房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程征求意見稿xxxx版(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 或不予受理的理由。 查驗申請主體內(nèi)容應(yīng)包括：1 申請人、代理人為自然人的，申請書等有關(guān)申請材料上相應(yīng)名稱、簽名應(yīng)與身份證明上的姓名相符。處分房屋的，已采集指紋的，指紋應(yīng)與指紋采集儀的信息比對成功。申請人、代理人提供身份證明可通過身份證識別器查驗真?zhèn)危⒆x取相關(guān)信息。2 申請人為非自然人的，申請書等有關(guān)申請材料上相應(yīng)名稱、印章與單位名稱相符。3 登記官應(yīng)查驗申請人或代理人在申請書等有關(guān)申請材料上簽名，并署名為查驗人。 查驗申請材料的內(nèi)容應(yīng)包括：1 真實性。房地產(chǎn)權(quán)屬證書或登記證明真實有效。2 完整性。收取的申請材料齊全完整。3 關(guān)聯(lián)性。申請材料內(nèi)容應(yīng)與申請登記的事項相互對應(yīng)；申請材料之間的內(nèi)容應(yīng)相互對應(yīng)；詢問結(jié)果與申請材料相互對應(yīng)。 登記官應(yīng)對申請人或代理人進行必要的詢問，詢問內(nèi)容包括但不限于：1 申請人身份詢問申請人是否與身份證明記載的信息相符；代理申請的，代理人是否與其提供的身份證明記載的信息相符、委托書中被代理人和代理人簽章是否真實。2 共有情況詢問申請登記的房屋是否有共有人；共有形式是按份共有還是共同共有，屬按份共有的，應(yīng)詢問申請人的共有份額；按份共有人處分本人所擁有份額，其他共有人是否知情。3 需進一步詢問的其它有關(guān)事項。 房地產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)根據(jù)不同的登記類型和申請對象設(shè)置相應(yīng)的詢問事項。詢問表可單獨成表，也可與申請書合并。 詢問結(jié)果經(jīng)被詢問人確認后，應(yīng)同其他申請材料歸檔保留。詢問結(jié)果與申請材料缺乏關(guān)聯(lián)或有沖突的，房地產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)不予受理。 符合受理條件的，房地產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)受理登記申請，并在申請人或代理人繳納登記費用并出具受理憑證。不符合受理條件的，房地產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)不予受理，并書面告知申請人或代理人補正內(nèi)容，或不予受理的理由。 申請房地產(chǎn)登記符合下列情形之一的，房地產(chǎn)登記機構(gòu)可合并辦理： 1 以抵押貸款方式預(yù)購商品房的，預(yù)購商品房預(yù)告登記與預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記。2 已設(shè)立抵押權(quán)預(yù)告登記的預(yù)購商品房登記符合條件后，預(yù)購商品房預(yù)告登記轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)登記與預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)房屋抵押權(quán)登記。3 已設(shè)立抵押權(quán)登記的在建工程竣工后，房屋所有權(quán)初始登記與在建工程抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)房屋抵押權(quán)登記。