【精品】房地產開發(fā)商籌措項目資金方式_secret(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 進入銷售階段，對購房者才可發(fā)放按揭貸款。但在實際運作中，往往剛剛興建甚至在規(guī)劃階段就開始預售，預售資金用于后期項目建設等(但會計上這部分收入并不能入帳，所以在上市公司的財務報表中反映不出來這一塊)。　　在預售后不久，公司A即開始大幅度增資，其追加資金則可能利用預售收入，即A以其他資金(大多是銀行貸款)追加投資，取得對公司C的絕對控股地位。增資完后，再把預售款轉到公司A；被A控制的上市公司B卻不追加投資，其股權被稀釋，只能獲得投資收益。　　第三步，項目竣工，公司A享有大部分收益。項目竣工后，公司C以項目總投資額30％的投入，獲得總銷售額30％的毛利或者18％的凈利潤。按照對公司C的股權比例進行利潤分成，A獲得大部分利潤，上市公司B承擔了初期高成本及風險(實際上這部分風險主要由銀行來承擔)，最終卻獲得了小部分利潤。1開發(fā)商貼息委托貸款所謂“開發(fā)商貼息委托貸款”是指由房地產開發(fā)商提供資金，委托商業(yè)銀行向購買其商品房者發(fā)放委托貸款，并由開發(fā)商補貼一定期限的利息，其實質是一種“賣方信貸”。開發(fā)商出資貼息貸款給購房者買房，對承辦的金融機構而言，能夠有效地規(guī)避金融風險，換而言之，風險的承擔者由銀行變成了開發(fā)商。但“賣方信貸”對房地產開發(fā)商有三個方面的好處：第一，解決了融資問題，開發(fā)商利用委托貸款進行融資的貨幣乘數(shù)模型Ｅ＝Ａ（１＋２０％／８０％）ｎ，其中，Ａ 為開放商初次投入的委托貸款預定金額，Ｅ 為 獲得回收總房款資金數(shù)量，ｎ為委托貸款的周轉次數(shù)。由于開發(fā)商委托貸款提供房款８０％的按揭比例，銷售后回籠資金中增加了買房人２０％的首付款，只要委托貸款周轉三次，開發(fā)商利用這種方式可回籠資金幾乎翻了一倍。低成本的融資對于開發(fā)商來說，既可作為銷售利潤歸入自有資金，也可直接投入工程建設，特別是因為自有資金的提高能夠更好地滿足開發(fā)商３０％自有資金的難題，更容易得到商業(yè)銀行開發(fā)貸款。使得資金鏈更加的寬余起來。第二，實現(xiàn)提前銷售。按照央行１２１號文件的規(guī)定，開發(fā)商必須在“結構封頂”時才能取得商業(yè)銀行的個人購房貸款的按揭，開發(fā)商從辦得“四證”，并獲得銷售許可證，到“結構封頂”還需要平均１年左右時間，這期間是開發(fā)商資金最為短缺的時間，大多數(shù)開發(fā)商資金斷鏈是在此期間發(fā)生的。目前我國商品房銷售中８０％以上的購房者是靠貸款才能夠買得起房子的，沒有住房貸款的支持，房地產開發(fā)商很難把房子賣出去。依靠開發(fā)商貼息的委托貸款，可以很好地解決達一問題。第三，提供營銷題材。商家貼息，是很有誘惑力的市場營銷題材，對于購房者來說，低價買期房再加上提前的貸款利息貼補，大大減少了購房者的成本，這種有實質性好處的由此形成的良性循環(huán)將有利于激活抵押貸款一級市 市場營銷更容易被購房者接納。1住房“假按揭”融資通常認為，住房“價按揭”是在真實的材料和主體名義下構建起來的，房地產開發(fā)人以本單位職工或其他關系人作為名義購房人，假借購房向銀行辦理個人住房貸款，從而套取銀行資本的行為。“價按揭”主要有以下表現(xiàn)行為：A、 無購房事實之按揭。即開發(fā)人通過內部員工、關聯(lián)企業(yè)員工，采取偽造假身份證等方式，虛構購房事實，在銀行辦理按揭貸款，再用貸來的款歸還開發(fā)商的其他債務或挪作其他用途。B、 返租按揭。即開發(fā)人與購房者相互串通，以高出同地段房產價格成倍的價格進行購房交易，通過購房者向銀行就高價部分進行按揭，為開發(fā)商套取現(xiàn)金，此后開發(fā)人分期以租金形式將貸款本金連同高息返還購房者的融資方式。C、 虛構購房按揭。在公安機關確定樓盤名稱和門牌號碼之前，房地產開發(fā)商通過不斷變動臨時門牌號碼，虛構房產，對同一套房產重復按揭。D、 虛增面積按揭。房地產開發(fā)人利用實際購建的房屋與圖紙的偏差，通過承諾減少支付首期付款或降低實際房價和返租等方式，虛增面積進行按揭。