物業管理企業財務及會計概述(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 重要特征就在于它是以法律規范和市場規則為特征的制度經濟。法律為企業經營活動規定了活動空間，也為企業在相應空間內自由經營提供了法律上的保護。 企業是市場經濟的主體，不同類型的企業在所適用的法律方面有所不同和差別，了解企業的組織法規，有助于企業財務管理活動的開展。企業組織法規主要有《公司法》、《外商投資企業法》及2003年9月1日實施的《物業管理條例》等。國家財政收入的主要來源是企業所繳納的稅金，而國家財政狀況和財政政策，對于企業資金供應和稅收負擔有著重要的影響；其次，國家各種稅種的設置、稅率的調整，還具有調節生產經營的作用。企業的財務決策應當適應稅收政策的導向，合理安排資金投放，以追求最佳的經濟效益。國家稅收制度特別是：工商稅收制度，是企業財務管理的重要外部條件。我國從1994年1月開始實行一系列新的稅收法律法規，作為物業管理人員，必須熟悉稅收的計征范圍、稅率，而且要了解差別稅率的制定精神、減免、免稅的原則規定，并能對企業的經營活動進行稅務籌劃。、財務法律法規物業管理企業應按照《會計法》、《企業會計準則》、《企業會計制度》、《企業財務通則》、《施工、房地產開發企業財務制度》及《物業管理企業財務管理規定》等，進行本企業會計制度設計，建立完善的內部控制制度和會計、財務管理制度。四、金融環境 企業總是需要資金從事投資和經營活動。而資金的取得，除了自有資金外，主要從金融機構和金融市場取得。金融政策的變化必然影響企業的籌資、投資和資金運營活動。所以，金融環境是企業最為主要的環境因素。 社會資金從資金供應者手中轉移到資金需求者手中，大多要通過金融機構。金融機構主要包括：(1)銀行銀行是指經營存款、放款、匯兌、儲蓄等金融業務，承擔信用中介的金融機構。銀行的主要職能是充當信用中介、充當企業之間的支付中介、提供信用工具、充當投資手段和充當國民經濟的宏觀調控手段。我國銀行主要包括：1）中央銀行，即中國人民銀行；2）國家專業銀行，如中國工商銀行、中國農業銀行、中國銀行和中國建設銀行：3）國家政策性銀行，如中國進出口銀行。國家開發銀行：4）其他銀行，如交通銀行、中信實業銀行、廣東發展銀行、招商銀行、光大銀行等。(2)非銀行金融機構非銀行金融機構主要包括信托投資公司、保險公司、租賃公司等。信托投資公司，主要辦理信托存款和信托投資業務，在國外發行債券和股票，辦理國際租賃等，如中國國際信托投資公司。租賃公司則介于金融機構與企業之間，它先籌集資金購買各種租賃物，然后出租給企業。租賃公司的經營租賃等于向企業提供了短期資金，融資租賃向企業提供了中長期資金。保險公司主要辦理各種財產保險，人身壽險等保險業務，為被保險人提供保險服務。 金融市場是指資金供應者和資金需求者雙方通過信用工具進行交易而融通資金的市場，廣而言之，是實現貨幣借貸和資金融通、辦理各種票據和進行有價證券交易活動的市場。金融市場的種類很多，可以用圖1—2表示：外匯市場短期證券市場貨幣市場 短期借貸市場一級市場二級市場金融市場 資金市場長期證券市場資本市場 長期借貸市場黃金市場圖1一2金融市場分類圖五、企業內部理財環境物業管理企業理財不僅受經濟、法律、金融環境的影響，還會受企業內部理財環境的約束。根據2003年9月1日實施的國務院《物業管理條例》，進行物業管理企業必須為法人。在我國，一般只有公司才能取得企業法人資格。而公司又分為有限責任公司和股份有限公司，這兩種公司的組織形式、管理機構、決策程序等都有較大的區別。另外，由于公司制的企業所有權與經營權分離，經營者目標與所有者目標通常并非一致，經營者的經營目標和理念影響其理財的方式和方法。企業的內部組織形式也是影響理財環境的一個方面，企業管理組織結構的建立，應有利于形成企業內部良好的理財環境，有利于企業各職能部門相輔相成的進行，有利于經營管理和理財的實施。企業的理財能力包括籌財、用財和生財的能力。企業理財能力的大小，直接影響著企業的理財活動。如企業籌財，如何選擇資金的籌措方式、渠道、數量和資金成本水平，企業的信用狀況，財務風險等。又如用財，如何投放資金，合理確定資金占用結構及水平，加快資金周轉、費用回收，償還債務等。