物業(yè)公司管理法規(guī)論壇(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 和保障業(yè)主團(tuán)體和物業(yè)使用權(quán)人對物業(yè)管理的民主權(quán)利，促進(jìn)了社會主義民主在社會管理、經(jīng)濟(jì)管理事務(wù)中的發(fā)展，也增強(qiáng)了人民特別是城市居民依法辦事、信守合同的法律觀念。物業(yè)管理的開展，有利于物業(yè)的保值和增值，使住宅區(qū)和廠 商辦公區(qū)的環(huán)境以及城市形象都獲得很大改觀，進(jìn)而吸引更多的外來投資，發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)和社會生產(chǎn)力物業(yè)管理法制概念和基本要求 　　“法制”概念是一個多義詞：①是作為法律制度的簡稱，與政治制度、經(jīng)濟(jì)制度、文化制度等相對應(yīng)；②是指執(zhí)政集團(tuán)按照民主和守法原則，把國家事務(wù)制度化、法律化，并嚴(yán)格依法進(jìn)行社會管理、依法行政的一種方式；③是指法及法律規(guī)范確立和實(shí)施體系，包括立法、執(zhí)法、司法、督法組織制度體系和法的表現(xiàn)形式體系；④是指一個國家有法律和法律制度而又得到普遍遵守和嚴(yán)格執(zhí)行所形成法律秩序的狀態(tài)。本節(jié)所用“法制”概念是采用上述法制的第三種詞義。 　　物業(yè)管理法制的概念定義可以表述為：物業(yè)管理法制是指物業(yè)管理法規(guī)的確立和實(shí)施組織制度及其形式體系。中國物業(yè)管理法制具有中國特色，受制于國家的整體法制，主要包括立法、法的實(shí)施和法律監(jiān)督三方面法律制度。 　　根據(jù)中國共產(chǎn)黨十五大報告提出的依法治國綱領(lǐng)和全國人民共同愿望，1996年3月第八屆全國人民代表大會第四次會議以通過決議的形式正式以法律確立了“依法治國，建立社會主義法治國家”的指導(dǎo)方針和奮斗目標(biāo)，“法治”原則從此成為我國法制的根本性原則。作為現(xiàn)代一種治國方略和政治原則的“法治”，其內(nèi)容要求可以概括表述為：國家政權(quán)機(jī)關(guān)應(yīng)在充分民主的基礎(chǔ)上創(chuàng)立一整套良好的法律并賦予其至高無上的權(quán)威而用以組控社會和國家，以法律界定和制約國家權(quán)力，以法律確認(rèn)和保障公民的民主權(quán)利，使廣大人民群眾能依照憲法和法律的規(guī)定，通過各種途徑和形式管理國家事務(wù)，管理經(jīng)濟(jì)文化事業(yè)，管理社會事務(wù)，使國家各項(xiàng)工作都依法進(jìn)行，使政權(quán)各類各級機(jī)關(guān)及其工作人員同公民、社會組織一樣平等地受法律的約束，只能在法定境位上按法定行為程式依法從事各自的職能業(yè)務(wù)并承受自己行為的法律后果或報應(yīng)，由法定機(jī)關(guān)監(jiān)督法律的實(shí)施，用法律手段促進(jìn)國家機(jī)關(guān)特別是政府有效地維護(hù)法律秩序，防止和制止行政權(quán)等國家權(quán)力的濫用，反對不平等的特權(quán)和專制“人治”，尊重和保護(hù)人權(quán)，保障人民依法享有廣泛的權(quán)利和法未禁限的自由，從而保證人民應(yīng)有的社會、經(jīng)濟(jì)和政治生活的條件，最大限度地實(shí)現(xiàn)人民的利益要求、社會正義和國家長治久安。法治原則內(nèi)容的實(shí)現(xiàn)離不開法制，法治是健全的民主性法制要達(dá)到的結(jié)果，而法制功能作用的充分發(fā)揮又依靠法治原則的真正貫徹執(zhí)行。 　　我國物業(yè)管理法制應(yīng)當(dāng)是體現(xiàn)法治原則的社會主義法制，其基本要求或者說物業(yè)管理法制建設(shè)的基本方針可以概括為48個字：民主法務(wù)、尊法至上、立法求良、變法適宜、有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必糾、用法必準(zhǔn)、司法必公、督法有力、守法自覺。物業(yè)管理法規(guī)的表現(xiàn)形式和立法體制 　　立法是物業(yè)管理法制建設(shè)的首要環(huán)節(jié)，依法治業(yè)(物業(yè)和物業(yè)管理行業(yè)、事業(yè))首先要“有法可依”且應(yīng)有“良法”可依。