私募基金基礎知識(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 期限通常為3－7年。第三、積極參與被投資企業的經營管理。 　　第四、投資的目的是基于企業的潛在價值，通過投資推動企業發展，并在合適的時機通過各類退出方式實現資本增值收益。l 投資過程 ：產業基金進行投資的主要過程為： 　　首先，選擇擬投資對象； 　　其次，進行盡職調查；當目標企業符合投資要求后，進行交易構造；在對目標企業進行投資后參與企業的管理； 　　最后，在達到預期目的后，選擇通過適當的方式從所投資企業退出，完成資本的增值。l 注意事項：產業投資基金對企業項目進行篩選主要考慮以下幾個方面： 　　第一、管理團隊的素質被放在第一位，一個團隊的好壞將決定企業最終的成敗； 　　第二、產品的市場潛力，如果產品的市場潛力巨大，那么即使目前尚未帶來切實的盈利，也會被基金所看好； 　　第三、產品的獨特性。只有具有獨特性的產品才具有競爭力與未來的發展潛力； 　　以下依次是預期收益率、目標市場極高的成長率、合同保護性條款、是否易于退出等。l 退出方式：產業基金最終都要退出所投資企業。的退出方式主要有三種： 　　第一、通過所投資企業的上市，將所持股份獲利拋出； 　　第二、通過其它途徑轉讓所投資企業股權； 　　第三、所投資企業發展壯大后從產業基金手中回購股份等。八、房地產開發基金： 是指從事房地產的收購、開發、管理、經營和營銷獲取收入的集合投資制度。房地產投資基金通過發行基金證券的方式，募集投資者的資金，委托給專業人員專門從事房地產或房地產抵押貸款的投資，投資期限較長，追求穩定連續性的收益。基金投資者的收益主要是房地產投資基金擁有的投資權益的收益和服務費用。（一）、 房地產私募股權基金的現狀房地產私募股權基金的概況　　據清科研究中心有關資料顯示，2006年度，房地產行業共有31個私募股權投資案例，％，％。2007年整個年度，呈現活躍的狀態，相比2006年度穩中有升。2008年度下旬由于受到全球金融危機的影響，房地產私募股權領域的資產配比有所下降，其直接表現就是募集資本大幅緊縮。從2008年底至2009年底僅有一支規模為4億美元的私募房地產基金完成募集。而2009年度至2010年上半年，房地產私募股權基金規模鑒于政策累積刺激等因素影響又有幅度上的上升。中國本土私募房地產投資基金在2011年加快了前進的步伐，清科研究中心統計，截止至2011年三季度，其中，%%。投資界7月12日消息，在清科集團第十二屆中國創業投資暨私募股權投資中期論壇上，黃金灣投資集團（中國領先的房地產投資機構，成立了富達股權投資基金，主要從事房地產私募股權投資）副董事長全亮表示，現在是房地產行業逆勢擴張的好機會，投資機構做一定比例的房地產PE是不錯的選擇。據全亮介紹，中國大規模的城鎮化至少還需要35年，每提升1%就會有1400萬人進城。因此，全亮認為，這個趨勢是可預測的，現在正是發展房地產的好機會。而被問及房地產行業發展的面里面風險，全亮認為，主要有兩方面問題，一是資金鏈問題，二是政策性的風險。目前房地產私募股權基金一般來說都是采用大抵押、大擔保和高現金流三個基本點。全亮認為，“對于投資機構來說，做一定比例的房地產私募基金的配置也是很好的選擇。”此次會議北京盛世神州房地產投資基金管理公司（第一只在國家發改委備案的私募房地產投資基金）。首席執行官李萬明指出， 中國的房地產開發沿用了香港模式，即“開發商和投資商都是一家”，而西方國家是投資商和開發商分離的模式。李萬明指出，盛世神州的價值在于，對項目的選擇評判，包括項目的運作、產品策劃、建造質量、進度管控都可以參與，使得其的項目更好擺脫風險，更好為投資人爭取收益。李萬明認為，雖然房地產調控導致了投資人的恐懼，但房地產行業依舊具有發展潛力。一方面，中國對房地產的需求有目共睹而且將長期維持，未來被調控積壓的購買力將逐漸釋放；另一方面，社會資金普遍存在，在當前的經濟環境下，更多人會選擇投資房產，而非實體經濟。房地產基金成立背景——獨立私募房地產基金vs房地產企業旗下私募房地產基金　　目前活躍在中國市場的私募房地產投資基金可大致分為兩類，一種是以鼎暉房地產基金、普凱投資和高和投資等為代表的獨立私募房地產投資基金，另一種是由房地產企業成立基金管理公司并發起設立的房地產基金，其中主要代表包括金地集團旗下的穩盛投資、以及榮盛房地產開發有限公司旗下的榮盛泰發基金等。對比兩類基金，前者熟悉資本運作，在私募房地產投資基金的運作方面經驗更為豐富；后者對中國房地產行業具有深入了解，并且具備豐富的業內資源，但是在基金管理方面起步較晚，仍處于發展初期階段。兩類基金各具優勢，在中國私募房地產投資市場并駕齊驅，形成了現階段我國私募房地產投資市場的競爭格局。3房地產基金資金投向——住宅vs商業房地產私募股權基金投資額仍相對集中于一線城市，北京、上海、廣州三個城市以絕對的數量優勢占據了總投資額的前三位。