房地產員工培訓手冊、售樓人員培訓教程(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 公共綠地人均公共綠地，新區大于是1米。綠地率,新區大于30%,舊區大于25%.能保留和利用規劃和改造范圍內已有的樹木和綠地。點、線、面結合的綠化系統巧妙，小品設計精心，結合使用功能的需要設置，并能增強對不同建筑、不同功能區域的識別和藝術性6%社會效益小區建成后，對有效解決城市居民居住問題，緩解交通運輸，以及建成現代城市有顯著作用2%綜合效益10%環境效益小區建設做到合理利用土地，妥善處理環境保護，有效利用工業廢料，在小區庭院綠化、建立舒適優美環境方面取得明顯效果3%經濟效益項目定位準確，銷售狀況良好，推出后獲得消費者的認同5%影響購房者決策的第一因素—性價比的評價方法性價比已成為影響消費者購房決策的第一因素。據近期進行的一次消費者購房意向調查顯示，在題為“什么樣的樓盤是您覺得可以購買的”抽樣問卷統計中，80%以上的被調查者第一選擇是“優秀的樓盤性價比”，其余依次為“質量過硬和開發商誠信”、“價格稱心”、“物業收費合理”等。從這一調查我們可以看出，在市場日趨成熟的今天，性價比已成為消費者購房決策的重要依據。，以其本身性價比高的優勢取得了不菲的銷售業績。性價比是指一個樓盤性能與價格的比率，它是衡量一個樓盤質量高低最實在的指標。其中，樓盤的性能是指樓盤的綜合素質，包括地段、質量、環境、配套、景觀設計、物業管理及文化底蘊等。通常消費者看待一個樓盤往往容易將價格和性能隔離開來，先看房價，然后才考慮房子性能問題。實際上，買房不僅要看房價，更要看房子的性價比。下面是決定性價比的8個關鍵因素：地段是關鍵性要素地段，永遠是決定房地產價值高低的不二法則。目前，很多人在購房時除了依據傳統觀念，著眼于眼前的區域成熟度外，也非常看重該地段的長遠發展。居住地段選擇需在考慮本人經濟基礎、前景預測及生活習慣的同時，重視對整個城市生活方式及規劃的前瞻。，與京通快速路和東四環路咫尺之遙，開車出行極為方便，距離國貿5公里，到達朝外也不過20分鐘車程，同時項目門前有11114171818490康恩專線等多條公交線路，地鐵四惠東站舉步可達，成熟的周邊配套及廣闊的發展前景。建筑質量與品牌是核心要素建筑質量無疑是牽動消費者神經的最大關注點，如果房屋在建筑質量上出現了問題，那么基于它之上的一切如社區、地段等都只不過是空中樓閣而已，沒有任何價值和意義。除了我們常提到的建筑質量外，還應該充分考慮開發商的背景和實力，這就是所說的品牌。選知名度高且實力雄厚的開發商更容易保證入住后的維修及服務質量。，作為房地產行業新興的實力派，從一成立起就本著“踏實建房、真心服務”的企業理念，先后開發建設了北京第三機床廠1號小區、朝陽區安苑東里2號小區、芳草苑小區，合作投資世貿國際公寓項目，具有良好的品質和較好的口碑。社區配套是重要支撐社區配套成熟度是衡量項目性價比又一個重要指標，它直接影響著消費者入住后的生活便利性、舒適性。它也是決定一個項目檔次及品位的重要因素。小區內樓宇間南北間距寬松，2萬平方米的鮮氧功能園林、60米寬的綠化帶形成了獨特的“雙景新清屏障”，阻隔了外界的噪音及汽車尾氣污染，凈化了區內空氣。7000平方米的中心陽光綠地與兒童戲水廣場、老年人活動廣場和休憩區充分體現了和諧、動人的人性化設計，近百分之百的地下停車位徹底實現人車分流，保證業主真正生活在潔凈無污染的綠色環保社區里。戶型設計應靈活超前好的戶型設計既要符合買家需求，順應其所在區域的地理位置及人們的文化背景、生活習慣等需求，又要體現出舒適性、私密性、功能性；還要有靈活性、超前性。，以靈活、超前、實用為理念，合理布局，營造了和諧的空間秩序。進入式衣帽間和獨立式洗衣間、儲藏間為不同需求的住戶提供更廣泛的選擇余地，輕質隔墻可以靈活拆拼組合，錯落精巧的戶型布局保證了每個房間的有效采光。硬件設備應實實在在如果說地段、社區、房屋質量、戶型是決定性價比的宏觀因素的話，那么項目的各種軟硬件配套則是直接決定人們生活品質的微觀細節。，管道直飲水入戶；社區100兆寬帶網絡系統輕松支持VOD視頻點播、網絡股票交易、網絡社區服務等眾多功能；社區嚴密的紅外線周界防范系統、電子巡更系統、可視對講門禁等防盜系統保護業主生活安居樂業；3000平方米會所里的游泳池、潛水、健身、HiFi視聽，為業主提供多彩的生活。周邊配套決定生活質量周邊配套是否成熟也會對業主的居住質量和生活狀態產生重要的影響。，魯迅文學館、紫檀博物館、朝陽區文化館、北京廣播學院、北京第二外國語大學坐落其間，使項目散發著濃郁的文化氣韻。紅領巾公園、興隆公園、假日騎馬場相擁而立，為業主提供更為廣闊、開放的休閑娛樂空間。華堂商場、雪銀大廈、京客隆、三里屯、燕莎緊鄰相伴，讓業主從容體驗生活樂趣。物業管理是保障均豪物業，作為北京具有高成長性的物業管理公司，經過開發商精挑細選，在競標中被選中。