物業(yè)管理立法是指由法定的國家機(jī)關(guān)依據(jù)一定程序，運(yùn)用一定技術(shù)所進(jìn)行的制定、認(rèn)可、修改、補(bǔ)充和廢止用以組控物業(yè)管理社會關(guān)系的，具有普遍性的法律規(guī)范及其系統(tǒng)文件的活動。物業(yè)管理法規(guī)的表現(xiàn)形式由國家的立法體制所決定。中國現(xiàn)行物業(yè)管理立法體制是一個以國家立法權(quán)為核心，兩級(中央和省)并重、多類結(jié)合的立法體制。與此相適應(yīng)，物業(yè)管理法規(guī)的表現(xiàn)形式也是多樣的，并形成下列法規(guī)體系： 　　(1)憲法 　　是國家的根本法，經(jīng)特別程序制定，具有最高的法律效力。憲法中有關(guān)土地公有、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、保護(hù)公民的房屋和其他合法財(cái)產(chǎn)權(quán)以及社會主義的公共財(cái)產(chǎn)、公民的人身自由和住宅不受侵犯，國家保護(hù)和改善生活環(huán)境和生態(tài)環(huán)境、防治污染和其他公害，公民必須愛護(hù)公共財(cái)產(chǎn)、遵守公共秩序、遵守社會公德，公民在行使自由和權(quán)利時不得損害國家的、社會的、集體的利益和其他公民的合法的自由和權(quán)利等規(guī)定，是制定物業(yè)管理法規(guī)和從事物業(yè)管理活動必須遵循的憲法性準(zhǔn)則，也是物業(yè)管理法規(guī)的表現(xiàn)形式。 　　(2)法律 　　分為由全國人民代表大會制定、修改的基本法律和由全國人大常委會制定、修改的普通法律兩種類型。法律的效力僅次于憲法。目前我國尚未制定以《物業(yè)管理法》為名的專門物業(yè)管理法律(若制定當(dāng)屬普通法律類)，但《民法通則》、《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法 》、《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》、《環(huán)境保護(hù)法》和正在研討擬定的《物權(quán)法》、《住宅法》等法律中可適用于物業(yè)管理的活動和糾紛處理的法律規(guī)范，都是物業(yè)管理法規(guī)的組成部分和表現(xiàn)形式。 　　(3)行政法規(guī) 　　由國務(wù)院制定、批準(zhǔn)和發(fā)布?！吨腥A人民共和國物業(yè)管理?xiàng)l例》(正在擬定中)就是由中國建設(shè)部牽頭起草、報經(jīng)國務(wù)院審議通過后成為物業(yè)管理行政法規(guī)。行政法規(guī)的效力次于法律。 　　(4)國務(wù)院部、委發(fā)布的行政規(guī)章 　　國務(wù)院所屬各部、委有權(quán)根據(jù)法律和國務(wù)院發(fā)布的行政法規(guī)、決定、命令，在本部門的權(quán)限范圍內(nèi)，發(fā)布命令、指示和規(guī)章，其發(fā)布的規(guī)章其地位屬于高于地方性法規(guī)的廣義的行政性法規(guī)。此外，國務(wù)院及其所屬部、委發(fā)布的決議、命令、指示具有規(guī)范性內(nèi)容的，也屬于廣義的行政性法規(guī)。行政性法規(guī)中的有關(guān)物業(yè)管理的法律規(guī)范是物業(yè)管理法規(guī)的表現(xiàn)形式。 　　(5)地方性法規(guī) 　　地方省、直轄市、經(jīng)國務(wù)院確定的較大城市和經(jīng)濟(jì)特區(qū)的人民代表大會及其常委會在不與憲法、法律、行政法規(guī)相抵觸的前提下，可以制定地方性法規(guī)，民族自治地方的人民代表大會有權(quán)制定自治條例和單行條例。此外，地方各級人民代表大會有權(quán)發(fā)布決議，縣級以上地方各級人民政府有權(quán)發(fā)布決定和命令，這些地方性法規(guī)、決議、決定和命令所包含有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)范性內(nèi)容，雖然只在本地方行政區(qū)域內(nèi)有效，但都是物業(yè)管理法規(guī)體系的組成部分。至1999年底，全國各地方均已出臺了物業(yè)管理地方性法規(guī)或地方政府的行政規(guī)章。香港、澳門行政特區(qū)和臺灣的物業(yè)管理立法亦屬于地方立法。 　　(6)立法解釋、司法解釋 　　立法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)對自己所制定的規(guī)范性文件中涉及物業(yè)管理內(nèi)容的規(guī)定所作出的立法解釋、行政解釋，以及最高人民法院發(fā)布的對地方各級人民法院有約束力的指導(dǎo)性文件和關(guān)于某些具體案件適用法律的批復(fù)中與物業(yè)管理相關(guān)的司法解釋，都是有權(quán)解釋，也是物業(yè)管理法規(guī)的表現(xiàn)形式。 　　