市場經濟調研管理與財務知識分析報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 園區中六個重點發展工業行業完成工業總產值 億元，占全市六個重點發展工業行業的比重達 %，首次過半，比上年提高 7 個百分點；在工業園區工業總產值總量中，六個重點發展工業行業的產值占 75%，可見工業園區的產業集中度較高。2022 年，工業園區中信息產品制造業完成工業總產值 億元，占全市信息產品制造業工業總產值的 %；汽車制造業完成工業總產值 億元，占 47%；石油化工及精細化工制造業完成工業總產值 億元，占 %；精品鋼材制造業完成工業總產值 億元，占 %；成套設備制造業完成工業總產值 億元，占 %；生物醫藥制造業完成工業總產值 億元，占 %。? 外向型經濟是園區特點，外商及港澳臺企業是“生力軍” 外向型經濟是上海工業園區發展的主要特點。為支持區縣政府加大招商引資力度，方便企業辦事，降低商務成本，市政府將總投資 3000 萬美元以下鼓勵類外商投資項目登記審批權下放至區縣，使工業園區進一步成為上海吸引外商和港澳臺資本的集聚地。目前外商及港澳臺工業企業在園區的工業經濟總量，已占到七成以上。2022 年，工業園區內外商及港澳臺投資企業完成工業總產值 億元，占工業園區工業總產值的 %，比重比上年提高 4 個百分點；年末資產總計達 億元，占工業園區資產總計的 %；實現利潤總額 億元，占工業園區利潤總額的 85%。 ? 制造業逐步向工業園區集中，集中優勢明顯提高 16 / 562022 年是郊區推進“三個集中”建設的重要一年。 “工業向園區集中”的政策導向初見成效，九大市級工業園區的經濟總量占郊區比重進一步提高。 至 2022 年末，九大市級工業園區資產總計達到 億元，比上年末增長 %，占九個區縣資產總計的 %，比重比上年末提高 個百分點；全年實現產品銷售收入 億元，比上年增長 %，占九個區縣產品銷售收入的 %，比重比上年提高 個百分點。其中康橋工業開發區是集中度最高的一個園區，資產總計和產品銷售收入占南匯區的比重超過四成。松江、青浦、嘉定三個市級工業園區是市政府降低商務成本的試點園區，重新規劃后面積增加了 12 倍。園區的集中優勢得到進一步發揮，經濟總量占各郊區比重均有明顯提高。 圖 6：2022 年九大市級工業園區主要經濟指標050100150200250莘 莊工 業區寶 山城 市工 業園 區嘉 定工 業區康 橋工 業開 發區上 海市 工業 綜合 開發 區松 江工 業區金 山嘴 工業 開發 區青 浦工 業園 區崇 明縣 工業 園區05101520253035404550資 產 總 計 銷 售 收 入 資 產 占 各 縣 區 比 重 銷 售 收 入 占 各 縣 區 比 重綜述：工業區經濟在上海市總體經濟發展中扮演著越來越重要的角色，其 17 / 56低廉的商務成本和各種優惠條件是吸引海外企業、港澳臺企業以及國內企業入駐的主要誘因。但是大量制造業企業的集中也使得工業園區的利潤率水平較低。出口型經濟仍是工業區的特色，而且其增長速度也相當快。 上海市工業房地產發展動態從本質上講，本項目是介于工業用房和寫字樓之間的一種產品，它具有類似工業用房的低廉價格優勢，也具有寫字樓集中辦公的功能，同時還具有二者不可比擬的環境優勢。但是作為一種全新的產品形式，其被人認知和接受可能需要一定的時間，而且較高的總價也可能成為企業投資入駐的障礙。為了研究項目的競爭環境，我們從本項目特點出發，主要研究上海市工業房地產和寫字樓的發展動態，以尋找本項目的優勢以及市場中存在的機會。 工業項目供需概況受國家宏觀調控影響，2022 年 1 季度的新竣工工業項目有 69%的季度性的減少，在中央政府對非必要性設施的限制下，只有 65,000 平方米的新增面積將要投放市場。本季度的租售量基本保持不變，僅比上季度有微量減少，但是由于新增量的降低，空置面積減少了約 25%。上海市 11 個主要工業區的廠房平均售價和租金連續 5 個季度保持增長，反應出連續的宏觀經濟調控加之需求強勢增長所產生的效應。 工業物業租售情況2022 年第一季度總的租售面積達到 137,500 平方米，比上季度有所降低。南匯工業區的新租售面積有 30,000 平方米，居上海市 11 個主要工業區之首。本季度總體上新租售量依然保持穩定，由于新增量的大量降低和大客戶對工業廠房持續強勁需求的增長，空置量有 25%的季度性的減少。