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行業(yè)分析-房地產(chǎn)-by李長(zhǎng)旭楊偉然(編輯修改稿)

2026-07-19 01:37 本頁(yè)面

　

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】發(fā)區(qū)等，都體現(xiàn)出國(guó)家對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行治理整頓的政策舉措。《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》提出要加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，各地要健全房地產(chǎn)開發(fā)用地計(jì)劃供應(yīng)制度，房地產(chǎn)開發(fā)用地必須符合土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃，嚴(yán)格控制占用耕地，不得下放土地規(guī)劃和審批權(quán)限。由此可見，在國(guó)家大政方針中已明確提出要加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的指導(dǎo)思想。2005年將實(shí)行對(duì)土地有償使用費(fèi)將實(shí)行先繳后分。根據(jù)財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行共同下發(fā)的《進(jìn)一步加強(qiáng)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收使用管理的通知》，１月１日起，中國(guó)對(duì)土地有償使用費(fèi)將實(shí)先繳后分。申請(qǐng)用地的市、縣人民政府應(yīng)繳的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)，由市縣人民政府財(cái)政部門負(fù)責(zé)繳納。各級(jí)國(guó)庫(kù)收到庫(kù)款時(shí)，按規(guī)定的分成比例，將庫(kù)款的30％逐級(jí)上劃中央總金庫(kù)；將庫(kù)款的70％部分，按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的省、市、縣具體分成比例進(jìn)行劃撥。今后，凡不按國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)足額繳交土地有償使用費(fèi)的，一律不得下發(fā)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準(zhǔn)文件。否則，以違法批地進(jìn)行處理。
房地產(chǎn)金融方面最近最有影響力的政策要數(shù)中國(guó)人民銀行的“121號(hào)”文件《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》。它的基本精神就是要促進(jìn)房地產(chǎn)信貸健康發(fā)展。近幾年，部分地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)投資增幅過高、商品房空置面積增加、房?jī)r(jià)上漲過快及低價(jià)位住房供不應(yīng)求、高檔住宅空置較多等結(jié)構(gòu)性問題。部分地區(qū)的商業(yè)銀行違反有關(guān)規(guī)定，放松信貸條件，在一定程度上助長(zhǎng)了部分地區(qū)房地產(chǎn)投資的過熱傾向。第一，放貸條件更為嚴(yán)格。為規(guī)避“四證”管理要求，少數(shù)商業(yè)銀行迎合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不合理要求，通過發(fā)放流動(dòng)資金貸款滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金需要，增加了商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。因此，文件規(guī)定商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)的貸款，只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放；商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，只能用于當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)項(xiàng)目，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用。第二，規(guī)范個(gè)人住房貸款。隨著住房制度改革的深化，幫助廣大中低收入家庭改善居住環(huán)境的任務(wù)相當(dāng)艱巨。信貸政策需要引導(dǎo)商業(yè)銀行擴(kuò)大個(gè)人住房貸款覆蓋面，支持中低收入家庭購(gòu)買住房。為減少業(yè)主與開發(fā)商之間因房屋結(jié)構(gòu)和質(zhì)量而產(chǎn)生矛盾，減輕借款人不必要的利息負(fù)擔(dān)，文件規(guī)定，商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)木用癜l(fā)放個(gè)人住房貸款。為防止個(gè)人超量貸款而增加信貸風(fēng)險(xiǎn)和體現(xiàn)貸款人與借款人之間公平交易的市場(chǎng)原則，文件規(guī)定，購(gòu)買第一套自住房，個(gè)人住房貸款仍執(zhí)行現(xiàn)行的優(yōu)惠住房貸款利率和首付款比例不低于20%的規(guī)定；購(gòu)買高檔商品房、別墅或第二套以上（含第二套）商品房，商業(yè)銀行可適當(dāng)提高個(gè)人住房貸款首付款比例，并執(zhí)行人民銀行公布的同期同檔次貸款利率，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定。第三、當(dāng)限制土地儲(chǔ)備貸款。2001年以來，各地陸續(xù)成立了土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，商業(yè)銀行對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收購(gòu)、儲(chǔ)備土地所需資金給予了必要的信貸支持。但是，部分地區(qū)在運(yùn)作中出現(xiàn)了土地價(jià)格上漲過快及部分商業(yè)銀行過度授信等問題。因此，文件規(guī)定商業(yè)銀行對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過兩年。并且規(guī)定，商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款。第四、施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款。建筑施工企業(yè)是勞動(dòng)密集型企業(yè)，在目前勞動(dòng)力市場(chǎng)供大于求的形勢(shì)下，建筑施工企業(yè)墊資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)象十分普遍，墊資所使用的資金大部分是銀行對(duì)建筑施工企業(yè)發(fā)放的流動(dòng)資金貸款。這種情況加重了施工企業(yè)負(fù)擔(dān)，也是施工企業(yè)拖欠民工工資的重要原因。施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款直接用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，改變了資金用途，加大了商業(yè)銀行信貸管理的難度。因此，文件規(guī)定建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款只能用于購(gòu)買施工所需設(shè)備；商業(yè)銀行不再對(duì)違反規(guī)定的建筑施工企業(yè)提供相應(yīng)的信貸支持綜上所述，“121號(hào)”文件對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的四個(gè)主要環(huán)節(jié)均進(jìn)行了嚴(yán)格的限制：是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)方面的限制，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金不得低于項(xiàng)目總投資的30%、需要“四證齊全”才能獲得開發(fā)貸款、嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款；是對(duì)作為房地產(chǎn)開發(fā)基本元素的土地供應(yīng)加以嚴(yán)格的限制，嚴(yán)格控制土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放和嚴(yán)禁向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于交納土地出讓金的貸款；對(duì)建筑施工單位的建筑生產(chǎn)過程加以限制，嚴(yán)格控制建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款用途和嚴(yán)禁建筑施工單位使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)項(xiàng)目；對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的需求消費(fèi)加以嚴(yán)格的限制，商品房主體結(jié)構(gòu)封頂才能發(fā)放個(gè)人住房貸款、提高第二套住房和商業(yè)用房的首付比例，提高別墅、高檔商品房、商業(yè)用房和第二套住房貸款利率。貸款買房的貸款利率上調(diào)，中國(guó)人民銀行從2004年10月29日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率，并放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。其他各檔次存、貸款利率也相應(yīng)調(diào)整，中長(zhǎng)期上調(diào)幅度大于短期。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，提高貸款利率將增加投資和建設(shè)成本，從而壓縮行業(yè)利潤(rùn)，對(duì)實(shí)力不強(qiáng)的地

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