上海房地產泡沫及對策分析畢業論文(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 導致投資者高估或低估未來收益的現象。在信息不完全的情況下，投資者很難對變化的市場做出準確的判斷。房地產的建筑周期長，使得開發商的有效供給常常滯后于變化的市場需求，從而加快泡沫的生成。（3）消費者及投資者的過度投機。一方面，土地交易制度不健全，行業管理不完善，在一定程度上助長了投機活動，產生大量投機性泡沫。當大量投機使土地需求增加時，土地價格急劇上漲，由于土地的稀缺性，市場無法在短時間內增大供給量，有限的土地價格飛漲，嚴重脫離了其實有價值而產生地價泡沫，進而可能導致整個房地產業泡沫的形成；另一方面，房地產投資的過度增長使得房地產投資的增長速度遠遠超過了城市化進程的速度，就容易造成市場供給與市場需求的嚴重不平衡，房屋空置率高，也會導致房地產價格急劇下跌，泡沫破滅。（4）銀行和金融系統的不良貸款。銀行盲目地追求市場份額、信貸規模，忽略對借款企業或個人資信的審查、跟蹤調查，低估了投資項目潛在的風險，大量銀行資金的介入，會加快資產價格的膨脹和泡沫的產生。（5）政府干預失誤。政府的干預有正、負兩種效應。利用手中的權利為自己的短期政治目標、經濟目標服務，就不可避免地導致政府干預的失誤。 （1）房地產泡沫抑制了其它產業的發展。房地產業的發展對能源、原材料和土地等生產要素的需求較大。當房地產投資過快增長時，增加了其它相關產業的成本。一方面表現為房地產業發展直接相關的鋼鐵、水泥、電力等行業的價格迅速上升，消費量急劇增加，呈現出部分行業投資過熱跡象。另一方面表現為房地產業擴張形成的土地圈占極大地擠占了農業生產用地面積，就間接推動農產品生產和相關工業的成本，使農業和相關工業的發展受到損失。由于房地產需求膨脹導致的投資品價格上漲，必然會延伸到其它產業。（2）房地產泡沫導致了社會資源配置不合理，經濟結構和社會結構的失衡。一方面，房地產業高于其他產業幾倍甚至幾十倍的投資回報率誤導了各種經濟主體的長期投資行為，必然會吸引大量的社會資源進入房地產市場。會導致生產和基礎建設因缺乏必要的資金投入而得不到應有的發展，實業經濟領域生產效率下降，并逐漸衰退，最終使整個社會經濟結構失衡，嚴重損害國家的綜合國力。另一方面，由于房地產價格的上漲，房地產持有者與非房地產持有者、大都市圈與地方圈的資產差距越來越大，招致社會分配新的不公，嚴重挫傷勞動者的積極性，帶來了深刻的社會問題。（3）房地產泡沫可能導致金融危機。房地產泡沫時期，由于投機活動盛行，房地產市場預期回報率遠遠高于其他生產型產業，必然誘使許多銀行將大量貸款投放到房地產市場中。多數國家，銀行主導著購房貸款業務。房地產泡沫破滅意味著房地產價格的急劇下降，房地產企業的大量投資無法收回，經營極其困難，而且大批破產，不良貸款急劇增加，必然出現大量呆賬、壞賬，由于抵押、擔保物價值降低或喪失，金融機構面臨巨大損失，脆弱的銀行系統也將受到沖擊，運轉失靈，最后可能導致匯率體系的失衡，爆發全面的金融危機 楊春．預防房地產泡沫引發金融危機[N].中國社會科學院院報 2003，（02）。（4）房地產泡沫導致生產和消費危機。房地產泡沫的破滅往往伴隨著經濟蕭條，股價下跌，企業財務營運逐漸陷入困境，從而給企業帶來巨額的償債負擔。企業收益的減少又導致了雇傭環境的惡化和居民實際收入的下降，甚至裁減員工，產生大量失業居民。由于經濟不景氣和個人收入水平的下降，居民會減少當期的消費，擴大收入中的儲蓄部分，以防不測，從而使生產消費品的產業部門陷入困境。 　　（5）房地產泡沫破裂還可能引發政治和社會危機 　　由于大量投機活動盛行，財富迅速集中在少部分人手中，短時期內就造就了一批暴發戶，加劇社會財富的分配不均、國民收入不平等，社會更為兩極化。嚴重時會導致經濟危機和金融危機的發生，大批工廠倒閉、失業人數劇增、犯罪率激升、社會風氣敗壞、維持社會穩定的成本大大增加，隨時可能會引發社會危機。第二章 上海市房地產泡沫的分析上海作為中國最發達的幾個城市之一，而上海市是否存在房地產泡沫呢？這個問題十分值得我們來討論，下面我們綜合各種數據指標來對上海房地產泡沫進行實證分析。 房價增長率與GDP(可比價)增長率的實證分析衡量房地產業擴張程度可以選取房價增長率與GDP增長率之比，這個指標顯示了房地產業與實體經濟的偏離程度。這個指標也可以作為房地產泡沫的指示指標 閆文慧. 中國房地產泡沫分析[J].職大學報 2007，(02)。以日本為例，1987～1990年間，日本存在嚴重的地產泡沫。而香港此項指標在19861996 ，接近于日本泡沫經濟時的水平。1997 年8 月是香港樓市的高峰期，相對年初，可見此時香港的房地產市場存在嚴重的泡沫，房地產行業的發展已經嚴重偏離實體經濟 。表21 2003～2007年上海市商品房均價與GDP增長情況對比表年份商品房均價( 元／M )房價增長率GDP(可比價格)增長率房價增長率／GDP增長率20035118%%20045855%%20056698%%20067038%%20078253%%數據來源：上海市商品房均價數據來源于國研網財經數據，GDP（可比價格）增長率來源于上海市統計局發布的2003～2007年《國民經濟和社會發展統計公報》。從表21中得出的上海市房價增長率與GDP增長率各年比值可以看到，這個指標在2004～，(即2002年指標值)。，指標處于存在較嚴重泡沫的區間；，說明GDP增長速度超過房價增長速度；相比，這說明GDP增長速度飛速超越房價增長速度；，表示2007年比去年的房地產泡沫程度大幅度增加。由上得出，上海市2002年存在著嚴重的房地產泡沫，而2004～2006年，這幾年GDP增長率之快，超過了房價增長率，使得指標值迅速下降，使得這段期間上海房地產泡沫程度似乎不是那么的明顯，但在2007年指標值迅速反彈上揚，這說明泡沫確實存在，只是處于潛伏期，當GDP增長率降下來，它就浮出于水面，這啟示我們，對泡沫程度的研究不能局限于單一理論的指標，而要結合各種指標，從多個方面來進行探討，所以在下文做出了更為實質性地研究。 個人住房貸款增長情況的實證分析近年來，隨著個人購房比例的不斷提高和住房消費信貸政策的強力支持，上海市商業銀行個人住房貸款業務得到快速發展，個人住房貸款余額一直保持很快的增長勢頭。表2－2 上海市個人住房貸款增長情況表年份金融機構貸款余額住房按揭貸款余額B247。Ab247。a余額A(億元)增長率a余額B(億元)增長率b2003%2004%%%315%2005%%%67%2006%－%%－57%2007%%%91%數據來源：上海市統計局發布的2003～2007年《國民經濟和社會發展統計公報》。說明：表2中的B247。A表示住房按揭貸款余額占金融機構貸款余額的比例，b247。a表示住房按揭貸款余額增長率與金融機構貸款余額增長率的比值。從表22的數據我們也可以看到，上海市個人住房貸款余額占總的貸款余額的