【中海名城】項目策劃(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 5．工程管理5．1 工程管理范圍主要內容包括：（1）組織工程招標有關工作，確定施工單位；（2）向政府主管部門申辦工程開工的批準文件；（3）配合設計主管部門，組織設計院配合工程各個環節，協調一致，確保工程順利進行；（4）組織協調設計院、監理公司、質檢站等；（5）策劃項目所需重要材料、設備選型和采購選點工作；（6）組織協調各有關設計、建立、質檢單位，共同負責確保“中海名城”取得政府部門頒發的有關工程驗收證明。5．2 工程管理架構和工程招標工作程序 工程管理架構（附表三） 工程招標程序（附表四）5．3 工程管理工作制度；；（附表五）； 工程結算會簽審批表（附表六）； 工程成本實時核算監控制度。附表三：工程管理架構 總 經 理各主管副總經理地產部其它部門工程部合約部物資部設 計 院項目經理部供 應 商監理 公司總 包 商政府行業監督管理機構政府公用事業主管部門其它分包商裝修分包商安裝分包商土建分包商工 市程 政 承 配包 套商附表四：工程招標程序報主管副總經理、總經理審批編制整個項目的分拆分 包方案選定參與投標報價的單位，進行資格預審其它各部門審查、修改編制招標文件、標底，發標、回標、開標并提出報告書各部門及有關單位評議各標書并確分包單位合約部編制合同文本其它各部門審查、修改報主管副總經理、總經理簽署合約部負責、地產、物資、工程、地盤協助合 約 部 負 責召集各部門會議合約部報告開標情況、分析書附表五：項目合約審定表 項目合約審定表 編號：蓉合審合約名稱簽約甲方簽約乙方簽約工程承包范圍： 合約審定要點合約金額（元）簽約日期承包方式□固定總價 □固定單價 □標價+概算增減 □其它合同工期自 年 月 日 至 年 月 日工程概算書□必須為合約組成部分（□有 □無） □必須為合約組成部分乙方簽約情況公章 □有 □無 法人章 □有 □無（法人授權委托書 □有 □無）合約部評定： 部門主管：項目經理意見： 部門主管：工程部意見： 部門主管：地產部意見： 部門主管：主管總經理審定： 簽署：附表六：項目工程竣工結算審定表編號：蓉結審字 第 號 日期： 年 月 日投資控制與資金管理 發展總投資（RMB） 89，564 萬元 投資項目1．地價（不含息） 31，610 萬元 2．前期費用 850 萬元3．建安及相關費用 34，591 萬元4．銷售、管理費 5，075 萬元5．不可預見費 3670 萬元 資金投入 資金來源以集團投入和銀行貸款為主，投入時間不超過小區發展規劃預測的時間進度。通過現金流量分析，項目發展進度，資金回收狀況隨時調整，保證資金最大使用效力。 投資回收 預售時間從2001 年度2 季開始，至2004 年底為止。附表七：房地產投資項目可行性研究登記卡附表八：項目成本及利潤預算表附表九：現金流量表（投資借貸部分計息）附表十：現金流量表（全投資計息）附表十一：現金流量表（全投資不計息）附表十二：首期成本及利潤預算表附表十三：首期現金流量表（投資借貸部分計息）附表十四：首期現金流量表（全投資不計息）附表七：【中海名城】投資項目可行性研究登記卡片項目資料項目名稱神仙樹土地項目宗地位置及編號高新大道東側土地規劃用途住宅小區地塊現狀有舊房需拆遷土地面積（m2）309,600容積率（倍）總發展面積（m2）495,181可銷售面積（m2）393,672計劃發展期（年）地塊質素評價位于成都市高新區，配套完善、交通便利、臨近體育公園，自然環境優越。發展物業類型及檔次高檔住宅運作建議賣方/合作方名稱成都市高新區管委會我方擬占權益（%）100%收購費用樓面地價1,211元/平方米收購方式買斷項目背景此項目由成都市高新區政府與中海成都公司及四川大陸集團合作建房。支付方式收購費用包括拆遷補償、政府地價、土地管理費及土地契稅。根據土地供應進度進行支付。經營方式獨立開發投資成本計劃總投資額（萬元）132,766土地費用（不含利息）47,655計劃投入資本金（萬元）8,300其他費用（萬元）32,248計劃借貸金額（萬元）26,000建安及相關費用（萬元）52,863計劃借貸比率（%）%預期稅前成本（元/m2）3,174資金需求最高點（萬元）33,857資金需求最高期（年份）2002年1季度營銷預期銷售總收入（萬元）156,296預期售價（元/m2）3,600（住宅）銷售期及速度入伙后3個月售完，銷售期49個月目標市場首次及二次置業人士預期盈利預期稅后利潤（元/m2）508成本利潤率（%）%稅后利潤總額（萬元）20,001自有資金內部年收益率（%）%盈虧平衡點（元/m2）3,083(可售面積)內部年收益率（%）（借貸部分計息）%動態投資回收期內部年收益率（%）（全投資不計息）%風險評估主要風險為：拆遷費用。