物業接管與驗收手冊接收程序及驗收標準方案(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 上下邊及側邊封口沉降縫伸縮縫防震縫的處理及防雷體系應符合設計要求 7 幕墻隱蔽節點的遮封裝修應整 齊美觀 8 幕墻不得滲漏 六玻璃幕墻工程抽樣檢驗應符合下列要求 1 鋁合金料及玻璃表面不應有鋁屑毛刺油斑或其它污垢 2 玻璃應安裝或粘結牢固橡膠條和密封膠應鑲嵌密實填充平整 3 鋼化玻璃表面不得有傷痕 一抹灰工程 1 檢查數量 1 室外以 4m 左右高為一檢查層每 20m 長抽查 1 處每處 3 延長米但不少于 3處 2 室內按有代表性的自然間抽查 10 過道按 10 延長米禮堂廠房等大間可按兩軸線為 1 間但不少于 3 間 2 檢查所用材料的品種面層的顏色及花紋等是否符合設計要求 3 抹灰工程的面層不得有爆灰和裂縫各抹灰層之間及抹灰 層與基體之間應粘結牢固不得有脫層空鼓等缺陷 4 抹灰分格縫的寬度和深度應均勻一致表面光滑無砂眼不得有錯縫缺棱掉角 5 一般抹灰面層的外觀質量應符合下列規定 1 普通抹灰表面光滑潔凈接槎平整 2 中級抹灰表面光滑潔凈接槎平整灰線清晰順直 2 高級抹灰表面光滑潔凈顏色均勻無抹紋灰線平直方正清晰美觀 6 裝飾抹灰面層的外觀質量應符合下列規定 1 水刷石石粒清晰分布均勻緊密平整色澤一致不得有掉粒和接槎痕跡 2 水磨石表面應平整光滑石子顯露均勻不得有砂眼磨紋和漏磨處分格條應位置準確全部露出 3 斬假石剁紋均勻順 直深淺一致不得有漏剁處陽角處橫剁和留出不剁的邊條應寬窄一致棱角不得有損壞 4 干粘石石粒粘結牢固分布均勻顏色一致不露漿不漏粘陽角處不得有明顯黑邊 5 假面磚表面應平整溝紋清晰留縫整齊色澤均勻不得有掉角脫皮起砂等缺陷 6 拉條灰拉條清晰順直深淺一致表面光滑潔凈上下端頭齊平 7 拉毛灰灑毛灰花紋斑點分布均布不顯接槎 8 噴砂表面應平整砂粒粘結牢固均勻密實 9 噴涂滾涂彈涂顏色一致花紋大小均勻不顯接槎 10 仿石彩色抹灰表面應密實線條清晰仿石的紋理應順直彩色抹灰的顏色一致 11 干粘石拉毛灰灑毛灰 噴砂滾涂和彈涂等在涂抹面層前應檢查其中層砂漿表面的平整度 二吊頂工程 1 檢查數量按有代表性的自然間抽查 10 過道按 10延長米大間按兩軸線為 1間但不少于 3 間 2 檢查吊頂工程所用材料的品種規格顏色以及基層構造固定方法等是否符合設計要求 3 罩面板與龍骨應連接緊密表面應平整不得有污染折裂缺棱掉角錘傷等缺陷接縫應均勻一致粘貼的罩面板不得有脫層膠合板不得有刨透之處 4 擱置的罩面板不得有漏透翹角現象 一施工前驗收 種植材料種植土和肥料等均應在種植前由施工人員按其規格質量分批進行驗收 二工程中間驗收工序 1 種植植物的定點放線 應在挖穴槽前進行 2 種植的穴槽應在未換種植土和施基肥前進行 3 更換種植土和施肥應在挖穴槽后進行 4 草坪和花卉的整地應在播種或花苗含球根種植前進行 5 工程中間驗收應分別填寫驗收記錄并簽字 三竣工驗收文件 工程竣工驗收前施工單位應于一周前向綠化質檢部門提供下列有關文件 1 土壤及水質化驗報告 2 工程中間驗收記錄 3 設計變更文件 4 竣工圖和工程決算 5 外地購進苗木檢驗報告 6 附屬設施用材合格證或試報告 7 施工總結報告 四竣工驗收時間 1 新種植的喬木灌木攀緣植物應在一個年生長周期滿后方可驗收 2 地被植物應在當年成活后 