1證券市場融資我國房地產企業(yè)證券市場融資少，有其歷史原因，主要是因為1992年至1994年間房地產泡沫，使得國家決定禁止房地產企業(yè)上市。具體來說，證監(jiān)會就在997年連續(xù)出臺文件，明令禁止房地產企業(yè)上市。如1996年12月26日，中國證監(jiān)會《關于股票發(fā)行工作若干規(guī)定的通知》中規(guī)定，“在產業(yè)政策方面，從嚴控制一般加工工業(yè)及商業(yè)流通性企業(yè)，金融、房地產等行業(yè)暫不考慮。”1997年9月10日，中國證監(jiān)會在《關于做好股票發(fā)行工作的通知》規(guī)定，在產業(yè)政策方面繼續(xù)“對金融、房地產行業(yè)、企業(yè)暫不受理”。直到1999年7月，建設部出于拉動內需、拓寬房地產企業(yè)融資渠道的需要，經(jīng)國務院批準，擬推薦三家房地產企業(yè)上市試點。2000年4月30日，證監(jiān)會確定北京的天鴻寶業(yè)、深圳的金地集團、天津綜合開發(fā)公司為解禁后首批在證券市場發(fā)行股票的房地產企業(yè)，這三家企業(yè)隨后分別在2001年3月、4月和9月發(fā)行上市。2001年至2004年上半年。2004年房地產企業(yè)的融資將走向多元化。其中，證券市場是房地產企業(yè)融資的主要渠道之一，房地產公司在證券市場融資大大增加。在這個證券市場上，各種金融創(chuàng)新產生了層出不窮的房地產金融工具,包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等。正是通過各種投資者在房地產金融市場上對證券化金融資產的自主購買，證券市場把本來集中于房地產信貸機構的市場風險和信用風險有效地分散到整個金融市場的各種投資者手中。據(jù)聯(lián)合證券統(tǒng)計，2004年，目前已經(jīng)經(jīng)過證監(jiān)會批準的房地產公司總融資規(guī)模已近70億元，加上年初兩家房地產公司上市，2004年房地產公司在證券市場的融資規(guī)模已相當于過去3年總融資規(guī)模的四分之三，房地產公司在證券市場融資規(guī)模將創(chuàng)下歷史新高。借殼上市，發(fā)行債券融資仍是房企上市的捷徑。2003年已知將落實香港主板上市計劃的國內房地產企業(yè)有：上海復化、SOHO中國、首創(chuàng)置業(yè)、上海仲盛和天津順馳五家，到香港股市去融資是2003年國內房企的最大亮點。2003年國內債券市場將迎來常規(guī)發(fā)展的一年，在新增債券市場發(fā)行量、發(fā)債主體上均和以往有很大變化，華遠集團獲準發(fā)行6億元的企業(yè)債券。 因為近年來資本市場對房地產企業(yè)的限制，借殼上市成為房地產企業(yè)上市融資的主流。有業(yè)內人士認為，如果能夠巧妙地運用借殼上市的技巧，可以達到事半功倍的效果。如億城股份正是采取了巧妙的借殼上市手段，才獲得了今天的發(fā)展。1股權融資方式這種投資方式是指投資人將風險資本投資于擁有能產生較高收益項目的公司，協(xié)助融資人快速成長，在一定時間內通過管理者回購等方式撤出投資，取得高額投資回報的一種投資方式。 股權融資的方式有多種，最常見的是以合資形式成立項目公司，雙方根據(jù)項目所需資金，特別是啟動資金的缺口按比例投資，實現(xiàn)銷售后，利潤同樣按比例分紅。通常這都是一種短期的融資方式。出資的方式也不都是現(xiàn)金，也有土地等其他方式。 股權融資不像銀行融資，盡管有利息和還款期，但銀行畢竟只是外部監(jiān)督，不介入企業(yè)的內部管理。股權融資的雙方不僅要根據(jù)投資的比例分紅，更麻煩的還要分權，除了以股東會、董事會名義共同決策外，也要派管理人員。由于合作雙方的背景、企業(yè)文化、經(jīng)營理念、管理方式以及個人風格都不可避免的存在差異，但良好的溝通、建設性的關系、公正的心理，以及以項目和發(fā)展為重的基準是合作成功與否的關鍵。如果單純地為了融資而融資，或被動的融資，不是高瞻遠矚和戰(zhàn)略性的積極融資，都可能給未來的合作埋下破裂的禍根和無法調和的矛盾。 股權融資方式是很多不具備銀行融資和資本市場融資條件的房企和資金實力差的中小項目公司最便捷和可操作的方式。