岳陽某項(xiàng)目前期市場調(diào)研與機(jī)會研究(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 濟(jì)聯(lián)合，實(shí)現(xiàn)岳陽市城市和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。4．5城市一體化研究小結(jié)岳陽市在未來幾年內(nèi)將會加快城市化進(jìn)程的步伐，通過城市化改造與升級、城市區(qū)域功能調(diào)整、城鄉(xiāng)一體化發(fā)展等改革措施，岳陽市城市化水平將得到很大的提高，岳陽市房地產(chǎn)市場將隨同城區(qū)的改造建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化的進(jìn)程步入飛速發(fā)展時(shí)期。城市規(guī)模研究、城市經(jīng)濟(jì)總量及其發(fā)展趨勢岳陽市2006年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP），%，創(chuàng)岳陽市9年以來新高。，增長24%，%，經(jīng)濟(jì)增長速度和效益同步提升。三大產(chǎn)業(yè)持續(xù)平穩(wěn)增長，%，%。其他畜牧業(yè)、水產(chǎn)品、生態(tài)林業(yè)等發(fā)展也較快。，%，，增長 %，拉動(dòng)GDP增長6個(gè)百分點(diǎn)，縣、市、%，%，成為經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)地位。，%，%，%，，%。2006年，%；，%；，%，旅游創(chuàng)匯1680萬美元，%；接待國內(nèi)旅游人數(shù)1067萬人次，%，%。固定資產(chǎn)投資增勢強(qiáng)勁2006年，岳陽市固定資產(chǎn)投資快速增長。，%%， %,%。，%；，%，其中制造業(yè)增長最快，%；，%，%。招商引資成效突出。全年共落實(shí)招商項(xiàng)目572個(gè)，其中新投產(chǎn)和新開工項(xiàng)目470個(gè)，；新簽約項(xiàng)目102個(gè)。全年實(shí)際利用外資項(xiàng)目44個(gè)，實(shí)際利用外資金額達(dá)到7219萬美元，%。居民生活繼續(xù)改善2006年，岳陽市全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11726元，%，人均消費(fèi)性支出8845元，%；農(nóng)村居民人均純收入3876元，％。2006年，消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)102，保持微升態(tài)勢。投資項(xiàng)目質(zhì)量不高到目前為止，岳陽市引進(jìn)戰(zhàn)略投資項(xiàng)目還是一個(gè)空白，在全省57個(gè)上億元的項(xiàng)目中岳陽市僅有4個(gè)，%，只相當(dāng)于長沙的十分之一。高新技術(shù)項(xiàng)目不多，如信息產(chǎn)品、計(jì)算機(jī)技術(shù)、高新電子以及軟件開發(fā)等科技含量高的項(xiàng)目落戶岳陽的少。創(chuàng)效型、有長遠(yuǎn)發(fā)展力，對岳陽產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整有帶動(dòng)作用的項(xiàng)目不多，從引進(jìn)的工業(yè)項(xiàng)目看，大多屬于資源型、現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)鏈接型或配套型項(xiàng)目，有自主知識產(chǎn)權(quán)、高附加值、長遠(yuǎn)發(fā)展力的項(xiàng)目不多。消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)力小于投資2006年，居民全市城市居民人均消費(fèi)性支出8845元，%，扣除價(jià)格因素，%。，，因此投資仍然是推動(dòng)我市經(jīng)濟(jì)增長的主動(dòng)力。、城市各產(chǎn)業(yè)規(guī)模及其發(fā)展趨勢岳陽市歷年國內(nèi)生產(chǎn)總值及增長趨勢資料來源：岳陽市統(tǒng)計(jì)局岳陽市歷年固定資產(chǎn)投資及增長趨勢資料來源：岳陽市統(tǒng)計(jì)局從岳陽市歷年固定資產(chǎn)投資額來看，岳陽市對城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的投入增長較迅速，特別是工業(yè)廠房、設(shè)備、市政基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)開發(fā)投入增幅較大，從政府相關(guān)部門得知，未來岳陽市將加大對工業(yè)、市政設(shè)施和房地產(chǎn)開發(fā)的投資力度，這是實(shí)現(xiàn)城市和經(jīng)濟(jì)快速增長的基礎(chǔ)。