房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識100問(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 、交通、能源等項目的建筑物及生活配套設(shè)施。 3哪些歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑不予確認(rèn)產(chǎn)權(quán)？ 答：根據(jù)《鄭州市處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑若干規(guī)定》的規(guī)定，下列違法建筑不予確認(rèn)產(chǎn)權(quán)：（一）占用道路、廣場、綠地、高壓供電走廊和壓占地下管線或者其他嚴(yán)重影響城市規(guī)劃又不能采取改正措施的；（二）占用農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)用地的；（三）占用一級水源保護(hù)區(qū)用地的；（四）非法占用國家所有的土地或者原農(nóng)村用地紅線外其他土地的。 3什么情況下，需繳納土地使用費(fèi)？ 答：使用特區(qū)范圍內(nèi)土地的單位和個人，都必須依據(jù)《鄭州市土地使用費(fèi)征收辦法》的規(guī)定繳納土地使用費(fèi)，但該辦法規(guī)定免繳的除外。 同時，在土地使用權(quán)出讓合同書中還約定：乙方在使用土地期間，未按合同約定支付土地使用權(quán)出讓金和土地開發(fā)與市政配套設(shè)施金，并未按合同規(guī)定繳納土地使用費(fèi)的，甲方可不予辦理與本地塊有關(guān)的房地產(chǎn)權(quán)登記、建筑許可、銷（預(yù)）售許可及其他相關(guān)手續(xù)或采取其他限制性措施。 3土地使用費(fèi)繳納人是如何確定的？ 答：根據(jù)《鄭州市土地使用費(fèi)征收辦法》的規(guī)定，使用土地的單位和個人是土地使用費(fèi)的繳納人。但：（一）以土地投資入股與他方興辦合資、 合作或聯(lián)營企業(yè)的，合資、合作或聯(lián)營企業(yè)為繳費(fèi)人， 但經(jīng)批準(zhǔn)的合營合同另有約定的按合同辦理；土地權(quán)屬沒有轉(zhuǎn)移的，提供土地的一方為繳費(fèi)人；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，受讓方為繳費(fèi)人；（二）租賃房屋的，房屋所有人為繳費(fèi)人；（三）經(jīng)營土地開發(fā)的，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓前， 經(jīng)營開發(fā)單位為繳費(fèi)人，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，受讓方為繳費(fèi)人；（四）農(nóng)村工商用地和宅基地，以工商企業(yè)、宅基地使用人為繳費(fèi)人；（五）共有的土地，以《房地產(chǎn)證》登記的權(quán)利人為繳費(fèi)人。 3土地使用費(fèi)的征收標(biāo)準(zhǔn)如何？ 答：土地使用費(fèi)依據(jù)土地等級和類別，按《鄭州市甲種土地使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)》或《鄭州市乙種土地使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)》計征；如屬臨時用地的，按《鄭州市臨時（短期）地租標(biāo)準(zhǔn)》計征。 有哪些情況暫免繳納土地使用費(fèi)？ 答：根據(jù)《鄭州市土地使用費(fèi)征收辦法》的規(guī)定，下列用地暫免繳納土地使用費(fèi)：（一）國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、 部隊以及個人使用的非營利性用地；（二）由國家財政部門撥付事業(yè)費(fèi)的事業(yè)單位的非營利性用地；（三）公園、名勝古跡、宗教寺廟的非營利性用地；（四）市政公共設(shè)施以及林場、鐵路路基、公路路基、電力走廊用地；（五）農(nóng)村直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；（六）按國家法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定免繳土地使用費(fèi)的其他用地。 4有哪些用地免繳或減收土地使用費(fèi)？ 答：根據(jù)《鄭州市土地使用費(fèi)征收辦法》的規(guī)定，下列用地免繳或減收土地使用費(fèi)：（一）新開工的基建工程，自《土地使用合同書》生效之日起至《土地使用合同書》規(guī)定的竣工日期止， 減半計征土地使用費(fèi)。由于特殊原因不能按期竣工的， 經(jīng)主管部門批準(zhǔn)可以適當(dāng)延長優(yōu)惠期，但延長的時間最多不能超過一年；（二）經(jīng)鄭州市科學(xué)技術(shù)委員會審定的技術(shù)先進(jìn)項目，減半繳納土地使用費(fèi)五年；（三）華僑、港、澳、臺同胞捐資興辦的企業(yè)用地或項目用地，免繳土地使用費(fèi)三年，三年后減半繳納土地使用費(fèi)兩年；（四）企業(yè)用自籌資金填海增辟的土地，從《土地使用合同書》生效之日起，免繳土地使用費(fèi)五至十年；（五）因不可抗力或其他特殊情況，確實無法繳納土地使用費(fèi)的，經(jīng)批準(zhǔn)可以緩繳或減免土地使用費(fèi)；（六）按國家法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定可以減收土地使用費(fèi)的其他用地。 4如何辦理土地使用費(fèi)繳納手續(xù)？ 答：土地權(quán)屬變更的， 新的土地使用人應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)登記或變更登記之日起三十日內(nèi)向市國土局提出土地使用費(fèi)登記或變更登記申請；改變土地使用用途的， 應(yīng)自批準(zhǔn)之日起三十日內(nèi)向市國土局提出土地使用費(fèi)變更登記申請。 4如何辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》？ 答：以招標(biāo)、拍賣方式獲得國有土地使用權(quán)的，建設(shè)單位憑土地使用權(quán)出讓合同書領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。 