中國旅游城市發展現狀及發展對策研究(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 地產在市場上主要有四種操作模式：第一種是先開 發旅游項目，等旅游項目做成熟地以后，再開 發商品房，如深圳 華僑城。第二種是地產與旅游項目同步開發，以滿足人們生活、休閑、度假需求，如成都芙蓉古城。第三種是對歷史文化古跡、古建筑、古村落的改造開發，如上海新天地、云南麗江古城、黃山黔縣宏村等。第四種是開發滿足人們旅游投資需求的產品，以產權酒店為主。四種模式以下將作重點分析：開發模式之一：先做旅游后做地產（深圳華僑城）深圳華僑城是國內從事“旅游＋地產”開發的先驅者，其屬下的四大主題公園是目前國內最為成熟的主題公園，規模更是全國之最。而其定位于融旅游、休閑度假和居住功能為一體的高尚社區——波托菲諾意大利風情小鎮，更被 視為國內主題社區開 發的典范。先做旅游——華僑城及屬下四大主題公園1985年8月28日，經國務院正式批準 創立面積近5平方公里的 華僑城，并由香港中旅集 團參照招商局開發深圳蛇口的模式，投 資開發興建深圳灣畔的華僑 城，使之成 為吸引華僑華人資金、技術、人才的窗口和基地。于是，被后人稱為“ 中國主題公園之父 ”的馬志民先生開始帶領著一班人探索以一種全新的理念建設這座具有里程碑意義的大型旅游城。 “錦繡中華”“錦繡中華”在人們的驚嘆聲中揭開了華僑城開發的帷幕。“一步邁進歷史，一日暢游中華”的理念強烈地感召和震撼著人們。 這個中國第一個現代意義上的主 題公園也是世界上規模最大的微縮開發模式之二：地產+旅游同步開發開發模式之三：古村落的重新改造開發主流開發模式開發模式之一：先做旅游后做地產開發模式之四：產權酒店開發17 / 51景區，錦繡中華占地30多萬平方米，它選取中國84個最有代表的山水名勝，古代建筑景點按1:15比例建造，融華夏五千年歷史文化于一園。華僑城開始熱鬧起來，每天游人如織，形成了空前的火爆盛況，一時間幾乎成為深圳旅游的代名詞。它當年即收回投 資，幾年之后又成功上市。中國民俗文化村隨后，被譽為“ 中國第一村”的中國民俗文化村于1991年10月開業。它占地 20萬平方米，是一個薈萃中國民俗文化、民 間藝術、民居建筑的大型文化旅游景區。它共選取中國21個民族的24個村寨景點按1:1比例建造，并有上千名來自各地區、各民族的藝員 和員工進行表演，由民俗文化村推出的大型民族歌舞《綠寶石》、《藍太陽》和大型廣場表演《中華百藝盛會》等，被譽為中國民族舞蹈藝術、廣 場藝術的經典。世界之窗1994年6月，匯集世界奇觀、古今名勝、自然風光和民俗風情于一園的世界之窗隆重登場。它是一個展示世界歷史文化的大型旅游景點，是廣東省最大的旅游企業 ，占地 48萬平方米，共建有118個旅游景點，其創作表演的大型音樂舞蹈史詩《創世紀》，將中國的廣 場表演藝術推至極致。她先后舉辦了國際民間藝術節、日本文化周、國際啤酒節、圣誕狂歡節等活動，相繼推18 / 51出了由數百名中外演員同臺共演的大型廣場藝術晚會《狂歡之夜》、《夢之旅》、 《創世紀》，以宏大的氣勢，精湛的表演被專家譽為 旅游文化精品。大型室內滑雪場、科羅拉多大峽谷漂流、金字塔幻想館等參與項目，更領導旅游新潮流。歡樂谷運用現代休閑理念和高科技成果興建的歡樂谷，是華僑城的第四大主 題公園。項目占地面積17萬平方米。