岳陽市歷年城鎮(zhèn)居民可支配收入及增長趨勢資料來源：岳陽市統(tǒng)計(jì)局由岳陽市歷年城鎮(zhèn)居民可支配收入數(shù)據(jù)我們可以看出，居民收入呈穩(wěn)定增長趨勢，平均年增長7%左右，%，2006年城鎮(zhèn)居民可支配收入已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了2002年全年可支配收入。據(jù)岳陽市政府有關(guān)人員表示，未來將通過落實(shí)各項(xiàng)就業(yè)政策、擴(kuò)大就業(yè)面等措施增加城鄉(xiāng)居民收入，不斷提高居民生活水平，增加其可支配收入。常住人口分析、現(xiàn)有常住人口總量與結(jié)構(gòu)分析截止2005年末，其中男女比例約1︰，城鎮(zhèn)人口占到80%以上。岳陽樓區(qū)是岳陽市的中心城區(qū)，總?cè)丝?5萬，其中常住人口64萬，流動(dòng)人口21萬，人口密度相對于其他區(qū)域較大，每平方公里達(dá)到3024人。岳陽市城區(qū)行政村鎮(zhèn)人口（2005年 單位：萬、人/平方公里）行政區(qū)域總戶數(shù)總?cè)丝谄渲衅渲谐鞘谢饺丝诿芏饶信擎?zhèn)人口農(nóng)村人口岳陽樓區(qū)云溪區(qū)君山區(qū)合計(jì)//資料來源：《岳陽統(tǒng)計(jì)年鑒（20052006）》、常住人口發(fā)展趨勢分析通過綜合法等方法來預(yù)測岳陽市未來常住人口的發(fā)展趨勢。綜合法根據(jù)2006年統(tǒng)計(jì)資料顯示，‰，；‰、‰‰，‰，‰，則：岳陽市城區(qū)未來人口發(fā)展規(guī)模預(yù)測（單位：萬人）年份‰‰20102015以上只能根據(jù)岳陽市以往人口增長的規(guī)律來預(yù)測未來城市人口的規(guī)模，綜合考慮岳陽市未來城市規(guī)劃，武廣客運(yùn)鐵路、支線機(jī)場以及城市區(qū)域擴(kuò)張等因素對岳陽市未來人口規(guī)模將產(chǎn)生較大的影響，我們預(yù)計(jì)岳陽市未來城區(qū)人口總量將達(dá)到120萬人左右。、未來常住人口產(chǎn)業(yè)構(gòu)成分析從2005年岳陽城市區(qū)域常住人口分產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員數(shù)來看，從事三產(chǎn)人員數(shù)比重約為1︰︰，從事第一產(chǎn)業(yè)的人員主要分布在云溪區(qū)和君山區(qū)，從事第二、三產(chǎn)業(yè)的人員主要集中在岳陽樓區(qū)即以工業(yè)、旅游、行政和商貿(mào)為主的舊城區(qū)。岳陽市城區(qū)常住人口分產(chǎn)業(yè)分布（單位：萬人）從業(yè)人員比重（%）總計(jì)第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)岳陽樓區(qū)云溪區(qū)君山區(qū)合計(jì)資料來源：《岳陽統(tǒng)計(jì)年鑒（20052006）》未來岳陽市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將有所調(diào)整，第一產(chǎn)業(yè)將向集約化、基地化方向發(fā)展，整體從事農(nóng)業(yè)等第一產(chǎn)業(yè)的人口將會繼續(xù)減少；同時(shí)，未來岳陽市通過加大對工業(yè)、旅游業(yè)等第二、第三產(chǎn)業(yè)的投資力度，未來從事第二、第三產(chǎn)業(yè)的人員將繼續(xù)增加，特別是從事旅游、商貿(mào)、房地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)的人員比重將會有較大的增幅。、未來常住人口收入水平分析據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，岳陽市在20002004年之間，歷年城鎮(zhèn)居民可支配收入在湖南省主要城市中均排在第二名，2005年僅次于長沙和株洲位列第三。湖南省主要城市城鎮(zhèn)居民可支配收入（單位：元/人）主要城市城鎮(zhèn)居民可支配收入2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年長沙7986865188689933110291243413924株洲7271788779348786100611123012455岳陽7286798183298981101361098011726常德58286244628179018461977610524郴州5871638569617560856795959741全省62196781695976748617952410504資料來源：《岳陽統(tǒng)計(jì)年鑒（20052006）》通過分析可知，%，預(yù)計(jì)2010年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入將達(dá)到16571元。