4 以抵押貸款方式購買房屋的，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記與房屋抵押權(quán)登記。5 繼承人將自己的房產(chǎn)份額轉(zhuǎn)讓給其他繼承人的，房屋所有權(quán)繼承、贈與轉(zhuǎn)移登記。6 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移、變更致使房屋抵押權(quán)、地役權(quán)轉(zhuǎn)移、變更的，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移、變更登記與抵押權(quán)、地役權(quán)的轉(zhuǎn)移、變更登記。7 人民法院、仲裁委員會生效的法律文書中涉及多次房屋轉(zhuǎn)移或權(quán)利來源證明文件記載的權(quán)利取得人已不存在且有新的房屋承受人的。 審核 審核崗位登記官應(yīng)履行下列職責：1 審核申請材料的一致性、合法性、有效性。 2 決定是否應(yīng)對登記事項進行公告。3 根據(jù)規(guī)定至申請登記的房地產(chǎn)現(xiàn)場進行實地查看。4 核對已收取的登記費用。5 簽署審核意見，符合登記條件的，將申請材料和其他材料移交登簿崗位登記官；不符合登記條件的，退回申請材料。 一致性審核應(yīng)核對下列內(nèi)容：1 申請人名稱、簽章應(yīng)與權(quán)利來源證明文件、登記簿、登記檔案記載信息一致。2 申請登記的房屋應(yīng)與申請材料記載房屋信息一致。3 需實地查看的房屋，實地查看結(jié)果應(yīng)與申請材料記載房屋信息一致。4 需公告的，公告期屆滿且無異議或異議不成立。 合法性審核標準應(yīng)審核下列內(nèi)容：1 申請所有權(quán)初始登記、在建工程抵押權(quán)登記的房屋在規(guī)劃驗收證明或建設(shè)工程規(guī)劃許可證明的范圍內(nèi)，申請預(yù)購商品房預(yù)告登記的房屋在預(yù)銷售許可證范圍內(nèi)，申請其它登記的房屋在登記簿記載的范圍內(nèi)。2 申請登記事項符合法律、法規(guī)、規(guī)章要求。3 申請登記事項與登記簿的記載不沖突。4 不存在不予登記情形。 有效性審核標準應(yīng)核對下列內(nèi)容：1 權(quán)利來源證明文件、其他有關(guān)證明文件應(yīng)為依法有管理職權(quán)部門出具或有簽名權(quán)的自然人簽署。2 證明文件應(yīng)在規(guī)定的有效使用期限內(nèi)或未在有效使用期限但仍能證明登記事項的效用。 經(jīng)審核，需要進一步補充材料的，應(yīng)告知申請人或代理人補正內(nèi)容和補正期限。申請人或代理人需書面告知的，應(yīng)發(fā)書面補正通知書。 有下列情形之一的，應(yīng)實地查看： 1 房屋所有權(quán)初始登記。2 在建工程抵押權(quán)登記。3 因房屋滅失導(dǎo)致的房屋所有權(quán)注銷登記。4 法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的應(yīng)實地查看的其他情形登記。 房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)實地查看的內(nèi)容：1 房屋是否已竣工。2 房屋名稱、門牌號與有效的證明文件記載的信息是否一致。3 登記官認為應(yīng)查看的其他內(nèi)容。 在建工程抵押權(quán)登記應(yīng)實地查看內(nèi)容：1 申請抵押的工程是否已建造。 2 登記官認為需要查看的其他內(nèi)容。 因房屋滅失導(dǎo)致的房屋所有權(quán)注銷登記應(yīng)實地查看內(nèi)容：1 房屋是否已滅失。2 登記官認為需要查看的其他內(nèi)容。 每件實地查看業(yè)務(wù)應(yīng)由不少于兩名登記工作人員到實地查看，其中至少一名為登記官。查看人員應(yīng)填寫實地查看單。