試談房地產(chǎn)會計業(yè)務(wù)處理(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 竣工時間相差不多、并由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合并作為一個成本核算對象，于工程完工算出開發(fā)總成本后，按照各該項目的預(yù)算成本或計劃成本的比例，算出各配套設(shè)施的開發(fā)成本，再按一定標(biāo)準(zhǔn)，將各配套設(shè)施開發(fā)成本分配記入有關(guān)房屋等開發(fā)成本。至于這些配套設(shè)施的開發(fā)成本，在核算時一般可僅設(shè)置如下四個成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費；（4）建筑安裝工程費。由于這些配套設(shè)施的支出需由房屋等開發(fā)成本負(fù)擔(dān)，為簡化核算手續(xù)，對這些配套設(shè)施，可不再分配其他配套設(shè)施支出。它本身應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費用，也可直接分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本。因此，對這些配套設(shè)施，在核算時也就可不必設(shè)置配套設(shè)施費和開發(fā)間接費兩個成本項目。 （三）、配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 企業(yè)發(fā)生的各項配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行核算，并按成本核算對象和成本項目進(jìn)行明細(xì)分類核算。對發(fā)生的土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費等支出，可直接記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明細(xì)分類賬的相應(yīng)成本項目，并記入“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工 程款”等賬戶的貸方。對能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的其他配套設(shè)施支出，應(yīng)記入各大配套設(shè)施開發(fā)成本明細(xì)分類賬的“配套設(shè)施費”項目，并記入“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本—— X X”賬戶的借方和“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本——XX”賬戶的貸方。對能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的開發(fā)間接費用，應(yīng)記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明細(xì)分類賬的“開發(fā)間接費”項目，并記入“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)間接費用”賬戶的貸方。 對配套設(shè)施與房屋等開發(fā)產(chǎn)品不同步開發(fā)，或房屋等開發(fā)完成等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未全部完成的，經(jīng)批準(zhǔn)后可接配套設(shè)施的預(yù)算成本或計劃成本，預(yù)提配套設(shè)施費，將它記入房屋等開發(fā)成本明細(xì)分類賬的“配套設(shè)施費”項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方和“預(yù)提費用”賬戶的貸方。因為一個開發(fā)小區(qū)的開發(fā)，時間較長，有的需要幾年，開發(fā)企業(yè)在開發(fā)進(jìn)度 安排上，有時先建房屋，后建配套設(shè)施。這樣，往往是房屋已經(jīng)建成而有的配套設(shè)施可能尚未完成，或者是商品房已經(jīng)銷售，而幼托。消防設(shè)施等尚未完工的情況。這種房屋開發(fā)與配套設(shè)施建設(shè)的時間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費，無法接配套設(shè)施的實際開發(fā)成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)和分配，只能以未完成配套設(shè)施的預(yù)算成本或計劃成本為基數(shù)，計算出已出售房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的數(shù)額，用預(yù)提方式記入出售房屋等的開發(fā)成本。開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費的計算，一般可按以下公式進(jìn)行： 　　某項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費＝該項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)算成本（或計劃成本）配套設(shè)施費預(yù)提率 　　配套設(shè)施費預(yù)提率＝該配套設(shè)施的預(yù)算成本（或計劃成本）247。應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施費各開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計劃成本）合計100% 式中應(yīng)負(fù)擔(dān)配套設(shè)施費的開發(fā)產(chǎn)品一般應(yīng)包括開發(fā)房屋、能有償轉(zhuǎn)讓在開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)的大配套設(shè)施。