房地產項目開發可行性報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 用水水量和水質進行估算與評價，提供詳盡的居民用水量估算資料。提出合理用水分配計劃、水質和水量保證方案。最大限度地有效利用水資源，減少小區污水的排放量，實現小區用水的良性循環。以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應符合衛生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時將小區內的污水和雨水排放收集到指定場所。收集雨水用以在一定范圍內補充小區用水，完善小區屋頂和地表徑流規劃，避免雨水淹漬、沖刷給環境帶來的破壞。充分利用雨水，減少市政供水。收集后的雨水經適當處理后回用做小區雜用水。綠化景觀用水節水保障小區綠化、景觀用水，改善小區用水分配，提高景觀用水水質和效率。 景觀用水應設置循環系統，并應結合中水系統進行優化設計以保證水質，提高用水效率。提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。綠化用水應利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節水及利用自然滲透補充地下水。節水器具應用大力推廣使用節水型器具，不斷提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。龍頭：(1)不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。(2)根據用水場合的不同，可選用延時自動關閉(延時自閉)式、水力式、光電感應式和電容感應式等類型水龍頭；手壓、腳踏、肘動式水龍頭；停水自動關閉(停水自閉)式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節流水龍頭。淋浴器具：冷、熱水混合器具(水溫調節器)；電磁式淋浴節水裝置；節水噴頭等。節水型用水家用電器：采用高效節水洗衣機，洗碗機等節水型家電。六、環境影響評價一．環境條件調查現代花園提出“綠色生態社區”的概念。在當前的房地產開發過程中，講究園藝設計，提倡健康住宅已是大勢所趨，但目前國內的景觀設計多采用噴泉、廣場等“硬質景觀”，較少采用有生命力的活生生的“軟質景觀”，只注重視覺效果，而沒有營造整體氣氛，”形成了層次分明的景觀體系，同時設計師還十分注意尺度感，通過小型景質將人的視線從高大的建筑物上轉移，從而減少了人的壓抑感。45%的綠化率保證了周圍良好的環境，建成后注重人文環境和只人化控制，污染較少。自然景觀優越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽，遠離鬧市區的魯巷，周邊高校分布極廣，綠地面積率大。遠離重工業區，工業污染小。 二．施工期環境影響分析(1)施工期噪聲污染源 施工期的噪聲主要來源于包括施工現場的各類機械設備和物料運輸的交通噪聲。施工場地噪聲主要是施工機械設備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級見表。聲級最大的是電鉆，可達115dB(A)。物料運輸的交通噪聲主要是各施工階段物料運輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級見表。本項目運輸車輛安排時盡量避開居民樓。各施工階段主要噪聲源狀況施工階段聲源聲級施工階段聲源聲級土石方階段挖土機7896裝修、安裝階段電鉆100115沖擊機95電錘100105空壓機7585手工鉆100105打樁機95105無齒鋸105底板與結構階段混凝土輸送泵90100多功能木工刨90100振搗器100105混凝土攪拌機100110電據100110云石機100110電焊機9095多角磨光機100115空壓機7585施工階段運輸內容車輛類型聲級/dB(A)土方階段底板與結構階段裝修階段土方外運鋼筋、商品混凝土各種裝修材料及主要設備大型載重機混凝土罐車、載重車輕型載重卡車90808575交通運輸車輛聲級 (2)施工期揚塵施工期揚塵主要來自土方的挖掘揚塵及現場堆放揚塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現場搬運及堆放揚塵；施工垃圾的清理及堆放揚塵；人來車往造成的現場道路揚塵。(3)施工期廢水污染源施工期產生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結構階段混凝土養護排水，以及各種車輛沖洗水。