房地產估價習題及答案(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 C、區域因素B、交易日期 D、個別因素1在用比較法評估某宗房地產的價值時，選擇了五個可比案例，經過修正得到的五個比準價格之間存在較大的差異，最終估價結果應（ D ）。A、取五個比準價格的算術平均值 C、任選其中之一B、取五個比準價格的中位數 D、綜合分析后決定1某宗房地產采用比較法、成本法、收益法估價的結果有較大的差異，其最終估價結果應（ D ）。A、取三者的平均值 C、任選其中之一B、取三者的中間值 D、在三者的基礎上綜合分析決定1比較法中，采用間接比較對可比實例價格進行個別因素修正，其中可比實例的個別因素優于標準個別因素得102分，估價對象的個別因素劣于標準個別因素得97分，則個別因素修正系數為（ D ）。A、 B、 C、 D、1某可比實例價格為2000元/平方米，區域因素直接比較得出的相關數據如下表，則區域因素修正后的價格應為（ C ）元/平方米。區域因素1區域因素2區域因素3估價對象100100100可比案例90100125權重A、2500 B、2222 C、2031 D、20001現對某期貨房地產進行估價，在此估價中，估價對象狀況應為未來某時點的狀態，房地產市場情況應為（ C ）時點的狀態。A、現在 B、過去 C、未來 D、B和C1有A、B、C三個影響房地產價格的因素，其中A的影響最大，B次之，C最小，分別賦予的權重為ff2 、f3，此三者的大小關系應為（ B ）。A、f1f2 f3 C、f1=f2 =f3B、f1f2 f3 D、不確定1、（以2008年1月1日為100）。其中有一房地產在2009年6月1日的價格為2000元/平方米，對其作交易日期修正到2009年10月1日的價格為（ A ）元/平方米。A、2263 B、1962 C、1768 D、17341市場法評估房地產價格的主要難點是（ A ）。A、市場行情變化不定B、供需變化引起價格變化C、影響房地產價格的因素極其復雜且難以把握D、影響房地產價格的因素影響程度不同房地產價格是由房地產的（ D ）這兩種相反的力量共同作用的結果。A、供需與價格 C、供給與價格B、需求與價格 D、供給與需求2則其依據為( D )。 A. 可比實例的區域因素優于估價對象的區域因素，對價格的影響幅度為2％B. 可比實例的區域因素劣于估價對象的區域因素，對價格的影響幅度為2％C. 可比實例的區域因素劣于估價對象的區域因素，％D. 可比實例的區域因素優于估價對象的區域因素，％2則其依據為( A )。 A. 估價對象的區域因素優于可比實例的區域因素，對價格的影響幅度為5％B. 估價對象的區域因素劣于可比實例的區域因素，對價格的影響幅度為5％C. 估價對象的區域因素劣于可比實例的區域因素，％D. 估價對象的區域因素優于可比實例的區域因素，％第六章 收益法一、單選采用收益法測算房地產價格時，公式V=A/Y+b/Y2表示（ A ）A. 房地產凈收益按一固定數額逐年遞增B. 房地產凈收益按一固定數額逐年遞減C. 房地產凈收益按一固定比率逐年遞增D. 房地產凈收益按一固定比率逐年遞減某宗房地產的凈收益每年50萬元，建筑物價值200萬元，建筑資本化率為12%，土地資本化率為10%，則該宗房地產的總價值最接近（ B ）。A、500萬元 B、460萬元 C、417萬元 D、250萬元某商品住宅總價為100萬元，首付款為40%，其余為抵押貸款，貸款期限為20年，按月等額還本利息，%，自有資金資本化率為6%。則其綜合資本化率為(　B　)。A、% B、% C、% D、6%某在建工程規劃建筑面積為12400平米，土地使用期限為40年，從開工之日起計算。項目建設期為2年，建成后一年內可全部出租（第一年的收益暫且不計），按可出租面積計算的月租金為60元/平米，可出租面積為建筑面積的75%，正常出租率為90%，運營費用為有效毛收入的20%。假設報酬率為8%，則該在建工程續建完成時的總價值為(　D　)萬元。A、1607萬元 B、1486萬元 C、473萬元 D、438萬元二、計算 某在建工程，土地使用權年限為50年，自取得土地使用權證日起開工。預計該項目建成后的建筑面積為17500 m2，年凈收益為350萬元。目前該項目已建設2年，預計該項目建成并正式投入使用還需2年。已知市場上同類房地產的報酬率為8%，則該項目續建完成時的總價值為多少萬元？ 解：V=350(P/A,8%,46)=4248萬元 已知某收益性房地產的收益期限為50年，報酬率為8%時的價格為4000元/ m2；如果該房地產的剩余收益期限為40年，報酬率為6%，則其價格為多少元/m2？解：（1）年純收益A=4000247。(P/A,8%,50)=（2）評估價格=(P/A,6%,40)=4920元/m2某寫字樓預計持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬元，出售時的價格為5616萬元，報酬率為8%，則該寫字樓目前的收益價格為多少萬元？ 解：P=216(P/A,8%,2)+5616247。(1+8%)2=385+4815=5200萬元某宗房地產建成于2000年底，此后收益年限為48年；2001年底至2004年底分別獲得凈收益83萬元、85萬元、88萬元、92萬元；預計2005年底至2007年底可分別獲得凈收益94萬元、95萬元、96萬元，從2008年底起每年可獲得的凈收益將穩定在95萬元；該類房地產的報酬率為9％。試利用上述資料測算該宗房地產2004年底的收益價格。解：P=94247。(1+9%)+95247。(1+9%)2+96247。(1+9%)3+95(P/A,9%