房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)項(xiàng)目工程管理手冊(cè)(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 眾、房地產(chǎn)各領(lǐng)域?qū)＜摇⒛繕?biāo)客戶的意見。，公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、設(shè)計(jì)管理中心、企業(yè)發(fā)展中心、營(yíng)銷中心、合同審算中心、項(xiàng)目部及設(shè)計(jì)單位相關(guān)人員參加。，企業(yè)發(fā)展中心配合準(zhǔn)備，包括：⑴項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；⑵項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃書；⑶項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告；⑷規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；⑸規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)文件⑹規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書；⑺其他必要資料。“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案”進(jìn)行講解，重點(diǎn)介紹項(xiàng)目背景、項(xiàng)目規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)理念、與項(xiàng)目規(guī)劃建議書的符合性等內(nèi)容。，主持人應(yīng)注意控制討論范圍，以便形成評(píng)審意見，避免分散注意力。，形成《規(guī)劃方案設(shè)計(jì)評(píng)定表》，并將意見反饋給規(guī)劃設(shè)計(jì)單位，由規(guī)劃設(shè)計(jì)單位對(duì)規(guī)劃方案進(jìn)行必要的修改。修改后的方案需經(jīng)設(shè)計(jì)總監(jiān)重新審核，總經(jīng)理簽署批準(zhǔn)意見。6 景觀設(shè)計(jì)評(píng)審，公司領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)發(fā)展中心、營(yíng)銷中心、合同審算中心、項(xiàng)目部及設(shè)計(jì)單位相關(guān)人員參加。，現(xiàn)狀地形圖及其他必要資料（如原有景觀、原有樹種、原有樹木的位置等）。，是否符合現(xiàn)行的規(guī)程、規(guī)范、定額、標(biāo)準(zhǔn)。⑴是否滿足使用要求，充分考慮到以人為本的原則；⑵是否合理組織各功能空間；⑶是否強(qiáng)調(diào)了人的參與性。檢查整個(gè)設(shè)計(jì)布局是否能創(chuàng)造出優(yōu)美宜人的景觀環(huán)境。⑴是否遵循“景觀生態(tài)學(xué)”觀念，考慮到景觀的可持續(xù)發(fā)展；⑵是否充分考慮了節(jié)能與環(huán)保。⑴環(huán)境設(shè)計(jì)是否合理的利用了原有的景觀資源，因地制宜地創(chuàng)造景觀；⑵是否符合施工條件，便于施工、安裝；⑶是否考慮到后期維護(hù)的可行性。，形成《建筑景觀方案設(shè)計(jì)評(píng)定表》，并將意見反饋給景觀設(shè)計(jì)單位，由景觀設(shè)計(jì)單位對(duì)方案進(jìn)行必要的修改。修改后的方案需經(jīng)設(shè)計(jì)總監(jiān)審核，總經(jīng)理簽署批準(zhǔn)意見。7 初步設(shè)計(jì)評(píng)審初步設(shè)計(jì)評(píng)審由設(shè)計(jì)管理中心組織，企業(yè)發(fā)展中心、營(yíng)銷中心、合同審算中心、項(xiàng)目部、及設(shè)計(jì)單位相關(guān)人員參加，針對(duì)設(shè)計(jì)單位提交的初步設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評(píng)審。