(4)施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。(1)施工噪聲影響根據噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機械，這些機械的單體聲級一般均在80dB以上，且各施工階段均有大量設備交互作業，這些設備在場地內的位置，同時使用率有較大變化，因此很難計算其確切的施工場界噪聲，根據本工廠施工量，按經驗計算階段其各施工階段的晝夜聲級見表。各施工階段晝、夜聲級估算值 單位：dB（A）施工階段晝間場界噪聲標準值夜間場界噪聲標準值土方階段758575758555結構階段708570658055裝修階段809585禁止施工55(2)施工揚塵的影響 由于土石方過程破壞了地表結構，會造成地面揚塵污染環境，其揚塵量的大小與諸多因素有關，是一個復雜、較難定量的問題。通過對施工期環境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚塵，為減少其環境污染，應做到：①現場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應定點、定位，并采取防塵措施，設置擋風板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內燃機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業及施工車的進出口，盡可能遠離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響；②施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時不在夜深人靜時進行，吊裝設備噪聲滿足環保要求；③施工中不產生超標準的空氣污染，環保措施與工程進度做到“三同時”，環境治理設施應與項目的主題工程同時設計，同時施工，同時交付使用；④建筑垃圾及時清理，文明施工；地塊周圍樹立高于3米的簡易屏障，或在使用機械設備旁樹立屏障，減少施工機械的噪音。三．項目建成后環境影響影響分析作為房地產開發項目，基本無工藝廢氣和生產廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。(1)地下車庫廢氣現代花園建有240個停車位的停車場，地下車庫面積4820。停車場設有兩個進出口。，排氣量約7000立方米/h(2)天然氣燃燒廢氣居民住宅采暖和炊事采用天然氣，，996戶居民共用天然氣2420000立方米。擬建項目的水污染源主要是生活污水。按人均每天用水150L估算，居住人口3187人，生活耗水量每天480立方米。污水類型包括洗浴排水、沖廁排水和廚房污水。四．公眾參與現代花園環境影響評價“公眾參與”的木的在于使公眾對擬建項目的各種意見、建議、和要求貫徹于整個環境影響評價中，溝通公眾與項目建設方的相互了解，彌補環境影響評價過程中可能存在的疏漏，制定出嚴格的環境監管措施與實施計劃，使該項目的規劃設計更加完善和合理，從而有利于項目的綜合效益。公眾參與的對象為洪山區人大常委會的代表以及附近周圍的居民，項目咨詢專家。七、勞動安全衛生與消防擬建項目勞動安全衛生與消防的研究是在已確定的技術方案和工程方案的基礎上，分析論證在建設和生產過程中存在的對勞動者和財產可能產生的不安全因素，并提出相應的防范措施。一．勞動安全衛生1．危害因素和危害程度分析分析在生產或作用過程中可能對勞動者身體健康和生產安全造成危害的物品、部位、場所，以及危害范圍和程度。1)有毒有害物品的危害。分析生產和使用帶有危險性的原料、材料和產品，包括爆炸品類，易燃、易爆、有毒氣體類，易燃液體類，易燃固體類，氧化劑和過氧化物類，毒害品類，腐蝕品類，輻射物質類，以及工業粉塵類等。分析有毒有害物品的物理化學性質，引起火災爆炸危險的條件，對人體健康的危害程度以及造成職業性疾病的可能性2)危險性作業危害。分析高空、高濕、高壓作業，井下作業，輻射、振動、噪音等危險性作業場所，可能造成對人身的危害。2．安全措施方案針對不同危害和危險性因素的場所、范圍以及危害程度，研究提出相應的安全措施方案，主要有：1)在選擇工藝技術方案時，應盡可能選用安全生產和無危害的生產工藝和設備。2)對危險部位和危險作業應提出安全防護措施方案。3)對危險場所，按勞動安全規范提出合理的生產工藝方案和設置安全間距。煤炭、冶金等礦井開采項目，應提出防止瓦斯爆炸、礦井涌水、塌方冒頂等技術和安全措施方案。