯(cuò)誤的一個(gè)觀點(diǎn)。因?yàn)楸O(jiān)管措施可以通過(guò)很多種手段來(lái)實(shí)施，特別適合用行政手段去實(shí)現(xiàn)它，不適合用民事合同的效力來(lái)落實(shí)。而且，即便是預(yù)售許可證這個(gè)要件，在審判實(shí)務(wù)中也得到很大緩和：一個(gè)是你可以補(bǔ)正（在起訴前拿到預(yù)售證就可以了，這里不作展開(kāi)）；第二個(gè)，是將認(rèn)購(gòu)書(shū)認(rèn)定為預(yù)約合同。根據(jù)一般法理，預(yù)約不可以采取迂回方式規(guī)避法律。事實(shí)上認(rèn)購(gòu)書(shū)就是規(guī)避法律，這時(shí)開(kāi)發(fā)商還不可以收錢(qián)，但卻用認(rèn)購(gòu)書(shū)的形式去收錢(qián)、融資，他其實(shí)就是在破壞、違反國(guó)家的監(jiān)管。但我們?cè)趯?shí)務(wù)中，我們?cè)诤贤ЯΨ矫姹M可能維持它的效力。第二個(gè)問(wèn)題：簽協(xié)議的時(shí)候有預(yù)售許可證，后來(lái)該證被撤掉了，是否影響合同效力？我們的觀點(diǎn)也是不影響。因?yàn)楹贤欠裼行б杂喠⒑贤?dāng)時(shí)的情況來(lái)判斷，事后發(fā)生的事變、情勢(shì)的變更，那只是導(dǎo)致合同無(wú)法履行，產(chǎn)生違約的問(wèn)題了，沒(méi)有效力的問(wèn)題。第三個(gè)問(wèn)題是，合同無(wú)效以后如何確定損害賠償?shù)姆秶?，也是有?zhēng)議的。一種觀點(diǎn)是賠償信賴(lài)?yán)妫话ǚ课菰鲋挡顑r(jià)；另一種觀點(diǎn)是違約以后可以支持差價(jià)?！斗康禺a(chǎn)管理法》最早是2005年1月1日起施行的，在此之前最高法院有個(gè)司法解釋第四十七條有規(guī)定。[此處沒(méi)有查找到該司法解釋?zhuān)示唧w條文未列出。]這個(gè)只能適用于開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人之間的商品房買(mǎi)賣(mài)，不適用一般的房屋買(mǎi)賣(mài)。就是說(shuō)，原則上不能說(shuō)一般房屋買(mǎi)賣(mài)里面差價(jià)也可以作為合同無(wú)效以后的損害賠償。另在德國(guó)、法國(guó)實(shí)務(wù)中，也有在合同無(wú)效的情況下根據(jù)誠(chéng)信原則要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)房屋差價(jià)。最后一個(gè)問(wèn)題是懲罰性賠償?shù)倪m用問(wèn)題。《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第9條規(guī)定：“出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)?！备鶕?jù)該條規(guī)定，沒(méi)有預(yù)售許可證而故意隱瞞或者提供虛假的預(yù)售許可證證明的，可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)懲罰性賠償。這里面就涉及到一個(gè)什么叫“故意隱瞞”？有的開(kāi)發(fā)商確實(shí)沒(méi)有預(yù)售許可證，也沒(méi)和你說(shuō)。大家知道，他給你的合同里面有一個(gè)商品房銷(xiāo)售依據(jù)，依據(jù)中要填寫(xiě)預(yù)售許可證的編號(hào)。有兩種觀點(diǎn)，一種觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第27條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出示商品房預(yù)售許可證明。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門(mén)備案?！睋?jù)此，開(kāi)發(fā)商在簽訂合同時(shí)有義務(wù)向買(mǎi)受人出示預(yù)售許可證明，你沒(méi)有就要告訴他，你沒(méi)告訴就是“故意隱瞞”。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有填寫(xiě)，開(kāi)發(fā)商是不作為?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第27條只是規(guī)定“出示”，出示是有才出示，沒(méi)有也就不用出示。開(kāi)發(fā)商沒(méi)有填寫(xiě)編號(hào)，就是用一種方式告訴購(gòu)房者開(kāi)放商可能沒(méi)有預(yù)售許可證，購(gòu)房者應(yīng)該問(wèn)一問(wèn)。也就是說(shuō)，購(gòu)房者自身也應(yīng)有注意義務(wù)。這兩種觀點(diǎn)都有一定的道理，但我個(gè)人比較傾向于第一種觀點(diǎn)。因?yàn)橘I(mǎi)者自身的注意義務(wù)，適用一般的買(mǎi)賣(mài)合同、買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，除非涉及到《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《消法》）領(lǐng)域。否則就是買(mǎi)者自身的注意義務(wù)。