，是否符合現(xiàn)行的規(guī)程、規(guī)范、定額、標(biāo)準(zhǔn)。：⑴是否符合施工條件，便于施工、安裝。⑵是否考慮到后期維護(hù)的可行性。⑶是否留下了再次設(shè)計(jì)的余地。，填制《初步設(shè)計(jì)評(píng)審表》，并反饋給初步設(shè)計(jì)單位，由設(shè)計(jì)單位對(duì)方案進(jìn)行下一步的調(diào)整。修改后的方案需經(jīng)設(shè)計(jì)總監(jiān)審核，總經(jīng)理簽署批準(zhǔn)意見。根據(jù)項(xiàng)目需要，初步設(shè)計(jì)方案確認(rèn)后，公司可要求設(shè)計(jì)單位進(jìn)行擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)和單體建筑方案設(shè)計(jì)。擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)和單體建筑設(shè)計(jì)方案的評(píng)審要求與初步設(shè)計(jì)方案的評(píng)審類似，～。8 施工圖審查施工圖審查是對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件中涉及技術(shù)、安全、衛(wèi)生、環(huán)保及公眾利益方面進(jìn)行審查，檢查施工圖設(shè)計(jì)文件是否符合開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)定位要求，檢查施工圖設(shè)計(jì)深度是否符合國家相關(guān)規(guī)范，查找施工圖設(shè)計(jì)文件中的“錯(cuò)、漏、碰、缺”，以便順利通過政府審圖部門的施工圖審查，同時(shí)減少施工單位在施工中的麻煩，有效減少設(shè)計(jì)變更發(fā)生的次數(shù)，在設(shè)計(jì)階段實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目工程造價(jià)的預(yù)控。：⑴公司內(nèi)部審查；⑵公司委托技術(shù)專家審查；⑶施工圖會(huì)審。：建筑施工圖審查、結(jié)構(gòu)施工圖審查、給排水施工圖審查、暖通施工圖審查、電氣施工圖審查、市政施工圖審查、園林設(shè)計(jì)施工圖審查等，具體主要包括以下內(nèi)容： ⑴施工圖設(shè)計(jì)文件是否符合《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文》和其他有關(guān)工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)；⑵地基基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)等是否安全； ⑶是否符合公眾利益； ⑷施工圖是否達(dá)到規(guī)定的設(shè)計(jì)深度要求； ⑸是否符合作為設(shè)計(jì)依據(jù)的政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件要求；⑹公司規(guī)定的設(shè)計(jì)輸入要求。、項(xiàng)目部、合同審算中心及設(shè)計(jì)單位相關(guān)人員進(jìn)行施工圖審查。：⑴設(shè)計(jì)圖紙是否符合工程建設(shè)國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范。⑵設(shè)計(jì)圖紙及說明是否完整、清楚、明確、齊全，圖中尺寸、坐標(biāo)、標(biāo)高是否正確，有否局部差錯(cuò)。⑶建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、暖通、強(qiáng)弱電、煤氣與裝修等各專業(yè)圖紙?jiān)谄矫婧涂臻g上是否相互矛盾、管線走向是否合理、管線布置是否相互矛盾、管線布置與地上建筑物、地下建筑物、周圍環(huán)境有無沖突。⑷有無施工單位技術(shù)裝備能力和現(xiàn)場(chǎng)條件難以解決的技術(shù)或工藝難點(diǎn)。⑸特殊結(jié)構(gòu)或新材料、新工藝、新技術(shù)是否已滿足施工需要。⑹設(shè)計(jì)選用的設(shè)備、材料標(biāo)準(zhǔn)是否合適、有無質(zhì)量問題。