如某開發(fā)小區(qū)內(nèi)幼托設(shè)施開發(fā)成本應(yīng)由10102商品房，151出租房，181周轉(zhuǎn)房和201大配套設(shè)施商店負(fù)擔(dān)。由于幼托設(shè)施在商品房等完工出售、出租時尚未完工，為了及時結(jié)轉(zhuǎn)完工的商品房等成本，應(yīng)先將幼托設(shè)施配套設(shè)施費預(yù)提計入商品房等的開發(fā)成本。假定各項開發(fā)產(chǎn)品和幼托設(shè)施的預(yù)算成本如下： 101商品房 1000 000元 102商品房 900 000元 151出租房 800 000元 181周轉(zhuǎn)房 800 000元 201大配套設(shè)施——商店 500 000元 251幼托設(shè)施 320 000元 則 幼托設(shè)施配套設(shè)施費預(yù)提率＝320000247。（1000000+900000+800000+800000+500000）100%＝320000247。4000000100%＝8% 各項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提幼托設(shè)施的配套設(shè)施費為： 101商品房：1000 000元8％＝80 000元 102商品房：900 000元8％＝72000元 152出租房：800 000元8％＝64000元 182周轉(zhuǎn)房；800 000元8％＝64000元 201大配套設(shè)施——商店：500 000元8％＝40 000元 按預(yù)提率計算各項開發(fā)產(chǎn)品的配套設(shè)施費時，其與實際支出數(shù)的差額，應(yīng)在配套設(shè)施完工時，按預(yù)提數(shù)的比例，調(diào)整增加或減少有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。 現(xiàn)舉例說明配套設(shè)施開發(fā)成本的核算如下： 如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)建設(shè)規(guī)劃要求，在開發(fā)小區(qū)內(nèi)負(fù)責(zé)建設(shè)一間商店和一座水塔、一所幼托。上述設(shè)施均發(fā)包給施工企業(yè)施工，其中商店建成后，有償轉(zhuǎn)讓給商業(yè)部門。水塔和幼托的開發(fā)支出按規(guī)定計入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。水塔與商品房等同步開發(fā)，幼托與商品房等不同步開發(fā)，其支出經(jīng)批準(zhǔn)采用預(yù)提辦法。上述各配套設(shè)施共發(fā)生了下列有關(guān)支出（單位：元）： 201　　　251 　　　252 商店　　　水塔　　　幼托 （元）　　（元）　　（元） 支付征地拆遷費 50 000 5 000 50 000 支付承包設(shè)計單位前期工程款 30 000 20 000 30 000 應(yīng)付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款 50 000 30 000 50 000 應(yīng)付承包施工企業(yè)建筑安裝工程款 200 000 245 000 190 000 分配水塔設(shè)施配套設(shè)施費 35 000 分配開發(fā)間接費 55 000 預(yù)提幼托設(shè)施配套設(shè)施費 40 000 則用銀行存款支付征地拆遷費時，應(yīng)作： 借；開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本 105 000 貸：銀行存款 105 000 用銀行存款支付設(shè)計單位前期工程款時，應(yīng)作： 借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本 80 000 貸：銀行存款 80 000 將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款和建筑安裝工程款入賬時，應(yīng)作： 借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本 765 000 貸：應(yīng)付賬款—一應(yīng)付工程款 765 000 分配應(yīng)記入商店配套設(shè)施開發(fā)成本的水塔設(shè)施支出時，應(yīng)作； 借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本——商店 　 35 000 貸：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本——水塔 35 000 分配應(yīng)記入商店配套設(shè)施開發(fā)成本的開發(fā)間接費用時，應(yīng)作： 借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本——商店 55 000 貸：開發(fā)間接費用 55 000 預(yù)提應(yīng)由商店配套設(shè)施開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的幼托設(shè)施支出時，應(yīng)作： 借：開發(fā)成本—一配套設(shè)施開發(fā)成本—一商店　40000 貸：預(yù)提費用——須提配套設(shè)施費　40000 同時應(yīng)將各項配套設(shè)施支出分別記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明 細(xì)分類賬。 （四）、已完配套設(shè)施開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn) 已完成全部開發(fā)過程計經(jīng)驗收的配套設(shè)施，應(yīng)按其人問情況 和用途結(jié)轉(zhuǎn)其開發(fā)成本： 1，對能有償轉(zhuǎn)讓給有關(guān)部門的大配套設(shè)施，如上述商店設(shè) 施，應(yīng)在完工驗收后將其實際成年自“開發(fā)成本一配套設(shè)施吁發(fā) 成本”賬廠的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品——一配套設(shè)施”賬戶的借方，作如 下分錄入貼： 借：外發(fā)產(chǎn)品—一配套設(shè)施　　　　460000 貸；開發(fā)成本－－－配套設(shè)施開發(fā)成本　　460000 配套設(shè)施有償轉(zhuǎn)讓收入，應(yīng)作為經(jīng)營收入處理。 2．按規(guī)定應(yīng)將其開發(fā)成個分配計入商品房等計發(fā)產(chǎn)品成本 的公共配套設(shè)施，如上述水塔設(shè)施，在完工驗收后、應(yīng)將其發(fā)生的 實際開發(fā)成本按一定的標(biāo)準(zhǔn)（有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的實際成本、預(yù)算成本 或計劃成本），分配記入有關(guān)房屋和大配套設(shè)施的開發(fā)成本，作如 下分錄入賬： 借；開發(fā)成本——－房屋開發(fā)成本　265000 開發(fā)成本—一配套設(shè)施可發(fā)成本　35000 貸：開發(fā)成本—一配套設(shè)施開發(fā)成本　300000 3．對用預(yù)提方式將配套設(shè)施支出記入有關(guān)評發(fā)產(chǎn)品成本的 公共配套設(shè)施，如幼托設(shè)施，應(yīng)在完工驗收后，將其實際發(fā)生的開 發(fā)成本沖減預(yù)提的配套設(shè)施費，作如下分錄入賬： 借：預(yù)提費用—一預(yù)提配套設(shè)施費 320 000 貸：開發(fā)成本—一配套設(shè)施開發(fā)成本 320 000 如預(yù)提配套設(shè)施費大于或少于實際開發(fā)成本，可將其多提數(shù)或少提數(shù)沖減有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本或作追加的分配。如有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品已完工并辦理竣工決算，可將其差額沖減或追加分配于尚未辦理竣工決算的開發(fā)產(chǎn)品的成本。六、代建工程開發(fā)成本的核算一）、代建工程的種類及其成本核算的對象和項目 代建工程是指開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)的各種工程，包括土地、房屋、市政工程等。由于各種代建工程有著不同的開發(fā)特點和內(nèi)容，在會計上也應(yīng)根據(jù)各類代建工程成本核算的不同特點和要求，采用相應(yīng)的費用歸集和成本核算方法。現(xiàn)行會計制度規(guī)定：企業(yè)代委托單位開發(fā)的土地（即建設(shè)場地）、各種房屋所發(fā)生的各項支出，應(yīng)分別通過“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”和“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行核算，并在這兩個賬戶下分別按土地、房屋成本核算對象和成本項目歸集各項支出，進(jìn)行代建工程項目開發(fā)成本的明細(xì)分類核算。除土地、房屋以外，企業(yè)代委托單位開發(fā)的其他工程如市政工程等，其所發(fā)生的支出，則應(yīng)通過“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行核算。因此，開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶核算的，僅限于企業(yè)接受委托單位委托，代為開發(fā)的除土地、房屋以外的其他工程所發(fā)生的支出。 代建工程開發(fā)成本的核算對象，應(yīng)根據(jù)各項工程實際情況確定。成本項目一般可設(shè)置如下幾項：（l）土地征用及拆遷補償費；（2）前期工程費；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費；（4）建筑安裝工程費；（5）開發(fā)間接費。在實際核算工作中，應(yīng)根據(jù)代建工程支出內(nèi)容設(shè)置使用。 （二）、代建工程開發(fā)成本的核算 開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項代建工程支出和對代建工程分配的開發(fā)間接費用，應(yīng)記入“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”、“庫存材料”、“應(yīng)付職工薪酬”、“開發(fā)間接費用”等賬戶的貸方。同時應(yīng)按成本核算對象和成本項目分別歸類記入各代建工程開發(fā)成本明細(xì)分類賬。代建工程開發(fā)成本明細(xì)分類賬的格式，基本上和房屋開發(fā)成本明細(xì)分類賬相同。 完成全部開發(fā)過程并經(jīng)驗收的代建工程，應(yīng)將其實際開發(fā)成本自“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的借方，并在將代建工程移交委托代建單位，辦妥工程價款結(jié)算手續(xù)后，將代建工程開發(fā)成本自“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“經(jīng)營成本”賬