申請人或代理人核對查看記錄無異議后，應(yīng)簽名確認；申請人或代理人拒不確認的，登記官應(yīng)在實地查看單中注明。 有下情況之一的，應(yīng)進行公告：1 征詢異議。2 集體土地上的房屋所有權(quán)初始登記。3 依法需公告房地產(chǎn)權(quán)屬證書、登記證明作廢的。 4 因房地產(chǎn)權(quán)屬證書、登記證明遺失、滅失等原因需補發(fā)的。5 房地產(chǎn)登記機構(gòu)認為需要公告的其他情形。 公告應(yīng)在房地產(chǎn)所在地公開發(fā)行的報紙上刊登，或在房地產(chǎn)登記機構(gòu)官方網(wǎng)站上發(fā)布。集體土地上房屋的公告宜在房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或村民委員會辦公場所，或房屋所在地張貼。該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或村民委員會出具已公告的證明，或現(xiàn)場拍取的公告場景照片，可作為已公告依據(jù)。 公告內(nèi)容應(yīng)自公告刊登之日起發(fā)生效力，公告期應(yīng)不少于5日。根據(jù)人民法院生效的法律文書制作的公告，不受本條公告期限限制。 房地產(chǎn)登記機構(gòu)宜建立登記公告查詢系統(tǒng)并向社會提供查詢服務(wù)。 符合審核標準的，應(yīng)予以登記；不符合審核標準或申請人在通知的補正期限內(nèi)無正當理由未補齊材料的，作出不予登記的決定，書面告知申請人并說明理由，退回申請人或代理人已繳納的登記費用。 登簿 登簿崗位登記官應(yīng)履行下列職責：1 掌管登記簿。2 將予以登記的申請登記事項記載于登記簿。3 移交申請材料和其他材料。 登記簿應(yīng)按照房地產(chǎn)登記基本單元建立，并與登記檔案形成對應(yīng)關(guān)系。 登記簿內(nèi)容應(yīng)由登記官負責填寫。登記簿中每一件登記業(yè)務(wù)的記載都應(yīng)由登記官簽名。 登記簿宜采用電子介質(zhì)形式，也可采用紙介質(zhì)形式。電子介質(zhì)形式的登記簿應(yīng)異地備份，紙介質(zhì)形式的登記簿應(yīng)配備必要的安全保護設(shè)施。 使用電子登記簿的，審核完成登記事項即應(yīng)記入登記簿；使用紙質(zhì)登記簿的，應(yīng)在審核完成后1個工作日內(nèi)將登記事項記載于登記簿。 登記官應(yīng)根據(jù)申請在登記簿上作相應(yīng)的權(quán)利人記載：取得房屋權(quán)利的申請人應(yīng)記載為權(quán)利人；預(yù)告登記取得物權(quán)請求權(quán)的申請人應(yīng)記載為預(yù)告登記權(quán)利人；全體業(yè)主共有的房屋的權(quán)利人應(yīng)記載為全體業(yè)主；國有直管房屋的權(quán)利人應(yīng)記載為房屋所在地的人民政府或人民政府授權(quán)的部門。 房地產(chǎn)登記機構(gòu)合并辦理登記的，各件登記應(yīng)在相應(yīng)的登記簿上分別予以記載。，應(yīng)將其歷史變動事項在登記簿上予以注記，并將最后的權(quán)利取得人記載為權(quán)利人。 已記載于登記簿，但尚未繕證或發(fā)證的，登記官發(fā)現(xiàn)記載有誤的，應(yīng)按照更正登記的程序更正登記簿。 申請登記事項尚未記載于登記簿的，申請人向房地產(chǎn)登記機構(gòu)提出撤回登記申請時，房地產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)予以撤回，收回受理憑證，并于1個工作日內(nèi)將收取的申請材料予以退回。撤回登記不生成新的登記簿。 發(fā)證 房地產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)根據(jù)登記簿記載的內(nèi)容填發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書、登記證明。