⑺配套使用的圖集是否齊全，是否需要補(bǔ)充詳圖。⑻有無設(shè)計(jì)變更的合理化建議。⑼是否會(huì)突破工程成本概預(yù)算。⑽建筑面積計(jì)算是否規(guī)范、精確，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)是否符合設(shè)計(jì)任務(wù)書要求。除上述審查要點(diǎn)外，還應(yīng)注意審查解決以下問題：⑴設(shè)計(jì)使用功能與施工圖是否符合公司產(chǎn)品要求，當(dāng)有售樓書時(shí)，是否與圖紙一致。⑵各系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)是否符合公司要求。⑶建筑材料、設(shè)備、裝飾材料是否符合公司要求。⑷為提高產(chǎn)品質(zhì)量及合理降低工程成本而提出的設(shè)計(jì)優(yōu)化建議。，填制《工程施工圖審核記錄表》，并反饋給施工圖設(shè)計(jì)單位，由設(shè)計(jì)單位對(duì)設(shè)計(jì)文件進(jìn)行修改。9 記錄表單《規(guī)劃方案評(píng)定表》《建筑景觀方案評(píng)定表》《建筑單體方案評(píng)定表》《初步設(shè)計(jì)評(píng)審表》《施工圖審查評(píng)定表》5 設(shè)計(jì)變更管理辦法1 目的為了明確相關(guān)單位、有關(guān)部門和崗位在設(shè)計(jì)變更中的職責(zé)權(quán)限和接口關(guān)系，加強(qiáng)施工期間設(shè)計(jì)變更的流程管理，降低因設(shè)計(jì)變更而導(dǎo)致的工程造價(jià)增加和進(jìn)度延遲，確保工程造價(jià)和進(jìn)度在預(yù)期目標(biāo)的控制范圍內(nèi)，特制定本辦法。2 適用范圍本辦法適用于施工期間的所有設(shè)計(jì)變更的流程管理。按照設(shè)計(jì)變更的提出方劃分，設(shè)計(jì)變更分為：A類變更——公司為改進(jìn)產(chǎn)品而提出的變更B類變更——施工單位提出的變更C類變更——客戶提出的變更D類變更——設(shè)計(jì)單位（發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)有錯(cuò)誤或失誤后）提出的變更3 職責(zé)分配現(xiàn)場(chǎng)工程師提出A類變更，簽署B(yǎng)類變更意見；通知監(jiān)理公司、施工單位，并監(jiān)督設(shè)計(jì)變更的實(shí)施。項(xiàng)目部工程主管或項(xiàng)目經(jīng)理提出A類變更，簽署B(yǎng)類、C類、D類變更意見合同審算中心負(fù)責(zé)進(jìn)行重大設(shè)計(jì)變更的“造價(jià)評(píng)審”。項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行“進(jìn)度和造價(jià)關(guān)聯(lián)性評(píng)審”；進(jìn)行重大設(shè)計(jì)變更的“進(jìn)度評(píng)審”；通知設(shè)計(jì)管理中心實(shí)施設(shè)計(jì)變更。設(shè)計(jì)管理中心提出A類變更；簽署B(yǎng)類、C類、D類變更評(píng)審意見；識(shí)別變更是一般變更還是重大變更，審批一般變更。營(yíng)銷中心提出A類、C類變更；將變更通知客戶。公司技術(shù)委員會(huì)召開會(huì)議，進(jìn)行重大設(shè)計(jì)變更的“技術(shù)評(píng)審”。總經(jīng)理提出A類變更；審批重大變更。施工單位提出B類變更；實(shí)施變更。監(jiān)理公司簽署B(yǎng)類變更意見；監(jiān)督施工單位實(shí)施變更。設(shè)計(jì)單位提出D類變更，參與進(jìn)行“技術(shù)評(píng)審”；按照要求完成設(shè)計(jì)變更。4 設(shè)計(jì)變更控制流程圖A類變更B類變更C類變更營(yíng)銷中心評(píng)審客 戶進(jìn)度評(píng)審營(yíng)銷副總簽署變更意見現(xiàn)場(chǎng)工程師評(píng)審、簽署變更意見造價(jià)評(píng)審（初審和復(fù)審）造價(jià)、進(jìn)度關(guān)聯(lián)性評(píng)審技術(shù)評(píng)審批準(zhǔn)設(shè)計(jì)變更通知營(yíng)銷中心通知、實(shí)施設(shè)計(jì)變更D類變更NOYES 5 設(shè)計(jì)變更控制流程。