高級財務會計導論(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 認為經營收入。（二）重要性原則：租賃會計在租金的計算方法選用時，對于時間較長、金額較大的融資租賃項目采用復雜的年金計算方法，以特殊的原則記錄和報告。（三）謹慎性原則：出租人應選擇導致樂觀程度最小的方式確定本期收益。對于租金可能收不回來的風險，應在會計核算中加以考慮。（四）配比原則：每期收到的租金通常無法簡單的確認為某一個會計期間的實際收益。所以租賃會計收益應在租賃期內合理地配比分攤。五、租賃會計核算的內容（一）出租人會計核算的內容租賃資產購入階段。租賃合同履行階段。租賃屆滿時資產的處置。（二）承租人會計核算的內容租賃資產購入階段。租賃合同履行階段。租賃屆滿時資產的處置。第二節 經營租賃會計一、經營租賃會計的核算原則（2006年1月考過簡答）對承租人的會計處理規定是：承租人租入資產不能作為本企業的資產計價入賬，也不計提折舊，僅需按期支付租金。所付租金一般應在租賃期限內均衡地計入費用。對出租人的會計處理規定是：經營租賃用的資產應區別自用的固定資產，單獨進行核算。租賃用固定資產的折舊費、修理費應比照自用的固定資產折舊、修理的會計方法處理。經營租賃用固定資產的折舊應單獨核算，但經營租賃資產的修理費在“營業費用”科目中設置明細科目核算。二、承租人經營租賃的賬務處理（2002年第36題）三、出租人經營租賃的賬務處理四、會計報表關于經營租賃業務的揭示租賃資產的租賃期一年以上且為不可取消的經營租賃，則應在會計報表附注中加以說明。第三節 融資租賃會計一、融資租賃會計核算的一般原則（一）承租人會計核算的一般原則（二）出租人會計核算的一般原則金融企業的融資租賃業務，可按總額法進行核算，也可按凈額法進行核算。所謂總額法即指出租人應收租賃款包括租賃資產成本、利息、手續費等。（考過名詞）選用總額法進行會計處理可以全面反映租賃業務的狀況。但這種方法設置會計科目較多，核算手續比較繁瑣。所謂凈額法即出租人應收租賃款只包括租賃資產成本，這種方法核算比較簡單，但由于起租時賬面不反映租金、利息、手續費等，故難以在賬面上全面反映業務情況。二、融資租賃業務承租人的賬務處理（一）承租人融資租賃核算的會計科目設置“固定資產——融資租入固定資產”科目“長期應付款——應付租賃款”科目（二）承租人融資租賃業務的具體賬務處理三、融資租賃業務出租人的賬目設置（一）出租人融資租賃核算的科目設置“應收租賃款”科目，屬于資產類科目。“未實現租賃受益”科目，屬于資產類科目。實行凈額法核算的出租人不設置本科目。“租賃資產”科目，屬于資產類科目。“待轉租賃資產”科目，屬于資產類備抵科目。“租賃保證金”科目，屬于負債類科目。“租賃收益”科目，屬于損益類科目。（二）出租人融資租賃的賬務處理租賃投資總額＝租金總額＋租賃資產收回殘值四、會計報表關于融資租賃業務信息的揭示（看）（一）融資租賃業務在資產負債表上的揭示（二）融資租賃業務在損益表的揭示（三）融資租賃業務在會計報表附注中的揭示（2004年考過簡答）第四節 其他租賃業務會計一、售后回租業務的核算（一）售后回租的一般業務程序（二）回租業務的會計處理原則對于融資租賃性質的回租業務，承租人（蒹銷售方）所取得的銷售收入超過資產賬面凈額的差額，應作為遞延收益，按直線法分配與租賃期內和各個會計期間；資產賬面凈值超過銷售收入的差額應直接計入當期損失。（三）售后回租業務的賬務處理另行借款利率（銀行掛牌利率）是指承租人若以相同條件借款購買該租賃資產而應承擔的借款利率。租期超過租賃資產預期壽命的75%（絕大部分），應作為融資租賃處理。租賃最低付款額是指在融資租賃中，承租人按租賃合同在租賃期內支付的各種款項，加上擔保的租賃資產的余值。租賃資產的公允價值＝租金現值＋擔保殘值現值租賃內含利率是指在租賃開始日，出租人將租賃投資總額折算成現值所使用的貼現率。二、轉租賃業務的核算轉租賃業務是租賃公司以承租人身份與設備供貨廠商直接簽訂租賃合同，租賃公司再以出租人的身份與用戶簽訂轉租合同的租賃業務。（一）轉租賃業務核算的一般賬務處理原則轉租賃沒有影響原出租人業務性質，所以原出租人仍保持其會計處理方法不做改變。（二）轉租賃業務核算的科目設置：“應付轉租賃租金”、“應收轉租賃款”科目。第五章 房地產會計第一節 房地產會計概述一、房地產業概述（一）房地產業的內容及分類房地產是房產和地產的總稱。