憲法、法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、國務(wù)院部委和地方政府的行政規(guī)章，有權(quán)解釋各級人大和政府發(fā)布的決議、決定、命令、指示中包含的與物業(yè)管理有關(guān)的法律規(guī)范都是物業(yè)管理法規(guī)的淵源，共同有機(jī)組成物業(yè)管理法規(guī)體系。物業(yè)管理法規(guī)的實(shí)施和監(jiān)督體制　　物業(yè)管理法規(guī)的實(shí)施包括行政機(jī)關(guān)執(zhí)行物業(yè)管理法規(guī)活動、司法機(jī)關(guān)適用物業(yè)管理法規(guī)活動和社會各級層主體遵守物業(yè)管理法規(guī)活動三個方面。物業(yè)管理法規(guī)監(jiān)督是一種國家專門法律監(jiān)督機(jī)關(guān)和社會各級層主體的共同活動。　　(1)物業(yè)管理的行政執(zhí)法體制　　物業(yè)管理的行政執(zhí)法是指行政機(jī)關(guān)及其公職人員在法定職權(quán)范圍內(nèi)，依法對物業(yè)管理行政事務(wù)進(jìn)行組織和管理的專門活動。執(zhí)法是法律執(zhí)行的簡稱，是國家機(jī)關(guān)的一種職權(quán)，對于行使職權(quán)的機(jī)關(guān)而言，這種權(quán)力既是一種權(quán)利，又是一種必須履行的義務(wù)。　　物業(yè)管理的行政執(zhí)法機(jī)關(guān)，可分為歸口主管機(jī)關(guān)和分工管理機(jī)關(guān)兩類。根據(jù)《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》第3條規(guī)定和國家有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理的歸口管理工作；建設(shè)、規(guī)劃、市政、公用、綠化、環(huán)境、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供氣、供熱、郵電、電業(yè)、物價等行政主管部門和物業(yè)所在地人民政府按職責(zé)分工，負(fù)責(zé)物業(yè)管理中有關(guān)工作的監(jiān)督和指導(dǎo)。各地的地方性物業(yè)管理法規(guī)或規(guī)章在歸口主管機(jī)關(guān)的規(guī)定方面不盡一致，這與各地方政府的房地產(chǎn)管理部門設(shè)置和職責(zé)劃分存在差別有關(guān)。　　例如，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第6條第1款規(guī)定：市政府住宅行政管理部門是特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理的主管部門?！吨貞c市物業(yè)管理辦法》第5條第1款規(guī)定：市房地產(chǎn)行政主管部門主管全市物業(yè)管理工作。《江蘇省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》第4條中規(guī)定：省人民政府建設(shè)行政主管部門是本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行政主管部門，市、縣(市)建設(shè)( 房產(chǎn))行政主管部門是本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行政主管部門，其具體職責(zé)由同級人民政府確定?！渡虾Ｊ芯幼∥飿I(yè)管理?xiàng)l例》第5條第1款規(guī)定：上海市房屋土地管理局是本市物業(yè)管 理的行政主管部門。　　