房地產市場分析(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 993—2005年，遠期2005—2015年；B、新區規劃面積: 近期規劃面積（到2010年）, 遠期規劃面積（到2020年）；C、規劃控制范圍：東起耀州區藥王山、北至桃曲坡水庫，西到趙氏河西岸，南至梅家坪車站，總面積約200平方公里。規劃建設用地范圍：東起梅七鐵路線，西至趙氏河，北起上高埝，南到惠家堡，東西寬約7公里，；D、城市人口規模：，遠期25萬人。遠景可容35萬人；E、道路及城市組成要素規劃布局：新區道路網和放射網相結合，圍繞中心成東西向七條，南北向八條主干道，規劃三處綜合性市級公園，六座醫院，五處廣場，新區南北，東西主軸交匯處形成城市中心的大地廣場。經科學規劃和十年建設，城市框架基本形成，水、電、路、氣、訊、有線電視等基礎設施為入區投資開發者提供了完善的配套服務。在開發建設的同時，新區將生態環境納入城市規劃建設中，城市綠地率達35％以上，綠化覆蓋率50％以上，一座宜人的綠色生態城市正在崛起。216。 結論：銅川新區作為省級經濟技術開發區，已經成為銅川新的政治、經濟、文化中心，為各界客商提供了更為廣闊的投資和發展空間。銅川市政府堅持把投資環境作為“生命線”工程，在不斷加大城市建設力度，加快重點工業園區建設，完善服務功能的同時，出臺了一系列親商、安商、扶商、富商的政策措施，營造了一流的投資環境。隨著新區城市規劃的實施，經濟、人口、綠化、配套設施等的不斷提高與改善，必然帶動區域房地產市場的發展與壯大，新區必將成為銅川市房地產市場投資開發的熱土，具有很大的房地產市場發展潛力。1．銅川市房地產市場分析①銅川市房地產市場狀況“十五”期間，銅川經濟適用住房建設成為住宅建設的主力軍，住宅建設開工面積140萬平方米，竣工100萬平方米。全市房地產開發投資完成13. 9億元，占全市固定資產的20%左右，占全市國民生產總值5%以上。房地產開發隊伍不斷壯大，房地產開發企業已發展到34家。按照銅川“十一五”規劃，城鎮人均住宅建筑面積增加到26平方米以上，新建住宅建筑面積120—150萬平方米，并力爭使12000—15000戶居民遷入新居，住房成套率達到85%以上。實現房地產開發投資23億元，完成房地產交易額10億元，保持房地產價格穩中有升，房屋銷售率95%以上，保持基本無空置房。結論：上述數據顯示，“十一五”期間，銅川市房地產市場，特別是住宅市場的開發火熱，人均居住面積及住宅建筑面積均得到很大提高，同時，規劃也指出下一步房地產開發各項指標的實現目標，我們預測，在未來幾年里，銅川市房地產市場將繼續保持平穩向上的發展趨勢。②銅川市房地產市場數據一覽表42 銅川市房地產市場數據一覽銅川市房地產市場數據一覽（單位：萬平方米）年份開工面積竣工面積建設廉租房拆除危舊房2006262058200730221582008158分析：上面的數據顯示，06年以后，銅川市房屋開工及竣工面積均處于上升態勢，特別是08年增幅較大，%%，可見銅川房地產市場正處于蒸蒸日上的開發及建設階段，在國家對房地產市場進行宏觀政策打壓及調控的同時，作為三線城市的銅川，健康、穩定、向上的房地產市場環境為房地產開發商的投資開發提供了契機。③銅川市房地產市場供給分析2008年，銅川市商品房銷售面積（現房+期房）完成58萬平方米，%，房屋預售項目27個， 萬平方米。2009年，銅川市新開工住房建設項目38個，㎡，%。廉租住房、棚戶區改造、經濟適用房建設均成效顯著。2010年，市房管局擬將繼續加快住房建設，完善住房供應體系，滿足低收入家庭住房需求。一是全市棚戶區改造將開工安置房170萬㎡（其中銅川礦務局、陜煤建司100萬㎡）。由市級實施的是新區錦繡園（48萬㎡）、老區史家河棚戶區、重興棚戶區、利群棚戶區、佳和華庭、惠民佳苑（22萬㎡）。二是將通過新建、改造、（）、5732套。三是將完成房地產開發投資20億元（其中銅川礦務局10億元），房屋銷售面積（現房+期房）65萬㎡。四是加強房屋安全管理，確保房屋安全一方平安；加強城鎮房屋拆遷管理，全市將拆除危舊房屋面積10萬㎡。五是加強項目建設。新區錦繡園項目將力爭全面開工；老區惠民佳苑舊城改造項目也將全面開工；中央下放煤礦棚戶區改造基礎設施配套工程依據國家投資計劃積極實施；銅川礦務局銅煤1號、2號工程項目也將全面開工。到2020年，銅川全市需新建住房340多萬平方米，每年竣工的住房要達到23萬平方米。 