房地產業是指從事房地產開發、經營、管理和服務的行業。房地產業是從事房屋和土地開發經營的獨立行業。一般包括征用土地、拆遷安置、委托規劃設計、組織開發建設。（2002年考過選擇）房地產經營一般包括土地使用權的轉讓、抵押，以及住宅的買賣、租賃等經營活動。（二）房地產業的營運：包括兩個過程，即生產過程和流通過程。（三）反帝產業的特點房地產開發產品的單件性。房地產物質形態的不可移動性。房地產業是城市型的產業。房地產商品生產的周期長。房地產商品的開發大都需要舉債經營。房地產市場與多種行業經濟聯系緊密。房地產開發經營企業在生產經營活動中的上述特點，決定了房地產開發企業在資金籌措（負債）、工程價款的結算方式（分期）、成本核算以及生產經營等方面，有著不同于其他行業的特點。二、房地產會計的賬務處理原則（一）開發產品成本采用制造成本法核算（二）營業收入要根據不同的經營方式進行確認對房地產開發企業開發的土地及商品房，在所有權移交后將結算帳單提交給買方并得到認可時，即確認為營業收入的實現。代建房屋及代理其他工程，在工程竣工驗收辦妥交接手續，價款結算帳單經委托單位驗證后，即確認為營業收入的實現。出租房屋時，出租方與承租方簽訂合同、協議后，承租方根據合同規定，在付租日期交納了租金后，出租方即確認為營業收入的實現。以賒銷或分期收款方式銷售的開發產品，以本期收到的價款或按合同約定的本期應收價款，確認為營業收入的實現。（三）土地使用權要根據不同的開發目的進行不同的帳務處理一是企業為建設自用的辦公用房、職工宿舍而獲得的土地使用權，對此，列為企業的無形資產進行核算；二是企業在從事開發項目的開發經營活動中獲得的土地使用權，由于其隨同開發產品在銷售時轉讓，故此類土地使用權應該計入受益開發產品的成本。（四）出租房產作為企業庫存核算（五）建房貸款利息作為資本性支出第二節 房地產開發成本費用的核算一、房地產開發的一般業務程序一般要經過計劃、規劃設計、征地拆遷、七通一平、施工、驗收、銷售與售后服務等環節。房地產開發大體分為四個階段，即投資決策分析階段、項目前期工作階段、前期建設階段、房屋租售階段。投資決策分析階段是房地產開發的重要階段，也是項目開發成敗的關鍵。二、房地產開發成本費用核算對象的確定三、房地產開發成本的核算（一）房地產開發成本核算的內容為了滿足開發成本核算的需要，可對開發產品按用途分為以下四類二級明細核算：土地（建設場地）開發項目成本費用支出。房屋建設項目成本費用支出。配套設施工程項目成本費用支出，指開發建設城市規劃中的大型配套設施發生的各項費用支出。代建工程項目成本費用支出。可進一步將工程中各項費用歸為以下六個成本項目設專項進行明細核算：土地征用及拆遷補償費。前期工程費。基礎設施費。建筑安裝工程費。配套設施費。開發間接費。（二）房地產開發成本核算的方法我國房地產開發企業的開發成本核算采用的是制造成本法。（三）房地產開發成本的歸集及其核算的科目設置房屋開發建設成本的歸集及科目設置。（1）房屋開發建造成本的歸集：房屋開發建造成本應當按房地產開發類別歸集核算。（2）房屋開發建造成本核算的科目設置：設置“開發成本”科目，屬于成本費用類科目。借方記錄企業開發過程中發生的成本費用；貸方記錄開發產品完工后結轉的開發產品數額；借方余額是未完工的開發產品的成本費用數額。對于房屋開發建造，要設置“房屋開發”二級分類賬，進行明細分類核算。土地開發成本的歸集及科目設置（1）土地開發成本的歸集（2）土地開發成本核算的科目設置：土地開發有兩種不同的用途，一種是為了作開發后土地銷售（即有償轉讓），另一種是為了興建商品房、出租房兒開發的工程用土地。（四）房地產開發成本核算的帳務處理房地產開發成本核算的一般帳務處理（2005年考過簡答）（1）將屬于直接費用的土地征用及補償費、前期工程費、基礎設施費和建筑安裝工程費等，直接計入“開發成本”賬戶及相應的成本核算成本項目中；（2）將日常應由開發產品成本負擔的間接費用，計入“開發間接費用”賬戶進行歸集；（3）期末，按一定的分配標準將開發間接費用在開發產品之間進行分配，計入到相關的開發產品的“開發成本”賬戶中；（4）計算并結轉完工開發工程成本，即將完工的開發工程成本由“開發成本”賬戶轉記“開發產品”賬戶中。土地開發成本核算的賬務處理房屋開發成本核算的賬務處理四、房地產開發期間費用的核算（一）房地產開發期間費用核算的科目設置銷售費用包括產品銷售之前的改造修復費、產品看護費、水電費、采暖費，為房地產開發產品銷售而發生的廣告宣傳費、展覽費以及專設銷售機構的人員工資、福利費、業務費等。