高需求量加上限制性的供應量推動了租金和售價連續 5 個季度的上漲。本季度南匯工業區和青浦工業區的租金上漲幅度最大，張江高科技園區和漕河涇高科技園區的租金正如預期的依然居于上海所有工業區的租金水平首位。 18 / 56上海郊區化的辦公物業市場繼續轉向工業開發區，張江高科技園區尤為引人矚目。園區內的標志性建筑—張江大廈，于 2022 年 3 月 16 日舉行落成典禮，一些曾經落戶在浦西市中心的大客戶已經被其相對低廉的租金和靠近地鐵的便捷交通所吸引。圖 7：工業物業租金情況南匯的廠房租金略高于奉浦、青浦、松江和嘉定四地，約為 元/平方米/天；遠低于漕河涇、金橋、外高橋和張江。張江的租金價格約為 元/平方米/天。同為 1000 平方米的廠房，南匯一年的租金要比張江的租金低 萬，張江除了擁有軌道交通優勢以及形成了一定的產業規模以外，康橋在地理位置上與張江相差不大，而且有臨港臨空的獨特優勢，所以以康橋的區位，加上相對低廉的租金，對于企業還是有較大的吸引力的。 土地批租價格上海市 11 個主要工業區本季度的平均土地批租價格略有上漲，嘉定工業區的漲幅最大，達到近 27%. 本季度總體平均土地批租價格為 美元/ 平方米。 19 / 56圖 8：主要工業區土地批租價格南匯土地批租價格約為 50 美元/平方米，張江達到 150 美元/ 平方米以上，約為南匯的 3 倍。南匯土地的批租價格高于奉浦、嘉定、青浦和松江幾地，但是差距不大。整體來看，上海市工業項目租金和工業用地批租價格都保持了上漲的趨勢，說明上海市作為重要的經濟中心城市，其吸引力和凝聚力仍在繼續加強。在成熟的工業區如張江、漕河涇，工業物業處于供不應求的狀態，而且保持了較高的租金水平和土地批租價格。. 上海甲級寫字樓市場動態陸家嘴金融中心是總部經濟發展較為成熟的一個區域，這里聚集著眾多世界知名的金融、保險、咨詢以及其他高附加值行業的公司類型，許多欲進軍中國市場的世界 500 強企業也選擇這里作為總部。一般而言，許多大型知名企業會選擇甲級寫字樓作為它們的辦公基地，所以從甲級寫字樓的供求狀況，我們也可以對企業總部基地的需求情況作大概的了解。 甲級寫字樓需求需求量2022 年第一季度上海甲級寫字樓市場吸納量變化細微， 仍然受到市場有 20 / 56限供應的限制?？偽{量約達到 39,000 平方米，與 2022 年第四季度基本持平。與前幾季度類似，隨著租戶紛紛搬進先前預租好的寫字樓物業，本季的吸納量主要分布在如：世紀商貿廣場、嘉華中心等新近落成的物業。另外，受到幾家金融銀行公司擴張的影響，近幾個月以來陸家嘴區域表現出強勁的吸納量。圖 9：上海市甲級寫字樓供應、吸納量、空置率從甲級寫字樓需求指標的歷年變動情況來看，自 1999 年以來，上海市的甲級寫字樓保持了強勁的需求，一直都處于供不應求的狀態，吸納量保持在 40 萬55 萬平方米之間；空置率也是連年下降（2022 年春季空置率已降到 7%左右） ，這說明上海對于跨國企業以及國內大型企業的吸引力呈迅速上升的趨勢。需求面積表 3：：公司需求面積Company 公司 Property 物業 District 區域 Area (sqm gross)面積（建筑平方米）DSM 帝斯曼 都市總部大樓 黃浦 2,000HSBC JV Asset Management 震旦大廈 陸家嘴 2,000DBS Bank 星展銀行 匯亞大廈 陸家嘴 4,600Bank of TokyoMitsubishi東京三菱銀行匯亞大廈 陸家嘴 9,200 21 / 56Cap Gemini 凱捷集團 匯亞大廈 陸家嘴 6,000Linklaters英國年利達律師事務所花旗大廈 陸家嘴 2,000Leer Corporation 花旗大廈 陸家嘴 2,000Bin Hai Golf Co. 花旗大廈 陸家嘴 2,000Maersk Shipping 馬士基航運天安中心 黃浦 10,000Prudential Insurance 天安中心 黃浦 2,000eBay 張江大廈 黃浦 6,000從需求面積來看，一般的保險公司、咨詢公司需求量在 2022 平方米左右；需求面積最大的為馬士基航運和東京三菱銀行，達到 10000 平方米左右。易趣公司需求量為 6000 平方米，由于其選擇的辦公樓位于張江，租賃價格遠低于市中心的甲級寫字樓，所以購置的面積也較大。