房地產可行性研究戰略分析(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 時間內（如3天）作出是否受理此項業務的決策并通知申請人。估價者在作出接受委托的決策前要對委托人和評估標的物的基本情況進行初步了解，來界定有關估價的一些重要問題。這些問題主要包括；估價目的、估價對象、估價的作業日期等。（1）估價目的。房地產價格評估作為房地產業的一項基礎工作，可以有多方面的用途，評估委托人也會因為自己不同的需要提出不同的估價目的。房地產估價的目的可以有很多，如：房地產買賣、租賃、抵押、補償、入股、清產、交換、訴訟、課稅、投資決策、統計等。由于估價目的的不同使價格類型也有所不同，如買賣交易價格、抵押價格、租賃價格、典當價格、課稅價格、征用價格等。不同的估價目的，對估價的精度要求不同，對市場價格實現的各種條件限定不同，所采用的估價方法也有所區別。因此估伙者對委托人估價目的的明確把握是正確決策和做好估價工作的前提條件。（2）估價對象。作為具體要評估的房地產到底是土地還是建筑物，或是建筑物與土地合一，或是其中的某一部分，這是受理估價委托時必須明確的基本事項。除I要對估價對象的大類加以明確外，還要對估價對象的一些基本情況進行初步了解。若是土地，是生地〔無開發成本）、新開發地（有開發成本）還是其上附有影響地價的附屬建筑物；如果是房地合一的估價對象，其建筑物是依然保存，還是將被拆除；若是單純的房產估價，則要明確建筑物的含義，如為寫字樓是否包括其中配備的設備，如為酒樓是否包括其中的家具等。（3）估價的作業日期。所謂估價的作業日期，是指從何時開始估價至何時完成估價作業，即進行估價的起止日期。完成估價的日期一般是委托估價者提出的，估價者應盡量滿足這一要求。但當估價難度較大而委托人提出的時間太短以致不能保證較公平合理地評估出價格時，估價者應向委托人說明原因，商定一個較合適的時間。確定了完成估價的日期，估價人員必須按期保質地完成估價，以確保自身的信譽。從理論上講，估價活動是受委托而進行的活動，應嚴格按照委托人的要求去做。委托人常會出于自身或局部利益的考慮對估價者提出諸多具體要求，估價者在進行估價可行性分析時，一方面要搞清對方的意圖，另一方面要考慮委托人的要求是否有背于估價行業的行為準則，是否超越了自己的業務能力，對有異議的要求，可以通過溝通與協商來謀求雙方達成共識。估價合同簽訂前，雙方應說明收費標準和付款形式。如經審查分析，不能接受此項業務委托，應盡快通知委托人并說明理由。估價者決定接受委托后，可通知委托人填寫正式的估價委托書并辦理有關手續，簽訂委托合同。合同必須對估價的各種具體要求、委托人提供的有關證件與資料、估價費用、估價時點、估價完成日期等作出明確規定。簽訂合同后，估價者應按合同的時效和質量要求，編制估價計劃，安排估價人員。做好必要的準備工作。操作二、制定估價作業計劃　　制定房地產價格評估作業計劃是為了使估價工作有條不紊、按時、高效完成，計劃一經確定，一般要按計劃逐段進行估價工作。在規模較大的評估項目中，制定計劃對估價作業的成敗與質量有著極為重要的作用。制定估價作業計劃可大體包括以下幾個內容：1．確定估價作業的具體因素　　對于估價作業來說，僅僅指明某塊土地或某幢房屋是無法開展估價工作的。為了更好地完成委托的業務，必須對估價對宋的各種影響價格的具體因素進一步確認。（1）確定估價對象的品質特征及產權狀態①估價對象的品質特征。　主要指估價對象的外在值稅。估價對象如果是土地，則需確定其坐落、編號、四至、面積、形狀、用途等；如果是房屋或其它建筑物，則需確定其所在地（門牌號碼）、類型、結構、占地面積、建筑面積、使用情況等。