未來通過在君山區(qū)和云溪區(qū)建立養(yǎng)殖、種植基地等改革措施，農(nóng)村居民可支配收入將得到較大幅度的提高，預(yù)計(jì)未來整個(gè)岳陽市城市區(qū)域內(nèi)常住人口的收入將會步入快速增長期，居民購買力將會進(jìn)一步增強(qiáng)。、未來常住人口住房需求分析未來岳陽市常住人口住房需求主要來自于原住居民的換房需求和新增居民的購房需求，岳陽市城鎮(zhèn)居民目前整體居住條件一般，特別是舊城區(qū)域，現(xiàn)有住房大多為較早時(shí)期所建的公房或集資房，少有現(xiàn)代居住理念的住宅小區(qū)，生活水平的不斷提高促使原住居民對居住條件的要求也相應(yīng)提高，在未來較長時(shí)期內(nèi)，這類居民的購房需求將會持續(xù)增長。其次是新增居民的購房需求，包括本地新增家庭和外來人員對商品住宅的需求，未來岳陽市城市的擴(kuò)張和經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展將會吸引大批外地人士來岳陽就業(yè)或投資，這在一定程度上會增加未來租房或購房的需求。總體上由于生活水平的提高，人們改善居住環(huán)境的需求將會越來越強(qiáng)烈，未來很長一段時(shí)期內(nèi)岳陽市常住人口的住房需求將會持續(xù)增長。隨著岳陽市城市及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，未來常住人口規(guī)模將有較大幅度的增長，特別是城市規(guī)模的擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來各類就業(yè)機(jī)會的增加，這些將會大大促進(jìn)城鎮(zhèn)人口的增加，促進(jìn)城鎮(zhèn)人民穩(wěn)步提高收入，從而帶動(dòng)城市住房需求的迅猛增長。第三部分 岳陽市房地產(chǎn)市場分析市場范圍界定本項(xiàng)目位于湖南省岳陽市巴陵大道中路原岳陽衛(wèi)校舊址，考慮到購買該區(qū)域內(nèi)物業(yè)的客戶初步判斷主要來自三個(gè)方面：第一為岳陽市區(qū)工作的本地客戶；第二為岳陽地區(qū)所轄管的縣、市客戶；第三岳陽外出務(wù)工或經(jīng)商的歸鄉(xiāng)客戶。鑒于本區(qū)域內(nèi)新開發(fā)的房地產(chǎn)物業(yè)產(chǎn)品相對較少，同時(shí)根據(jù)本項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)，將規(guī)劃定位為滿足眷戀城市中心便利生活、同時(shí)追求生活品質(zhì)的客戶的需求，為此在后面研究中我們對岳陽市的中高檔重點(diǎn)樓盤作了案例分析，特別對區(qū)域內(nèi)的競爭性樓盤作為典型案例分析。市場發(fā)展歷史與現(xiàn)狀岳陽市2002—2006年商品房建設(shè)投資額 單位：萬元 數(shù)據(jù)來源：《20032006年岳陽市統(tǒng)計(jì)年鑒》，下同；2006年數(shù)據(jù)來自湖南省人民政府經(jīng)濟(jì)研究信息中心網(wǎng)上公布數(shù)據(jù)。 l 岳陽市商品房建設(shè)投資額近年來增長較快。l 從2002年至2004平均每年增長了60%左右， 2006年較2005年增長了50%，而相比2002年快翻了7翻，從31045萬元增長至211800萬元。岳陽樓區(qū)2002—2005住宅建設(shè)投資額 單位：萬元注：在2002002005年的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和南湖風(fēng)景區(qū)都統(tǒng)計(jì)在岳陽樓區(qū)中，與《2004年統(tǒng)計(jì)年鑒》統(tǒng)計(jì)口徑一致，下同。l 岳陽樓區(qū)20022005年間住宅建設(shè)投資額呈現(xiàn)跳躍式增長現(xiàn)象，2006年數(shù)據(jù)將經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和南湖風(fēng)景區(qū)數(shù)據(jù)剔除出去。l 從2002年至2003變化幅度不大，但到2004年出現(xiàn)了急速增長的現(xiàn)象，從之前不到20000萬元突增到04年的61907萬元，而2005年保持了04年建設(shè)投資水平，繼續(xù)保持在61000萬元投資額的水平。岳陽市2002—2006新開工房屋面積 單位：平方米l 岳陽市20022006年間新開工房屋面積保持小幅增長的局勢。