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微觀經濟學論文(編輯修改稿)

2026-07-17 06:30 本頁面

　

【文章內容簡介】點本沒有錯，優質的位置會有相對的價格，感謝老天我們還有優質的氣候。但是就房地產經濟本身而言，價格體系的生成是一個繁雜的綜合因素組成的，單一的因素不能形成價值。正如非洲大陸的自然資源絕不會比我們差，海岸線也不少，但那里許多地方的人擔心的不是房價，而是溫飽與和平。這也許是很極端的比方，但可以看到房地產價格就地理環境外，政治經濟都有其直接的影響力。　　第二個樂觀的看法是，找到了市場需求。自2000年以來，島外客漸漸成為購買主力，客源以北方人為主，最大群體來自過冬養老。其次是海岸線的高價物業，以休閑度假為主。以市場經濟的觀點，只要有需求，自然有供給。市場只要有賣買，經濟自然會繁榮。但卻突略了房地產做為特殊商品的特性。房地產是一個占用時間長，而資金密度大的行業，利潤高，風險更高，如果其目標客戶群建立在過冬養老，休閑度假。那么其需求談不上剛需求只是軟性性需求。因為第二居所本身是不確定性的，選擇性的。當然我們可以說中國很大，省份很多，一個地方買一點，這點房子根本不夠賣，但不確定性會對房地產項目本身帶來毀滅的打擊，如果無法快速回籠資金，許多房地產公司的日子也就走到頭了。所有房地產成熟地區，對于一個項目的營銷把控來自，對于剛性需求目標客戶的把控：即本地客戶與首次置業的客戶，因為他們有絕對的選擇意向，預測性明確，風險系數低。　　當然這里有一個對于旅游地產的看法，就旅游地產本身是好件事。但海南的旅游地產的開始是由市場慢慢成形的，而非有計劃有準備的發展。這只不過是一個偶然中的必然，當初中央對海南半拉子工程的政策，是為了解決歷史問題，由政府買單以極低價格入市，讓本地消化。但本地的購買力不足，而對于來旅游的發達地區客戶來說，他們原住地已是7000—10000，幾百元至千元的物業和送的差不多，當購買主力的顯現，旅游地產也就相運而生。因此配套跟不上一直以來就是一個大問題。　　房地產的配套不單單是個平面的問題，修一條路，在兩旁種上點樹就完了。它包括衣食住行，安全，醫療等一個多角度的綜合需求。成熟環境需要比一個項目更長的時間完善，可是如果單單只是完善配套只怕還算簡單得多，從經濟上來說，一次性投

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