此類情況可根據業務需要采用填寫表格的方式獲得。②產權狀態確定。通過對產權狀態的確定，把握估價對象的內在情況。房地產權利是一束權利的集合，除所有權外，還有使用權、抵押權、租賃權等，權利性質不同，其價格也不一樣。估價者必須確認是對所有權估價還是對使用權或租賃權估價；是對所有政與使用權合一情況下的估價還是分離情況下的估價；是在租賃行為發生還是沒有發生情況下的估價；對使用權估價，使用權年報為多長，已使用了多少年，還余下多少年等。總之，估價者必須在明確了房地產的權利內容．權利的發生與存續時間等產權狀態后，方能對其進行估價。（2）確定估價范圍　　房地產的內容復雜，影響價格的因素眾多，一般在估價對象得到確認以后，還必須確定估價的范圍。房地產估價范圍包括以下：4個方面：①土地估價。土地估價一是空地估價，二是地塊上有建筑物，但視為空地。在地上建筑物預定拆遷的情況下．往往采用這種方式。②建筑物估價。在土地與建筑物筑成為一體的狀況下，僅就地上的建筑物進行估價。③合并估價。對土地和地上建筑物共同估價或對其中一部分估價。（3）確定估價時點　　估價時點是對估價對象的房地產決定其估價額的基準日期。由于房地產價格是隨時間等因素的變化而不斷變動著的，因此，只有估價時點確定以后，估出的價格才有意義，估價時間的詳細程度取決于所要評估的房地產價格類型和市場變動程度。一般說來，買賣價格、租賃價格比抵押價格和課稅價格所要求的時點詳細，通常至少要指明月，甚至要到日。時點越詳細，對估價精度的要求就越高，估價也就越困難。估價時點一般定為委托估價的當日或現場調查的當日。當然為求取過去某個特定時期的價格（如有關訴訟案件的房地產價格），也可以將過去的某一特定時與作為估價時點。2．初選估價方法和人員　　明確了估價作業的具體因素后，應初步選出擬采用適合于該估價對象房地產的估價方法。初選估價方法的目的，是為了使后面的資料收集與整理和實地查勘有的放矢，避免不必要的重復勞動。根據估價對象的目的、時點、日期及初選的估價方法可判斷委托任務的輕重、易難和緩急程度，從而確定投入多少人力參加此項評信任務。評估人員的選定和工作安排以及評估人員各自分工負責的工作范圍明確以后，有利于參與人員協同動作，相互配合，提高工作效率。3，估價作業的工作進度安排　　估價作業的時間性和實務性都很強，必須注意時效。整個估價工作的時間可以從接受委托之日起到交付估價報告止。一般委托人對估價完成的日期都有較高的要求，并在簽訂委托合同時作為重要條款寫進合同，能否在約定時間內圓滿地完成估價任務，不僅關系對估價方的經濟利益，而且對估價方的信譽有著舉足輕重的影響。因此，要通過估價作業計劃，把估價作業的流程按程序規定好相應的時間進度和時限，使操作的每個步驟既科學有序，又省時省力。、估價作業備忘錄的編制等有關事項作出明確規定。制定估價作業計劃的方法可以采用網絡計劃技術，以便選擇最優方案，并在計劃執行過程中有效地控制與監督。　操作三、資料的收集與整理 　　資料的收集與整理是估價者在計劃指導下充分占有和利用信息資源的階段，也是為準確估價尋找依據、為現場查勘進行準備的階段。資料收集的深度和廣度很大程度上取決于在計劃階段初選的估價方法，一般應圍繞著估價方法所賴以計算的資料數據進行收集。如對供出租用的寫字樓擬選用收益還原法來評估其價格，則需收集可供出租的面積、出租率或空置率、租金水平、分攤折舊、負擔利息、運營管理費、稅收等方面的資料。如某塊土地擬選用假設開發法來評估其價格，需收集規定用途、容積率、覆蓋率、建筑高度等方面的資料。　　資料收集除了來源于評估委托人提供的必要資料和實地查勘所得資料外，估價人員還可以從估價機構建立的資料存儲系統小提取有關資料，或到政府有關主管部門去查詢，或向其他當事者、咨詢公司變問。　