l 整個(gè)岳陽市由2002年新開工房屋面積624728平方米的起點(diǎn)，0305年間則一直保持在100000110000平方米左右的新開工房屋開發(fā)規(guī)模，增幅不大。2006年岳陽市新開工房屋面積同比下降17%。岳陽樓區(qū)2002—2005新開工住宅面積 單位：平方米l 岳陽樓區(qū)20022005年間住宅建設(shè)投資額呈現(xiàn)跳躍式增長趨勢。l 從2002年至2003變化幅度不大，但到2004年出現(xiàn)了急速增長的現(xiàn)象，從之前不到20000萬元突增到04年的61907萬元，而2005年保持了04年建設(shè)投資水平，繼續(xù)保持在61000萬元投資額的水平。岳陽市2002—2006住宅竣工房屋面積 單位：平方米l 岳陽市20022005年竣工房屋面積呈跳躍式增長。l 從2002年至2003兩年間5253萬平方米的房屋竣工面積，突增至20042005年兩年125135萬平方米的房屋竣工面積，2006年房屋竣工面積大幅減少。，同比降幅達(dá)50%，主要是20042005年兩年市場供應(yīng)量有大幅放量，新開工面積減少所致。岳陽樓區(qū)2002—2005住宅竣工房屋面積 單位：平方米l 岳陽樓區(qū)20022005年住宅竣工房屋面積呈不穩(wěn)定增長態(tài)勢。l 岳陽樓區(qū)2002年住宅房屋竣工面積接近18萬平方米，而2003年竣工面積只有11萬多平方米，到04年有個(gè)飛躍式的增長，竣工面積達(dá)62萬多平方米，但到05年間竣工面積又下降了20萬平方米左右，只有約41萬平方米住宅竣工。岳陽市2002—2006年商品房實(shí)際銷售面積 單位：平方米l 岳陽市20022006年房屋銷售面積呈逐年放量增長。l 2006年銷售面積比2005年下降了16%，主要是因?yàn)樵狸柺猩唐贩款A(yù)售條件比較寬松，新開工后工程能達(dá)正負(fù)零就能申請預(yù)售，因此2006年房地產(chǎn)新開工面積下降所致。岳陽樓區(qū)2002—2005商品房實(shí)際銷售面積 單位：平方米l 岳陽市20022005年商品房實(shí)際銷售面積也呈現(xiàn)出跳躍式、不穩(wěn)定增長的態(tài)勢。這與岳陽樓區(qū)新開工住宅面積、住宅竣工房屋面積定量指標(biāo)分析出的特征相似，比較符合市場發(fā)展?fàn)顩r。岳陽市20042005年房屋銷售價(jià)格指數(shù)l 從《岳陽市20052006年統(tǒng)計(jì)年鑒》房地產(chǎn)景氣指數(shù)得出：商品房銷售價(jià)格指數(shù)如上圖，可看出：從整體上0405年岳陽市的房屋價(jià)格是逐步波動(dòng)上升的過程，平均下來04與05年每年大約都上漲了20個(gè)點(diǎn)左右。岳陽市2007年價(jià)格走勢圖l 從2007年110月岳陽市整體房地產(chǎn)價(jià)格走勢來看，10月份高層住宅價(jià)格比年初上漲約18%。在全國房地產(chǎn)價(jià)格整體看漲的情況下，岳陽市房地產(chǎn)市場價(jià)格漲速也加快。l 多層住宅因經(jīng)濟(jì)適用房對整體價(jià)格拉低，10月份價(jià)格比年初下跌了94元/平方米，跌幅約10%。市場特征總結(jié)分析供應(yīng)特征之一：形成三大供應(yīng)區(qū)域l 從岳陽市住宅房地產(chǎn)供應(yīng)市場看，近幾年供應(yīng)量持續(xù)上升，主要分布在三大區(qū)域：市內(nèi)老城區(qū)、新興新城區(qū)與南湖風(fēng)景區(qū)，其中市內(nèi)老城區(qū)以天倫城與錦城嘉園為典型代表樓盤，新興新城區(qū)則以眾多事業(yè)單位自建房為代表，而南湖風(fēng)景區(qū)則以南湖花園和景秀南湖為代表。供應(yīng)特征之二：總體商品房住宅供應(yīng)品質(zhì)不高，但目前處于品質(zhì)上升期l 從岳陽市現(xiàn)有樓盤的供應(yīng)住宅品質(zhì)看，還處于一個(gè)較低水平的開發(fā)階段，無論從建筑安裝、綠化園林、會所配套、物業(yè)管理等等諸多方面品質(zhì)都較低，沒有包裝較好的看樓通道，也沒有樣板房提供給潛在業(yè)主參觀等；但最近兩年隨著外地比較成熟開發(fā)商的進(jìn)入，品質(zhì)有一定幅度的提升，物業(yè)類型、戶型也逐漸多樣化，目前房地產(chǎn)市場正處于一個(gè)上升時(shí)期。成交特征之一：商品房一手成交量大增，空置面積減少，二手市場還未正式啟動(dòng)l 岳陽市商品房銷售面積處于上升趨勢，受商品房銷售大幅上升的影響，岳陽市空置房減少；但二手市場并不紅火，整個(gè)二手市場還未正式啟動(dòng)。成交特征之二：多層住宅成為成交主體，小高層和高層正被市場逐漸接受l 目前市場上供應(yīng)的住宅以多層為主體，同時(shí)受固有的住居習(xí)慣影響，因此在成交上也表現(xiàn)以多層住宅為主，隨著土地利用的集約化，容積率