房地產成功的關鍵(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 的銀行存足應繳的款項。首期管理費從發展商發出的入伙通知書之日起兩個月后開始收取。２、 根據以獲發展商或業主委員會批準之預算，管理者可從海岸花園管理賬戶中支付有關管理海岸花園的一切費用。上述所提及的支付費用包括（但不限于）：１） 公用水電費；２） 公共地方、公用設施的日常維修保養；３） 環境衛生清潔、清潔工具材料費、垃圾清運費及滅四害費；４） 保安管理、保安器材購置及保養費用；５） 綠化保養；６） 節日裝飾；７） 行政辦公費用；８） 購置及租賃所有必須的機械、器材及車輛等支出。９） 管理者報酬；１０） 管理人員、保安、清潔工、維修工、花匠、及其他員工服裝、薪酬和福利；１１） 公共財產保險；１２） 稅費；１３） 機電折舊費用；１４） 法律訴訟費用；１５） 其他應付的費用。七、 業主大會及業主委員會１、 業主大會１） 管理者在海岸花園交付使用且入住率達到50%以上時組織及召開海岸花園業主大會，選舉產生業主委員會；２） 業主委員會成立后，業主大會由業主委員會負責召集，每年至少召開一次業主大會。下列規定適用于業主大會：a、 經持有20%以上投票權的業主提議，可以臨時召開業主大會，業主委員會在接到提議后10日內應當召開臨時業主大會。b、 業主大會每次召開至少提前7日通知，列明開會時間、地點及討論事項。c、 召開業主大會應當有過半數以上投票權的業主或業主授權的代理人出席，業主大會的決定要有過半數以上投票權的業主同意才能通過；如投票時投票數相同，則大會主席可投決定性的一票；表決可采取書面投票或其他形式進行，決定通過后應予以公布。d、 大會投票實行住宅房屋一戶一票制，建筑面積100平方米以上的非住宅房屋，每100平方米建筑面積為一票，建筑面積100平方米以下的非住宅房屋，以其產權證為一票。e、 業主可親自或派代表投票，委托代表的文件須于開會前二日交予業主委員會（第一次業主大會交管理者）。f、 業主大會的召開，每年不應少于一次，第一次業主大會，可由管理公司召開。２、 業主委員會１） 業主委員會委員應由業主擔任，業主委員會委員應不少于5人，業主委員會主任和副主任由業主委員會委員在業主委員會內選舉產生。２） 業主委員會有權聘任管理者及監督管理者履行本公約和委托合同規定的職責。３） 業主委員會有如下職責：a、 召集和主持業主大會，報告管理工作的進展。b、 修訂業主公約，提交業主大會通過。c、 監督業主公約的實施。d、 聽取業主及使用人的意見，監督管理公司的表現。e、 安排公開招標，選用合適的維護承判商。３、 業主委員會的組織及其權力可依據政府有關之法規。本公約簽字后生效。叁方各執壹份以便于遵守。發展商：順德市美的房產公司 業主簽章：代表簽章： 地址：電話： 電話：年 月 日 年 月 日管理者：美的物業管理公司代表簽章：電話：年 月 日第二章 美的海岸花園二次營銷第一節 美的海岸花園的品牌戰略美的海岸花園秉承美的集團聲譽卓著的品牌形象，致力于房地產業也要卓有建樹。本著“務實、科學、勤奮、效率”的開發原則進行房地產項目的品牌戰略的實施。一、 美的品牌的豐富和延伸“美的”作為家電行業的巨子，其商標也被確認中國馳名商標，其品牌價值高達30多億，有著聲譽卓著的品牌形象。美的海岸花園作為美的集團所開發的高尚住宅社區，由于一開始就在較高的平臺上進行科學規范的操作，加之全程營銷的合理導入，使得項目第一期商品住宅8萬平方米，一面世就在一個月內售罄，這就使得美的品牌在房地產業得到恰到好處的豐富和延伸。二、 美的海岸花園品牌維護美的海岸花園首期商品住宅，著重在三方面做出努力：１、 通過整合營銷策略不斷地提高自身的核心競爭實力；２、 設計出一整套企業形象識別系統，通過媒體進行形式多樣的深度宣傳；３、 狠抓物業管理綜合質量這個品牌維護的關鍵所在，在規劃設計、開發建設、物業管理等各個階段都將消費者的需求放在首位，時時處處為消費者著想，努力營造出一個優美、舒適、安全、方便的居住環境。第二節 美的海岸花園可持續發展一、 階段開發之間的關系美的海岸花園將整個項目45萬平方米的面積分作為三個階段開發。 第一期：開發項目中部三、五、六三區即云海苑、天海苑別墅區、海星居洋房區以及會所及部分公建配套設施。 第二期：開發地塊西部的七、八、九區10萬余平方米商品房，十二區宿舍樓（含菜市場），華師大附小——美的小學區、河堤公園也同時開發。