經(jīng)核算，設(shè)計(jì)變更有利于降低造價(jià)、促進(jìn)銷售、縮短工期的，公司將給予提出設(shè)計(jì)變更意見者一定的獎(jiǎng)勵(lì)。⑴對(duì)于B類變更，現(xiàn)場(chǎng)工程師做初步評(píng)審。現(xiàn)場(chǎng)工程師認(rèn)為不合理的，可予以否決；現(xiàn)場(chǎng)工程師認(rèn)為可行的，可簽署變更意見，并提交書面申請(qǐng)。⑵對(duì)于C類變更，公司原則上不受理。當(dāng)客戶或營(yíng)銷中心代表客戶多次或強(qiáng)烈提出要求時(shí)，營(yíng)銷副總負(fù)責(zé)進(jìn)行評(píng)審，認(rèn)為不合理的，可予以否決；營(yíng)銷副總認(rèn)為可行的，可簽署⑶對(duì)于D類變更，由設(shè)計(jì)管理中心負(fù)責(zé)進(jìn)行初步評(píng)審。經(jīng)評(píng)審認(rèn)為不合理的，可予以否決；認(rèn)為可行的，可簽署變更意見。⑷《設(shè)計(jì)變更申請(qǐng)書》包括：變更的理由，時(shí)間要求，有關(guān)資料等。⑸《設(shè)計(jì)變更申請(qǐng)書》應(yīng)由申請(qǐng)人提交給設(shè)計(jì)管理中心，設(shè)計(jì)管理中心負(fù)責(zé)識(shí)別變更是一般變更還是重大變更。一般變更，設(shè)計(jì)總監(jiān)應(yīng)簽署變更意見，交工程副總審批后，實(shí)施變更。如果一般變更未引起進(jìn)度、造價(jià)發(fā)生變化，項(xiàng)目部可以進(jìn)行設(shè)計(jì)變更。⑹重大變更，必須進(jìn)行進(jìn)度、造價(jià)、進(jìn)度與造價(jià)關(guān)聯(lián)性和技術(shù)評(píng)審。“進(jìn)度評(píng)審”。《設(shè)計(jì)變更申請(qǐng)書》后，在2日內(nèi)完成“進(jìn)度評(píng)審”，填寫《設(shè)計(jì)變更評(píng)審意見》。評(píng)審結(jié)論認(rèn)為不合理、不必要的或設(shè)計(jì)變更會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重延遲工期的，可予以否決，退回申請(qǐng)人；如果認(rèn)為可行的，簽署“進(jìn)度評(píng)審”變更意見，并轉(zhuǎn)交設(shè)計(jì)管理中心。“造價(jià)評(píng)審”。《設(shè)計(jì)變更申請(qǐng)書》和《設(shè)計(jì)變更評(píng)審意見》后在2日內(nèi)完成“造價(jià)評(píng)審”初審，填寫《設(shè)計(jì)變更評(píng)審意見》。評(píng)審結(jié)論認(rèn)為不合理、不必要的，或設(shè)計(jì)變更會(huì)導(dǎo)致大幅度增加造價(jià)的，可予以否決，退回申請(qǐng)人；如果認(rèn)為可行的，簽署“造價(jià)評(píng)審”初審意見。如果造價(jià)高于3萬元的，應(yīng)提交工程副總進(jìn)行復(fù)審。合同審算中心應(yīng)在接到復(fù)審要求后2日內(nèi)完成復(fù)審并回復(fù)給項(xiàng)目部。“造價(jià)與進(jìn)度關(guān)聯(lián)性評(píng)審”。《設(shè)計(jì)變更申請(qǐng)書》和《設(shè)計(jì)變更評(píng)審意見》后2日內(nèi)完成“造價(jià)與進(jìn)度關(guān)聯(lián)性評(píng)審”，填寫《設(shè)計(jì)變更評(píng)審意見》。評(píng)審結(jié)論為不合理、不必要的，或設(shè)計(jì)變更會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重增加造價(jià)的，可予以否決，退回申請(qǐng)人；可行的，簽署“造價(jià)與進(jìn)度關(guān)聯(lián)性評(píng)審”變更意見。、性能指標(biāo)的改變或人身安全及相關(guān)法律法規(guī)要求時(shí)，應(yīng)對(duì)變更進(jìn)行技術(shù)性評(píng)審驗(yàn)證。