再如生財，如何保證資產保值、增值、提高利潤水平等。企業文化是指企業在長期的經營活動中所形成的并為企業成員普遍認可和遵循的具有本企業特點的價值觀念、團體意識、行為規范和思維模式的總和。企業文化對企業理財活動及企業的具體工作都有著十分重要的影響。本章小結物業管理企業理財是企業管理的重要環節。理財目的在于令投資者投入的資金保值、增值。物業管理企業的資金運動包括籌資、資金投放、耗費、收回和分配幾個過程。在這個過程中理財活動的基本內容是會計核算、財務管理、稅收、保險等，形成了企業與投資者、債權人、國家、職工、業主之間的財務關系。物業管理企業進行理財是受到許多外在和內在的環境影響的。如經濟環境、法律環境、金融環境和企業內部理財環境等。綜合練習一、單項選擇題1．物業管理企業財務管理的目標是（ ）A．利潤最大化 B．企業價值最大化C．薪酬最大化 D．營業收入最大化 2．企業與投資者和受資者之間的財務關系是（ ）A．以債權為紐帶形成的財務關系B．以債務為紐帶形成的財務關系C．以產權紐帶形成的財務關系D．以內部權責利為紐帶形成的財務關系 3．下列各項，屬于企業的固定資產（ ）A．運輸用汽車 B．土地使用權 C．現金 D．應收賬款 4．當多數企業削減存貨、裁停止雇員、停止長期采購、停產不利產品并出售多余設備，這表明經濟已呈（ ）特征。A．復蘇 B．繁榮 C．衰退 D．蕭條5．在我國，中央銀行是指（ ）A．中國銀行 B．中國人民銀行C．中國工商銀行 D．中國農業銀行 6．某物業管理企業欲籌集一筆3年期的資金，應從（ ）獲取。A．短期證券市場 B．資本市場C．短期借貸市場 D．票據市場二、多項選擇題1．物業管理企業的資金運動一般包括（ ）環節。A．資金籌集 B．資金的投放C．資金的耗費 D．資金的收回E．資金的分配 2．物業管理企業的理財活動主要包括（ ）方面A．經濟合同的簽訂 B．會計核算C．財務管理 D．稅收與籌劃E．保險 3．財務管理的主要職能是（ ）A．核算 B．決策 C．計劃 D．控制 E．監督 4．物業管理企業理財目標是（ ）A．生存B．發展C．獲利D．社會公益E．保障就業5．理財的經濟環境主要包括（ ）A．經濟周期 B．經濟發展水平C．經濟政策 D．財務法規 E．金融市場三、判斷題（如有錯，請說明理由）（ ）1．資金即是現金。（ ）2．稅后利潤可全部用分配投資者利潤。（ ）3．根據會計提供的核算資料，運用特定方法，對企業理財活動過程及其結果進行分析和評價，稱為財務分析。（ ）4．對于企業來說，稅收是一項費用。（ ）5．企業文化與企業理財并無聯系。四、簡答題1. 什么是資金？資金運動經歷哪些過程？2. 物業管理企業進行理財主要有哪些方面？3. 物業管理企業理財的目標是什么？4. 物業管理企業進行財務管理有哪些方法？5. 企業的財務關系有哪些？6. 影響物業管理理財的環境有哪些？第二章 物業管理會計基礎本章我們將探索f) 什么是物業管理會計？g) 會計核算的前提條件有哪些？h) 如何衡量會計信息的質量？i) 為什么要采用復式記賬法？j) 借貸記賬法有哪些特點？第一節 物業管理會計概述 會計是指通過一定的步驟和程序，把復雜多樣的日常經濟業務經過分類、歸集，最終概括出簡明扼要的、為企業管理和外界各方需要提供財務會計報告的會計信息處理的過程。由于這一過程隨著企業經營活動的持續開展周而復始地不斷進行，因而人們把這些會計過程稱為會計循環。物業管理會計是對物業管理企業資金及其資金運動進行核算和控制的一種管理手段。由于經濟活動的復雜性，決定了資金運動也必然是多層次多步驟的復雜過程，會計是隨著生產和管理的需要而產生和發展起來的，因此必須對會計核算和控制的定向范圍、時間界限、會計對象以及計量手段等加以限定，會計只能在一定的環境中，運用一定的工具(或手段)，對一定的對象進行核算和控制。一定的環境既包括社會與經濟條件，尤其是在市場經濟條件下的環境，也包括時間和空間范圍的環境；一定的對象是指在一定的環境條件下的經濟活動。因此，在進行會計核算時，首先應明確會計核算的前提條件。一、會計核算的前提條件 會計主體是指會計為之服務的特定單位，它可以是一企業，也可以是企業的某一特定部分。它是關于會計工作的空間范圍的限定，是明確會計人員站在誰的立場上，以多大的空間范圍的經濟活動作為自己作用的內容。 