另外，我們也可以根據有關資料預測出，近年來房地產私募股權基金在投資方面有逐步向二、三線城市擴展的趨勢，像海南、河南、陜西等經濟欠發達地區所獲得的來自私募股權基金的投資有上升的趨勢。 目前，中國私募房地產投資基金在資金投向上也呈現出分歧，商業地產、商品住宅、保障房建設、旅游地產及養老地產等細分行業均吸引了私募房地產投資基金的關注。例如，盛世神州房地產投資基金專注商品住宅市場，主要投向京津唐及環渤海、長三角區域中經濟發達和房地產健康快速發展的成長性城市，尤其是其中以居住類物業為主的房地產項目。與此同時，在嚴厲的房地產市場調控政策下，另有部分私募房地產投資基金將注意力轉向了商業地產，把握寫字樓及商鋪市場中的發展機遇。例如，高和投資專注于收購一線城市核心地段的商業類物業，再通過整合產品設計、推廣、銷售、物業等優質資源，出售給追求資本安全的理財型資本及安全型資本。另外，由復星集團、易居國際以及趙漢忠等發起成立的星浩資本主要專注城市綜合體建設項目，而2011年成立的建銀精瑞公共租賃住房建設投資基金則將目標瞄準了保障房建設，通過收買公租房房源或開發建設公租房項目等形式投資建設數百萬平方米的公共租賃住房。基金結構——傳統有限合伙形式vs加入優先劣后LP設計的有限合伙形式　　 清科研究中心注意到，現階段“中國式”私募房地產投資基金在基金結構上與國際通行的房地產基金呈現出較大差異，不少基金的投資人中都出現了房地產信托計劃的身影，并且有部分“中國式”私募房地產投資基金在普通私募股權投資基金的有限合伙制基礎上進行創新，加入了信托產品設計中常見的“優先及劣后受益人”概念，信托計劃作為優先受益人在有限合伙制私募房地產投資基金中出資。（二）、存在的問題法律身份的障礙　 目前國內涉及投資基金、產業投資基金、股權投資基金進而私募股權投資基金的法律法規都很不完善，缺乏相關法律法規的保障是發展我國房地產投資基金以及私募房基金的首要障礙。從根本意義上講，法律法規缺位的現狀等同于私募基金地位“非法”，肯定將影響包括私募房地產股權基金在內的私募股權基金的整體發展。對投資者來說，參與私募房基投資的合法化、話語權應該怎么定位都有待法律的保護。金融環境基礎的薄弱　　目前我國缺乏完善的信用制度，特別是缺乏對不良信用行為的懲戒機制和相關的立法保障。我國信用產品的市場化程度較低，使得經濟活動中的失信行為大量發生，嚴重干擾和破壞了市場經濟秩序。對于依托信用關系為基礎的房地產私募股權投資基金而言，良好的信用關系是其良性發展的根本保障。信用制度不健全，投資者無法把資金委托給投資基金管理，基金管理者也無法有效開展房地產投資業務。信用制度的不健全已經成為制約房地產投資基金發展的重要因素。產業經營模式的不成熟　　目前，我國仍然處于房地產市場發展的初級階段，大大小小的房地產企業幾乎都是全能型企業，開發業務模式基本都是利用銀行資金買地蓋房子，然后賣掉，接著又換個地方簡單重復同樣的過程，企業通過開發賺取利潤的贏利模式主要依靠物業銷售收益。這種商業模式客觀上造就了企業自有資金少，拿著銀行資金盲目圈地、圈錢，資產負債率高，且較大的房地產項目開發周期長，涉及諸多政府部門審批，計劃和預期的控制力弱，財務風險沒有保證，抵抗風險能力差，這種短期化“滾動開發”盈利模式的資金鏈條脆弱，一旦銷售或施工環節出點問題就會引起現金流的非正常波動，嚴重時會使企業面臨資金鏈斷裂而導致財務危機。退出機制的限制　　房地產私募股權基金投資的目的不是單純為了長期經營，而是要通過轉讓所投資企業的權益為投資者獲得更高的投資回報，這就必然要求市場提供退出機制。有效的退出能夠使私募房基變現其投資，同時被投資房地產企業也可因為新的購買者而引入新的資金和新的戰略方向。包括私募房地產基金在內的私募股權投資最常見的退出方式有IPO 上市、出售、杠桿在融資這三種。這三種退出渠道涉及到證券市場、產權交易市場、購并市場，而我國目前資本市場體系層次尚難作為房地產私募股權基金退出的主渠道。如何建立多層次的資本市場和完善退出機制已經成為阻礙房地產私募股權基金發展的主要原因之一。 人才缺口　 　私募房地產基金對于管理人才的要求較高，基金管理團隊需對房地產行業具有深入了解，最好具備房地產企業工作經驗，同時又需要熟悉私募股權投資基金的運作管理。現階段這類人才缺口較大，相信將隨著行業的發展成熟逐步形成專業的私募房地產基金管理人團隊。九、礦業基金：礦業基金的現狀：據清科研究中心統計，2008年以來，共計成立主打礦業投資的股權基金30個。30個礦業基金中有16個為2011年以后成立，主要為煤炭專項基金、貴金屬礦（黃金）專項基金及其他礦類的投資基金。如2011年11月成立的重慶量子煤炭基金即為幫助重慶和西部地區的煤炭經營企業擴大生產、儲存和采購量的專項基金。世紀方舟旗下的寶金盛世投資基金的主要投資對象則是金礦。這些礦業基金的背景，除了傳統的VC/PE機構外，已出現一些地方政府的身影。2011年8月云南省國資委與工銀國際投資公司及北京萬方文化傳播公司、普洱揚正投資公司簽署了云南省礦業發展基金合