企業內部獨立核算單位為開發產品而發生的直接參與項目開發的組織管理人員、設施等發生的各項間接費用，不作為期間費用，不在上述科目進行核算，而是在所設置的“開發間接費用”科目中核算。（二）房地產開發期間費用核算的賬務處理第三節 房地產開發產品銷售的核算一、房地產銷售收入確認的一般原則長期工程（包括勞務）合同，一般都應當根據完成進度法或者完成合同法合理確認營業收入。在確認房地產銷售收入時，一項交易完成的實質比形式更加重要。確認房地產收入應該考慮兩個重要因素：一是要根據客戶的資信程度，并以定金與售價的百分比作為參考，評價其在房地產上首次或繼續投資的情況；二是要評價房地產企業對已售出的房產和地產的權利和義務關系的履約程度。企業相應采用的會計方法稱為完全應計法（又稱銷售法），有分期收款法、成本回收法、保證金（負債）法和推定收入法。二、房地產銷售收入確認的方法（一）完全應計法完全應計法也稱銷售法，是指在房地產開發產品的所有權已經轉移并滿足以下條件收到款項時，即確認為銷售收入的方法。采用完全應計法的適用條件應該是：試用期滿。付款可靠。應收賬款收回的把握性強。賣方應盡義務大部分完成。由于房地產銷售中的收款周期一般很長，因此，完全應計法下房地產銷售的應收賬款應以凈現值表示。應收賬款的凈現值等于房地產商品的現行市場價格。在房地產銷售業務中，應收賬款實際上是由兩部分組成：一部分是本金，另一部分是利息。所以，完全應計法就是在銷售時確認房地產的銷售收入，而在收款期內確認利息收入的一種會計處理方法。（二）完工百分比法雖然采用完工百分比法確認收入的使用條件除因所開發項目尚未完工而與完全應計法不同外，其余的前提條件與完全應計法基本相同。在完工百分比法中銷售收入是隨著工程項目的完工進度逐期確認。而在利息收入的確認上則與完全應計法相同。對于某一項工程的完工程度，通常是以已發生成本占預計總成本的比例來估定的。（三）分期收款法房地產商品銷售收入的確認與一般商品的分期收款銷售有關的賬務處理相同，但在確定房地產銷售利潤時還應考慮應收賬款的計價、開發成本的預計等問題。應收賬款的計價：由于分期收款法下的應收賬款收款期較長，應以本金和利息之和計算應收賬款。開發成本的預計：分期收款法在利潤計算上是將總收入和總成本之差（毛利）遞延。三、房地產開發產品銷售核算的科目設置包括經營收入、其他業務收入、經營成本、經營稅金及附加、其他業務支出。“經營收入”科目，按照“土地轉讓收入”、“商品房銷售收入”、“配套設施銷售收入”、“代建工程結算收入”、“出租產品租金收入”等設置明細分類賬。“經營成本”科目，按照“土地轉讓成本”、“商品房銷售成本”、“配套設施銷售成本”、“代建工程結算成本”、“出租產品經營成本”等設置明細分類賬。“其他業務收入”科目，包括商品房屋售后服務收入、材料銷售收入、無形資產轉讓收入、固定資產出租收入（如起重機出租，而不是房屋出租）。四、房地產開發產品銷售的賬務處理第四節 房地產出租的核算一、房地產出租業務概述二、房地產出租業務核算的科目設置和賬務處理（一）房地產出租業務核算的科目設置對于出租的開發產品，應設置“出租開發產品”科目核算。下面分別設置“出租產品”（出租產品原價）和“出租產品攤銷”（攤銷產品價格）兩個二級科目。（二）房地產出租業務的賬務處理出租開發產品的賬務處理出租開發產品攤銷的計算和賬務處理對于出租開發產品經營業務中的按月攤銷，應借記“經營成本”賬戶，貸記“出租開發產品——出租產品攤銷”賬戶。出租開發產品修理的賬務處理出租開發的土地和房屋在租賃期間發生的修理費用，應列為企業的經營成本。企業為了出租所開發的土地和房屋，對所出租產品進行裝飾及增添相關設施而發生的裝飾工程支出，應先通過“開發成本”賬戶對所發生的費用進行歸集。房地產開發企業改變出租開發產品用途，作為商品房銷售所發生的修理費用，則應列為銷售費用，不得作為經營成本進行列支。第六章　企業合并會計（一）——企業合并的賬務處理第一節　企業合并會計概述一、企業合并及其原因（一）企業合并的概念企業合并，是指兩個或兩個以上彼此獨立的企業的聯合，或者一個企業通過購買權益性證券、資產、簽訂協議，或者以其他方式取得另一個或另幾個企業的控制權的行為。企業合并是企業擴張的基本手段。（二）企業合并的原因（優點）：第一，成本低。第二，風險小。第三，速度快。第四，影響增大，地位提高。二、企業合