4)對易產生職業病的場所，應提出防護和衛生保健措施方案。二．消防設施消防設施研究，主要是分析項目在生產經營過程中可能存在的火災隱患和重點消防部位，根據消防安全規范確定消防等級，并結合當地公安消防設施狀況，提出消防監控報警系統和消防設施配置方案。1．火災危險性分析分析生產過程中使用的原材料、中間產品、成品的火災危險性，包括儲存物品的火災危險性，生產過程中易燃、易爆產生的部位及火災危險性，運輸過程中的火災危險性等。2．調查項目場址周圍消防設施狀況調查場址周邊公安消防機構的規模、裝備，所在地公安消防隊與場址的距離等，確定項目對公安消防機構的依托程度。3．消防措施和設施根據項目在生產經營過程中存在火災隱患的部位、火災危險類別以及可能波及的范圍，確定應采用的消防等級，并結合項目場址周圍消防設施狀況，提出消防監控報警系統和消防設施配置方案。八、組織機構與人力資源配置合理、科學地制定管理方案，確定項目的組織機構和配置人力資源是保證項目建設和生產經營順利進行、提高勞動率的重要條件。在制定管理方案時，我們對項目的組織機構設置及人力資源及員工培訓等內容進行了研究，比選優化方案。一．組織機構設置本公司是股份有限制公司,分為權力機構,實行董事會領導下的總經理負責制,董事會由8人組成,董事長1人,副董事長2人,. 各部門 分設經理, 。組織機構圖： 董事會監理會 總經理 專家委員會 行政副總 運營副總 銷售副總 辦 人 財 保 采 工 營 售 物 公 事 務 安 購 程 后 業　 室 部 部 部 部 部 銷 服 管 務 理 部 部 部 辦公室：負責公司文檔管理:可對公司的文檔進行分類管理。負責內部員工管理:對公司的內部職員的個人資料進行管理。人事部：負責人力的招聘和錄用、調配和使用、人事的考核，晉升與獎懲，教育和培訓工作。財務部：負責資金的籌集和管理；財務的核算和監督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務和上級管理費等，保證工程進度和各項資金使用計劃。保安部：負責巡察報告、物資保護、停車場管理工作。采購部：負責做好材料、購配件、設備等物資的采購工作。工程部：1. 技術準備：1)審核施工圖紙。2)編制《房地產開發項目組織設計》。3)編制或審核施工圖預算。4)編制或審核主要材料、半成品、設計計劃。5)對特殊項目或重要的項目的考察、參觀、學習及必要的培訓。2. 物資準備3. 現場準備，現場踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢驗。4. 其它準備：A利用招標形式、優選施工隊伍。B 辦理開工報告。C 辦理質監委托。D 組織設計交底。E 摸清施工現場地下有無國家線路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時妥善處理。1. 前期階段的部分工作：A 舊建筑物及妨礙工程施工的障礙物的拆除工作。B、 “三通一平” C 其他的工作（臨建、占路，占地的辦理）2. 施工建設階段的工作 A 施工前的各項準備工作，施工建設階段的平衡和協調工作，做好現場技術管理 B 做好質量控制與管理，加強經濟簽證的管理 C 做好工程收尾的組織安排，竣工驗收。D 做好工程資料的匯集、參加開發項目資料的歸檔工作。E 做好工程決算及項目移交。營銷部：負責商品房的銷售和管理。作好銷售計劃的編織機銷售策劃工作。售后服務部：負責售后回訪，保修修繕，工程遺留問題處理工作。物業管理部：負責與業主委員會相配合，共同創建“整潔、文明、安全、方便”的優秀物業區域。本公司采用直線職能制的組織形式，各級領導對下級部門和人員不直接下達命令,只是參謀作用。這一組織形式既能及時指揮,統一命令,又能發揮職能部門和專業人員的工作特長,但總經理要注意協調和聯系各職能部門之間,領導層要把握管理系統中的各種矛盾。對此組織機構進行適應性分析知：組建方案符合《公司法》和國家有關規定的要求，執行機構具備指揮能力和組織協調能力，組織機構的層次和運作方式能滿足建設和生產運營管理的要求，項目法人代表及主要管理人員的素質能適應項目建設和生產運營管理的要求，能承擔項目籌資建設、生產運營、償還債務等責任。二．勞動定員部 門管理人員營業人員工程技術人員業務人員合 計總經理辦公室其中：總經理副總經理1313行政管理其中：辦公室 人事部 財務部376376運營管理其中：保安部 采購部 工程部51020210271032銷售管理其中：營銷部 售后服務部 物業管理部21711361047 合計327213090三．員工培訓1. 公司管理層以職員提供可持續發展的機會和空間為己任。在公司，職員勤奮的工作除可以獲得薪金、享