如果以 45 萬平方米/年的吸納量、每家公司需求面積為 3000 平方米計算，那么上海市可能吸納的入駐甲級寫字樓的公司總部約為 150 家。 甲級寫字樓供應1999 年以前上海市甲級寫字樓處于供過于求的狀態，19961998 年期間，甲級寫字樓供給嚴重過剩。19982022 年供應量則出現了持續下滑的趨勢，由1998 年的近 50 萬平方米跌落到 2022 年的 20 萬平方米，其后供應量有一定程度的上升，但是與快速增加需求相比，供應量還是顯得不足。2022 年第一季度，隨著二月份嘉華中心的入市，上海市甲級寫字樓的存量緩增至 353 萬平方米。此幢特甲級寫字樓位于淮海中路新興辦公區域，為市場新增了 65,000 平方米的供應面積。受益于市場需求過剩，加上強式的預租推廣，入市以來嘉華中心憑借其頂級的品質以及高尚的地理位置深受有此類需求客戶的歡迎，本季末其簽約預租率約達到 80%。其中主要客戶包括豐田、雅芳以及K Line。本季度澳洲麥格理投資銀行也格外引人注目，其剛剛從凱德置業全資購買了新茂大廈。此物業位于盧灣區新天地附近，預計在本年末完工，預租推廣活動將會在數月后拉開序幕。 22 / 56 甲級寫字樓空置率空置率自 1998 年以來逐年下降。由 1998 年的 55%降至 2022 年春季的7%，年均降幅為 %。2022 年第一季度由于吸納量與市場新增供應相互抵消，上海市甲級寫字樓的整體空置率保持在 %，較上一季度沒有明顯改變。在浦西高尚辦公地段的市場行情依然緊張，可供企業選擇的現存寫字樓物業極其有限。在南京西路、淮海中路及人民廣場的大部分甲級寫字樓都已達到滿租狀態，此三個區域的平均空置率分別為 %, %和 %。而在徐匯區，受到嘉華中心入市的影響，此區域空置率直線上升，然而這種情況在未來幾個月中會隨著先前已簽約租戶的分別入住而消失。而在浦東陸家嘴，受益于浦西寫字樓的有限供應，加上金融服務型企業的擴張，本季度陸家嘴區域甲級寫字樓的吸納量緩增，平均空置率繼續穩幅下降，截至三月底已降至 %。 甲級寫字樓租金/ 價格本季度與去年類似，極度緊張的市場條件促使上海主要辦公區域的甲級寫字樓租金繼續上漲。甲級寫字樓的整體租金攀升到 美金/平方米/ 天，較上一季度增長 %比去年同期增長 %，創造了去年以來季度增幅最大的紀錄，進一步反映了市場中業主的強勢地位。同時，高端寫字樓市場中的 12 個特甲級寫字樓物業的平均租金在三月底已達到 美金/ 平方米/ 天。在租金普長的情況下，去年浦西一流辦公地段的租金長勢最為強勁。在南京西路、淮海中路及人民廣場區域，甲級寫字樓的平均租金分別上漲了 %至 美金/ 平方米/天， %至 美金/平方米/天以及 %至 美金/平方米/ 天。本季度在上海市寫字樓銷售市場，平均售價緩增 %，約到達 3,150 美金/ 平方米。圖 10：98 年以來甲級寫字樓租金 23 / 56 市場展望預計在未來半年中，上海市甲級寫字樓市場將會繼續緊張局面，預計主要辦公區域的空置率將保持在 5%以下。因此，未來幾月內上市的寫字樓物業預租活動將成為市場的主要表現形式。由于現有物業的供應有限以及預期物業的簽約率上升，預計在未來幾個月中將會給租金水平帶來更多的上漲壓力，尤其是市場中的高端物業部分。目前市中心高端寫字樓租賃價約為 —1 美元/天平方米，以 1： 的匯率換算成人民幣約為 — 元/天/平方米；位于成熟工業區的 5A 甲級寫字樓張江大廈，其租金為 — 元/天/平方米 4。如果以 2022 平方米計算，二者的最大差距可達 324 萬元/年。如果考慮售價，前面提到甲級寫字樓的售價為 3150 美金/平方米，仍以2022 平方米的辦公面積計算，總價約為 5166 萬元；在張江集電港購買相同面積的甲級寫字樓，售價為 4600 萬元，二者相差 566 萬元 5。所以，由于市中心區域的租金上漲，許多跨國公司都開始在各種市郊辦公園區尋找辦公場所或與其協商訂制為自己量身定做的辦公物業，以利于公司的運營、節約成本和安置預期的人員擴張。4 數據來源：5 數據來源： 24 / 56 綜述通過對上海市 13 個工業園區、工業物業及甲級寫字樓的分析我們得出以下的結論：工業區的整體發展趨勢向好，形成了寶山鋼鐵產業、金山化工產業、張江集成電路產業、漕河涇新興技術產業、嘉定汽車產業的產業聚集形式，而其他工業園區的產業定位則顯得相對模糊。