房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃淺析畢業論文(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 （萬元），應納土地增值稅=30%（%y+）（萬元），要想企業提價帶來的效益超過因突破起征點而新增加的稅收，就必須使y30%（%y+） 即y 。因此企業想要通過提高售價來得到更大的收益，（+）萬元。通過以上分析可知，如果轉讓房地產的企業其銷售項目除銷售稅金及附加外的全部允許扣除項目的金額為100萬元。這一價格水平，不僅可以享受到起征點照顧，還可獲得較大收益。如果售價低于這一價格，雖能受到免稅照顧，但獲取的收益較低；如果想要提高售價，否則，價格提高帶來的收益將不能彌補價格提高所增加的稅收負擔。[案例1]某房地產公司從事普通標準住宅開發，2008年1月20日，出售一棟普通住宅樓，總面積12000平方米，單位平均售價2000元/平方米，銷售收入總額2400萬元，該樓支付土地出讓金324萬元，房屋開發成本1100萬元，利息支出100萬元，但不能提供金融機構借款費用證明，城建稅率7%，教育費附加率3%，‰，當地政府規定房地產開發費用允許扣除比例為10%。計算該公司應交土地增值稅和獲利金額。（1） 轉讓房地產收入總額=2400萬元（2） 扣除項目金額： ①取得土地使用權支付的金額=324萬元②房地產開發成本=1100萬元③房地產開發費用=（324+1100）10%=④加計20%扣除數=（324+1100）20%=⑤允許扣除的稅金=24005%（1+7%+3%）=132萬元 （3） 允許扣除項目金額合計=324+1100+++132=（4） 增值額==（5） 增值率=247。=%（6） 應納土地增值稅額=30%0=125萬元（7） 獲利金額=收入成本費用利息稅金 =24003241100100132125=619萬元 該房地產公司建造的普通標準住宅之所以要交納土地增值稅是因為增值率超過了20%，如果該公司把每平方米售價降到1975 元，總售價2370萬元，其他資料不變，則納稅效果為：（1）轉讓房地產收入總額=2400萬元（2）扣除項目金額=（324+1100）（1+10%+20%）+23705%（1+7%+3%）=（3）增值額== （4）增值率=247。=%20%，故免征土地增值稅（5）獲利金額==降價之后，銷售收入減少了30萬元，但由于免征土地增值稅。由此可見，只要稅收籌劃得當，低售價也可以高收益。 對從事普通商品開發的地產商來說，并不是銷售價格越高其稅后收益就越高。房價過高至少會帶來以下三方面的負面影響 ：房價虛高可能會引起經濟泡沫；不符合一般的經濟學原理。房產是需求彈性小于1的商品；房價過高，普通消費者承受不起，會引起社會的不滿，背負不負社會責任的罪名。所以，房地產商適當的降低房地產銷售價格，不僅會獲得更多的稅后收益，還會贏得社會輿論的支持。（二）分散收入籌劃法，降低房地產銷售收入。假如某家房地產開發企業準備出售一棟房屋及土地使用權，房屋市場價值是900萬元，其所含的各種附屬設備的價格約為100萬元。如果該房地產開發公司在與購買者簽訂合同時，不區分房屋價格和附屬設備的價格，此時轉讓價格為1000萬元，相同條件下增值額會增加100萬元，應納稅額也會隨之增大。如果在簽訂合同時變通一下，僅在合同上注明900萬元的房地產轉讓價格，同時另簽訂一份附屬辦公設備購銷合同，問題就會迎刃而解，增值額會變小，從而節約相應的土地增值稅稅額，此外，‰的印花稅稅率，‰要低，可以節約一部分印花稅，可謂一舉兩得。稅法規定:納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的可以免征上地增值稅。納稅人既建造普通標準住宅，又建其他房地產開發的，應分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通住宅不享受免稅優惠。在分開核算的情況下，如果能把普通標準住宅的增值額控制在扣除項目金額的20%以內，從而免繳土地增值稅以減輕稅負。[案例2]，其中普通住宅的銷售額為1億元，豪華住宅的銷售額為5000萬元。，其中普通住宅的可扣除項目金額為8000萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為3000萬元。（1） 不分開核算（假如當地允許不分開核算）增值額與扣除項目金額的比例=（1500011000）247。11000100%=36%應繳納的土地增值稅=（1500011000）30%0=1200萬元（2） 分開核算普通住宅：增值額與扣除項目金額的比例=（100008000）247。8000100%=25% 應繳納土地增值稅=（100008000）30%0=600萬元豪華住宅：增值額與扣除項目金額的比例=（50003000）247。3000100%=67% 應繳納土地增值稅=（50003000）40%30005%=650萬元 合計為1250萬元，分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元。可以進一步通過適當減少銷售收入或增加開發支出等成本費用使普通住宅的增值率控制在20%以下，這樣既可以免繳土地增值稅，又因降低了房價或者是提高了房屋質量、改善了配套設施等，可以在激烈的競爭中取得優勢。由于很多房地產在出售時已經進行了簡單裝修，因此可以從簡單裝修上做文章，將其作為單獨的業務獨立核算，在售房時分別簽訂房地產銷售合同和附屬設備安裝及裝演、裝飾合同。合同總額不變，但房地產開發企業只需就銷售合同繳納土地增值稅，而裝修合同則屬于營業稅征稅范圍，不用交納土地增值稅，因營業稅稅率比上地增值稅的稅率要低很多，從而達到節稅的目的。 例如，某精裝修商品房售價為2000萬元(其中包含裝修費500萬元)，稅法規定的可扣除金額為1250萬元。若不分開核算，則增值率=（20001250)247。1250 x 100%=60%，適用的稅率為40%，扣除系數為5%。應納的上地增值稅=(20001250) x 40%1250 x 5%=237. 5(萬元)。若分開核算，則增值率=(15001250)247。1250 x 100%=20%,故免交上地增值稅，同時裝修需繳納的營業稅=500 x 3%=15萬元。由此可見，分開核算比不分開核算少繳稅款237. 515=222. 5萬元。，使房地產開發與銷售相分離。《財政部、國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）文件規定：單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為增值額。因此，設立房地產銷售公司不僅不會重復繳納營業稅，還可以將土地增值稅一分為二，降低增值額和增值率，從而達到不交土地增值稅或少交土地增值稅的目的。此外，設立銷售公司會多一道銷售環節，從而增加了廣告費、業務宣傳費、業務招待費等費用的稅前扣除額，減少了應納稅所得額，減輕所得稅稅負。國稅發200383號和國稅發200631號文件都規定房地產開發企業要預交企業所得稅，但并沒有要求房地產銷售公司預交所得稅，所以設立銷售公司還可以遞延交納企業所得稅。（三）代收費用籌劃法房地產開發企業在銷售不動產時，經常要代其他部門收取一些費用，如城建配套費、維修基金等費用。《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅[1995]048號）第六款規定：“對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，如果代收費用是并入房價向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數。如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨向購買者收取的，相應的在計算增值額時不允許扣除代收費用”。雖然這兩種計算方法計算出來的增值額相同，但仍可利用代收費用并進行稅收籌劃。如果將代收費用計入房價中，增值額雖