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法學論文(論房屋承租人優先購買權)(編輯修改稿)

2026-07-24 15:27 本頁面

　

【文章內容簡介】識不同,行使條件難以認定房屋承租人優先購買權行使的最重要的條件之一就是在“同等條件”下的優先購買,可是對“同等條件”卻難以認定。學界對此存在以下觀點:（1）絕對同等說。認為承租人認購的條件與其他買受意愿人絕對相同和完全一致。（2）相對同等說。認為承租人認購的條件與其他買受意愿人大致相等。（3）折衷說。認為“同等條件”主要是指價格的同一,如果出租人基于某種特殊原因給予了其他買受人一種較為優惠的價格,而這些特殊原因能以金錢計算,則應折合金錢加入價格中。如果不能以金錢計算,那么應以市場價格確定同等條件。（4）目的說。認為對于“同等條件”的理解,應采用目的性限制解釋,要體現優先購買權的相對性和有條件性,承租人優先購買權不能損害出賣人的實體利益,承租人行使優先購買權并不絕對地剝奪其他人的購買機會。由于以上不同觀點的存在,這給認定“同等條件”帶來了極大的困難。現實中,承租人作為優先購買權人肯定會主張單獨以價格的標準衡量“同等條件”。而發生爭議訴至法院后,法官在認定“同等條件”時就有了較大的自由裁量權,使得同樣的法律在不同法院或者不同法官的審理中,出現不同的結果,造成法律權威的損害。承租人優先購買權與按份共有人優先購買權發生沖突我國《民法通則》第78條第3款規定:“按份共有財產的每個共有人有權要求將自己的份額分出或轉讓。但在出售時,其他共有人在同等條件下,有優先購買的權利。”當一按份共有房屋出租后,在租賃期內,按份共有人欲出售自己的共有份額時,是否會發生承租人與按份共有人優先購買權的沖突,學界對此存在以下三種觀點:（1）“客體不同說”。認為按份共有人與承租人優先購買權不能發生競合,因為按份共有人優先購買權的客體是共有權的份額,而不是共有物,承租人優先購買權的客體是具體的物,份額與實物非屬同一,故這兩種優先購買權無法競合發生沖突。（2）“基礎關系說”。認為共有人優先購買權是基于共有關系而產生,而承租人的優先購買權是基于租賃合同這一債權關系而產生,按照物權優于債權的原理,共有人的優先購買權應優先于承租人優先購買權。從時間上來看,共有關系發生在先,租賃關系發生在后,即使租賃權物權化以后,發生在先的物權也應優先于發生在后的物權,由于“買賣不破租賃”原則的確立,承租人已受到充分的保護,沒有必要使承租人優先于共有人取得優先購買權,讓共有人的優先購買權優先能簡化或消除共有關系,有利于穩定財產關系。（3）“順序說”。認為共有人優先購買權與承租人優先購買權均為物權性權利,在兩者競合情況下,宜根據先設物權優于后設物權的原理,先產生的優先購買權優于后產生的優先購買權。由于以上不同觀點的存在,司法實踐中,按份共有人與承租人優先購買權的沖突解決使法官無所適從,使同類型案件的判決結果千差萬別,有損法律的統一性、權威性和可期待性。此外,還有承租人承租部分房屋能否主張對全部房屋行使優先購買權的問題,以及承租房屋是僅指居住房屋還是既包括居住房屋又包括商業用房等問題,法律均沒有明確的規定,這也容易造成實務中的混亂局面。由此可見,就法律的穩定性要求而言,法律未明確規定,實務部門便易于各行其是,造成判決的不統一,從而消解和破壞法律的穩定性。就法律的可預測性要求而言,法律漏洞是法的可預測性的最大敵人,因為行為人將不知自己的行為有何種法律效果。就促進民事關系穩定而言,法律模糊性規定,使行為人認識不一,民事關系的穩定也就無從談起。（二）房屋承租人優先購買權在特例中的排除拍賣中房屋承租人優先購買權應當排除最高人民法院《關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第16條第1款規定:“拍賣過程中,有最高應價時,優先購買權人可以表示以該最高應價買受,如無更高應價,則拍歸優先購買權人。如有更高應價,而

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