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論商品房預售中對消費者權益的保護畢業論文(編輯修改稿)

2026-07-25 23:06 本頁面

　

【文章內容簡介】并交納土地使用權出讓金。(2)持有建設工程規劃許可證。國家每年出讓多少土地使有權用于房地產開發，需總量控制，同時，房地產開發應符合城市建設整體規劃要求，因此，必須由建設單位持有關文件向城市規劃主管部門提出申請，由該部門進行審查和核發建設工程規劃許可證后方可申請辦理開工手續。如果未取得建設工程規劃許可證就預售商品房，該房被視為違章建筑，商品房預購方的權利難以切實得到保護。(3)、按提供預售商品房計算，投入開發資金達到工程建設投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期這一條是預售的經濟要件。它強調土地已經開發并初具規模。達到這一標準，才能符合房地產轉讓的條件，體現國家宏觀調控的政策，有效的防止炒賣地皮，制止房地產開發商的投機牟利行為。因為開發商投資達到了一定的比例，基礎工程已經完成，開發商面臨著風險，如果中止投資，將會虧本。因此，這樣規定有利于保證預售方的權利。規定已經確定施工進度和竣工交付日期，便于監督和管理，確定違約責任，也是為了保障預售商品房合同的履行。(4)、向縣級以上人民政府房地產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明，縣級以上人民政府對房地產開發企業提出的預售申請進行審查，實際上是對預售商品房的活動進行監督和管理，防止違法銷售，糾正不法行為。這是國家對商品房預售市場必要的行政管理措施，目的在于促進商品房預售活動的進一步規范化。商品房預售是一種比較特殊的轉讓行為，具有期權交易的性質。預售方投機性較強，買受方風險較大。如不加以控制極易造成混亂。因此，法律為其規定了較之其他房地產轉讓更加嚴格的限制條件是合理的、必要的。在房地產法實施后，商品房預售活動必須按照房地產法規定進行，人民法院審理這類案件應當從嚴掌握，對于違反法定條件的預售商品房的行為或合同應認定為無效。　　除此之外，我們認為房地產開發項目的工程進度還須符合：①多層建筑已完成主體結構三分之一以上，②高層建筑已完成地面以下的主體工程兩項條件作為預售管理辦法的補充。　　四、關于當前預售合同的缺陷問題　　預售合同缺陷是指預售合同及其附件內容片面，損害預購人的利益。[4]預售合同常見的缺陷包括：　　(一)面積條款不具體：僅寫明建筑面積，未寫明公共分攤面積和實用面積、套內面積：未進一步寫明廳房、廚房、廁所的套內面積。未寫明發生面積爭議后以何單位的測量數據為準。不合理地規定暫測面積與《房地產證》記載面積的誤差值為1%以內，則互不補償。沒有規定超出或少于暫測面積1%以上，購房者有權解除合同，要求賠償或延期付款(因為開發商打好地基后即已知實際面積)，如果退款，退款期限及利息如何計算。不合理地規定以《房地產證》記載面積作為房屋面積的最后認定，因為房屋測繪所常常不親自實地測量，僅憑開發商填寫的報表就確定房屋面積，并寫入《房地產證》。正因為預售合同的面積條款有上述缺陷，才會出現\縮小樓\。　　(二)稅費條款：未注明交易管理費、產權登記費、測量費、公證費、律師費、按揭手續費、保險費等從簽訂起到領取《房地產證》止所需的一切稅費的金額及承擔和交納方式、時間。未注明水、電、電話、通信、有線電視、煤氣等設施的初裝或增容費和使用收費標準及其承擔。未制訂排除收費條款。存在模糊性條款，如\有關費用\。　　(三)交樓條款和延遲免責條款：由于延遲交樓為最普遍的違約行為，開發商以此借購房者的錢做自己的生意，但害怕承擔違約責任，于是就設計了延遲免責條款。該條款任意地把自然因素、社會因素、技術因素、政府因素等作為開發商延遲交樓的正當理由，延期后交樓日期由開發商確定，并且無最長延遲期限的限制及其處理辦法。雖然由房產主管機關制訂的《預售契約》規定了明確的交樓日期及延遲交樓的法律責任，但存在于合同附件的免責條款實質上完全否定了前述條款，并且因為兩條款不在一處，后者往往為購房者忽略。　　(四)質量和保修條款：房屋質量投訴是商品房投訴的熱點之一，但是現行合同范本除了要求經驗收合格才能交付外，并無詳細的質量要求。并無出現質量問題應承擔什么違約責任的規定。并無詳細保修辦法。　　(五) 交付房地產證條款：現行合同及其附件沒有任何有關房地產交付的時間、辦證費用承擔及遲延交證的違約責任的規定。　　(六)物業管理條款：強迫業主長期選擇某物業管理公司。沒有規定物業管理公司的收費項目、標準及相應的服務內容。沒有限制收費的規定。　　(七) 產權擔保條款：未詳細規定開發商的房屋產權存在瑕疵時購房者的救濟方法，包括解除合同，要求賠償損失的金額和方式。　　上述預售合同中的缺陷問題，預購人在簽訂預售合同時要特別注意，一定要在合同中用條款加以約束，以保護自己的合法權益。　　五、國家行政機關應通過約束開發商的行為來保護預購人的利益　　在房屋預售中，交易標的有許多不確定因素，使預購人所面臨的風險要比現房買賣大得多。并且在預售合同的簽約機會上雙方力量也難均衡，基于對弱小消費者特別保護和維護社會秩序穩定的目的考慮。我國在預售制度建立健全方面應十分注意這一問題

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