目前的拆遷費用是按101萬元/畝進行測算，拆遷費用的多少直接影響到項目的成本利潤率；交地時間及順序。我們目前的分期計劃與國土局的土地供應現狀和交地計劃有一定的矛盾；電纜廠的搬遷問題是否能夠落實，以及搬遷的費用等。 對于上述風險，我們會與高新區有關部門進行協調，并通過大陸集團來做這方面的工作。其他事項編制單位綜合意見 負責人簽字： 年 月 日研究報告編制人員 工程： 投資： 財務： 附表八：項目成本及利潤預算表附表九：現金流量表（投資借貸部分計息）附表十：現金流量表（全投資計息）附表十一：現金流量表（全投資不計息）附表十二：首期成本及利潤預算表附表十三：首期現金流量表（投資借貸部分計息）附表十四：首期現金流量表（全投資不計息）項目營銷策劃 十年來，成都的房產市場經歷了從起步到成熟，從盲目到理性，項目決策從定性到定量，行業經營從捷足先登到專業化，規模化，隨之產生了一批具專業性、規模化經營的房地產企業，特別是2000年中國海外、深圳萬科和大連萬達等知名房產公司相繼進入，將在成都平原上構筑具有各自獨特個性和不同文化理念的項目。另一方面，住房消費者從最初的單純追求居住條件的改善到追求居住質量的轉變，促進了房產企業的優勝劣汰，帶動了房產市場的活躍和發展。而房地產市場已從計劃供給期，產品導向期和銷售導向期，轉變到現在的消費導向期。在消費導向期，消費者的需求和心理欲望成了問題的核心。通過把握消費者的需求和欲望，并圍繞消費者的省錢、省時、增加利益，滿足期盼這四大要求的基礎上，建立既有別于競爭對手，以具有強烈吸引力的思路、規劃設計、概念和構架，并通過廣告，促銷，直效營銷，事件營銷及公關等來進行品牌的塑造和提升，方能使公司及項目對消費者具有強有力持久力和親和力。【中海名城】是中國海外集團在歷史文化名城——成都拓展的第一個項目。該項目位于成都市新型高科技產業園區內。開發土地總面積為456畝，首期開發100畝。建成后的中海名城將是一個集生態、科技、規模、文化、健康等為一體的高檔精品休閑生活社區。小區內配套設施齊全、項目科技含量高、自然環境優美、人文氛圍濃釅、地理位置優越、交通便捷等諸多優勢。項目地處已形成成熟社區的城南富地，具有無可限量的增值潛力。第一期擬定于2000年5月預售。本案旨在提出今后的營銷思路，確立大致的戰略方針。 近期市場特征（1）區域性市場進一步明朗成都自古有“東窮西貴，南富北匪”之說，房地產市場區域性十分明顯。這種涇渭分明的心理劃分是漫長的城市發展歷史積淀而成的人文傳統。城南得風氣之先，由錦繡花園開始造就了首屈一指的高尚社。近年來中華園、芳草地、錦官新城、牡丹名邸、盤古花園等加盟更是人氣急聚，加之傳統的玉林、棕北、棕南等風水寶地，使南門社區已趨非常成熟，大環境無與爭鋒。從成都市“向東向南”發展的角度來講，該地段的區位價值會獲長足支持。地產業界三大巨頭：中海外、深萬科、大連萬達同時搶灘成都、三方群雄東南西各踞一方，大有三足鼎立之勢。大連萬達強勁造勢，先聲奪人，占領城西上風上水之區域之地，大有勝人一籌之感。西部雖然不是城市未來發展的重要方向，但仍有廣闊的發展空間。近期以來，隨著1500畝錦西名宅、1300多畝的金沙花園等大規模、集約化的規劃和發展，使城西具有新的活力。加之政府政策對城西的土地開發控制和“羊西線名宅風景一條街”的政策導向，高尚住宅群西移的趨勢也是一個明顯之點，加之市場自發形成的羊西成餐飲娛樂一條街以及成郫路上興旺繁榮的農家樂。注入了西門一種特殊的休閑，舒適的人文情結。特別是成都自古有西北方為“上風上水”之說，使西部住宅項目具有獨特的競爭力。即便如此，城南在區域位置上還是比城西具有明顯的優勢，居住城南幾乎是大多數成都人的夢想，具一項調查顯示：有41%的調查對象選擇南面居家，有39%的調查對象選擇城西居家，而只有16%的調查對象選擇城東居家。這說明成都市實施的城市“向東、向南”發展戰略實施已經對百姓購房產生了影響，南部無論從目前現狀及今后發展來看，區域優勢最為明顯。（2）消費群體的基本特征。從我們調查的過程中發現，對消費者進行定量分析是十分困難的。相對廣洲，上海等城市，成都市面上的住宅群構成十分復雜。一方面，成都本地人（工薪階層）的正常薪資水平并不高，連按揭購房都承擔不了；另一方面，成都市住宅戶型面積大而不當，住宅貴族化消費特征明顯。目前在售的百多個樓盤銷售狀況普遍正常，表現出買方市場潛力強大：首先，成都是中國西部的重鎮，是西部地區貿易、交通、旅游、文化等要地，政府部門和商家對這個城市相當重視，集團的購買力是影響成都市需求市場的重要因素和組成部分，也是最難以預測的部分。其次，本地消費者的實際購買力一向被低估，市民隱形收入高，加上投資渠道歷來有限，使得大量的社會閑散資金投向房地產。成都消費者的另一個明顯特征就是歷來講究“人氣十足”，“人氣”在消費者心目中幾乎代表了對項目品質的判斷。這種舊的消費觀念還有相當大的勢力。表現出成都樓市長期以來缺乏大型的品牌樓盤對消費市場進行引導。這個特征在一定