該 公園在功能上突出了參與性、娛樂性，與原有三大主題公園形成互補，并運用了多 項現代科技與旅游成果，其中歡樂谷四維動 感影院是亞洲的第一座動感影院，歡樂 谷的瑪雅海灘水公園獲1999年國際水公園“行業創新獎”。配套酒店及其它設施除了四大主題公園以外，華僑 城還根據大型旅游休閑社區的功能要求，陸續建設了深圳灣大酒店、海景酒店、威尼斯水景主題酒店、何香凝美術館、暨 大中旅學院、 華夏藝術中心、歡樂干線高架單軌車、華僑城生態廣場、華僑城高爾夫俱樂部、華僑城雕塑走廊、華僑城燕含山郊野公園等一批旅游文化項目設施，形成一個集旅游、文化、購物、 娛樂 、體育、休閑于一體的，面積達5平方公里的旅游之城。十幾年來，華僑城的主題公園搞一個火一個，作為升級產品的深圳 歡樂谷取得巨大成功。歡樂谷二期2022年5月開業，當年稅后利 潤就達到5000多萬元，凈資產收益率在15%以上。后做地產——“波托菲諾”：旅游地產的先驅如果說，旅游是華僑城的樹干，那么地產便是其結出的果子。構成華僑城的核心要素，除了上述旅游休閑度假項目之外，其點睛之筆，正是獨具一格的旅游房地產——“波托菲諾”。華僑城的房地產項目都是圍繞主題公園來做的。（1）項目概況華僑城波托菲諾再現意大利千年古鎮波托菲諾獨特海域風光的原汁原貌，建于華僑城西部，占地達80萬平方米，建筑面積 108萬平方米，無 論是占地面 積還是建筑面積，都是深圳特區第一大盤， 儼然成為華僑城的城中城，總規劃為4500戶，居住人口15000人。建筑19 / 51類型包括別墅、聯排別墅、多層住宅、小高層住宅、商業配套設施。另外，還有綠地3萬平方米、道路2萬平方米、水面與荔枝林面積 15萬平方米。 項目共分三期開 發（一期“ 天鵝堡”、二期 “純水岸”[在售]、三期［開發］），推出后引起轟動 ，連續獲得多項國家級獎項 。（2）項目特色由于華僑城內四大主題公園的開發成功，極大地改善了 華僑 城這片原為荒灘的自然和人文環境，使周邊環境之優美就是比做 “皇家御花園”也不過分，其南向荔枝林、東倚歡樂谷和燕涵山、北靠高爾夫練習場和僑城花園， 環擁 燕棲湖。 這一在深圳乃至全國都少有的居住環境，為這一房地產項目帶來極高的附加值和未來的升值潛力。為了提升項目品質，華僑城聘 請了歐美著名的設計師來規 劃設計該項目，在 設計構思中運用了新都市主義的規劃思想，意 義在為 人們創造一個具有濃 郁人文氣息及地中海異國情調的社區，目的是通過“波托菲 諾”主題居住概念的規劃設計，使其成為華僑城主體景觀的有機組成部分，成為一個具有濃厚文化內涵和濃郁異國情調的住宅小區。而華僑城以完美的地域景觀、人文景 觀而著稱。它別具一格的居住環境、景觀環 境、人文環境，賦予了“波托菲諾”豐富的歷史、文化內涵，同時通過居住主題的創造、烘托來展 現 “波托菲諾”的建筑風格，使主題旅游和主題住宅小區能夠融合與統一。豐富的建筑形態適應不同居住心理波托菲諾不同于一般的小區，它的建筑形態跨越了高層、小高層、多層、聯排別墅和獨立別墅等多種形態，不同形態的建筑之 間根據自然景觀最大化原 則來布局，形成了 錯落有致的視線。這在很大程度上克服了現代城市小區以高層為主的、 單調的建筑形體和 樣式。天鵝堡一期背靠諦諾山，所在地 勢最高，它雄 偉的高層俯瞰整個波托菲 諾，給人以大氣尊貴之感；而純水岸則緊臨燕棲湖，它低矮的多 層和聯排別墅與湖面形成自然的 銜接， 給人以親和愜意之感。