2．銅川市新區房地產市場分析銅川市新區規劃面積45平方公里,建成區18平方公里,這里交通便捷,地勢開闊平坦,城市基礎設施日臻完善,正在成為銅川的政治、經濟、文化中心，是銅川吸引投資、聚集人才、開發創業的熱土。新區鼓勵發展基礎產業和高新技術產業，重點發展房地產業：包括經濟適用房、商品房、寫字樓、標準化廠房開發。所以這里我們對其房地產市場發展狀況進行特別分析：①新區主要經濟指標表43 銅川新區經濟數據統計一覽表銅川新區經濟數據統計一覽表年份國內生產總值（億元）同比增長規模以上工業產值（億元）同比增長固定資產投資（億元）同比增長財政收入（萬元）同比增長城鎮人均收入同比增長2007%%%2525%2008%%%3509%15818%數據來源：銅川市財政局②新區發展概況截止2008年底，新區開發面積達10平方公里，已建成城市道路40余公里，城市綠地150萬平方米。建設了一批教育、衛生和商貿設施，設立了金融、公交、醫院等服務機構，已建設完成居住小區9個。入區項目和單位已達200多家，市級機關各部門已遷入新區辦公。 2010年以后，新區將積極穩妥發展房地產業，不斷積聚人氣。積極建設住宅、商業及工業用房，適當建設一批檔次較高的住宅小區，吸引老市區、耀州區、銅川周邊區縣及西安等地的居民在新區購房入住。同時，大力吸引華能電廠、銅川礦務局等中、省大型企業在新區建設生活區。力爭到“十一五”末，華陽、陽光、鐵諾、朝陽、飛鴻五大小區入住率達到95%，金謨、楓林、裕豐園小區入住率達到75%以上。加快商住街建設步伐,力爭“十一五”末金鼎、鐵諾、金謨、金裕、斯正等商住街全面建成，金鼎小區、太陽商城東西區基本建成。確保“十一五”末全區常住人口突破10萬人。可見，新區經濟發展日益迅速，生活環境日益完善，隨著多個房地產項目的開發，居住人氣將得到更大的提高，毫無疑問，新區必將成為銅川市房地產市場開發投資的重點發展區域。③銅川市新區房地產市場代表項目狀況一覽表43 銅川新區房地產市場代表項目狀況一覽表序號名稱位置開發商占地面積（畝）產品類型總建筑面積（萬m2）戶型范圍（m2）銷售格（元/m2）交房時間1印象2008恒盛花園新區鴻基路中段恒盛地產2棟16層1棟18層112153起價：2300 均價：260009年底2溪水洋房新區市政府西北角日升集團江豪地產多層 小高層90150均價：240009年底3長豐尚層新區長豐北路陜西省扶貧房地產2019層高層約5109131起價：2000 均價：220009年年底4世紀花園新區長虹南路銅川國貿209多層2080120起價：1800 均價：2000基本售罄5華源名府櫻桃園新區朝陽路銅川一中對面華帆地產10518層高層480戶89139起價：2300均價：28002010年5月6富帝苑新區長虹南路銅川國貿104多層 高層1580138起價：1900均價：2100多層09年底，高層11年交房7秦嶺小區三期新區長虹南路華帆地產225多層 小高層2590145起價：2100 均價：2350基本售罄3．典型樓盤分析（１）龍記星河灣項目簡介：龍記星河灣由陜西龍記房地產開發公司開發，位于銅川市王益區公園路與二馬路交匯處，毛坯，純剪力墻結構，板點結合，戶戶短進深，超大陽光落地外飄窗，坐擁正大商場為核心的中央商業區；毗連人民公園，以漆水河為鄰。主力戶型：2室2廳1衛，建筑面積91m2，開盤時間20080806，目前正在銷售中，截止2010年５月20日項目均價為2800元／ｍ２。（2）河東小區二期項目簡介:河東小區二期由市誠遠開發公司開發，位于銅川市重興北路，磚混結構。河東小區，總建筑面積18000平方米，總投資2000萬元。2005年3月河東小區1樓開工，2006年9月竣工，完成建筑面積5824平方米，完成產值420萬元。河東小區4住宅樓項目即二期，占地面積1500平方米，建筑面積18000平方米，總戶數65，總投資800萬元。主力戶型：2室2廳1衛，建筑面積90m2，2009年10月開工，目前狀態：未開盤。截止20100524日，項目均價為2600元/㎡。（3）利群新城項目簡介：利群新城由陜西銅川房地產開發有限責任公司開發，位于銅川市王益區紅旗街育才路人防溝（原無線電廠），位居銅川市老區，政府后，城市正中心，商業行政核心區。總占地面積約35000m2，總建筑面積100000m2,總規劃戶數為990戶，綠化率25%，小區采用地幅熱集中供暖，天然氣到戶。本