均豪物業管理公司是已通過ISO9002國際標準質量體系認證的物業管理企業，作為京城的王牌物業公司，均豪物業就提前參與到項目管理中來，無論從設備選擇、管道走向，還是坡度等工程建設均提出了積極的建議及合理化方案，用他們多年實戰中積累的豐富管理經驗，為業主提供著堅實的生活品質保障。價格是決定性價比的分母一分價錢一分貨，這個被中國人尊崇了千年的商業法則曾一度在房產市場迷失。隨著房地產市場的發展，新的供求關系的建立，價格不得不在理性市場中回歸。從“性能／價格＝性價比”的公式中我們可以看出，在性能固定的前提下，性價比的大小取決于分母———價格的高低。，卻并不以高價示人，4900元／平方米的現房均價配合銀行提供的8成20年按揭貸款服務，即使工作不久的年輕人也可以輕松實現住房夢。在北京樓市競爭越來越激烈的今天，提高綜合性價比實際上是發展商對住宅商品綜合性價比把控能力的一場比拼，只追求短時轟動效應，而沒有長久市場表現的做法將會越來越難以操作。只有合理地把控住宅商品的性能與價格關系，即提高住宅商品的綜合性價比，才能掌握住宅商品暢銷的鑰匙，贏得廣大業主的心。購房基礎知識：讀懂商品房術語單元式住宅：是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式；通常每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進入分戶門，一般多層住宅每個樓梯可以安排24到28戶。所以每個樓梯的控制面積又稱為一個居住單元。商品房的結構：售房的樓書中常見用語，房屋結構可分為磚混結構、磚木結構和鋼筋混凝土結構。期房：是指消費者在購買時不具備即買即可入住的商品房，即房地產開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證為止，所出售商品房稱為期房。消費者在購買期房時應簽商品房預售合同；現房是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發商已辦妥所售的商品房的大產證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產權證。房屋的開間：是指房屋的寬度。房屋的進深：是指房屋的實際長度。房屋的層高：是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。房屋的凈高：是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。商品房建筑容積率：是指項目規劃建設用地范圍內全部建筑面積與規劃建設用地的面積之比。建筑密度：是指建筑覆蓋率，即項目用地范圍內所有基底面積之和與規劃建設用地面積之比。綠化率：是指規劃建設用地范圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比。商品房的起價：是指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格。均價：是指商品房在銷售價格相加之后的和數除以單位建筑面積的和數，即得出每平方米的價格。預售價：是指商品房預售的價格。低層房：是指1至3層高的樓房。小高層房：是指9至11層高以下的樓房。高層房：是指總高在12層以上的樓房。商品房的使用率：是指房屋的使用面積與建筑面積的比例。商品房的變頻供水：是指居住在樓房的居民生活用水直接來自設立在小區的變頻泵房輸入輸出。躍層式商品房：是指由上、下兩層樓面、臥室、起居室、客廳、衛生間、廚房及其他輔助用房，并采用戶內獨用的小樓梯連接的房屋。復式商品房：是由香港建筑師創造設計的一種經濟型房屋，是在層高較高的一層樓中增建一個夾層，從而形成上下兩層的樓房。水景商品房：是指依水而建的房屋；TOWNHOUSE：也叫聯排別墅，正確的譯法應該為城區住宅，系從歐洲舶來的，其原始意義上指在城區的沿街聯排而建的市民城區房屋。有朋購房參謀：專家眼中的好戶型:22貴州日報安全性要求。保證居住者的人身安全,是人類生存的第一需要。防盜安全和防火安全是主要的兩種功能。私密性要求。私密性的要求產生于人們生活中的私密性活動。住宅設計中應注意隔音、避免戶間的“對視”等。靈活性要求。住宅內部的分割要考慮靈活性,如家庭的收入變化、成員變化、品位變化,甚至于職業變化等,都會對住宅室內環境產生新的要求,所以在住宅的空間組合、設施的布置等方面要注意靈活性,即房間用途變化、房間分割變化、房間布置變化等。舒適性要求。舒適性是一個綜合概念,隨著人們物質生活的不斷提高,舒適性要求的標準也會不斷發展變化。目前,舒適性標準主要體現在室內的使用空間合理等方面。雖然目前趨向于開發商提供毛坯房,由用戶自己裝修,但是電的容量、上下水接口、管道位置等都可以體現裝修的標準。強電、弱電接口留得多,如每房間一套,則裝修、布置的機動性就大,就滿足了用戶不同房間裝置的需求。