后來開發的天鵝堡二期又有了小高 層，它兼具景 觀優勢 和舒適感。視線上的豐富只是一個方面，20 / 51更為重要的是，建筑的不同高度、不同體量契合了不同客戶的心理需求。根據自然地表形 態的特征，波托菲諾的建筑布局相應地豐富多變，為居住提供了最適宜的范本。良好休閑環境放大生活內涵在波托菲諾，生活更多的體現為 休閑，而不是 單一的居住。諦諾山、天鵝湖和燕棲湖這些生態、景觀資源是自然界造化的結果，但 經過合理的規劃和建筑布局，這些自然景觀被有效地吸納到社區中來，成為社區的公共部分，被所有社區居民享有，成為社區鄰里喜愛的休閑場所。同時波托菲諾也有著獨特的人工環境。占地 80000平方米的 華僑城高爾夫練習場將會被納入社區整體范圍，成為真正的社區高 爾夫運動場。同 樣體現波托菲 諾休閑特色的還有歡樂谷，波托菲諾每戶業主都終身持有兩張歡樂谷免費門票，充 滿傳奇夢幻色彩的 歡樂谷不僅是業主游樂之地，也是波托菲諾的后花園。特色商業營造浪漫生活情調對很多小區來說，商業店鋪無非 臨街設立，定位也 僅限于提供 業主起居生活的必需品。在波托菲諾，除了這些生活必需的商 業配套，更多的 則是為業主提供休 閑浪漫的去處，一家家頗具特色的咖啡館、鮮花店、面包房和高檔餐館在風景最美、最具異國情調的位置——純水岸商業街和水岸廣場相繼出現。商務居住激發社區新活力業界關于社區與小區二者之間具體有哪些不同并沒有完全的共識，但有一點應是得到了大多數人的認可，那就是，社區是相 對開放的一種形態，而小區是相對封閉的。波托菲諾有很多開放的表現形式，例如它公共的商業 街，水岸廣 場，以及作為標志性建筑的鐘樓，都是居民交流和參與社區活動的地方。這些開放性場 所的存在，從空 間層面上打破了封 閉的居住形式，在一定程度上促使人們形成更加開放的居住心理。波托菲諾另一個很有意思的地方是，社區里面引入了完全 對外開放的酒店式公寓。它的 對象21 / 51主要是外地來深的商務人士，以及一些外國人。從性質上來講，酒店式公寓的居住與普通住宅的居住有很大差別，二者是怎樣糅合到一起的呢？最重要的 應該 莫過于社區居民開放包容的心態，在不干擾自身正常生活的情況下，人 們慢慢意識到，社區人口的不斷更新是保持活力的重要方法。在這里，既有熟悉的鄰居，也會有一些新面孔。當然，開放的重要前提是公共空間和私密空間的張馳保持合適的尺度，不能有擠迫感，當然，物業管理的方式也很重要。華僑城旅游地產的利潤華僑城房地產項目的銷售有個規律，一般是開 盤當天就銷 售1/3 ，一年之內賣掉90% 多。旅游地產項目的成功，主要得益于華僑 城片區內成熟的主題公園景 觀，以及多功能社區 規劃，整個社區集旅游、娛樂、文藝(何香凝美術館 、華夏藝術中心等)、休 閑、購物等功能于一體。地產業務的投資收益對華僑城的利潤貢獻率超過80%。⑴ 主題公園對房價的貢獻率華僑城旗下旅游和地產的關系，由以下數據可以略 窺一二。“ 以華僑城旅游地產的開發經驗，主題公園對房價的支撐大約是2022元/平方米。 ”肖德中介 紹，天 鵝堡一期當時賣到8500元/平方米，而附近白石洲的房價只有6000元/平方米；北京世紀華僑城 項目在朝陽區南磨房， 項目附近的樓盤原來是4200元/平方米，現在房價已經達到6500元/平方米。除了房價整體上漲的因素，世紀華僑城主題公園的籌建對它的房價是有貢獻的。