房地產開發可行性研究概述(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 構既然是專門來為決策者調查研究、預測評估和出謀劃策的，就應該提出十全十美、萬無一失的方案；選擇咨詢機構時滲透著個人的感情色彩，往往缺乏理性的思考，偏好一些合心意的咨詢機構；決策者過分自信，他并不是真正要咨詢機構進行分析，而是在做出某一問題的解決方案后，交給咨詢機構進行事實論證。3．編制人總體素質水平低，人員知識結構單一目前進行可行性研究分析的從業人員的素質參差不齊，知識結構單一，導致可行性研究報告總體上處于低水平狀態，有些報告撰寫得漏洞百出，選取、應用的數據無來源、前后不一致，定性分析流于形式，沒有針對性等等。究其原因，有以下幾點：（1）可行性研究小組人員應由注冊房地產估價師、造價工程師、市場調查和分析人員、經濟分析專家、制作人員、社會學、環境科學專家等構成，但有些可行性研究報告的編制者可能就是一、二個人，不能適應房地產開發的多專業要求；（2）編制人員專業素質低。相當一部分編制人士，并不了解和熟悉房地產開發領域，他們僅能做的是依葫蘆畫瓢，定性分析東拼西湊，定量分析草率計算，經濟評價流于形式，失去了可行性研究的作用；（3）編制人員職業道德低。不根據特定的對象進行必要的調查、收據收集和分析，僅根據經驗作分析、判斷，對一些關鍵的數據進行處理用來滿足經濟評價結果的需要。他們往往揣摩委托人的意圖，根據其意初步形成評估結果，沒有詳細的調查提綱和編制方案，參照以往編制的報告樣本進行修改，一、兩天就可以完成一份可行性研究報告，這種報告的質量可想而知；（4）由于房地產開發項目的復雜性、不可預見性等客觀因素，可行性研究人員不能根據掌握的信息進行科學、合理的分析預測；缺少對規劃設計方案的專業分析和產品市場的客觀預測；不能對產品價格進行符合市場發展趨勢的準確分析；成本測算習慣于社會平均水平，不能根據產品定位、檔次和標準測算投資費用，致使進行經濟評價分析的基礎數據失真。二、房地產開發可行性研究的依據房地產開發可行性研究需要進行經濟評價和科學論證。而評價和論證的結論或結果都是以與開發項目有關的大量資料為基礎，通過對這些資料進行綜合分析、比較和處理而得到的。因此，進行可行性研究時，廣泛搜集各種有關基礎資料是工作順利開展的前提條件。這些資料包括： 1．國家和地區經濟建設的方針、政策和法規；2．委托單位關于擬開發項目的基本資料和初步設想；3．所在城市的總體規劃、詳細規劃、交通等市政配套設施規劃；4．可靠的自然、地理、氣象、水文地質、經濟、社會等基礎資料；5．有關的技術標準、規范、參考指標等；6．國家頒布的有關項目評價的通用參數；7．擬開發項目的土地利用條件、規劃設計條件以及初步設計計劃書。三、可行性研究的原則和特點（一）可行性研究的基本原則可行性研究應按照以下基本原則進行：1．科學性原則即要求按客觀規律辦事，這是可行性研究工作必須遵循的最基本的原則。具體地說，有以下幾點：（1）要用科學的方法和認真的態度來收集、分析和處理原始的數據和資料，以確保它們的真實和可靠；（2）要求每一項技術與經濟的決定，都有科學的依據，是經過認真地分析、計算得出的；（3）可行性研究報告和結論必須是分析研究過程的合乎邏輯的結果，而不是主觀意思的表達。2．客觀性原則也就是堅持從實際出發、實事求是的原則。房地產開發項目的可行性研究，是根據擬開發項目的具體情況進行分析和論證，而得出可行或不可行的結論。（1）要求編制人正確認識各種客觀存在的規劃要求、建設條件和經濟能力，研究工作要求排除主觀臆想，要從實際出發；（2）要實事求是地運用客觀的資料作出符合科學和實際的決定和結論。3．公正性原則就是站在公正的立場上，不偏不倚。堅持科學性與客觀性原則，不為任何單位或個人而生偏私之心，不為任何利益或壓力所動。（二）房地產可行性研究的特點一般來說，房地產可行性研究的特點可以歸納為以下五個方面：1．獨立性房地產開發可行性研究的獨立性是指進行可行性研究工作時，不受委托方業已形成的項目評價意見約束，而是按實際情況進行研究。這是確保可行性研究成果的客觀、公正、可信的重要前提。如果可行性研究中的論證和評價，只是為委托方已經定下的開發模式、產品和功能定位、租售價格、經濟指標等提供形式上的書面報告，而非評價和論證。其可行性研究多半是失敗的，不能稱之為“可行性研究”。堅持獨立性，真正按房地產開發的內在規律和客觀情況分析、研究，是確保經濟評價和技術論證的結論正確性的重要條件，也是對可行性研究人員的基本要求。2．系統性可行性研究的系統性主要體現在全面和系統分析的方法上。前者是指可行性研究的評價和論證必須以房地產開發項目的整體最優為目標，這是可行性研究不同于其它任何局部或單方面研究的重要特點；后者則指可行性研究是在一個系統范圍內反復進行的綜合平衡。作為房地產項目開發可行性研究重要內容的市場調查與預測、規劃設計方案、市場定位、經營方式、租售價格的確定等之間，既相互聯系又相互影響和制約。3．