市級以上物業(yè)管理的歸口主管機(jī)關(guān)的主要職責(zé)是：①貫徹執(zhí)行國家和本地方有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策，研究制定物業(yè)管理的有關(guān)行政措施；②管理本地方物業(yè)管理行業(yè)，促進(jìn)管理專業(yè)化、服務(wù)社會化、經(jīng)營市場化的物業(yè)管理機(jī)制的建立和健全；③負(fù)責(zé)物 業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查和管理工作；④負(fù)責(zé)組織物業(yè)管理人員的上崗培訓(xùn)；⑤制定和修改物業(yè)管理合同、業(yè)主公約等示范文本；⑥參與制定和調(diào)整物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的工作；⑦監(jiān)督、指導(dǎo)物業(yè)管理；⑧依法查處物業(yè)管理中發(fā)生的違法行為，對違法行為依法實(shí)施處罰?！　^(qū)縣(自治縣、縣級市)級物業(yè)管理的歸口主管機(jī)關(guān)的主要職責(zé)除上述第①、⑥、⑦、⑧項(xiàng)外，還應(yīng)履行三項(xiàng)職責(zé)：指導(dǎo)組建業(yè)主委員會，并實(shí)施登記備案管理；對物業(yè)管理合同和業(yè)主公約的簽訂、中止、變更、終止進(jìn)行備案管理；受理對違反物業(yè)管理法規(guī)行為的投訴。 　　至1999年底，我國從國家建設(shè)部到地方的省、市、區(qū)縣人民政府都已設(shè)立、指定了物業(yè)管理的歸口主管機(jī)構(gòu)，具體負(fù)責(zé)對本行政轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理行業(yè)和活動依法進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，積極開展物業(yè)管理行政執(zhí)法活動?！　?2)物業(yè)管理的法律適用　　法律適用applianceoflaw)亦稱“司法”，是指司法機(jī)關(guān)及其工作人員依照法定職權(quán)和程序，運(yùn)用法律規(guī)范審理案件的專門活動。物業(yè)管理的法律適用是指在物業(yè)管理中發(fā)生涉法糾紛和違法犯罪時，由專門機(jī)關(guān)(人民法院)以第三者公裁人角色依據(jù)物業(yè)管理法規(guī)和有關(guān)法律對案件當(dāng)事人各方(民事、經(jīng)濟(jì)、行政案件中的原告和被告，刑事案件中的公訴人與犯罪嫌疑人)作出裁決的行為。法律適用具有嚴(yán)格的程序性、司法的強(qiáng)制性、被動性(任何案件的審理都必須以一定的訴訟或仲裁請求為前提)。仲裁機(jī)構(gòu)的仲裁活動也是一種準(zhǔn)司法活動。法律適用是以法律責(zé)任方式來阻塞違法或犯罪渠道，推動法律的正常實(shí)施。　　嚴(yán)格執(zhí)行法律、正確適用法律是依法治國的中心環(huán)節(jié)，用法必準(zhǔn)是對執(zhí)法和司法的共同要求。用法大體上可分為準(zhǔn)確認(rèn)定事實(shí)、選擇恰當(dāng)規(guī)范、作出適用法律的適宜決定三個階段。其中準(zhǔn)確認(rèn)定事實(shí)是用法的最初步驟，也是正確用法的關(guān)鍵，對后面兩階段的工作產(chǎn)生直接影響。對事實(shí)認(rèn)識錯誤必然導(dǎo)致案件定性錯誤，容易造成冤假錯案。　　我國物業(yè)管理法規(guī)的適用之基本要求是準(zhǔn)確、合法、及時。準(zhǔn)確是指在適用法規(guī)時要做到事實(shí)準(zhǔn)確、是非清楚、證據(jù)充分確實(shí)，對案件定性要準(zhǔn)確，調(diào)解要合理，處罰要得當(dāng)；合法是指司法機(jī)關(guān)在處理案件時要做到嚴(yán)格依法辦事，不僅對案件的定性和處理要符合實(shí)體法，而且要嚴(yán)格依照法定程序進(jìn)行辦案，合法辦案是準(zhǔn)確用法的核心；及時是指辦案的效率原則，在準(zhǔn)確、合法的前提下提高辦案效率，及時辦案、及時結(jié)案、高效率辦案是準(zhǔn)確用法的重要條件?！　∥飿I(yè)管理的法律適用也應(yīng)堅(jiān)持和遵循下列我國社會主義法的適用之基本原則：①以事實(shí)為根據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩；②公民和社會組織在法律面前一律平等；③司法機(jī)關(guān)、仲裁機(jī)構(gòu)依法獨(dú)立行使職權(quán)；④專門機(jī)關(guān)工作同依靠群眾相結(jié)合；⑤實(shí)事求是，有錯必糾。此外，還應(yīng)注意特別法適用優(yōu)先于一般法、法院對行政規(guī)章是“參照”適用等適用法律的具體規(guī)則?！　?3)物業(yè)管理法規(guī)的遵守　　法的遵守簡稱守法。物業(yè)管理法規(guī)的遵守，是指受物業(yè)管理法規(guī)約束的自然人和社會組織在該法規(guī)允許的范圍內(nèi)自由活動，依照該法規(guī)規(guī)定享用法律權(quán)利和履行法律義務(wù)的行為。