第三期：為項目尾聲工程，開發臨廣珠路的一、二、四區（若二期銷售順利而且集團公司主營業務狀態好，工程應盡可能加快，將后兩期融為一體運作。） 之所以分為戰略三階段，是基于開發階段的關系考慮。１、 首期開發近8萬平方米的規模，足可以產生項目品牌的影響力，提高整體的知名度。２、 從市場的接受情況來說，8萬平方米的建筑面積，可以直接面對目標客戶群對項目的購買要求，能從整體上試探市場對項目的反應，為后續開發提供來自市場的反饋信息，從而使第二期的開發更貼近市場。３、 從時間上更是緊緊相扣，層層遞進，既體現工程的連續性又能充分利用好資源。另外，規模開發靈活高效的營銷戰略的實施，是縮短項目開發周期、降低成本的關鍵。二、三期的開發巧妙互動與合理銜接將是項目成功運作的關鍵。二、 項目及公司的可持續發展戰略１、 項目的開發階段上看，首期開發是后續開發的基礎，開發一區，成熟一片，首期銷售促進第二期的開發。２、 美的海岸花園在規劃設計體現了可持續發展的設計思想：建立了半地下停車場車位，按30年不落后的要求來設計；在住宅智能化上，充分考慮到功能預設的超前設計。３、 美的海岸花園是美的房產公司成功地開發了十幾萬平方米的美的新村后的又一開發力作，公司秉承不斷開發、求實經營的思想進行專業的運作，還在廣州、深圳經營商業物業，公司在可持續發展的道路上已邁出堅實的步伐。４、 美的海岸花園的成功開發，對美的集團公司來說盤活了一筆存量資產，培育了一個新的產業，更造就了一批懂得理會經營的房地產的專業人士。第三部分 軟性新聞引論軟性新聞的價值曾一度被人們所忽略，但隨著中國經濟的發展，市場化進程的加快，媒介宣傳在經濟發展中的地位和作用日益突出，宣傳手法也呈現多元化發展趨勢，軟性新聞的價值愈來愈被人們所發現和重視，在商業宣傳活動中，相比單純的平面許，軟性新聞可以說是“物美價廉”，它既具有新聞的及時性、準確性、可靠性，又具有經濟、實用、巧妙、見效快等特點，往往能在特定的時期、特定的地點，對特定的項目，起到特定的效果和作用，在許多商業性宣傳活動中被越來越多的商家所采用，屢見奇效。瑞爾特人在項目營銷實戰的過程中，充分意識到軟性新聞所蘊涵的巨大價值，在軟性新聞的應用方面作了有益的嘗試和探索，從主題的選材、構思到文稿的撰寫、發布，都做到了精心組織、認真實施。這些軟性新聞稿的發布，對擴大項目知名度與美譽度，促進項目銷售發揮了重要作用，取得了較佳的宣傳效果。以下是瑞爾特人在美的海岸花園營銷實施過程中組織的軟性新聞文章，現部分刊錄出來，以供業內借鑒。軟性新聞集錦美的海岸花園填沙工程已啟動位于美的工業城和順德水道間的美的海岸花園房地產項目經過美的房地產公司歷時半年多的市場調查和充分準備，3月份已由市政府通過立項審批，并報市規劃國土局和水電局審批總體規劃設計方案。目前工地清場工作和填沙工程施工正在緊張有序地進行。錄自《美的報》1998年4月25日第一版美的——萬科房地產合作簽約7月4日，美的集團房地產公司與深圳萬科集團就“美的海岸花園”房地產項目的全程策劃使用舉行了隆重的簽字儀式。根據協議，將由萬科對“美的海岸花園”進行全程策劃，系統地全面規劃推廣美的海岸花園。美的海岸花園位于順德市北滘南部，廣珠路三洪奇大橋的西側，占地面積670畝，計劃建設高雅的多層住宅和別墅。萬科集團在房地產項目策劃投資分析、建筑規劃設計、營銷推廣、平面設計等方面有豐富的經驗，在國內同行業中享有較高的聲譽。美的此次與萬科的合作，將借助萬科十多年積累的房地產經驗，生產出優質、精致的名牌房地產產品，努力把房地產業培育成為美的新的經濟增長點。錄自《美的報》1998年7月5日第一版宏觀向好 商機無限——當前房地產業市場分析與展望房地產是國民經濟的重要基礎產業，將成為我國新的經濟增長點，并且可以帶動許多相關產業的蓬勃發展。然而由于種種原因，我國房地產業雖起步時間不長，卻已波折起浮數次，今后市場走勢如何一直是經濟界人士、企業投資管理者與消費者十分關心的問題。現對房地產市場作一下研究分析，以把握其基本特征和總體趨勢，并為開發商進言對策。一、房地產市場現狀與市場潛在需求（一）目前居民對住宅潛在需求巨大，與發達國家相比還有很大差距；全國約有400萬戶居民的面積低于5平方米的標準線。這些都說明房地產市場存在巨大的潛在需求。與此同時，加上居民手中的現金和債券、股票，我國國民個人金融資產約有6萬億元，約占1997年國內生產總值的82%，居民手中的現金和資本之多，與商品房大量積壓形成強烈反差。（二）目前房地產市場的現狀1998年全國房地產業景氣指數水平繼續上揚，升勢強勁。上半年“國房景氣指數”。