房地產估價所需收集的資料主要包括以下幾部分內容：1．產權資料。產權資料是反映房地產所有權歸屬及其變化情況的綜合資料，包括產權所有證、土地所有證、地形圖、平面位置圖。與房地產權歸屬及變更的有關資料，如房地產登記的原始記錄，接代管產權資料，落實政策資料，房屋買賣、租賃、抵押資料，征地拆遷資料，私房改造資料等。 2．房地產建筑開發資料。主要包括建造開發的年代，主要結構材料、內部設計布局、設備裝修、建筑造價等。在估價中，有些必需的資料無法從現場查勘中獲得，可借助建筑開發的原始資料來確定。3．房地產使用資料。包括房地產使用年限、程序、方式，房地產出租性質、期限、價格，房地產維修保護及現存的借用、占用情況等。4．市場資料。包括房地產所處的地區環境、地理位置、繁榮程度、交通狀況、客觀環境的優劣，政府的城市規劃、政策對房地產征用、改擴建的限制及市場交易的限制，以及相似房地產市場行情，包括成交價格、租賃條件、維修費用、使用收益及當前市場供需狀況等。估價程序的操作四、現場查勘 　　現場查勘是指房地產估價人員親臨現場對估價對象的有關內容進行實地考查，以便對待估房地產的實體構造、權利狀態、環境條件等具體內容進行充分了解和客觀確認。在現場查勘階段，評估委托人應負領勒之責，派員領勘。現場查勘的主要內容有：1．對土地的查勘。評估人員對土地的查勘主要是了解地塊的坐落位置、土地使類別、面積、地形、地貌以及地上和地下建筑物的情況，地塊與周邊地塊的搭界情況等。2.對房屋的查勘。對房屋查勘的主要項目有：（1）鑒定待估房屋的地址、坐落和房屋評估范圍。房屋位置的正確性是房屋估價的前提，必須認真核對清楚。對同幢異產的房屋你同一地點內有多幢房屋的情況，要認真核實房屋的評估范圍，正確區分產權的獨有部分、共有部分或他人所有部分，以免出現誤估．發生產權糾紛。（2）確認房屋的結構、裝修、設備和面積。房屋契證上一般都有關于房屋的結構、面積的記載，但在實際中由于種種情況，如產權登記時的疏忽或房屋所有者自行改建裝修等，都會使房屋的結構、面積與契證記載的情況有差異。因此，現場查勘時，應對房屋的結構和面積等情況進一步核查，防止因契證與實地不符而出現的估價失誤。房屋的裝修、設備、層高和朝向是房屋估價的基本內容，它的主要項目是墻體、屋頂、天花板，地面、門窗、隔間、層高、衛生設備和暖氣設備等。了解房屋裝修情況是一件細致繁鎖的工作。（3）確定房屋的建造年份。確定房屋的建造年份是房屋評估不可缺少的組成部分，是評定房屋折舊情況的主要依據，必須予以查明。（4）評定房屋成新。房屋成新是影響房屋價格的重要因素．評估人員根據房屋的新舊程度評定標準．采取一聽、二看、三查、四問、五測的工作方法鑒定房屋的成新。一聽，是聽取住房或使用者對房屋使用狀況和破損情況的反映；二看，是根據聽到的的反映，結合所要評定的結構、裝修、設備部分，查看房屋的下部、墻體、屋面的變形和不均勻沉降，以及梁、往變形等情況，做出直觀上的判斷；三查，是對房屋承重結構部位、構件本身的剛度、強度進行測量檢查，看其是否有潛在的危險；四問，是就查出的問題詢問使用各，了解其有關的情況；五測，是在條件具體時，用儀器測量房屋的結構變化情況，主要有地基沉降、墻體傾斜、屋架變形、裂縫等。從實際出發測定房屋成新程度，對解決建造年代不明或年代久遠但仍有很大使用價值房屋的估價問題，具有重要意義。3．勘丈繪圖。勘立繪圖是指在房區全面查勘丈量的基礎上，將房屋的形狀、位置、層次、結構、內部設施、墻體歸屬以及附屬搭建等，按照一定比例如實反映到房屋平面圖上，同時估價人員應認真逐項填寫“房地產查勘評定表”，作為估價的依據。