覆蓋率達到 80 以上進行驗收 3 花壇種植的一二年生花卉及觀葉植物應在種植 15 天后進行驗收 4 春季種植的宿根花卉球根花卉應在當年發芽出土后進行驗收秋季種植的應在第二年春季發芽出土后驗收 五綠化工程質量驗收規定 1 喬灌木的成活率應達到 95 以上珍貴樹種和孤植樹應保證成活 2 強酸性土強堿性土及干旱地區各類樹木成活率不應低于 85 3 花卉種植地應無雜草無枯黃各種花卉生長茂盛種植成活率應達到 95 4 草坪無雜草無枯黃種植覆蓋應達到 95 5 綠地整潔表面平整 6 種植的植物材料的整形修剪應符合設計要求 7 綠地附屬設施工程的質量驗收 應符合《建筑安裝工程質量檢驗評定統一標準》 GBJ301 的有關規定 六驗收表單 竣工驗收后填報竣工驗收單工程名稱 工程地址 綠 地 面積 平方 米 開工日期 竣工日期 驗收日期 樹木成活率 花卉成活率 草坪覆蓋率 整潔及平整 整形修剪 附屬設施評定意見 全部工程質量評定及結論 驗收意見 施工單位 建設單位 綠化質檢部門 簽字 公章 簽字 公章 簽字 公章 修繕問題 1 2 3 4 5 6 7 8 驗收人簽字欄 修繕意見 1 上述修繕問題 項須于年 月 日前修繕完成并通知專業負責人復查 2 上述修繕問題 項須于年 月 日前修繕完成并通知專業負責人復查 3 上述修繕問題 項須于年 月 日前修繕完成并通知專業負責人復查 4 上述修繕問題 項須于年 月 日前修繕完成并通知專業負責人復查 修繕負責人簽字 復查修繕意見 復查人簽字 同意移交物業部位 主管簽字 商鋪內驗收表 業主姓名 驗收人 入住時間 序 號 項目 部位 給水 管路 排水管路及消防栓 消防 管路 低壓 控制箱 插座面板 地 面 墻 面 鋁合金門窗 分集 水器 排 風 1 一層 2 二層 3 三層 4 其它 項目配套設施驗收表 物業名稱 驗收組人員 日期 設備名稱 缺陷情況 備 注 地下室排污泵 化糞池及檢查井 設備名稱 缺陷情況 備 注 南箱 變 北箱變 配電室 強電井 弱點井 各樓配電柜 消防主控中心 各入口道閘 設備名稱 缺陷情況 備 注 地下室排風 移交單位 接收單位 日 期 日 期 項目配套設施驗收表 物業名稱 驗收組人員 日期 設備名稱 缺陷情況 備注 移交單位 接受單位 日 期 日 期 物 業 接 管 驗 收 程 序 10 目的 確保接管的物業符合設計的使用要求并與物業管理合同中記載的狀態相符合 20 應用范圍 本程序適用于公司新接管的物業 30 參考文件 31《房屋接管驗收標準》 32《物業管理條例》 33 國家地方有關法律法規 40 相關說明 物業接管小組由項目總經理指定的下列部門人員組成項目 工程部物業公司負責人以及物業公司各專業人員 50 責任 51 項目總經理負責組建物業接管小組并委任組長審批物業接管計劃 52 物業接管小組組長負責擬定物業接管計劃并組織執行該計劃 53 物業接管小組成員以下簡稱驗收責任人負責物業的接管驗收 60 資格或培訓 執行本程序的物業接管小組成員中工程技術人員須經過相關專業的教育或培訓 70 程序或步驟 71 物業接管計劃的提出 經理在《前期物業服務合同》規定的接管日期前從項目各部門抽調人員成立物業接管小組并委任小組組長 長擬定物業接管計劃并報項目總經理審批物業接管計劃 應包括以下內容 1 物業接管驗收項目清單 2 小組人員分工 3 接管日程安排 4 其他如提前介入在建工程驗收等 