但商品房產品結構不合理，價格上漲速度過快，房地產交易市場秩序較為混亂等現狀仍然較為突出。市場總體表現仍是供大于求，并且地區優劣差距懸殊。二、房地產業發展有強大的政策利好支持（一）是國民經濟新的增長點之一房地產業是作為經營主體的房地產開發商對作為經營客體的房屋和土地進行綜合開發和管理的第三產業，是宏觀經濟發展的支柱性、先導性和基礎性產業。據國家有權威部門計算，即住宅建設每投入1萬元。這是從刺激投資需求的角度來分析這一行業的作用。而從消費需求看，政府強調必須把住宅建設成為國民經濟新的增長點，不僅會刺激對房子的消費而且會帶動對配套消費品的購買。當這種消費普及到10%時，就會形成一種大眾效應，購房消費熱的形成又會帶動起整個經濟的啟動。（二）受益于住房制度改革據有關部門統計，住房制度的改革將使我國每年新增住房的需求量保持在680萬~850萬平方米之間。住房制度改革至少可以使我國商品房銷售面積以每年8%的比例增長。（三）銀行資金和按揭制度的支持最近，央行頒布一系列支持住房改革和促進商品房銷售的金融配套措施，主要有：1998年房地產開發建設投資規模加大，將達3550億元；1998年全國住房貸款規模將達1000億元；允許所有商業銀行所在城市對所有普通商品房開辦個人住房抵押擔保貸款，同時延長貸款年限。還有，五次幅度不是很大的降息已足以提醒善于把存款作為第一理財手段的中國城鄉居民考慮，把錢存在銀行是否最合適？三、商品房市場發展趨勢分析（一）市場容量繼續迅速擴大1995年，我國城市化水平為29%，掃城市化一般規律，城市化水平小于30%時，城市化速度緩慢。30%~70%之間是加速發展時期，70%以上速度又趨緩慢。目前，我國正處在城市化加速時期，大量的農村人口潮水般涌向城鎮，構成了城鎮商品房潛在的需求大軍。另外，4000余萬房危房的主人在未來一段時間內也面臨著購買新房的問題。由此可見，商品房的需求正在逐步擴大。（二）開發商投資行為漸趨理性經過近幾年房地產血與火的洗禮，開發商已變得更加成熟和理性。開發商十分注重投資開發與銷售的有效銜接，改過去“供給創造需求”的觀念為“消費者為中心”的經營理念。（三）市場不斷集中，規模效益日顯國家產業政策明確指出，在國民經濟五大支柱產業中，住宅建設業將獲得優先發展的機會。國家將大扶持房地產開發企業集團，增強大型房地產企業在住宅建設中的主力軍作用，并促使這些企業轉變經營開發思路，從粗放經營、分散生產的建設方式向統一規劃、合理布局、配套建設的集約型、規模經濟的建設方式轉變。另外，市場競爭也促使市場份額不斷向優勢企業集中，向名牌企業集中。競爭迫使房地產企業增強自身的規模和實力，運用資本經營手段，壯大自己，擴大市場競爭能力。在這一過程中，一些實力小、經營差的企業將破產倒閉或被迫退出房地產開發領域。（四）居民支付能力大大提高一方面，隨著經濟的發展，我國居民的可支配收入將穩步提高，有力推動著商品房朝產業化方發展。另一方面，我國“分房貨幣化”的改革勢不可擋，單位用公款購房分配給職工的做法逐步被取消，同時，普通工薪階層的貨幣收入大幅度提高。這既可以激發購買商品房的積極性，又可以消除公款購房對房價上漲的推動力。四、房地產企業的對策（一）要丟掉一切幻想，走向市場，不斷增強對市場的適應能力。（二）要認真進行市場調查和可行性研究，選擇好投資項目。（三）要針對不同需求對象，開發出適銷對路的房地產產品。要針對自己的目標客戶群，下功夫規劃好項目，適度完善配套。（四）注意商品房營銷。（五）采用新材料、新產品、新技術，推進住宅產業的現代化，為社會提供價格合理、功能齊全、質量上乘的商品住宅。（六）注重園林環藝，塑造社區生活文化。（七）注重物業管理，通過扎扎實實的管理措施和服務內容，確保業主物業保值、升值、確保業主生活方便、舒適。（八）全面提高企業開發經營水平，促進開發效益的提高。綜上所述，可以說中國房地產業正處于一個轉型調整期。從發展來看，房地產市場宏觀向好，潛力巨大，充滿商機。錄自《美的報》1998年9月26日第四版《順德報》1999年1月30日第二版房地產投資決竅房地產的預售價格評估，是房地產投資決策的關鍵。而預售價的評估，關鍵又在于對房產所在地區開發潛力的評價。一、該地區經濟發展速度如何經濟發展速度快，對物業的需求量大；反之就小。這是房地產投資決策最重要的參考數。二、該地區經濟結構的演變態勢如何在第三產業發展速度快的地區，對商貿金融用房的需求量大，而第一、第二產業發展快的地區，以工業用房需求量大，同時對住宅房需求量也大。三、 人口流量如何這是測量房地產市