東方產權式酒店項目建議書(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 57773由上表可知投資者只須付足30%首付款，酒店將提供7成20年按揭等值回報。上表的凈收益、收益率未計算投資者獲得的房產增值收益。 對于投資型業主，根據杭州旅游酒店的平均水平，客房成本為其收入的810%，如按10%計算，客房出租率在40%左右就能平衡投資者的投資回報。預計利潤回報，將比市內住宅或寫字樓的投資、股票投資、國債投資更可靠、更豐厚、更長久。投資固定收益式產權酒店與其他投資方式收益比較列表如下：投資方式投資回報率風險來源產權酒店10%30%+免費浪漫度假+物業產權的增值酒店管理公司經營不善：可通過聘請信譽度好、經營業績卓越的酒店公司規避。市區內的公寓、商住投資方式樓6%10%+物業產權空置沒有租出去，無房租收入；未來供應量大，造成房租下降；大多數房款超過30萬，資金占用量大。股票投資不確定風險大，股市跌漲難測，散戶經常被套。期貨買賣不確定風險大跌漲難測外匯買賣不確定要求投資者有經驗和時間；風險大，尤其是方向性事物的損失無法挽回。收藏藝術品、幣、卡、郵票等不確定投資者需有相當的鑒賞能力，甄別真贗；投資幣、卡、郵票等，與發行量密切相關，稍有不慎，就會成為廢品一堆，熊市常持續多年。國債利率低：%通貨膨脹，風險很低。儲蓄利率極低：%通貨膨脹，國家金融政策，風險很低。購買保險遭遇不幸，才獲賠償寧可希望健康平安，不要賠償。 險收益模式這種模式的典型如海南皇冠濱海溫泉酒店。其運轉方式采用前期適量回報，后期風險共擔方式，投資者全額購買產權客房后，后期收入視酒店的經營情況而定，這種方式計算公式為：酒店經營第一年度，開發商承諾投資者所獲紅利回報為樓價的5%；酒店經營第二年度，開發商承諾投資者所獲紅利回報為樓價的10%；首兩年一般用總樓價的15%的紅利進行讓利?？傻譀_15%的房款，或領取15%的紅利現金。在計算中可將項目簡化為投資者只付85%房金，酒店經營第三年度，投資者將按如下公式獲得紅利回報：投資人年租金總收益=（客房年租金總收入）（117%經營成本）70%分成比例客房年租金總收入=年均入住率酒店客房日均房價365天酒店客房日均房價=投資者分紅系數酒店客房日均租金=（客房原售價/酒店客房原總售價）酒店客房日均總租金分紅系數和可分配年度利潤額度由物業管理委員會和業主委員會共同研究決定。風險收益法是開發商少量定量讓利，投資人的匯報則取之于經營管理，這種模式的風險由開發商和業主共同承擔。 本項目的模式選擇在浙江新一輪經濟建設中，旅游項目和房產項目建設都在尋求共享市場的互利發展道路，而杭州旅游西進和臨安休閑度假勝地定位的影響，使得在臨安建設產權式酒店成為一種現實的選擇。采用產權酒店的建設模式可以發揮旅游和房地產二個產業方向的優勢，將游客對郊外度假的追求和購房投資、購房商居的市場需求結合起來，用市民對房產的投資熱情來引導和培育休閑市場。對解決臨安度假休閑住宿設施建設和改善當地產業結構都具有現實意義。從本項目的地理環境條件看，由于地塊位于臨安市民廣場一側，可利用廣場借景造景，形成良好的度假休閑環境，對投資者具有較大的吸引力。因此，本項目建議采用有限的自用投資型產權式酒店模式。第四章 效益分析 酒店經營效益分析a、 客房收入：根據臨安目前的酒店平均房價，考慮到本酒店作為臨安最高星級酒店的集聚效應和杭臨高速交通通車后客源增加等因素，本測算保守估計酒店的平均房價為388元/，出租率為68%，300間客房年出租收入約為：30038868%365=2889萬元。b、 餐廳經營收入：本項目地處臨安市中心人民廣場，地理位置優越。根據我們對臨安餐飲、娛樂市場消費水平、消費心理的調查，我們認為：由于本項目的特殊地理位置及在建成后數年內臨安最高檔次餐飲、娛樂場所的市場領先者地位，本項目的餐飲、娛樂消費客源呈現多樣性，即不僅吸引住店客人，非住店客人將是本項目餐飲、娛樂消費的重要來源。預測：中餐廳800餐位2餐50元/人均消費80%上座率365天=2336萬元其它餐廳400餐位2餐38元/人均消費50%上座率365天=早餐不計入餐飲收入，作為客房附加服務贈送客人，在客房收入中體現。c、 休閑健身、娛樂、商務中心、會議場租等服務收入：如b所述，本項目休閑娛樂前景樂觀，在方案設計中可作重點考慮。（365=）d、 其它收入：包括旅游商品銷售收入、客房商品銷售收入、酒店自制商品收入、酒店代理商品銷售收入等，約為250萬元綜合上述幾個部分收入，本項目年營業收入約為： 酒店營業成本分析a、 外購原輔材料費：本項目外購原輔材料包括賓館營業所需的客房內的日常用品開支、餐飲日常經營成本、旅游商品進貨費用以及其他服務所需用品的購貨開支等。其中：客房消耗28898%=中餐餐飲成本233640%=30%=休閑健身、娛樂、會議場租等服務成本60010%=60萬元商品銷售成本25055%=b、 燃料動力費：本項目的燃料動力費包括所使用的水費和電費。估算項目營運年燃料動力成本約為營業收入的7%為：7%=。c、 工資福利：本項目所需人員約450人，人均 年開支15000元，總開支675萬元。d、 攤銷費用：本項目前期費用暫計1000萬元，作為遞延資產按10年攤銷，每年攤銷100萬元，提取的現金用作房間設備的維護和重新購置。 e、 折舊費用本項目裝修設備（暫估）7200萬元按5年折舊，每年的折舊費用為1440萬元。折舊費用用作重新裝修的費用。其它固定資產投資（+）=。f、 稅%計，%= 經營效益測算本項目的年總利潤為：=按33%的所得稅計。本項目經營年度現金凈流入為：+100+1440+=。說明：裝修折舊提取用作重新裝修之用，其現金在期滿之前可用作資金投資獲取投資收益，%左右的低風險收益率測算，年可獲資金投資收益近百萬元。依據保守性原則，此項收入不計入效益測算。 產權酒店售價及業主投資回報測算+=每平方米投資年現金回報率為14675000/40000/6500=%考慮到資產增值、酒店免費客房、折扣等回報因素，客房業主以每平方米6500元的價格投資本項目分割產權，投資回報率相當可觀。投資案例分析如下：以前述案例中的固定回報型投資方式，酒店管理公司贈送住房消費卡，業主享有合同期內每年七天的免費居住權（同等標準，節假日外），二十天的市價三折權（節假日外）和全年任何時候的七折權。業主收益如下：指標支出收益總收益率戶型建筑面積總房款首付款30%貸款20年元/年計算方式房間牌價折扣出租率毛收益凈收益住房卡A4529250087750204750/%客房收益59868%免費入住%整體收益總收益現金凈收益=14675000/4000045=住房卡價值=59865％[7天 +20天（130％）+338天 （170％） ]=總收益率=（+）/292500=%由測算可知，投資者只須付