房地產(chǎn)權(quán)屬證書、登記證明的填寫格式和要求應(yīng)按照國家《房屋權(quán)屬證書、登記證明填寫說明》等有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。房地產(chǎn)權(quán)屬證書應(yīng)附有房地產(chǎn)平面圖，房地產(chǎn)登記機構(gòu)可根據(jù)不同類型房屋附以總平面圖或分層分戶平面圖。 房地產(chǎn)權(quán)屬證書、登記證明記載的內(nèi)容應(yīng)使用中華人民共和國法定文字，涉及數(shù)量、日期、編號的，宜使用阿拉伯數(shù)字。 發(fā)證時，應(yīng)核對領(lǐng)證人身份證明，收取受理憑證及有關(guān)書證，要求領(lǐng)證人在領(lǐng)證憑證上簽名確認，并注明領(lǐng)證日期。無法收取受理憑證的，應(yīng)要求權(quán)利人出具說明，權(quán)利人應(yīng)作出聲明并承諾承受相應(yīng)的法律責任。 下列情況不應(yīng)頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書或登記證明：1 依法歸全體業(yè)主共有的房屋。2 異議登記。3 。4 法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他情形。6 登記歸檔 一般要求 登記事項記載于登記簿后，房地產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)將當事人提供的申請材料和房地產(chǎn)登記機構(gòu)在登記過程中形成的其他材料，收集、整理、歸檔，定期或永久保存。 房地產(chǎn)登記檔案存檔形式包括物理形式和電子形式。同時采用電子形式和物理形式存檔的，兩者應(yīng)保持一致。 房地產(chǎn)登記檔案應(yīng)由房地產(chǎn)登記機構(gòu)集中統(tǒng)一管理。 房地產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)建立登記檔案檢索工具，方便登記檔案查詢，實現(xiàn)目錄數(shù)據(jù)庫與登記簿數(shù)據(jù)庫之間的單項查詢、互查、組合查詢、模糊查詢等功能，并能根據(jù)要求實現(xiàn)嚴格的身份驗證等其他方面的功能需求。 存檔范圍 房地產(chǎn)登記檔案包括申請材料、登記審核表單和具有保存價值的其他材料。其形式可以是文字、圖表、聲像等，其載體可以是紙介質(zhì)、磁介質(zhì)和其他介質(zhì)。 申請材料應(yīng)包括房地產(chǎn)登記申請書、身份證明以及證明房地產(chǎn)權(quán)利來源文件或基本狀況發(fā)生變化的證明等。 審核表單及其他材料主要應(yīng)包括下列內(nèi)容：1 詢問筆錄。2 實地查看單。3 登記審核單。4 其他證明。 檔案管理 物理檔案管理應(yīng)包括歸檔、立卷、編號、整理、裝訂、入庫、上架等工作。 物理檔案的歸檔應(yīng)符合下列要求：1 登記工作完成后，應(yīng)將列入歸檔范圍的材料收集齊全，按照本規(guī)程的要求整理立卷、檢查驗收、入庫上架。 2 歸檔的材料應(yīng)是原件或經(jīng)登記官比對的復(fù)印、復(fù)制件，不符合要求的，不得接收。 物理檔案宜按照“一宗一卷”立卷，即每辦理一宗登記所形成的材料立一個卷；合并辦理登記的材料可根據(jù)實際情況合卷或分別立卷。 物理檔案編號可由各地根據(jù)自身情況制訂編號規(guī)則。 物理檔案的整理應(yīng)包括：卷內(nèi)材料的排列與編號、卷內(nèi)目錄和備考表的編制、卷皮和檔案盒（袋）的編寫工作。1 卷內(nèi)材料應(yīng)按下列順序排列：1）目錄。2）審核表單，結(jié)論性審核表單在前，過程性表單在后。