小組組長擬定接管計劃時應注意圖紙資料應至少提前于該實物移交七天完成驗收并歸檔 經理批準的接管計劃由小組組長組織執行 72 圖紙資料的驗收 紙驗收的責任人應按計劃規定的時限完成圖紙資料的清點和校對工作認為缺少有關資料時應向移交單位索取 收的文檔資料一般應包括 1 全套工程竣工圖紙含小區規劃圖 2 機電設備使用說明書隨機資料工具等 3 機電設備購銷合同復印件 4 商品房買賣合同復印件 5 電梯使用許可證 6 隱蔽工程驗收記錄 7 供水供電的指標批文 8 供氣系統驗收證明含指標批文 9 消防系統驗收證明 10 其他資料 任人填寫《房屋及共用設施驗收記錄表》和《房屋及共用設施清單》并與移交單位人員共同核實無誤后雙方簽字即完成驗收 《房屋及共用設施驗收記錄表》和《房屋及共用設施清單》由驗收責任人交 接管小組組長審閱后歸檔 73 物業現場驗收 分戶設施的驗收 1 驗收責任人根據接管計劃的分工對房屋及分戶設施進行驗收驗收項 目包括但不限于 a 房屋墻地門窗裝修情況 b 有線電視電話智能化系統情況 c 水電氣設施五金潔具及其他設施按設計及房屋銷售合同規 定 d 其他按房屋使用功能劃分各功能房屋具有各不同功能設施 2 驗收要求 1 房屋本體和分戶 層 設施符合設計要求和具備使用條件 2 設施項目數量符合售樓合同規劃建設的規定 3 房屋本體和分戶設施的質量和使用功能必須符合《房屋接管驗收標準》的第 45 章的有關規定 4 同開發商和保修單位簽訂有關保修協議明確保修期限和保修項目 備設施驗收 1 驗收責任人根據接管計劃的分工 對共用設施進行驗收驗收項目一般包括但不限于以下內容 1 給排水系統 2 電氣系統 3 燃氣系統 4 空調系統 5 消防系統 6 通訊系統 7 智能化系統 8 電梯系統 9 園林綠化系統 10 公共配套設施及公共照明系統 11 管理配套系統含管理房停車場車棚垃圾房等 12 其他系統 2 驗收要求 1 各項工程通過竣工驗收物業滿足入住使用條件 2 共用設施完善符合小區的規劃記載 3 物業本體及各系統的質量和使用功能應符合《房屋接管驗收標準》中第 45章的規定 任人結合圖紙資料盡快熟悉物業現場按通知時間 與項目工程人員施工單位工程監理單位共同參與驗收 任人根據《房屋及共用設施驗收記錄表》將存在的問題填寫于《交接問題處理單》并與移交單位代表確定整改期限該單由移交單位代表和驗收人簽字后副本交移交單位代表并督促整改正本由驗收責任人和接管小組組長存底備查 任人對自己簽發的《交接問題處理單》的執行情況及時監督并在期限屆滿時知會移交單位重新進行驗收驗收合格后在備注欄內注明并簽字驗收仍不合格的要求其繼續整改 任人在自己簽發的《交接問題處理單》全部完成后將其提交接管小組組長審核并歸檔 組組長根據物業 接管驗收項目和驗收責任人提交的《房屋及共用設施驗收記錄表》《交接問題處理單》對物業接管驗收工作進行監督發現有遺漏項目時即時要求驗收責任人進行驗收 74 物業的正式驗收接管 管小組組長在圖紙資料房屋及分戶和公共設備設施均完成驗收后制做《房屋及共用設施竣工和接管驗收交接表》和《物業整體移交驗收表》物業即正式接管 《物業整體移交驗收表》應一式三份由施工單位建設單位和物業公司三方簽章后各執一份 物業公司同建設單位和保修單位簽訂三方保修協議明確保修期限和保修內容 1 建設單位物業公司在質保期間對 保修單位進行監督考核工作 2 質保期滿