4．拍照、錄像。現場查勘中對重要的評估項目要進行拍照或錄像。拍照或錄像能直觀地反映評估對象的特征，尤其是文字敘述未能達到對標的物理想的描述目的時，通過拍照或錄像可以彌補其不足。拍照、錄像對那些即將拆遷、有可能發生糾紛房屋的評估很有必要。5．對環境條件的確認。環境條件也是影響房地產價格的重要因素，而環境條件往往不是契書等文字材料標明的，另外環境條件的變動性很大，所以估價人員要親臨現場，逐步確認對待估房地產價格有影響的各因素的狀態，通過實地調查，取得對待信房地產周邊環境的客觀認識。環境條件包括：商業服務、市政設施、文化教育、交通通訊、衛生狀況、生態環境、娛樂設施、人文自然景觀等。操作五、綜合分析和估算 　　綜合分析和估算是房地產估價的實質性階段．根據較完備的資料，估價人員可選擇估價方法，最終估算出房地產價格。這一階段的作業包括2項：1，資料綜合分析。資料綜合分析的目的是為了確定房地產估算的基本數據，基本數據準確與否對估算的最終結果有直接影響。如果資料綜合分析不能如實反映房屋建筑的各類技術數據，甚至發生失誤，則會影響到價格評估的正確性，致使當事人蒙受不應有的損失，也會影響到估價者的聲譽。　　資料綜合分析的重點是：（1）檢查資料是否為估價所必需的資料，即注意該資料是否與委信房地產的種類、委托估價的目的與條件相符；（2）房屋產權的歸屬是決定評估房屋的價格的重要因素，一定要準確。2．價格形成分析。房地產價格的形成，一方面是基于它的實體因素，另一方面是基于它的影響因素。房地產價格的實體因素可以通過確認來把握，而影響因素則要通過有經驗的評估人員加以分析，以便把握各因素對價格的影響程度。房地產價格的諸多影響因素可以劃分為區域因素和個別因素兩大方面。（l）區域分析。所謂區域分析，就是分析待估房地產屆于何種地區，該地區有何種特征，該特征對房地產價格形成有何改I響等。因為房地產價格會隨其所處的地區特性的不同而有很大差別，如不把握地區特征就無法獲得房地產的適當價格。進行區域分析時，主要應從房地產的用途分類著手，如住宅區、商業區、工業區等。這種分類并非城市規劃上的使用分區，而是實際上的使用分區。同時，房地產的價格除受所屬地區特性的影響外，類似地區及更廣泛的同一供需圈的特性也會對其有重大影響。　　因此，區域分析可分為鄰近地區和類似地區兩部分。鄰近地區就是同類地區即待估房地產所屬的地區類別，如住宅區、商業區、工業區、文化娛樂區等。估價時首先要判定類別；其次，區域劃分的范圍不宜過大；最后，類別判定要考慮未來發展。類似地區是指與傳估房地產所屬地區相類似的其他地區。類似地區也可以用“同一供需圈”的概念解釋。在“同一供需圈內”，同類房地產可形成替代關系，因面對價格形成有重大影響。（2）個別分析。是對待估房地產的個別因素進行的分析，是判定房地產最有效使用方向的工作過程，房地產價格就是以該房地產的最有效使用方向為前提而形成的。個別分析應當正確掌握待估房地產的地塊條件、街道條件、臨近條件、環境條件、行政條件等方面的因素，再依據鄰近地區的特征，判斷出最有效使用方向。3．估價方法的選擇和價格估算。 （1）選擇估價方法。在計劃中初選的估價方法在這個階段可以得到最后的確認并用于計算。盡管房地產估價方法比較多，但最基本的方法還是成本估價法、市場比較法和收益還原法三種。在進行房地產估價時，原則上應并用王種方法。因為三種方法各有利弊，僅靠一種方法不易達到正常價格。有些房地產不適用于上述三種人法，可根據具體情況加以選擇。（2）價格估算。選定估價方法后，可開始對房地產進行測算，其具體測算方法本書其他章節有專門論述。應該注意的是，房地產評估測算時，如有當地政府規定的測算標準，