客觀性房地產可行性研究的客觀性，就是一切論證和評價都要以客觀的數據、資料為基礎，定性的分析來之于定量的分析。只要依據定量指標體系和定性評價標準，確保取得的資料是真實的和可靠的，采用的數據（如開發成本、取費標準和市場供求水平等）是符合實際的，分析過程是科學的、合理的，一般便能保證論證和評價結論的客觀性。4．預測性嚴格地說，可行性研究中對擬開發項目的一切評價結論都是建立在科學預測的基礎之上的。這些預測包括以下內容：（1）市場分析。主要是對未來房地產市場同類產品的供給和需求的預測，消費群體的分析和判斷，市場發展前景的預測等；（2）成本費用。成本費用包括擬開發項目的土地取得成本、開發成本、管理費用、財務費用和其它費用等；（3）總收益。可行性研究過程中采用的租售價格和租售時間是通過一定的方法預測的，這種預測方法無論多幺科學，與實際情況肯定是有差距的。未來的實際發生的數值不可能也無法和可行性研究時的數值相同，僅僅是偏差的大小，但肯定會影響到現金流量的估算，從而影響評價和論證。5．選優性（多方案比較）房地產開發可行性研究應該根據委托方提供的基本資料，在項目策劃方案（或開發思路）的基礎上，設計多種可供選擇的實施方案，如不同的功能定位、產品檔次、分期開發方案等，逐個加以分析和比較，從中選出最優方案或進行排序。多方案比較的方法是可行性研究的最大特點，尤其適用于房地產開發項目。房地產可行性研究應該根據可能發生的幾種方案提供研究結論供決策者評價和判斷，但實際上，目前相當一部分的房地產開發可行性研究報告只是按確定的意向，從技術經濟分析的角度去補充論證其可行而已。四、房地產開發可行性研究的作用具體地說，房地產開發可行性研究具有以下作用：是項目投資決策的依據 可行性研究報告是投資決策者的決策依據，科學的決策會減少項目實施過程中的損失和浪費。可行性研究報告能夠全面提供項目決策所需的重要數據和信息，明確開發的房地產產品的供求狀況、市場競爭能力、成本與收益和風險程度，從而得出項目是否可行、建議采用何種方案和重點控制的敏感性因素等結論供決策者判斷和分析。根據現行規定，房地產開發項目立項必須提交《房地產開發項目可行性研究報告》，只有取得有關政府部門的批準文件后，項目才可以進入下一步程序。作為籌集項目所需資金的依據根據有關規定房地產開發項目資本金必須為開發投資總額的20%，開發商可以參照可行性研究報告提供的數據，根據自有資金情況，確定租售策略；依據現金流分析的資金缺口，設計融資方案，落實開發資金。作為規劃設計方案和施工圖的依據規劃設計和施工圖設計是房地產開發重要的前期工作，為了保證開發產品的質量和按期交付使用，就必須提供可行的設計方案和合理的施工圖。可行性研究報告能夠為規劃設計方案和施工圖的編制提供大量、詳細的調查和研究結果，因而為編制出較高質量的規劃設計方案和施工圖提供保證。在可行性研究中，對功能、房型、層高、節能、環保、材料、設備及配套設施等考慮得深入和全面，今后出現的問題就會很少。向有關部門申請水、電、煤、通訊、供熱等市政配套和增容的依據可行性研究報告對項目用地的條件進行了詳細的分析調查，初步估算項目所需的水、電、煤等的用量，以這些數據為基礎可以向自來水公司、供電局、煤氣公司、電信局、市政局等部門提出配套和增容申請，保證項目按進度計劃實施。第三節 房地產開發可行性研究的內容和步驟一、房地產開發可行性研究階段的劃分關于可行性研究的工作階段，依據各國實際條件和研究深淺程度和研究內容寬窄不同，而各有差別。根據聯合國發展組織所編《工業可行性研究手冊》、世界銀行及我國政府的有關規定，一個項目的發展周期分為三個主要時期：即投資前時期，投資執行時期，生產運行時期。可行性研究屬于投資前期所做的工作，結合房地產開發的特點，它可分為三個工作階段：投資機會選定階段，進行投資機會研究；初步選擇階段，進行初步可行性研究；項目擬定階段，進行技術經濟可行性研究，俗稱為詳細可行性研究。這三個階段研究的內容、目的和深度各不相同。根據開發項目的規模、類型、復雜程度和委托方的要求不同，可行性研究的工作階段可以適當調整、合并。（一）投資機會研究投資機會研究，就是根據投資意向，進行初步分析、評價，形成投資建議。投資機會研究的主要任務是尋找投資機會，選擇開發項目，形成投資建議。即在城市規劃區內，以城市規劃、市場預測為前提，尋找最有利的投資機會；進行調查研究，收集資料，進行現場踏勘，選擇開發項目；根據掌握的市場信息，進行粗略的分析和計算，分析項目是否可行；在項目可行的基礎上，提出項目建議書。機會研究的目的在于激發投資者的興趣，也就是尋找最有利的投資機會。即以某種類型的開發項目為研究對象進行投資機會的分析，具有機會研究的典型含義。因為研究是對某一個項目而言的，如果可行，就會使意向變為投資建議，就可以促進項目下一階段的研究工作。機會研究在深度上只是概略性的，一般只作相當粗略籠統的估算，主要根據房地產市場的有關數據進行預估，不進行詳細分析和計算，誤差允許在177。30%范圍內。（二）初步可行性研究初步可行性研究主要是進一步判斷機會研究的結論是否正確，是否可以投資，同時也決定最終詳細可行性研究