目前的房地產行業(yè)，尤其是北京房地產正趕上百年不遇的機會，在大量業(yè)外和國外，特別是港臺的巨額資金虎視眈眈的窺探著房地產這個最后的暴利孤島的情況下，關鍵是看是否具備合作的基本質素和基本條件，現(xiàn)在已經(jīng)毫無疑問地進入了偶然成交和迅速成交的年代。股權性的融資優(yōu)點在于：①可以增加一個融資渠道，不一定是債券性融資；②可以獲得持續(xù)發(fā)展的資本；③可以解決短期流動資金；④對知名度和品牌度影響都很好；⑤對雇員的期權激勵。 不過，股權性融資有特別的嚴格規(guī)范；股權有可能分期制；成本還是比較高。在國際市場上，都是債券性融資成本比股權性融資成本要低，因為在一個比較成熟的股票市場，分紅利潤要做到股票估價的5％，但國內現(xiàn)在大家都沒有達到這個水平 。 操作步驟： ①對融資方的債務債權進行核查確認 ②簽訂風險投資協(xié)議書：確定股權比例、確定退出時間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數(shù)量及時間、確定管理上的監(jiān)控方式、確定協(xié)助義務。 ③在有關管理部門辦理登記手續(xù) 1債權融資方式 債權融資是指債權人運用現(xiàn)有或將來的債權來融通資金的過程。目前我國最多的是債權融資的方式，并且這種債權集中于從銀行獲得的貸款、企業(yè)之間的欠債和預收的貸款。目前由于我國金融市場的開放程度較差，即使用債權融資也還有許多可利用的金融工具未被充分的利用，如信托基金和企業(yè)債券等工具的應用。債權融資則是最常見和常用的一種融資方式，如果從銀行或金融機構借款，這種借款常常為短期的或專項的流動資金或開發(fā)貸款，不利于房地產開發(fā)企業(yè)從事較長建設期過程中的運用安排，增加了企業(yè)現(xiàn)金流的控制難度。發(fā)行企業(yè)債券或信托基金則有可能使長期債務增加、短期債務減少，更有利于企業(yè)的資金計劃安排。債權性融資就是銀行貸款、企業(yè)債券。債權性融資現(xiàn)在在中國比較難，目前企業(yè)發(fā)債要通過國家有關部門批準，而國家更愿意支持那些重點大中型基礎建設項目。所以，一個地產公司去發(fā)信貸會很難批。還可以到境外去發(fā)債務。歐洲發(fā)債務的利率，大概一厘左右，一年下來可能百分之一的利息都不要。但債權性融資也有其優(yōu)點和缺點。優(yōu)點在于債權性融資特別便捷，相對成本比較低；缺點是發(fā)債壓力較大，所以風險也比較大。 方式：投融資雙方簽定借貸合同進行融資，確定相應固定利率和收回貸款的期限。1債轉股的融資方式 債轉股是指投資公司或銀行組建資產管理公司，把原來與房地產企業(yè)之間的債權債務關系，轉變?yōu)橘Y產管理公司與企業(yè)間的控股與被控股的關系。債權轉股權后，原來的還本付息就轉變?yōu)榘垂煞旨t。債轉股不但可以使企業(yè)丟掉債務包袱，而且減少了銀行壞帳損失，盤活和加快回收不良資產，有利于緩解金融風險。企業(yè)在減輕債務之后就可以進行公司改造，重新組織生產，在資產管理公司的監(jiān)督下從事經(jīng)營活動。資產管理公司只是階段性持股，最終或轉讓給境內投資者或被企業(yè)回購或上市。因此，債轉股的實質就是企業(yè)將債務和風險階段性的轉移給資產管理公司，并將投資公司或銀行從債權債務關系中解脫出來。投融資雙方開始以借貸關系進行融資，投資方在借貸期間內或借貸期結束時，按相應的比例折算成相應的股份。 債轉股對于企業(yè)的意義應該在于，債變成股以后，可以緩解企業(yè)高額存量債務在短時期內的還本付息壓力，從而給經(jīng)營不好的企業(yè)一段較為寬松、從容的軟時間約束，來解決其長期存在的政策性負擔問題，提高其競爭和盈利能力。只有在這段“軟”時間約束里，企業(yè)能夠消除其競爭和盈利能力低的根本原因，并要求企業(yè)最終能給資產管理公司支付比銀行利息更高的投資回報。 可轉換債券兼具股票和債券的特點，當股市低迷時，投資者可選擇享受利息收益；當股市看好時，投資者可將其賣出獲取價差或者轉成股票，享受股價上漲收益。因可轉換債券有收回本金的保證和券面利息的收益，而且其投資者往往受回售權的保護，投資風險比較小，但是收益可能很大，同時，可轉換債券的轉股和兌付壓力也對公司的經(jīng)營管理者形成約束，迫使他們謹慎決策、努力提高經(jīng)營業(yè)績，這些因