“技術(shù)評(píng)審”。重大設(shè)計(jì)變更按以上程序評(píng)審結(jié)束后，須由總經(jīng)理進(jìn)行最終確認(rèn)。重大設(shè)計(jì)變更使工期延長(zhǎng)15天或造價(jià)超過10萬元的，項(xiàng)目經(jīng)理可直接報(bào)請(qǐng)總經(jīng)理，征詢總經(jīng)理的意見，以免因正常評(píng)審而導(dǎo)致的工作延誤。6 “一般變更”和“重大變更”在項(xiàng)目施工圖會(huì)審結(jié)束后，由設(shè)計(jì)管理中心確定“一般變更”和“重大變更”的標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)請(qǐng)公司技術(shù)委員會(huì)審核，總經(jīng)理審批。通常，涉及以下方面的變更作為重大變更：（1）所有外立面；（2）規(guī)劃布局；（3）設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)的變化；（4）重大材料、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)格、檔次的變化；（5）造價(jià)高于3萬元或工期影響7天以上的。7 設(shè)計(jì)變更的實(shí)施、審批后，由設(shè)計(jì)管理中心與設(shè)計(jì)單位聯(lián)系進(jìn)行設(shè)計(jì)變更。，設(shè)計(jì)管理中心須保留變更資料，并書面通知有關(guān)部門執(zhí)行變更。“重大變更”需要向政府有關(guān)部門重新辦理報(bào)批手續(xù)的，由企業(yè)發(fā)展中心負(fù)責(zé)辦理，設(shè)計(jì)管理中心予以協(xié)助。8 附則，修改時(shí)亦同。6 施工圖管理辦法1 目的施工圖紙的管理是房地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)管理中的重要環(huán)節(jié)，為正常的工程施工管理、良好的物業(yè)管理所必需，并為最終的竣工結(jié)算打下基礎(chǔ)。2 施工圖紙管理內(nèi)容，編號(hào)和分發(fā)。、總目錄、建筑圖、結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備圖（給排水、采暖、通風(fēng)、空調(diào)、設(shè)備安裝等）、電氣圖（配電、照明、綜合布線、自動(dòng)報(bào)警、安防等）、室內(nèi)裝飾圖、標(biāo)準(zhǔn)圖、通用圖、設(shè)計(jì)說明書等。，必要時(shí)加曬。3 施工圖紙的管理程序。收到圖紙后，核對(duì)其套數(shù)、頁數(shù)、種類，并按用途進(jìn)行分類、編號(hào)、登記。、消防報(bào)審、設(shè)計(jì)審查各一套。，工程副總1套，設(shè)計(jì)管理中心、合同審算中心各1套。（為其保留4套作為繪制繪制竣工圖使用），監(jiān)理公司1套。：分發(fā)時(shí)間、領(lǐng)取人單位、姓名、數(shù)量。，由項(xiàng)目部工程資料管理員統(tǒng)一保管、登記，專業(yè)工程師領(lǐng)用時(shí)，辦理借閱登記手續(xù)。、作廢，對(duì)因設(shè)計(jì)變更而作廢的圖紙應(yīng)及時(shí)收回、登記，并加蓋作廢章。4 竣工圖紙的管理辦法，由施工單位負(fù)責(zé)繪制，并交一份給公司存檔備案。（）可在圖上增畫大樣圖或部分更改圖。，繪制完成后由監(jiān)理公司審核。7 施工圖審學(xué)規(guī)定1 目的為使工程設(shè)計(jì)符合項(xiàng)目開發(fā)、經(jīng)營(yíng)的要求（功能、標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)造、經(jīng)濟(jì)、其他等），減少設(shè)計(jì)誤差，明確設(shè)計(jì)要求，促進(jìn)開發(fā)項(xiàng)目順利進(jìn)行。2 施工圖審學(xué)的組織，對(duì)成片小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目或超過一定規(guī)模以及重點(diǎn)項(xiàng)目應(yīng)由公司工程副總經(jīng)理組織審學(xué)。