房間里多留照明等電源接口,則方便用戶室內照明布置、電器布置等。置業導航：地段不僅僅是交通房地產的投資收益與位置優劣成正比例關系。地段、地段、地段一直是地產界的黃金定律。在現在的地產投資決策中，地段因素的影響并沒有降低，只不過人們對地段的分析不僅僅局限于交通因素，而擴大到了整個社區的環境因素。那么，在購置房產時，投資者應該怎樣去判斷其地段、環境、位置或地點的優劣呢？一般說來，不同類型和用途的房產對位置的要求是不一樣的。通常，住宅用房產的價格隨其周圍環境狀況、交通是否方便，以及距離市中心的遠近，有很大差別。商務辦公樓的用戶，大多數都希望辦公地點位于繁華地帶，交通方便，距其他業務單位、金融機構近，方便業務上的聯系。而商店和購物中心則更注重所在地域對商業服務的需求以及這種需求是否還在增長與增長幅度的大小。房地產的位置有自然地理位置與社會經濟位置之別。雖然房地產的地理位置是固定不變的，但是其社會經濟位置隨時可能發生變化。我們說置業投資成功的關鍵在于位置優劣的選擇，這并不意味著只有在已經形成的優良地段購置房產才能獲得較高的投資收益和保值增值的利益。因為，地段優良的房產，雖然租金收益較高，增值也快，但價格不菲，相對于投資額來說，回報并不一定就高。相反，如果在那些雖然現在還不算優良，但極具發展潛力的地點購置房產，由于其相對價格較低，極有可能獲得高額回報。房地產的社會經濟位置會隨經濟建設、周邊環境的改善而變化，這種變化可能是因交通改善引起的，也可能是因其他建設引起的，例如，社區人口擴增及服務功能的不斷完善、政府的政策傾斜、基礎配套設施建設等。大凡具備這些條件的區域，或早或遲都會轉化為熱點。人氣集聚，熱點形成，就會引起整個地段房產價格上漲，理所當然地帶動房產增值，給投資者帶來豐厚的回報。例如，據《香港地產》雜志載文：占據香港黃金地盤的金鐘太古廣場、奔達中心、灣仔太陽廣場，都是在1984—1986年間以極低的價格通過公開招標競爭購入的。時隔5年，土地增值達10倍之巨，物業價值直線上升。又如，美國紐約市中心的曼哈頓島，在開埠初期是當地的印第安人以幾美元的價格賣給移民的，到現在已是寸土寸金。房地產投資者必須學會如何去尋找熱點，尤其是那些隱藏機會的、具有發展潛力的“明日”熱點。山水十種情況不計入建筑面積根據新的國家級標準———《房產測量規范》，10種情況下建筑面積不計算。10種情況包括：、插層、技術層和地下室、半地下室；、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷；；、挑臺、天面上的花園、泳池；、上料平臺及建筑物的空間平臺及建筑物的空間安置箱、罐的平臺；、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋；；。，新的房產測量規范將按精度等級不同，分別允許誤差范圍為177。、177。、177。什么是建筑容積率、建筑密度和綠化率？消費者在購房時，除了考慮地理位置和人文環境外，對生活的質量也越來越注重，他們特別關注在商品房銷售的廣告中常見的“建筑容積率、建筑密度、綠化率”等技術經濟指標。建筑容積率：是指項目規劃建設用地范圍內全部建筑面積與規劃建設用地面積之比。附屬建筑物也計算在內，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。建筑密度：即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內所有基底面積之和與規劃建設用地之比。綠化率：是指規劃建設用地范圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比。以上所提到的規劃建設用地面積是指項目用地紅線范圍內的土地面積，一般包括建設區內的道路面積、綠地面積、建筑物(構筑物)所占面積、運動場地等等。房地產經紀人理論與實務第一節經紀人概述一、經紀人概念（一）經紀業“經紀”表示一種營業或職業性的行為，是以提取傭金為經營特征來為交易雙方提供中介服務的。經紀業是指從中介紿他人進行商品交易活動的行業，其中經紀人是實施經紀行為的主體。經紀業的活動范圍較廣，涉及各行各業，各個區域，但政府對有些控制專營的特殊行業經紀活動，進行專業經營限制，如期貨經紀、證券經紀、外匯經紀、房地產經紀等。（二）經紀人經紀人是指在商品交換市場中專門從事為買賣雙方介紹交易等中介服務活動，以獲取傭金的中間商。它主要包括3個方面的含義；一是經紀人是以買賣雙方為服務對象的；二是經紀人在其經紀業務活動中只起居間介紹的作用，不能成為商品買賣任何一方的當事人，也無權簽訂其買賣合同，其服務活動是在充分尊重買賣雙主權益的基礎上進行的；三是經紀人以收取一定報酬為中介服務活動的目的；經紀人是商品生產和商品交換發展到一定階段的產物。經紀是一種中介服務活動，從產業結構來說是屬于第三產業，從法律角度來看，是既可屬于商法，又可以屬于民法的法律行為。經紀人的一般職