波托菲 諾項目中，2022年開盤的10萬平方米天鵝堡二期II區均價達到9800元/平方米，目前已經賣到10000元/平方米。⑵ 華僑城旅游地產的利潤估算權威周刊所做的測算顯示，華僑 城旅游地產項目毛利率高得驚人：波托菲 諾項目的樓面地價不超過1600元/平方米，加上400元/ 平方米的配套建設費用和23002500 元/ 平方米的建安成本( 高層建筑較高，多層建筑較低)，再加上 500元/平方米的其他成本 雜費， 項目總成本不超過5000元/平方米；以10000元/平方米的售價計算，波托菲諾項目毛利率在50%以上，每平方米建筑面積毛利率在5000元左右，利潤相當可觀。按照該周刊得到的進一步數據，目前包括波托菲 諾尚未開 發的規劃建筑面積， 華僑城區域內約有200萬平方米建筑面積尚待開發，若乘以 5000元/ 平方米的毛利，總利潤將達到100億元。按照2022年開發速度，樂觀估計開 發速度可以達到每年15萬平方米，200萬平方米建筑面積足夠華僑城持續快速開發10年。波托菲諾每年為華僑城提供了15億元以上的凈利潤，一 舉 超過四大旅游主題公園年收入之和。也正是旅游房地產的進入，才使一座 綜合配套、功能 齊全、環境優美、獨具特色的現代化海濱城區22 / 51真正矗立在深圳灣畔。目前，華僑城集團已形成總資產達200億元、凈資產近100億元、年銷售收入過100億元的資產規模和銷售規模，累 計向國家上繳稅收達 30億元以上。華僑城模式的擴張華僑城“主題公園＋旅游地產”的主業構架獨樹一幟，而且別具一格：宣稱以旅游為惟一主業，地產項目卻貢獻高達八成的利潤。眼下，華僑城正在著力經營深圳“東部華僑城”和北京世紀華僑城項目，并在迪斯尼和環球影城可能退出上海的情況下， 謀 求在上海開建主題公園，以期在全國一線城市全面復制“ 旅游＋地產”模式。（1）北京華僑城2022年華僑城在北京與南磨房鄉簽約，合作開 發北京世紀華僑 城項目， 項目占地約1平方公里，是北京目前投資最大的主題公園。 項目公司北京世紀華僑 城實業成立于2022年6月，注冊 億元，%，其余股東有北京世紀城房地產、北京南磨房旅游發展、深圳 華僑城地產和北京四方投資，華僑城受托管理 華僑城地產股權后，% 。 北京世紀華僑城項目總投資20億元，主 題公園占地50萬平方米，房地產總建筑面積50萬平方米，計劃分三期滾動開發。 北京世紀華僑城項目，第一期 總共18萬平方米建筑面積，按照華僑城在深圳的旅游地產盈利模式，比較保守地計算，1平方米的毛利至少可以達到1500 －2022元，以上，對華僑城形成的投資收益，%的權益比例粗略計算。 （2）上海華僑城北京項目之后有上海浦江鎮意大利城項目，據介 紹主要是 華僑城房地產公司在運作， 項目思路和北京項目差不多。2022年 4月，上海浦江 鎮意大利城項 目動工，總投資30億元。上海項目將規劃成為 一個意大利主題特色的綜合社區，成為上海未來“ 一城九鎮”中的一個特色城鎮。華僑城在深圳的方式是先有旅游后有地 產，但上海項目則是先有住宅后有旅游。華僑城上海浦江鎮項目2022年4月前后開始預售，第一期推出19萬平方米建筑面積，均價初步估計為6000元/平方米。按2022年結算面積8萬平方米、均價6000元、單位凈利潤2200元計算，該項目的地產業務明年可為華僑城貢獻投資收益3200萬元。 另外，北京和上海項目都是當地政府部 門主動找華僑城尋