以協(xié)議出讓方式獲得國有土地使用權(quán)的，建設(shè)單位必須在簽訂土地使用權(quán)出讓合同書之前，向市規(guī)劃主管部門或其派出機(jī)構(gòu)領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。市規(guī)劃主管部門或派出機(jī)構(gòu)按照相應(yīng)的城市規(guī)劃，審定建設(shè)用地的相關(guān)規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)，提出城市規(guī)劃設(shè)計要求，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。 建設(shè)單位在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后90日內(nèi)，未能簽訂土地使用權(quán)出讓合同書又未申請延期的，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》自行失效。 4在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，是否可以變更地塊規(guī)劃內(nèi)容？ 答：建設(shè)單位取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后兩年內(nèi)不得申請變更規(guī)劃內(nèi)容；兩年后申請變更的，市規(guī)劃主管部門或其派出機(jī)構(gòu)對申請進(jìn)行初審后，按法定程序?qū)徟?獲得批準(zhǔn)的，市規(guī)劃主管部門或其派出機(jī)構(gòu)向申請單位重新核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，收回原《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，并辦理相應(yīng)的用地手續(xù)；不批準(zhǔn)的，由市規(guī)劃主管部門或其派出機(jī)構(gòu)書面答復(fù)申請單位。 4《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》包括哪些內(nèi)容？ 答：《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》包括下列內(nèi)容：（1）許可證編號；（2）發(fā)證機(jī)關(guān)名稱和發(fā)證日期；（3）用地單位；（4）用地項目名稱、位置、宗地號以及子項目名稱、建筑性質(zhì)、棟數(shù)、層數(shù)、結(jié)構(gòu)類型；（5）計容積率面積及各分類面積；（6）附件包括總平面圖、各層建筑平面圖、各向立面圖和剖面圖。 4什么情況下不予核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》？ 答： 根據(jù)《鄭州市市城市規(guī)劃條例》的規(guī)定，下列情況不予核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：（一）不符合城市規(guī)劃要求或未按政府主管部門對各階段審查意見作出設(shè)計修改的；(二)設(shè)計單位資質(zhì)與資格不符合有關(guān)行業(yè)管理規(guī)定的；（三）設(shè)計文件不符合國家、省、市有關(guān)專業(yè)技術(shù)規(guī)范和規(guī)程的。 4在哪些情況下，需重新辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》？ 答：當(dāng)工程因以下情況確需修改的，應(yīng)重新辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：（一）涉及建筑物位置、立面、層數(shù)、平面、使用功能、建筑結(jié)構(gòu)的；（二）市政工程中涉及規(guī)模、等級、走向、工藝設(shè)計、立面、平面、結(jié)構(gòu)、功能及設(shè)備的容量、造型有較大變化的。 4對已建成的建筑需改變使用性質(zhì)時，是否需要申請核發(fā)《建筑工程規(guī)劃許可證》？ 答：已建成的建筑確需改變使用性質(zhì)的，須經(jīng)城市規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，簽訂土地使用權(quán)出讓合同書補(bǔ)充協(xié)議、付清地價款后，持設(shè)計文件等，向市規(guī)劃主管部門申請核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或建筑工程裝飾、裝修許可文件。涉及有關(guān)專業(yè)管理部門審批的，還應(yīng)取得有關(guān)部門的審核意見。 4對未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的建設(shè)項目，主管部門可以采取什么處罰措施？ 答：未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證或建筑工程規(guī)劃許可證進(jìn)行建設(shè)的，市規(guī)劃主管部門可以依照《鄭州市規(guī)劃土地監(jiān)察條例》采取查封，扣押等行政強(qiáng)制措施。 50、購買預(yù)售商品房后，發(fā)展商是否可以變更項目設(shè)計？ 答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。 《鄭州市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》規(guī)定，已預(yù)售的房地產(chǎn)在建筑工程施工過程中，對公共設(shè)施部分不得變更設(shè)計。如確需變更設(shè)計的，應(yīng)征得全體受讓人五分之四以上的同意。 《商品房銷售管理辦法》（建設(shè)部88號令）還規(guī)定，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。 買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。 5建設(shè)工程竣工后，是否必須取得《規(guī)劃驗收許可證》？ 答：建設(shè)工程竣工后，建設(shè)單位或個人持建筑工程竣工測繪報告向原審批部門申請規(guī)劃驗收。未經(jīng)驗收或驗收不合格的，不予核發(fā)《規(guī)劃驗收許可證》，不予辦理房地產(chǎn)權(quán)登記，不得投入使用。 5什么情況下不予核發(fā)《規(guī)劃驗收許可證》？