會計代表“誰”?為“誰”服務?它的服務空間范圍有多大?在不同的歷史、社會與經濟條件下并不是完全一致的。在商品經濟發展的初期，由于生產規模與經濟活動范圍狹窄，會計的“空間范圍”并不明顯，會計人員一般是站在業主兼經營者的立場上，以業主天說地 企業的經濟活動作為自己的核算對象。會計所核算的和控制的是業主的經濟活動，因而會計長期被視為掌柜的“賬房先生”。隨著商品經濟的高度發展，社會化大生產及經營形式的變化，尤其是股份公司的出現，使企業的所有權和經營權相分離，企業成為獨立的經濟實體，就必須將一定的經濟實體的經濟活動同其所有者的其他經濟活動區分開來，獨立核算本經濟實體的盈虧。因此，會計人員就只能站在經濟實體(企業)的立場上，以企業的經濟活動作為會計核算對象。 作為會計主體，企業的生產經營活動是獨立于企業的投資者的。我國的企業作為會計主體，從根本上確立了會計核算的主體性，它要求： (1)會計核算應區分本企業與其他企業單位的經濟業務；區分企業與企業投資者的經濟業務。 (2)企業的會計記錄和財務報告涉及的只是企業主體的經濟業務，既不核算企業投資者的經濟業務，也不核算其他企業主體的經濟業務。 會計主體既可以是法人(如企業和行政、事業單位)，也可以是非法人(如合伙經營企業)；既可以是一個企業，也可以是企業中的內部單位或企業中的一個特定部分；既可以是單一企業，也可以是幾個企業組成的聯營企業或企業集團(如由若干個子公司和母公司組成的企業集團)等。 持續經營是指進行會計核算時，無論企業實際是否具備持續經營的條件，都必須假設會計主體的生產經營活動將按目前的組織形式、經營宗旨和方向目標延續正常地經營下去，在可預見的將來不會進行清算，結束營業。 在市場經濟條件下，根據優勝劣汰的競爭原則，當企業遇到連續資不抵債達到一定程度或市場的意外變化等情況時，該企業就應進行清算，這就是說，在市場經濟體制下的每一個企業都有出現關、停、并、轉甚至破產的可能。但具體到某個企業，何時關停并轉又難以預料，那么，會計應如何進行核算呢?任何一個生產物質資料的企業的奮斗目標之一就是獲取最佳的經濟效益。而企業經濟效益的獲取必須以其本身的存在為先決條件，企業才能周而復始地、持續不斷地進行經營活動，存在是謀求發展的基礎。因此，必須在持續經營的前提條件下進行核算，使企業的會計政策以及會計信息的收集和處理方法得以保持穩定；使企業可以按照原來的計劃或設想來使用它的經濟資源，進行經營活動；使固定資產折舊的計提，無形資產的攤銷，債權、債務的合理清償成為可能。 當然，如果企業確實已無法繼續經營，那只能進行清算結束，其資產按清算時實際可以變為現金的價值計算，負債則按資產變現后的實際償還能力清償。 會計分期指會計確認和報告的是每一個經營期的經濟活動，而不是企業在其生存期內發生的全部經濟活動。會計分期和持續經營規定了會計時間范圍。 從理論上講，企業實際的經營情況和結果只有從企業開始經營到經營終止后所得到的企業財務信息，尤其是經營損益的情況才最為準確和可靠。但從實際上看，這樣做是行不通的，也是不可能的。因為企業的投資人和債權人、國家的財稅機構以及其他與企業有利害關系的團體和個人都要求企業能定期地、經常地提供作為他們進行決策和計稅依據的會計信息，使企業的生產經營活動建立在科學、合理的基礎上，因此必須在企業漫長的持續經營中，約定成俗地截取相等的較短時間來計算盈虧，反映企業的經營成果和財務狀況，這種人為地劃分的分期就稱為會計期間。 按目前國際上較多國家的慣例，會計分期以年為單位；我國《企業會計準則》規定會計分期與公歷年度相同，即每年1月1日至12月31日為一個會計年度期間。在該期間內還可分半年度、季度和月份，以便及時提供決策所需的會計信息。 貨幣計量是指企業在會計核算過程中要采用貨幣為計量單位，記錄、報告企業的經營情況。 企業的會計核算對象是企業的資金及其運動，它是由大量的錯綜復雜的經濟業務所組成的。在企業的整個生產經營活動過程中所涉及的業務又表現為一定的實物形態，如廠房、機器設備、現金、存貨等。由于實物形態不同，各自的特性不同，除貨幣以外的計量單位無法把它們匯總累計，因而會計必須以貨幣為計量單位。 在我國，人民幣是國家的法定貨幣，因此《企業會計準則》規定我國的會計核算以人民幣為記賬本位幣；但對外商投資企業等業務收支以外幣為主的企業