任何人不能只享用權(quán)利而不履行義務(wù)，也不得濫用權(quán)利而損害他人的合法權(quán)益和社會公共利益?！　∥飿I(yè)管理法規(guī)的遵守有兩種模式：①消極守法模式。指人們僅僅是或者主要是依法履行自己的義務(wù)，卻沒有充分享用自己的合法權(quán)利。在現(xiàn)實(shí)生活中，許多業(yè)主、房屋使用人不完全清楚自己享有哪些物業(yè)管理的法律權(quán)利，因而不能自覺地享用和維護(hù)這些權(quán)利；有些知道者卻由于種種原因并不熱心享用這些權(quán)利；有些人知道并愿意享用自己的法律權(quán)利，但由于自身素質(zhì)能力的限制，卻不會合理、有效地行使這些權(quán)利。消極被動的守法模式不是一種理 想的守法模式。②積極守法模式。指人們既能嚴(yán)格履行自己的法律義務(wù)，又能充分、有效地享用法規(guī)所賦予的廣泛權(quán)利。這是一種主動、全面、值得大力提倡的守法模式。　　影響人們守法的因素是錯綜復(fù)雜的，可分為守法者自身素質(zhì)因素和守法環(huán)境因素。守法或違法的心理機(jī)制即對法律的認(rèn)識和態(tài)度以及態(tài)度與行為的協(xié)調(diào)狀況，也直接影響著人們的守法程度。切實(shí)加強(qiáng)對物業(yè)管理法律當(dāng)事人的法律意識、權(quán)利意識和公民意識的開發(fā)教育，培養(yǎng)人們對物業(yè)管理法規(guī)的充分認(rèn)識和認(rèn)同的良好態(tài)度，會極大地促進(jìn)人們積極遵守物業(yè)管理法規(guī)，自覺維護(hù)物業(yè)管理法律秩序。　　(4)物業(yè)管理法律監(jiān)督　　法律監(jiān)督的狹義是指由享有法律監(jiān)督權(quán)的法定國家機(jī)關(guān)實(shí)行的，保證法律統(tǒng)一執(zhí)行與普遍遵守的一項(xiàng)法律制度；其廣義是指社會各級層組織和個人，為保障法制的實(shí)現(xiàn)，依據(jù)客觀事實(shí)和國家法律對法律的制定、執(zhí)行、適用和遵守進(jìn)行的監(jiān)察和督促活動。法律監(jiān)督的主體同時也是被監(jiān)督者，監(jiān)督的客體是違法行為?！　∥覈膹V義法律監(jiān)督結(jié)構(gòu)可分為三大類九個要素：①執(zhí)政黨的監(jiān)督；②國家監(jiān)督，其中包括權(quán)力機(jī)關(guān)的監(jiān)督、行政機(jī)關(guān)的監(jiān)督、檢察機(jī)關(guān)的監(jiān)督和審判機(jī)關(guān)的監(jiān)督；③社會監(jiān)督，其中包括民主黨派的監(jiān)督、社會團(tuán)體的監(jiān)督、社會輿論的監(jiān)督和人民群眾的監(jiān)督。物業(yè)管理法律監(jiān)督結(jié)構(gòu)也包括上述三大類九個要素，只是在社會團(tuán)體的監(jiān)督中更突出業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會和消費(fèi)者協(xié)會的監(jiān)督作用，在人民群眾的直接監(jiān)督中更突出業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)管理企業(yè)員工的監(jiān)督作用。在《城市新建住宅小區(qū)管 理辦法》第7條規(guī)定的住宅小區(qū)管理委員會的義務(wù)中，就有對物業(yè)管理公司的管理工作進(jìn)行 檢查和監(jiān)督，接受住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的監(jiān)督之明文規(guī)定。其第8條規(guī)定的物業(yè)管理的義務(wù)中，也有接受管委會和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督之規(guī)定。這里規(guī)定的監(jiān)督不是僅指對工作或服務(wù)質(zhì)量、業(yè)績的監(jiān)督，更重要的是對遵守物業(yè)管理法律規(guī)范情況的監(jiān)督。物業(yè)管理法律關(guān)系概述　　一、研究物業(yè)管理法律關(guān)系的意義　　物業(yè)管理法律關(guān)系是指物業(yè)管理法規(guī)實(shí)際組控物業(yè)管理社會關(guān)系和社會行為時所形成的法律上的物業(yè)管理特定境位中主體間權(quán)