：項(xiàng)目部項(xiàng)目經(jīng)理、工程主管以及所有專業(yè)工程師、設(shè)計(jì)管理中心、合同審算中心、營(yíng)銷中心相關(guān)人員。、監(jiān)理單位確定后，施工單位、監(jiān)理單位也應(yīng)組織審學(xué)。，并分類整理形成《審學(xué)圖紙意見書》，送達(dá)設(shè)計(jì)單位以備解決答復(fù)。3 施工圖審學(xué)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)造、規(guī)模、經(jīng)濟(jì)等方面的要求。、方案對(duì)照，是否有不符之處。、漏、碰、缺和不符合現(xiàn)行規(guī)范、規(guī)程的地方。、新工藝、新材料、構(gòu)配件的設(shè)備有無實(shí)施性困難。4 施工圖審學(xué)程序，再基本圖紙，最后是詳圖。，應(yīng)先建筑、再結(jié)構(gòu)、設(shè)備、電氣圖，最后是室內(nèi)裝飾圖。8 施工圖設(shè)計(jì)交底管理規(guī)定1 目的為全面貫徹設(shè)計(jì)要求，使參加施工的各單位人員思路一致，最大限度的避免施工中出現(xiàn)失誤，同時(shí)，也為解答《審學(xué)圖紙意見書》中所提的問題。2 施工圖設(shè)計(jì)交底的組織：設(shè)計(jì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、土建、安裝（給排水、電、暖、通等）工程的設(shè)計(jì)人。：項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人、各專業(yè)施工員、預(yù)算員。：項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)管理中心、合同審算中心有關(guān)的技術(shù)人員。：項(xiàng)目總監(jiān)或總監(jiān)代表，各專業(yè)監(jiān)理工程師、造價(jià)師、記錄人員。、蓋章，一式四份，各單位一律存檔。3 施工圖設(shè)計(jì)交底的基本內(nèi)容，建筑構(gòu)造要求，特殊部位以及有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。，關(guān)鍵結(jié)構(gòu)部位的施工要求。、電氣工程的技術(shù)要求，技術(shù)參數(shù)的核對(duì)。、新工藝、新材料的施工與工藝要求、消防要求。4 施工圖設(shè)計(jì)交底的程序、監(jiān)理單位后，并各單位人員配備齊全且已全部到位。《審學(xué)圖紙意見書》中所提問題統(tǒng)一解答。，做到相互學(xué)習(xí)，有問有答，最后進(jìn)行專業(yè)間配合問題解答。、監(jiān)理、開發(fā)、施工單位負(fù)責(zé)人發(fā)言，由監(jiān)理單位總監(jiān)理工程師進(jìn)行總結(jié)。9 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工程管理規(guī)定一、總則為加強(qiáng)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工程管理，確立以項(xiàng)目為中心的工程管理構(gòu)架，明確工程管理職能部門、項(xiàng)目部對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)工程管理的職能范圍及工作流程關(guān)系，規(guī)范和界定現(xiàn)場(chǎng)工程管理的操作行為及工作界面，建立全過程一體化的現(xiàn)場(chǎng)工程管理體系，特制訂本規(guī)定。二、現(xiàn)場(chǎng)工程管理范圍和職能定位（一）需納入本規(guī)定管理范圍所有公司自管項(xiàng)目（包括合作合資公司由本公司負(fù)責(zé)運(yùn)作的，但外地項(xiàng)目部可依據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況參照本規(guī)定）由項(xiàng)目部經(jīng)理負(fù)責(zé)，以項(xiàng)目部為中心組織實(shí)施，公司各職能部門配合和協(xié)助。（二）項(xiàng)目部的職能范圍和定位1