3）當事人提供的申請材料。4）圖紙。5）其他。6）備考表。2 卷內(nèi)材料頁號的編寫應(yīng)做到：每一頁材料編寫一個頁號，頁號編寫在材料的右上角。單面書寫的材料在右上角編寫頁號，雙面書寫的材料，正面在右上角編寫背面在左上角編寫頁號。圖表、照片可編在與此相應(yīng)位置的空白處或其背面卷內(nèi)目錄、備考表不編頁號。編寫頁號應(yīng)使用阿拉伯數(shù)字，起始號碼從“1”開始。3 卷內(nèi)材料目錄編制應(yīng)符合下列要求: 1）順序號：按卷內(nèi)材料的排列順序，每份材料應(yīng)編一個順序號，不重復(fù)，不遺漏。2）材料題名：填寫該材料自身的標題，不得隨意更改和省略。如材料沒有標題，應(yīng)根據(jù)材料內(nèi)容準確、簡練地擬寫一個標題。材料題名欄內(nèi)不得填“其他”。3）頁次：填寫該材料所在的起始頁，最后頁應(yīng)填起止頁號。4）備注：需要注明的內(nèi)容。4 備考表的編制應(yīng)包括下列內(nèi)容：1）立卷人：負責材料整理、立卷歸檔人員的姓名。2）檢查人：負責檢查歸檔材料整理、立卷質(zhì)量檢查人員的姓名。3）日期：歸檔材料整理、立卷完畢的日期。4）卷內(nèi)材料說明：需要說明的情況。5 卷皮與檔案盒（袋）項目的填寫可采用計算機打印和手工填寫兩種方法，手工填寫時應(yīng)使用黑色墨水或墨汁填寫，字體工整，不得涂改。 物理檔案裝訂應(yīng)符合下列要求:1 將材料上的金屬物全部剔除干凈，操作時不得損壞材料，不得對材料進行剪裁。2 破損的或幅面過小的材料材料應(yīng)用A4白襯紙托裱，一頁白襯紙應(yīng)托裱一張材料，不得托裱兩張以上（含兩張）材料；字跡擴散的應(yīng)復(fù)制并與原件一起存檔，復(fù)制件在前，原件在后。3 卷內(nèi)材料大于A4幅面的，應(yīng)按A4大小折疊整齊，并注意預(yù)留出裝訂邊際，便于展開翻閱。4 卷內(nèi)目錄題名與卷內(nèi)材料題名、卷皮姓名（名稱）與卷內(nèi)材料姓名（名稱）應(yīng)保持一致。姓名（名稱）不得用同音字或隨意簡化字代替。5 卷內(nèi)材料應(yīng)向左下角對齊。6 應(yīng)用線繩裝訂，宜采用三孔一線法在材料左側(cè)裝訂。7 大型圖紙折疊后過厚的，應(yīng)在裝訂線位置加入墊片，使其保持平整。 8 卷內(nèi)材料材料與卷皮裝訂在一起的，應(yīng)做到整齊美觀，不壓字、不掉頁、不妨礙翻閱。 物理檔案整理裝訂完畢須經(jīng)消毒除塵后方能入庫、上架。 物理檔案應(yīng)當保存于符合技術(shù)標準的專用庫房，庫房的溫濕度應(yīng)符合國家標準，并做好防火、防盜、防高溫、防塵、防光、防潮、防有害氣體、防有害生物工作，保證登記檔案的安全和正常使用。 物理檔案保管應(yīng)符合下列技術(shù)標準：1 檔案庫房應(yīng)當安裝溫濕度記錄儀，配備空調(diào)及去濕、增濕設(shè)備，并定期進行檢修、保養(yǎng)；庫房的溫度應(yīng)當控制在14℃24℃,相對濕度應(yīng)當控制在45%60%。2 檔案密集架應(yīng)與地面保持80mm以上距離，其排列應(yīng)便于通風(fēng)降濕。3 建立蟲霉鼠害檢查制度，發(fā)現(xiàn)蟲霉、鼠害應(yīng)及時滅菌殺蟲、投放藥劑予以消滅。4 配備吸塵器，加密封門，除塵與防塵相結(jié)合。有條件的可設(shè)置空氣過濾裝置，防止污染氣體進入庫房。 5 檔案庫區(qū)應(yīng)配備適用的消防器材，使用的消防器材要在有效期內(nèi)，并按要求定期檢查、更換。安全使用電器設(shè)備，定期檢查電器線路。庫區(qū)內(nèi)嚴禁明火裝置和使用電爐及存放易燃易爆物品。檔案庫房宜安裝火警及防盜自動報警裝置，并定期檢查。6 檔案庫房宜選用白熾燈作人工照明光源，照度不宜超過100勒克斯；如采用熒光燈時，應(yīng)對紫外線進行過濾；不宜采用自然光源，有外窗時應(yīng)有窗簾、窗