這東西賣(mài)給你多少錢(qián)，我沒(méi)必要告訴你這里面有什么東西，除非有損害身體健康的，一般的沒(méi)有必要把所有信息都告訴你。如果你要我告訴你，付錢(qián)給我。所以就是說(shuō)，一般的買(mǎi)賣(mài)合同中就是買(mǎi)者自身在購(gòu)買(mǎi)時(shí)要注意審查。當(dāng)然，我們的《合同法》對(duì)這個(gè)注意審查義務(wù)已經(jīng)大大減緩了。《合同法》第62條第（一）項(xiàng)“當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：（一）質(zhì)量要求不明確的，按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行；沒(méi)有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行。”這一項(xiàng)規(guī)定質(zhì)量沒(méi)有明確約定的話(huà)可以適用國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等。實(shí)際上已經(jīng)在加強(qiáng)這個(gè)制約，在《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保障法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《消法》）里面就更強(qiáng)調(diào)了?！断ā返?條規(guī)定消費(fèi)者享有知情權(quán)，即“消費(fèi)者享有知悉其購(gòu)買(mǎi)、使用的商品或者接受的服務(wù)的真實(shí)情況的權(quán)利。消費(fèi)者有權(quán)根據(jù)商品或者服務(wù)的不同情況，要求經(jīng)營(yíng)者提供商品的價(jià)格、產(chǎn)地、生產(chǎn)者、用途、性能、規(guī)格、等級(jí)、主要成份、生產(chǎn)日期、有效期限、檢驗(yàn)合格證明、使用方法說(shuō)明書(shū)、售后服務(wù)，或者服務(wù)的內(nèi)容、規(guī)格、費(fèi)用等有關(guān)情況”；《消法》第19條有個(gè)不可做虛假陳述的禁止性規(guī)定，即“經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者提供有關(guān)商品或者服務(wù)的真實(shí)信息，不得作引人誤解的虛假宣傳。經(jīng)營(yíng)者對(duì)消費(fèi)者就其提供的商品或者服務(wù)的質(zhì)量和使用方法等問(wèn)題提出的詢(xún)問(wèn)，應(yīng)當(dāng)作為真實(shí)、明確的答復(fù)。商店提供商品應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)。”美國(guó)的合同法也明確規(guī)定，如果你不披露一件事情，而你知道而你不披露的這件事情一旦披露，會(huì)影響對(duì)方、糾正對(duì)方作為成立合同的一項(xiàng)基礎(chǔ)性假定存在錯(cuò)誤。在這樣的情形下就推定你是故意隱瞞，就是把不作為推定為作為。（二）商品房銷(xiāo)售廣告糾紛商品房銷(xiāo)售廣告的糾紛其實(shí)是大量的，并不是單純的就一個(gè)廣告糾紛來(lái)起訴的，不是這樣。而是說(shuō)，幾乎所有的商品房買(mǎi)賣(mài)合同多多少少都涉及到廣告。大家知道，商品房的預(yù)售因?yàn)闆](méi)有一個(gè)現(xiàn)房，大多數(shù)時(shí)候僅提供一個(gè)樣板房，房屋的樣式、結(jié)構(gòu)、建材等等都無(wú)法現(xiàn)場(chǎng)檢視。購(gòu)房者又處于最低端，他的資訊比銀行還差，銀行可能獲得很多資訊，但購(gòu)房者不一定獲得，所以購(gòu)房者有賴(lài)于開(kāi)發(fā)商的說(shuō)明。目前我們國(guó)家的商品房90%以上是通過(guò)廣告來(lái)促銷(xiāo)的，開(kāi)發(fā)商通過(guò)廣告來(lái)宣傳，不僅僅是建筑物本身、小區(qū)本身，它可能還涉及到周邊的情況，比如說(shuō)公交系統(tǒng)、學(xué)區(qū)問(wèn)題、其他的配套設(shè)施等問(wèn)題。事實(shí)上，這些周邊情況也是相當(dāng)重要的信息，并內(nèi)化為商品房的價(jià)格。所以，開(kāi)發(fā)商容易做出一些真實(shí)性不足的夸大宣傳，與日后建成的房屋有落差。有些甚至公示的時(shí)候一期這樣、二期這樣，但是建到二期的時(shí)候做調(diào)整了。雖然在某些情況下調(diào)整不完全是開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題，確實(shí)是有必要的，但仍然有些爭(zhēng)議。在這些爭(zhēng)議里面，在廣告糾紛里發(fā)生的爭(zhēng)議點(diǎn)里比較多的包括：一是建筑物和公共設(shè)施設(shè)計(jì)變更的糾紛。建筑物本來(lái)是這樣的，或者公共設(shè)施本來(lái)是這樣的，最后不一樣了。因?yàn)槲覀冑I(mǎi)房子不僅僅是需要買(mǎi)一個(gè)新的房子，對(duì)不對(duì)？我們常說(shuō)的結(jié)構(gòu)，有幾房幾廳，結(jié)構(gòu)是什么樣的，是不是很合理，包括配套的游泳池，公共設(shè)施等都會(huì)影響我是否購(gòu)買(mǎi)它，甚至影響到公共設(shè)施的歸屬問(wèn)題。最近溫州判了